Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Цыба И.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петровым Б.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации Петрозаводского городского округа о признании отказа в приобретении нежилого помещения в собственность в льготном порядке недействительным

при участии представителей:

заявителя, индивидуального предпринимателя ФИО1, - ФИО2 по доверенности от 24.04.2012 и ФИО3 по доверенности от 24.04.2012,

ответчика, Администрации Петрозаводского городского округа, - ФИО4 по доверенности от 29.12.2012

установил: индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Администрации Петрозаводского городского округа (далее – ответчик, Администрация) о признании недействительным изложенного в письме от 17.10.2012 №1.1.1-40-246 отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность помещений общей площадью 65,4 кв.м, расположенных на первом и цокольном этажах нежилого здания по адресу: <...>.

В обоснование заявленного требования Предприниматель указал, что он является арендатором находящихся в муниципальной собственности помещений на основании договора аренды №270 от 15.09.2003 (с изменениями от 11.12.2009) и обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении указанных помещений в собственность в льготном порядке в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ. Администрация, нарушив положения статей 3 и 4 названного закона, отказала Предпринимателю в предоставлении преимущественного права на приобретение помещений в собственность.

Администрацией в материалы дела был представлен отзыв на заявление (л.д.53-55) с приложением подтверждающих документов: договора аренды муниципального имущества №270 от 15.09.2003; расчета арендной платы; акта приема-передачи нежилого помещения от 01.09.2003; доверенности от 29.08.2007, выданной ФИО1 гражданину ФИО5 на представление его интересов; уведомления Администрации от 07.08.2009 №4.23-04-122 о расторжении договора аренды; доказательства вручения данного уведомления Предпринимателю; акта приема-передачи нежилого помещения от 11.12.2009.

В отзыве на заявление Администрация указала, что договор аренды муниципального имущества с Предпринимателем №270 от 15.09.2003 был заключен на срок с 01.09.2003 по 29.08.2004. По истечении указанного срока договор расторгнут не был, что в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и в соответствии с пунктом 6.5 договора аренды считается продлением договора аренды на неопределенный срок. Письмом от 07.08.2009 №423-04-122 Администрация уведомила Предпринимателя о расторжении договора аренды в связи с нарушением пунктов 3.2.3, 4.1 договора (невнесение арендной платы в установленные сроки) и предложила Предпринимателю в течение одного месяца сдать помещение балансодержателю. На основании изложенного Администрация считает, что поскольку на момент обращения Предпринимателя с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность помещения договор аренды был расторгнут, помещение сдано балансодержателю, то у Администрации не имелось законных оснований для предоставления заявителю права преимущественного приобретения названного помещения в собственность.

От представителя предпринимателя ФИО2 28.01.2013 в суд в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступило заявление о фальсификации ответчиком доказательства – акта приема-передачи спорного помещения от 11.12.2009 (л.д.78). Заявитель указал, что названный документ подписан не Предпринимателем, а иным лицом, в связи с чем доказательства передачи нежилого помещения по адресу: <...> общей площадью 65,4 кв.м ФИО1 Администрации отсутствуют.

Определениями от 28.01.2013 и 25.02.2013 рассмотрение дела откладывалось в связи с неявкой в судебное заседание Предпринимателя и его представителей и отсутствием у суда возможности приступить к проверке заявления о фальсификации доказательства. Определением суда от 25.02.2013 суд обязал явкой в судебное заседание предпринимателя ФИО1 и гражданина ФИО5.

В судебное заседание 20.03.2013 Предприниматель не явился. Представители Предпринимателя ходатайствовали о допросе в качестве свидетеля явившегося в судебное заседание гражданина ФИО5.

Суд предупредил ФИО5 об ответственности, предусмотренной статьями 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных показаний.

Относительно доверенности от 29.08.2007, выданной ему ФИО1 на представление интересов свидетель ФИО5 указал, что не может пояснить, выдавалась ли данная доверенность на представление интересов ФИО1 как физического лица или как индивидуального предпринимателя. Подтвердил, что договор аренды муниципального имущества №270 от 15.09.2003, акт приема-передачи помещения от 01.09.2003 от Администрации Предпринимателю и акт приема-передачи помещения от 11.12.2009 от Предпринимателя Администрации подписаны ФИО5 на основании доверенности, выданной ему в 2001 году. Свидетель ФИО5 пояснил, что специального поручения на отказ от помещения по адресу: <...> общей площадью 65,4 кв.м предприниматель ФИО1 ему не давал.

