Гражданский кодекс часть 1

заявителя, индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО1, выписка из ЕГРИП (т.2 л.д. 93-100); ФИО3, ФИО4, представители по доверенности от 22.02.2011 (т.2 л.д. 175);

ответчика, Администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия - ФИО5, представитель по доверенности от 01.09.2011 (т. 2 л.д. 111);

третьего лица - индивидуальный предприниматель ФИО2,

установил: индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия, ОГРН 10510023217,87, ИНН <***>, (далее – ответчик, Администрация) о признании частично недействительным Постановления № 2045 от 26 июля 2012 года. Заявитель считает, что Администрация в оспариваемом постановлении определила выкупную цену земельных участков, несоответствующую земельному законодательству.

В письменных возражениях на заявление ответчик, Администрация, не признал заявленных требований по тем основаниям, что рыночная стоимость спорных земельных участков определена в соответствии с отчетом оценки от 26.07.2012, так как с даты составления отчета об оценке данного земельного участка, предоставленной предпринимателем ФИО1, прошло более 6 месяцев (т.2 л.д.105-106).

Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 31.01.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2 (т.3 л.д. 56-58).

В судебном заседании представители заявителя поддержали заявление по основаниям, изложенным в заявлении и в дополнительном обосновании заявленных требований, пояснив суду, что Администрация при утверждении цены выкупа должна была использовать отчет об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков от 30.11.2009, так как по вине Администрации своевременно разрешение на продажу данных участков не принималось, что повлекло обращение общества за судебной защитой. По мнению представителей заявителя, согласно постановлению Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2011 по делу № А26-2266/2010 об отказе в отсрочке исполнения постановления, отчет об оценке стоимости земельного участка, составленного оценщиком ФИО6, был предметом исследования арбитражного суда при вынесении решения по делу, в связи с чем установление новой стоимости земельного участка не является необходимым. Представители заявителя считают, что отчет об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков, составленный оценщиком ФИО2, содержит недостоверные сведения, составлен с нарушением требований законов №№ 135-ФЗ и 101-ФЗ.

Представитель ответчика не признал заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях и в дополнениях к письменным пояснениям, пояснил суду, что действие отчета №311 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 30.11.2009 на момент принятия оспариваемого постановления прекратилось. Представитель ответчика считает, что при составлении отчета от 26.07.2012г. №ДН-673/12 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости были учтены все требования действующего законодательства, в том числе требования Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 №568-р.

Третье лицо, индивидуальный предприниматель ФИО2, в судебном заседании пояснил, что отчет № ДН-673/12 об оценке рыночной стоимости земельных участков от 26.07.2012 произведен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки, Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002г. №568-р. Доходность земельных участков определена из урожайности 1 ц кормовой единицы – овса, данные сведения взяты на сайте Федеральной службы государственной статистики (л. 44-45 отчета, т. 2 л.д. 149 (оборот)-150). При определении затрат на сельскохозяйственное производство использованы данные о рентабельности проданных товаров (работ, услуг) для предприятий сельского хозяйства, утвержденные приказом ФНС России (л. 52 отчета, т.2 л.д. 153 (оборот), коэффициент капитализации определен в соответствии с Методическими рекомендациями (л. 52 отчета, т.2 л.д. 153 (оборот). Произведен анализ рынка продаж земельных участков сельскохозяйственного назначения в Республике Карелия (л. 23, 24 отчета, т.2 л.д. 138 (оборот), 139).

Заслушав представителей сторон и третьего лица, изучив материалы дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд считает установленными следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 28.12.2005 № 22, заключенного между администрацией муниципального образования Вепсской национальной волости (арендодателем) и предпринимателем ФИО1 (арендатором), последнему передан в аренду земельный участок общей площадью 487 га, в том числе: 318,3 га пашня, 158,9 га пастбища, из них: ДКП-154 га, прочие земли (застроенная территория, дворы, сараи, хранилища, ремонтная площадка и т.д.) - 9,8 га, кадастровые номера участков: с 10:22:030301:0072 по 10:22:030301:0078, с 10:22:0303 02:0013 по 10:22:030302:0030, с 10:22:030303:0002 по 10:22:030303:0026, с 10:22:030304:0002 по 10:22:030304:0016 (т.1 л.д. 18-25).

Пунктом 7.1 договора аренды определен срок его действия до 01.01.2016.

Единое землепользование передано предпринимателю на основании акта приема-передачи от 28.12.2005 для производства, переработки и хранения сельскохозяйственной продукции.

Дополнительным соглашением от 27.04.2006 N 2412 к договору произведена замена арендодателя на администрацию Прионежского муниципального района Республики Карелия в связи с образованием в соответствии с Законом Республики Карелия от 01.12.2004 N 825-ЗРК "О муниципальных районах в Республике Карелия" муниципального образования Прионежского муниципального района (т.1 л.д. 24-25).

