Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Луч» к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о признании незаконными действий по направлению уведомления №19925/12.4-2 от 28.07.2021 и незаконным уведомления №19925/12.4-2 от 28.07.2021,

третье лицо – администрация Петрозаводского городского округа,

при участии представителей:

заявителя, общества с ограниченной ответственностью «ЛУЧ», - ФИО1 (доверенность от 14.10.2021);

ответчика, Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия – ФИО2 (доверенность от 07.07.2022 № 54/2022);

третьего лица, администрации Петрозаводского городского округа – ФИО3 (доверенность от 29.12.2021 №1.3-13/185);

установил: общество с ограниченной ответственностью «Луч» (далее - Общество) (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – ответчик, Министерство) о признании незаконными действий по направлению уведомления №19925/12.4-2 от 28.07.2021 об увеличении размера арендной платы (дело №А26-91/2022) и признании незаконным уведомления №19925/12.4-2 от 28.07.2021 (дело №А26-83/2022).

Определением суда от 22.03.2022 по настоящему делу дела №А26-83/2022 и №А26-91/2022 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединённому делу №А26-91/2022.

Определением суда от 09.03.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Петрозаводского городского округа (далее – Администрация).

Ответчик и третье лицо направили в суд отзывы на заявления, в которых просили отказать в удовлетворении требований, сославшись на законность действий по направлению уведомления №19925/12.4-2 от 28.07.2021 об увеличении размера арендной платы и правомерность самого уведомления.

Определением суда от 07.04.2022 производство по делу №А26-91/2022 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Верховного суда Республики Карелия по делу №3а-39/2022 о признании недействующим в части Закона Республики Карелия от 10.06.2013 №1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия».

Определением Верховного суда Республики Карелия от 25.04.2022 производство по делу № 3а-39/2022 прекращено в связи отказом административного истца от административного иска (том 2 лист 154).

В связи с устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления производства по делу, производство по делу возобновлено в судебном заседании 30.06.2022.

Представитель Общества в судебном заседании 11.08.2022 указал, что письмом от 21.04.2022 № 4026/14-17/МИЗО оспариваемое уведомление отозвано; настаивал на осуществлении судебного контроля и поддержал требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, исковом заявлении и ранее представленных письменных пояснениях от 07.04.2022 (том 2 лист 143).

Письменные пояснения от 10.08.2022 и приложенные к ним документы, в том числе письмо от 21.04.2022 № 4026/14-17/МИЗО, приобщены судом к материалам дела.

Представитель ответчика в судебном заседании подтвердил факт отзыва Министерством оспариваемого уведомления, причины отзыва обосновать затруднился.

Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве на заявление, просил в удовлетворении требований отказать.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлен перерыв до 12.08.2022 до 12 час. 15 мин. с целью изучения судом с представленных Обществом письменных пояснений и дополнительных доказательств.

12.08.2022 в 12 час. 15 мин. судебное заседание продолжено при участии представителя заявителя.

Заслушав пояснения представителей сторон, третьего лица, исследовав материалы дела, суд признал установленными следующие обстоятельства.

22 июня 2011 года между Администрацией и гр. ФИО4 заключен договор № 30188 аренды земельного участка (далее – Договор №30188), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 10:01:02:01:01:16, расположенный по адресу: <...> сроком по 14 ноября 2020 года. По истечении указанного срока действие договора аренды было продлено на неопределенный срок.

В соответствии с соглашением от 30 октября 2012 года по договору аренды земельного участка гр. ФИО4 передал все свои права и обязанности по договору ООО «Консалтинговая фирма «Балтийский щит», которое приняло их в полном объеме.

В соответствии с соглашением от 3 мая 2017 года об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ООО «Консалтинговая фирма «Балтийский щит» передало ООО «Луч» права и обязанности по договору аренды земельного участка № 30188. Указанное соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке 17 мая 2017 года.

На основании пункта 5 статьи 3 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 № 1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулированию земельных отношений в Республике Карелия» (в редакции от 04.04.2016) Министерство произвело перерасчет арендной платы в отношении земельного участка, арендуемого истцом, направив в его адрес уведомление № 19925/12.4-2 от 28.07.2021, в котором указано, что с 17.05.2017 по 26.06.2017 арендная плата по договору составляет 18 117 495 руб. в год.