Суд в судебном заседании отобрал у ФИО5 образцы почерка и подписи.

После допроса свидетеля представители Предпринимателя в судебном заседании отказались от заявления от 27.01.2013 о фальсификации доказательства. Письменный отказ от заявления о фальсификации доказательства приобщен судом к материалам дела.

Представители Предпринимателя поддержали заявленное требование. Пояснили, что Предприниматель не получал уведомление Администрации о расторжении договора аренды, полагают, что названный договор является действующим. Акт приема-передачи нежилого помещения от 11.12.2009 подписан со стороны арендатора неуполномоченным лицом – ФИО5, поскольку доверенность от 29.08.2007 выдана ФИО1 как физическим лицом и в ней отсутствует указание на то, что ФИО1 доверяет ФИО5 представлять его интересы и осуществлять действия по вопросам, связанным с деятельностью ФИО1 как индивидуального предпринимателя. Представитель Предпринимателя сослался на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Карелия от 15.02.2010 по делу №А26-11999/2009 по иску Администрации Петрозаводского городского округа к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 83 296,21 руб. задолженности по арендной плате и соответствующих пеней по договору аренды №270 от 15.09.2003 (л.д.122-123). По мнению заявителя, указанный судебный акт подтверждает то обстоятельство, что договор аренды между Предпринимателем и Администрацией был подписан уполномоченным лицом и является действующим.

Представители Предпринимателя ходатайствовали о приобщении к материалам дела копий квитанций от 18.10.2012, 23.11.2012, 11.09.2012, 12.02.2013 об уплате арендной платы по договору за весь период, за исключением периодов, во взыскании арендной платы за которые было отказано решением Арбитражного суда Республики Карелия по делу №А26-11999/2009. Оригиналы квитанций представлены на обозрение суда, копии приобщены судом к материалам дела.

Представитель ответчика заявленное требование не признала по основаниям, изложенным в отзыве. Пояснила, что уведомление о расторжении договора аренды было направлено Администрацией Предпринимателю по адресу, указанному в договоре аренды и выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, вручено согласно почтовому уведомлению 14.08.2009. Считает необоснованной ссылку заявителя на неполучение Предпринимателем уведомления Администрации о расторжении договора аренды, поскольку в соответствии с пунктом 6.5 названного договора в случае, если Арендатор продолжает пользоваться помещениями после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок, при этом стороны могут расторгнуть договор, предупредив другую сторону за один месяц. Предупреждение направляется заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре (пункт 11.2 «Почтовый адрес»). Если предупреждение не вручено вследствие нарушения стороной пункта 10 настоящего договора, оно считается доставленным. В пункте 11.2 договора указаны юридический и почтовый адрес предпринимателя: <...>. Предприниматель в соответствии с пунктом 10 договора не уведомлял Администрацию об изменении юридического или почтового адреса в письменной форме в недельный срок с момента таких изменений, более того, согласно почтовому уведомлению направленное Администрацией извещение о расторжении договора аренды вручено адресату 14.08.2009. По мнению ответчика, акт приема-передачи нежилого помещения от 11.12.2009 подписан уполномоченным лицом. Кроме того, вне зависимости от подписания или неподписания акта приема-передачи помещения договор является расторгнутым в связи с направлением Администрацией в адрес Предпринимателя письменного уведомления о расторжении договора. Поскольку Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать преимущественное право на приобретение муниципального имущества при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором аренды такого имущества, ответчик считает, что у Предпринимателя отсутствует право на приобретение спорного имущества в льготном порядке.

Кроме того, представитель Администрации указала, что в случае, если принять во внимание ссылку заявителя на отсутствие в доверенности специальной оговорки о том, что ФИО1 доверяет ФИО5 представлять его интересы в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, то в таком случае и сам договор аренды можно считать незаключенным, поскольку он подписан лицом, не имеющим на то соответствующих полномочий.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом был объявлен перерыв до 20.03.2013 до 17 часов для представления ответчиком в материалы дела доверенности на ФИО5, выданной в 2001 году, и пояснений относительно уплаченных в 2012-2013гг. Предпринимателем арендных платежей.

