Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Колесовой Н.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ульяновой В.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Лабиринт-М» о расторжении договора №ЛМ-213-09/20218 от 21.05.2018,

при участии представителей:

от истца – ФИО2, доверенность от 20.10.2021,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 01.10.2021,

установил: индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лабиринт-М»(далее – ответчик) о расторжении договора №ЛМ-213-09/20218 от 21.05.2018 в отношении аренды нежилого помещения.

Исковые требования мотивированы статьями 450, 452, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Протокольным определением суда от 02.12.2021 судебное разбирательство по делу отложено на 18.01.2022.

В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении и возражениях на отзыв. Пояснил, что в буквальном толковании спорного договора аренды, истец вправе ежегодно индексировать размер арендной платы в одностороннем порядке, соглашение об изменении размера арендной платы должно быть оформлено дополнительным соглашением к договору аренды. Представитель истца отметил, что за период с 21.05.2018 до настоящего времени уже произошло значительное увеличение роста цен на товары и услуги, в связи, с чем сумма арендной платы должна быть проиндексирована. Истец не стал бы заключать договор на длительный срок, если в договоре аренды отсутствовали условия о ежегодной индексации. Договор аренды был заключен Истцом на столь длительный срок только с учетом положения о ежегодной индексации.

Представитель ответчика иск не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Заслушав пояснения представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

21.05.2018 г. между ФИО4, ФИО5 (в последующем согласно дополнительному соглашению от 23.07.2019 - индивидуальным предпринимателем ФИО1; далее- Арендодатель) и ООО «Лабиринт-М» (далее- Арендатор) заключен договор аренды №ЛМ-213-09/2018 нежилого помещения, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, общей площадью 132,8 кв.м. с кадастровым номером 10:01:0120109:1873, этаж 1, находящееся по адресу: <...> (далее - Помещение).

В соответствии с п. 5.1. Договора аренды: срок аренды составляет 9 (девять) лет, начиная с момента государственной регистрации договора аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Карелия.

Истец является собственником 3/4 долей в праве общей долевой собственности на Помещение, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 14.06.2019 сделана запись регистрации № 10:01:0120109:1873-10/032/2019-6.

ФИО5 ФИО6 является собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности на Помещение, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 06.02.2002 сделана запись регистрации № 10-01/01-4/2002-114.

Истец управляет и распоряжается 1/4 доли в праве общей долевой собственности на Помещение на основании доверенности от 17.05.2019 серия 10 АА №0839337, удостоверенной ФИО7, нотариусом нотариального округа города Петрозаводска Республики Карелия. Доверенность зарегистрирована в реестре за №10/7-н/0-2019-1-1367. Срок действия доверенности составляет пятнадцать лет.

23.07.2019 между индивидуальным предпринимателем ФИО1, действующим от своего имени и в интересах ФИО5 на основании доверенности и ООО «Лабиринт-М» было заключено дополнительное соглашение к Договору аренды, согласно которому стороны пришли к соглашению о внесении изменений в договор аренды, в том числе изменить раздел 3. «АРЕНДНАЯ ПЛАТА» Договора и читать его в следующей редакции:

«3.1. «Арендная плата состоит из двух частей — постоянной и переменной.

3.1.1. Размер постоянной части арендной платы с «01» августа 2019 года и далее по договору составляет 100 000 (сто тысяч) рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц учитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная арендной платы изменению не подлежит.

3.1.2. Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является
компенсацией затрат Арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и
водоотведения, теплоснабжения (отапливается электричеством), услуг по содержанию и ремонту (ограничивающихся услугами по поддержанию в надлежащем техническом состоянии инженерных сетей (тепло/водоснабжения и водоотведения), а также электосетей, и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объёма и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых Помещений.

3.2. Пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Республики Карелии, но не более 10%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п.3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к Договору аренды. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия Договора аренды.

Истцом в адрес Ответчика было направлено уведомление от 13.06.2019 с требованием об изменении ставки арендной платы на 2,32 % с учетом индексации с 18.06.2019 г.

В своем ответе от 24.06.2019 г. ответчик указал, что ни законом, ни договором не установлено (императивное) обязательное повышение арендной платы, и считает, что сумма арендной платы должна остаться прежней.

Истец полагает, что отказ ответчика нарушает его права и законные интересы, поскольку Ответчик не учитывает длительный срок аренды (9 лет) и неизменную суммуаренды по договору аренды.

Таким образом, заключая Договор аренды на длительный срок, стороны согласовали механизм компенсации инфляции, который заключался в постоянной индексации суммы арендной платы (п. 3.2 Договора). Из буквального толкования договора индексация арендной платы является частью арендной платы, подлежащей ежемесячной выплате.

По мнению истца, отказ в индексации суммы арендной платы и не выплата арендной платы в полном объеме с учетом ее индексации, является нарушением п. 3.3 Договора о ежемесячной выплате суммы арендной платы.

04.08.2021 Истцом в адрес Ответчика было направлено уведомление о расторжении Договора аренды в одностороннем порядке с требованием освободить арендуемое помещение не позднее 15.09.2021. Ответчик в своем письме от 25.08.2021 отказал в добровольном удовлетворении вышеуказанных требований.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу статей 606 и 614 ГК РФ условия об арендной плате являются существенными условиями договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

В рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Довод Предпринимателя о том, что ответчик добровольно принял на себя обязательство подписать, а значит заключить дополнительное соглашение к договору аренды об изменении ставки арендной платы, противоречат условиям заключенного между сторонами договора аренды.

Несогласие арендатора на изменение размера арендной платы не является нарушением договора, а свидетельствует о наличии между сторонами сделки спора относительно изменения условий договора.

Учитывая вышеизложенное, основания для расторжения договора по решению суда отсутствуют.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Расходы по оплате государственной пошлины суд относит на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1.В удовлетворении иска индивидуальному предпринимателю ФИО1 отказать.

2.Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Колесова Н.С.