Заявитель, ссылаясь на безосновательное произвольное увеличение размера арендной платы в 100 раз, на несоблюдение принципа экономической обоснованности, обратился в суд с требованиями в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о признании незаконными действий по направлению уведомления №19925/12.4-2 от 28.07.2021, и в порядке искового производства – о признании недействительным уведомления №19925/12.4-2 от 28.07.2021.

Оценив правовую природу требования о признании незаконными действий Министерства по направлению уведомления №19925/12.4-2 от 28.07.2021, суд пришел к выводу, что оно подлежит рассмотрению в общем порядке искового производства. Данное требование носит гражданско-правовой характер и связано с оценкой обоснованности направления стороной по договору (арендодателем) в адрес другой стороны (арендатора) уведомления об изменении арендной платы. В данном случае наличие у арендодателя статуса органа государственной власти не меняет существо взаимоотношений между сторонами договора и не придает им публично-правовой характер. При таких обстоятельствах основания для рассмотрения данного требования в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Рассмотрев требования истца в порядке искового производства, суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации Петрозаводского городского округа от 15.11.2010 №3770 земельный участок с кадастровым номером 10:01:02:01:01:16 был отведен для завершения строительства здания морской школы по ул. Береговой в г. Петрозаводске.

На основании указанного постановления между Администрацией и гражданином ФИО4 заключен договор №30188 от 22.06.2011 (в шапке договора допущена опечатка при указании года заключения договора – 2010, однако все приложения к договору и акт приема-передачи участка датированы 2011 годом) аренды земельного участка по ул. Береговой в г. Петрозаводске (далее – Договор №30188; том 1 листы 12-19).

Согласно пункту 4.2.1 Договора №30188 Арендатор обязан использовать земельный участок исключительно в соответствии с его целевым назначением, оговоренным в пункте 1.2 договора, и своевременно вносить за него арендную плату.

В соответствии с соглашением от 30.10.2012 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №30188 от 22.06.2011 (том 2 листы 52-55) права и обязанности арендатора по указанному договору перешли к обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговая фирма «Балтийский Щит». Разрешенное использование земельного участка по соглашению – для завершения строительства морской школы. Основанием для перехода прав и обязанностей по договору явилась продажа ФИО4 указанному Обществу нежилых помещений общей площадью 5417,8 кв.м, расположенных в здании морской школы (незавершенное строительство).

В соответствии с дополнительным соглашением от 31.12.2013 к Договору №30188 (зарегистрировано в установленном порядке 05.04.2014) вид разрешенного использования земельного участка изменен на: «для реконструкции здания морской школы, незавершенной строительством, под многоэтажные жилые дома с размещением в нижних этажах объектов торгового, бытового и общественного назначения».

Таким образом, с момента заключения соглашения от 31.12.2013 к Договору №30188 целью использования спорного земельного участка являлось строительство многоквартирных жилых домов.

В соответствии с соглашением от 03.05.2017 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №30188 от 22.06.2011 (том 1 листы 44-46) права и обязанности арендатора земельного участка по указанному договору перешли от общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая фирма «Балтийский Щит» к обществу с ограниченной ответственностью «Луч». Разрешенное использование земельного участка – для реконструкции здания морской школы, незавершенной строительством, под многоэтажные жилые дома с размещением на нижних этажах объектов торгового, бытового и общественного назначения. Основанием для перехода прав и обязанностей по договору явилась продажа указанному Обществу нежилых помещений общей площадью 5417,8 кв.м, расположенных в здании морской школы (незавершенное строительство).

В соответствии с соглашением от 16.06.2017 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №30188 от 22.06.2011 (том 1 листы 21-23) права и обязанности арендатора земельного участка по указанному договору перешли от общества с ограниченной ответственностью «Луч» к обществу с ограниченной ответственностью «СК «Невская недвижимость». Разрешенное использование земельного участка – для реконструкции здания морской школы, незавершенной строительством, под многоэтажные жилые дома с размещением на нижних этажах объектов торгового, бытового и общественного назначения. Основанием для перехода прав и обязанностей по договору явилась продажа указанному Обществу нежилых помещений общей площадью 5417,8 кв.м, расположенных в здании морской школы (незавершенное строительство).