После перерыва 20.03.2013 в 17 час. судебное заседание продолжено в составе судьи Цыба И.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петровым Б.А., при участии представителей заявителя ФИО2, ФИО3 и ответчика – ФИО4

Представитель ответчика представила в материалы дела копию доверенности от 04.06.2001, выданной ФИО1 гражданину ФИО5 на представление интересов во всех учреждениях и организациях с правом заключения договоров, в налоговой инспекции г.Петрозаводска и г.Лахденпохья, с правом подачи заявления, получения необходимых справок и документов, с правом подписи за доверителя и совершения всех действий, связанных с выполнением данного поручения. Пояснила, что Администрация не настаивает на утверждении о том, что договор аренды №270 от 15.09.2003 является незаключенным в силу его подписания ФИО5 на основании доверенности, в которой отсутствовало указание на представление интересов ФИО1 как индивидуального предпринимателя. При этом сослалась на то обстоятельство, что в течение всего периода, когда Предприниматель фактически арендовал спорные помещения, Администрация считала данный договор заключенным и все действия Администрации в тот период свидетельствовали о наличии между Администрацией и Предпринимателем арендных отношений.

Относительно представленных заявителем квитанций об уплате арендной платы представитель ответчика пояснила, что в настоящее время названные платежи числятся в Администрации как невыясненные доходы, поскольку в связи с расторжением договора аренды у Предпринимателя отсутствует лицевой счет и данные платежи не могут быть зачислены как арендные.

В судебном заседании суд обозрел материалы дела №А26-11999/2009, в котором имеется доверенность от 04.06.2009, выданная ФИО1 как физическим лицом и как индивидуальным предпринимателем ФИО5 на представление интересов по всем вопросам, связанным с предпринимательской деятельностью в качестве индивидуального предпринимателя.

Представителем Предпринимателя было заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства для уточнения у Предпринимателя позиции по данному вопросу и представления дополнительных пояснений. Ответчик возражал против удовлетворения данного ходатайства.

Суд рассмотрел названное ходатайство и отказал в его удовлетворении в связи с тем, что в рассматриваемом случае это приведет к затягиванию судебного разбирательства, которое дважды откладывалось из-за неявки в судебное заседание Предпринимателя и его представителей.

Выслушав представителей сторон и изучив материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства.

ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей 30.07.2001.

Между Администрацией города Петрозаводска (Арендодатель) и Предпринимателем (Арендатор) 15.09.2003 заключен договор аренды муниципального имущества №270 (л.д.58-61), согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 65,4 кв.м, расположенные на 1 этаже (S=5,1 кв.м) и в подвале (S=60,3 кв.м) здания детской поликлиники №1 по адресу: <...>, в соответствии с выкопировкой из технического паспорта, для размещения магазина по продаже непродовольственных товаров.

Пунктом 9 договора установлен срок его действия – с 01.09.2003 по 29.08.2004.

Пунктом 6.5 договора установлено, что в случае, если Арендатор продолжает пользоваться помещениями после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок, при этом стороны могут расторгнуть договор, предупредив другую сторону за один месяц. Предупреждение направляется заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре (пункт 11.2 «Почтовый адрес»). Если предупреждение не вручено вследствие нарушения стороной пункта 10 настоящего договора, оно считается доставленным.

В пункте 11.2 договора указаны юридический и почтовый адрес Предпринимателя: <...>.

Пункт 10 договора предусматривает, что об изменении юридического или почтового адресов, расчетного счета в банке, смене руководителя стороны обязаны уведомить друг друга в письменной форме в недельный срок.

От имени Арендатора – ФИО1 договор подписан его представителем ФИО5 на основании доверенности.

В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения от 01.09.2003 (л.д.62) предоставленное в аренду помещение передано Администрацией Предпринимателю. Названный акт от имени Предпринимателя подписан ФИО5 по доверенности.

Администрация 07.08.2009 направила в адрес Предпринимателя уведомление №4.2.3-04-122 (л.д.66) о расторжении договора аренды в связи с нарушением Арендатором положений пунктов 3.2.3 и 4.1 договора аренды (невнесение арендных платежей в сроки, предусмотренные договором). Указанным уведомлением Администрация в соответствии со статьей 621 ГК РФ известила Предпринимателя за один месяц с момента получения уведомления о прекращении названного договора. Предпринимателю предложено до указанной даты с соблюдением требований статьи 622 ГК РФ сдать помещение Балансодержателю и погасить образовавшуюся задолженность.

Уведомление Администрации о расторжении договора аренды направлено Предпринимателю по адресу, указанному в договоре аренды и в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей и получено адресатом 14.08.2009, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д.67).

11.12.2009 сторонами договора аренды подписан акт приема-передачи нежилого помещения (л.д.71), в соответствии с которым Предприниматель сдал, а Балансодержатель принял нежилое помещение по адресу: <...>. От имени Предпринимателя названный акт подписан ФИО5.