На основании пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", представитель предпринимателя ФИО1 - ФИО4, действующий на основании доверенности от 05.08.2009, обратился в Администрацию с заявлением от 18.09.2010 о выкупе входящих в состав единого землепользования с кадастровым номером 10:22:00 00 00:0010, предоставленного ему в аренду, земельных участков с кадастровыми номерами: 10:22:03 03 01:236, 10:22:03 03 01:228, 10:22:03 03 01:229, 10:22:03 03 01:235, 10:22:03 03 01:231, 10:22:03 03 01:234, 10:22:03 03 01:230, 10:22:03 03 02:154, 10:22:03 03 02:155, 10:22:03 03 02:156, 10:22:03 03 02:148, 10:22:03 03 02:0017, 10:22:03 03 02:143, 10:22:03 03 03 02:144, 10:22:03 03 02:153, 10:22:03 03 02:157, 10:22:03 03 02:150, 10:22:03 03 02:152, 10:22:03 03 02:159, 10:22:03 03 02:146, 10:22:03 03 02:147, 10:22:03 03 02:160, 10:22:03 03 02:161, 10:22:03 03 02:158, 10:22:03 03 02:145, 10:22:03 03 03:61, 10:22:03 03 03:76, 10:22:03 03 03:75, 10:22:03 03 03:73, 10:22:03 03 03:65, 10:22:03 03 03:77, 10:22:03 03 03:74, 10:22:03 03 03:72, 10:22:03 03 03:69, 10:22:03 03 03:78, 10:22:03 03 03:79, 10:22:03 03 03:60, 10:22:03 03 03:82, 10:22:03 03 03:80, 10:22:03 03:71, 10:22:03 03 03:59, 10:22:03 03 03:67, 10:22:03 03 03:81, 10:22:03 03 03:64, 10:22:03 03 03:63, 10:22:03 03 03:66, 10:22:03 03 03:68, 10:22:03 03 03:62, 10:22:03 03 03:70, 10:22:03 03 04:110, 10:22:03 03 04:109, 10:22:03 03 04:113, 10:22:03 03 04:117, 10:22:03 04:115, 10:22:03 03 04:119, 10:22:03 03 04:112, 10:22:03 03 04:116, 10:22:03 03 04:114, 10:22:03 03 04:120, 10:22:03 03 04:121. К заявлению приложены кадастровые паспорта на указанные земельные участки и проект договора купли-продажи земельных участков.

Письмом от 25.02.2010 Администрация отказала предпринимателю в выкупе испрашиваемого земельного участка.

15.08.2011 постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А26-2266/2010 отказ Администрации в выкупе спорных земельных участков признан несоответствующим пункту 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ. Данным постановлением суд обязал администрацию Прионежского муниципального района Республики Карелия принять решение о предоставлении земельных участков общей площадью 4 768 980 кв.м, входящих в состав единого землепользования с кадастровым номером 10:22:00 00 00:0010, в собственность индивидуальному предпринимателю ФИО1 (т.1 л.д. 40-44).

Постановлением от 26.07.2012 № 2045 Администрация разрешила продажу земельных участков общей площадью 4 768 980 кв.м согласно приложению № 1 ФИО1, пунктом 2 установив цену выкупа земельных участков в размере 25 426 100 руб. (т.1 л.д. 13).

С пунктом 2 данного постановления предприниматель не согласился и обжаловал его в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования земельного участка.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу ч. 5 ст. 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Из информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В пункте 2 данного информационного письма разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 АПК РФ. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители заявителя, оспаривая пункт 2 постановления Администрации в части утвержденной цены выкупа земельных участков в сумме 25 426 100 руб., считают, что величина рыночной стоимости спорных земельных участков должна быть определена в соответствии с отчетом № 311 об оценке рыночной стоимости данных земельных участков от 20.11.2009, составленным оценщиком ФИО6

Суд считает, что данный отчет не может быть положен в основу установления рыночной стоимости имущества, а указанная в этих отчетах стоимость не может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, поскольку с даты составления отчета об оценке до даты предоставления оферты прошло более шести месяцев (пункт 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256).

Суд не принимает довод представителей заявителя о том, что из постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2011 по делу № А26-2266/2010 об отказе в отсрочке исполнения постановления следует, что отчет об оценке стоимости земельного участка, составленный оценщиком ФИО6, был предметом исследования арбитражного суда при вынесении решения по делу, в связи с чем установление новой стоимости земельного участка не является необходимым по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Республики Карелия отчет об оценке стоимости земельного участка, составленного оценщиком ФИО6 не исследовался, выводы о его достоверности или не достоверности судом не делались (т.1 л.д. 27-34).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

По мнению суда, отчет № ДН-673/12 об оценке рыночной стоимости земельных участков, предложенных Администрацией к выкупу индивидуальному предпринимателю ФИО1, составленный 26.07.2012 оценщиком ФИО2, соответствует законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Представителями заявителя в судебном заседании не представлено доказательств недостоверности данного отчета, отсутствуют такие доказательства и в материалах дела.

Таким образом, пункт 2 постановления Администрации Прионежского муниципального района в части утверждения цены выкупа спорных земельных участков в размере 25 426 100 руб. является законным.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного, заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 является необоснованным, в его удовлетворении суд заявителю отказывает.

Судебные расходы суд относит на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявленных требований индивидуальному предпринимателю ФИО1 отказать.

2. Судебные расходы отнести на заявителя.

3. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>) через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Левичева Е.И.