Пунктом 2.3 Договора №30188 в первоначальной редакции (данное положение не претерпело изменений в период действия договора) установлено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке при изменении базовых составляющих расчета арендной платы, а также порядка расчета арендной платы за земельный участок, государственная собственность на которые не разграничена. Уведомление об изменении арендной платы производится Арендодателем путем направления нового расчета арендной платы заказным письмом по указанному в договоре адресу арендатора.

На основании пунктов 1, 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. Сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

Согласно статьям 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу пунктов 1, 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил следующее.

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений (пункт 16).

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19).

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (пункт 20).

Если по условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такое изменение фактически представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Такая позиция поддержана в апелляционном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2016 №5-АПГ16-64, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 22.08.2016 №308-ЭС16-9526, от 29.05.2017 №308-ЭС17-5632, от 15.02.2018 №310-ЭС17-23376, от 28.12.2021 №301-ЭС21-25387 и др.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2019 № 305-ЭС19-12083, расчет арендной платы должен производиться на основании нормативных правовых актов, устанавливавших в спорный период порядок определения размера арендной платы.

Отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы, которое арендодатель должен направить в соответствии с условиями договора, не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, а лишь в силу положений статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы (пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019).

Независимо от предусмотренного договором аренды механизма изменения арендной платы, новый размер платы подлежит применению со дня вступления в силу соответствующего нормативного правового акта. Это согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Расчёт арендной платы, подлежащей уплате арендатором земельного участка по ул. Береговой в г. Петрозаводске с 15.11.2010, приведен в приложении №2 к Договору №30188 (том 1 лист 15, 19) применительно к разрешенному виду использования земельного участка «для завершения строительства морской школы».

Этот расчёт был произведен на основании Закона Республики Карелия от 03.12.2007 № 1135-ЗРК «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» и Постановления Правительства Республики Карелия от 12.05.2008 № 99-П «Об арендной плате за использование земельных участков в Петрозаводском городском округе, государственная собственность на которые не разграничена» по формуле:

А = Ст х S, где:

-А - арендная плата за использование земельного участка в рублях;

-Ст - базовая ставка арендной платы;

-S - площадь земельного участка в квадратных метрах.

В соответствии с расчетом, произведенным по постановлению Правительства Республики Карелия от 12.05.2008 №99-П «Об арендной плате за использование земельных участков в Петрозаводском городском округе, государственная собственность на которые не разграничена», годовая арендная плата составляла с 15.11.2010 - 94 891,12 руб.; ежедневная плата – 259,9757 руб. в день; с 29.06.2012 – 192 833,24 руб.; ежедневная плата – 528,3102 руб.

Закон Республики Карелия от 03.12.2007 №1135-ЗРК «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» утратил силу со дня вступления в силу Закона Республики Карелия от 10.06.2013 №1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия» (опубликован 14.06.2013).

Постановление Правительства Республики Карелия от 12.05.2008 №99-П «Об арендной плате за использование земельных участков в Петрозаводском городском округе, государственная собственность на которые не разграничена» утратило юридическую силу с 24.06.2013 в связи с изданием Постановления Правительства Республики Карелия от 04.07.2013 № 208-П.

Таким образом, с указанной даты невозможно исчисление регулируемой арендной платы в соответствии с порядком, установленным утратившим силу нормативным актом, арендная плата подлежит уплате в соответствии с действующим правовым регулированием.

С учётом изложенного уведомление № 19925/12.4-2 от 28.07.2021, в котором Министерство известило Общество об изменении арендной платы, связано с вступлением в силу Закона №1712-ЗРК, которым был изменен порядок расчета арендной платы.

Подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установление порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации.

В силу приведенного разграничения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.