Предприниматель 18.09.2012 обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение в льготном порядке в собственность встроенных нежилых помещений общей площадью 65,4 кв.м, расположенных на первом и в цокольном этажах здания бывшей детской поликлиники по адресу: <...>. В обоснование своего права на приобретение указанных помещений в льготном порядке Предприниматель сослался на то, что он является арендатором данных помещений на основании договора аренды №270 от 15.09.2003.

К заявлению прилагались доверенность на представление интересов, копия свидетельства о государственной регистрации, расчет по арендной плате, доказательства уплаты арендных платежей в полном объеме.

Администрация письмом от 17.10.2012 №1.1.1-40-246 (л.д.36) сообщила Предпринимателю, что в заявлении не указано, является ли индивидуальный предприниматель ФИО1 субъектом малого или среднего предпринимательства. Кроме того, нежилые помещения, указанные в заявлении, не являются арендуемыми ИП ФИО1 с 11.12.2009. На основании изложенного заявление не может быть удовлетворено.

Полагая, что названный отказ Администрации в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность указанных помещений не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд считает, что заявленное требование является необоснованным исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Статьей 3 Закона №159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 1 статьи 4 Закона №159-ФЗ предусмотрено, что орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 2 названной статьи в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Пунктами 4 и 5 статьи 4 Закона №159-ФЗ определено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).

Согласно пункту 2 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно решению Петрозаводского городского Совета от 18.02.2009 №XXVI/XXVI-511 «О мерах по реализации Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ» функции уполномоченного органа при реализации субъектами малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с требованиями Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в том числе:

1) обеспечение заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

2) принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

3) направление заявителю проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге, осуществляет Администрация Петрозаводского городского округа.

Таким образом, при принятии оспариваемого решения Администрация действовала в пределах предоставленных ей полномочий.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ определено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, поскольку Предприниматель после истечения срока, указанного в договоре аренды №270 от 15.09.2003, продолжал пользоваться арендованным имуществом, договор был продлен на неопределенный срок. Администрация в связи с неисполнением Предпринимателем условий договора в части своевременного внесения арендной платы и с соблюдением установленных Гражданским кодексом Российской Федерации требований направила в адрес Предпринимателя уведомление о расторжении договора аренды и освобождении помещения, которое возвращено Предпринимателем Администрации на основании акта приема-передачи нежилого помещения от 11.12.2009.

Таким образом, следует признать, что договор аренды №270 от 15.09.2003 является расторгнутым с 11.12.2009.

Суд отклоняет доводы заявителя о том, что указанный договор в настоящее время является действующим в силу того, что Предприниматель не получал уведомление Администрации о расторжении договора, а акт приема-передачи нежилого помещения от 11.12.2009 подписан неуполномоченным лицом. При этом суд исходит из следующего.

Материалами дела подтверждается получение Предпринимателем уведомления Администрации о расторжении договора. Сведений об изменении юридического или почтового адреса в соответствии с требованиями названного договора аренды Предприниматель в Администрацию не направлял. Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей указанный в нем адрес регистрации Предпринимателя соответствует адресу, по которому Администрацией было направлено уведомление о расторжении договора аренды.

В материалах дела имеется доверенность от 29.08.2007 (л.д.64), в соответствии с которой ФИО1 уполномочил ФИО5 представлять его интересы, в том числе управлять и распоряжаться всем имуществом, в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось, в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки, заключать и подписывать договоры, акты о передаче и другие необходимые документы, производить расчеты по заключенным сделкам.

Кроме того, в материалах дела №А26-11999/2009 по иску Администрации Петрозаводского городского округа к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 83 296,21 руб. имеется доверенность от 04.06.2009 (л.д.120-121), в соответствии с которой ФИО1 как физическое лицо и как индивидуальный предприниматель уполномочил гражданина ФИО5 быть представителем по всем возникающим вопросам, связанным с предпринимательской деятельностью в качестве индивидуального предпринимателя, во всех государственных, административных, бюджетных и коммерческих учреждениях и организациях Республики Карелия, в том числе в налоговых инспекциях, в районных Администрациях с правом в том числе заключать все разрешенные сделки, заключать и подписывать от имени ФИО1 договоры аренды любых объектов недвижимости, а также представлять интересы в суде. Доверенность выдана сроком на три года.

На основании указанной доверенности ФИО5 представлял интересы Предпринимателя в арбитражном суде при рассмотрении дела №А26-11999/2009.

Таким образом, на момент подписания ФИО5 11.12.2009 акта приема-передачи нежилого помещения ФИО5 обладал соответствующими полномочиями, оговоренными в доверенности от 04.06.2009.