Законодательным собранием Республики Карелия принят Закон № 1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия». Данным законом урегулированы вопросы арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Карелия, а также земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Конституции Республики Карелия Законодательное собрание Республики Карелия является постоянно действующим представительным и единственным законодательным органом государственной власти Республики Карелия.

Таким образом, действующий в Республике Карелия в спорном периоде порядок определения размера арендной платы за земельные участки, собственность на которые не разграничена, установлен в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации.

Ссылка Общества на несоответствие установленного Законом №1712-ЗРК порядка действующей редакции Правил №582 является несостоятельной.

Постановлением Правительства Российской Федерации № 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

С учётом разграничения Земельным кодексом Российской Федерации компетенции органов государственной власти и местного самоуправления утвержденные Постановлением №582 Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Действие Правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Также истцом заявлено о нарушении при принятии Закона №1712-ЗРК основных принципов определения арендной платы, установленных Постановлением №582. Доказательства, позволяющие суду оценить указанные доводы, истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены. Доводы истца в данной части со ссылкой на материалы дела №3а-39/2022 о признании недействующим в части Закона Республики Карелия от 10.06.2013 №1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия» не могут быть учтены. Производство по делу №3а-39/2022 прекращено в связи с отказом от требований, соответственно, никакие обстоятельства в рамках данного судебного разбирательства не установлены.

В силу части 1 статьи 3 Закона №1712-ЗРК (в редакции, действовавшей в спорный период) размер арендной платы за использование земельных участков в расчете на год (далее - арендная плата) определяется уполномоченными органами, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

1) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

2) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

3) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Случаи определения арендной платы в процентах кадастровой стоимости земельного участка приведены в части 2 данной статьи. В силу подпункта «и» такая возможность предусмотрена для случаев, когда земельный участок предоставлен для размещения объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, культуры, искусства и религии, физической культуры и спорта.

Частью 4 этой же статьи предусмотрено, что арендная плата может быть определена по итогам торгов.

В иных, не предусмотренных частями 2, 4 настоящей статьи случаях, арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С x Р,

где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не ранее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (часть 5 статьи 3).

В связи с приведенными изменениями в правовом регулировании с 24.06.2013 арендная плата за земельный участок подлежала уплате в размере, определенном в соответствии с подпунктом «и» пункта 14 части 2 статьи 3 Закона №1712-ЗРК (в процентах кадастровой стоимости земельного участка, как предоставленного для объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, культуры, искусства и религии, физической культуры и спорта). С 31.12.2013 право на применение в отношении спорного земельного участка приведенной нормы прекратилось ввиду изменения вида разрешенного использования, арендная плата подлежала начислению по общим правилам, установленным статьёй 3 Закона №1712-ЗРК.

В соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» произошло перераспределение полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации. На основании Закона Республики Карелия от 29.12.2015 №1980-ЗРК и в соответствии с Постановлением Правительства Республики Карелия от 02.11.2017 №390-П права арендодателя по вышеназванному договору аренды земельного участка перешли от Администрации к Министерству (ответчику).

Как следует из пояснений третьего лица, ввиду того, что земельный участок находится в ведении Министерства, Администрация неоднократно обращалась в адрес уполномоченного органа о пересчете арендной платы по договору аренды в соответствии с частью 5 статьи 3 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 №1712-ЗРК с применением рыночной стоимости земельного участка.

В дальнейшем именно Администрация инициировала изменение арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 10:01:0020101:16.

Как было указано ранее, поскольку ставки арендной платы в рассматриваемом случае являются регулируемыми ценами, ответчик в зависимости от категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования обязан при расчете размера арендной платы руководствоваться действующим законодательством и методикой определения размера арендной платы.

Общество с ограниченной ответственностью «Луч» являлось арендатором земельного участка в период с 17.05.2017 по 26.06.2017.

При этом с учётом содержания соглашения от 03.05.2017 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №30188 от 22.06.2011 ООО «Луч» на момент приобретения права аренды располагало информацией о виде его разрешенного использования.