Более того, в материалах названного арбитражного дела имеется отзыв Предпринимателя на иск Администрации о взыскании задолженности по арендной плате (л.д.117-118), в котором указано, что в соответствии со статьями 609, 651 ГК РФ, статьей 9 Инструкции о порядке государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, статьей 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды №207 от 15.09.2003, который Администрация считает продленным на неопределенный срок, является незаключенным в силу того, что договор, заключенный на срок более года подлежит государственной регистрации.

Согласно имеющемуся в материалах дела №А26-11999/2009 заявлению Предпринимателя в адрес начальника Управления муниципальным имуществом от 30.11.2009 (л.д.119), Предприниматель просит предоставить доступ в помещение по ул.Анохина, д.24 для приема-передачи балансодержателю в связи с тем, что здание находится за забором, доступ в здание закрыт.

При указанных обстоятельствах следует признать доказанным факт передачи Предпринимателем балансодержателю нежилого помещения по адресу: <...>, а доводы заявителя не основанными на законе и имеющихся доказательствах.

Кроме того, как видно из материалов дела, Предприниматель не направлял в адрес Администрации заявление о соответствии критериям отнесения к субъектам малого или среднего предпринимательства. Указанная справка, датированная 23.01.2013, была представлена заявителем лишь в материалы дела (л.д.90).

Относительно вопроса о том, является ли заключенным договор аренды №270 от 15.09.2003 ввиду его подписания представителем по доверенности, в которой не оговорено право на представление интересов доверителя как индивидуального предпринимателя, суд отмечает следующее.

В соответствии со статьей 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Согласно правовой позиции, изложенной в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 №57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении арбитражными судами исков к представляемому (в частности, об исполнении обязательства, о применении ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства), основанных на сделке, заключенной неуполномоченным лицом, следует принимать во внимание, что установление в судебном заседании факта заключения упомянутой сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункт 2 статьи 183 ГК РФ).

Пунктом 5 названного Информационного письма определено, что при разрешении споров, связанных с применением пункта 2 статьи 183 ГК РФ, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Поскольку стороны договора аренды исходили из действительности заключенного договора, Предприниматель осуществлял действия, связанные с исполнением названного договора, оснований для признания указанного договора не заключенным 15.09.2003 у суда не имеется.

Суд считает необходимым отметить недобросовестность поведения заявителя в рассматриваемой ситуации с учетом того обстоятельства, что при рассмотрении дела о взыскании задолженности по арендной плате Предприниматель указывал на незаключенность договора аренды после продления его на неопределенный срок ввиду отсутствия государственной регистрации договора и представлял доказательства, подтверждающие освобождение помещения, а при рассмотрении настоящего спора позиция Предпринимателя является диаметрально противоположной и основывается на его доводах о действительности названного договора аренды по настоящее время и неподтвержденности факта освобождения помещения ввиду отсутствия у представителя, подписавшего акт приема-передачи нежилого помещения от 11.12.2009, полномочий на подписание такого документа.

Более того, сам факт освобождения или неосвобождения помещения не влияет на то обстоятельство, что договор аренды №270 от 15.09.2003 был расторгнут в установленном порядке и после расторжения договора Предприниматель утратил преимущественное право на приобретение помещения в собственность в льготном порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

При рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

В пункте 5 названного Информационного письма указано, что по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

При рассмотрении дела установлено, что Предприниматель на момент подачи заявления о предоставлении преимущественного права на приобретение помещения в собственность не являлся арендатором указанного помещения, в связи с чем Предприниматель не может воспользоваться правом приобрести данное помещение в собственность в льготном порядке.

Доказательств злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ) со стороны Администрации при расторжении договора аренды №270 от 15.09.2003 с целью воспрепятствования реализации арендатором преимущественного права судом при рассмотрении настоящего дела не установлено. Основанием для расторжения договора послужило нарушение условий договора, выразившееся в несвоевременном внесении арендных платежей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд отказывает Предпринимателю в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины суд относит на заявителя. При подаче заявления в суд заявитель уплатил государственную пошлину в сумме 4000 руб. В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче заявлений о признании недействительным ненормативного правового акта физические лица уплачивают государственную пошлину в сумме 200 руб., в связи с чем излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 3800 руб. подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявленного индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) требования отказать полностью.

2. Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета излишне уплаченную по чеку-ордеру от 06.06.2012 государственную пошлину в сумме 3800 руб.

3. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>); в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья

Цыба И.С.