Соответственно, изначально произведенный в Договоре №30188 расчёт не мог использоваться ООО «Луч» для внесения арендной платы за спорный участок по причине прекращения действия нормативных актов, предусматривавших порядок определения ее размера; арендатор обязан был уплатить арендную плату в размере, определенном Законом №1712-ЗРК с учётом фактического вида разрешенного использования спорного земельного участка: «для реконструкции здания морской школы, незавершенной строительством, под многоэтажные жилые дома с размещением в нижних этажах объектов торгового, бытового и общественного назначения».

С учётом изложенного выше правового регулирования и условий Договора аренды направление Министерством Обществу уведомления об изменении арендной платы с новым расчетом в случае изменения самого порядка определения арендной платы является не односторонней сделкой, направленной на изменение условий договора, а информированием арендатора о произошедших изменениях.

Бездействие арендодателя по вопросу изменения арендной платы в сторону увеличения наносит ущерб интересам муниципалитета в виде недополучения денежных средств в бюджет Петрозаводского городского округа.

Вид разрешенного использования спорного земельного участка был изменен в соответствии с дополнительным соглашением № 2874 от 31.12.2013, заключенным к Договору №30188, зарегистрированным в установленном законом порядке 05.05.2014. С указанно даты вид разрешенного использования земельного участка - «для реконструкции здания морской школы, незавершенной строительством, под многоэтажные жилые дома с размещением в нижних этажах объектов торгового, бытового и общественного назначения». Таким образом, целью использования данного участка являлось строительство многоквартирных жилых домов.

По Договору №30188 площадь земельного участка составляет 16 180 кв.м, годовая арендная плата в оспариваемом уведомлении определена в размере 18 117 495 руб. Расчет данного размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 10:01:0020101:16 произведён в соответствии с частью 5 статьи 3 Закона №1712-ЗРК (в редакции от 04.04.2016) на основании отчета частнопрактикующего оценщика ФИО5 от 25.06.2021 №2021/037 об оценке рыночной стоимости земельного участка и ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Заявляя возражения относительно законности уведомления, в том числе в связи с несогласием относительно применения Министерством отчета частнопрактикующего оценщика ФИО5 об оценке рыночной стоимости земельного участка, истец не представил доказательств, подтверждающих неправомерность указанного отчета.

Общество уплачивало арендную плату, исходя из годового размера 192 833,24 руб.

Документов, опровергающих правомерность расчёта с применением в соответствии с частью 5 статьи 3 Закона №1712-ЗРК рыночной стоимости земельного участка, в материалы дела не представлено. Доказательства использования земельного участка в арендуемый Обществом период для размещения объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, культуры, искусства и религии, физической культуры и спорта, что позволило бы в силу части 2 статьи 3 Закона №1712-ЗРК рассчитывать арендную плату исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в материалах дела отсутствуют.

Фактическое использование спорного земельного участка по ул. Береговой в г. Петрозаводске в целях строительства многоквартирного жилого дома подтверждается актом обследования земельного участка от 04.06.2020, оформленного Администрацией (том 2 листы 106-112).

Согласно сведениям, имеющимся в публичном доступе, на земельном участке осуществляется деятельность по возведению и продаже «элитного жилья» (ЖК «Курс»).

Как указывает третье лицо в своем отзыве, для сравнения арендная плата по договору аренды от 15.05.2013 № 8939 земельного участка с кадастровым номером 10:01:0020111:3 общей площадью 5 842 кв.м, предоставленного для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, составляла 29 150 000 руб.

Определение годовой арендной платы в отношении земельного участка, используемого для строительства многоэтажных жилых домов, в том же размере, что и для реконструкции морской школы (объект социальной направленности), противоречило не только положениям Закона, но и установленному принципу экономической обоснованности.

В этой связи оспариваемые действия ответчика по направлению арендатору уведомления № 19925/12.4-21 от 28.07.2021 об изменении арендной платы соответствуют закону и условиям договора и не нарушали права и законные интересы арендатора; оснований для признания уведомления № 19925/12.4-21 от 28.07.2021 незаконным не имеется.

Кроме того, как следует из письма от 21.04.2022 №4025/14.1-17/МИЗО Министерство отозвало и отменило оспариваемое истцом уведомление.

Принимая во внимание, что ответчик отменил оспариваемое уведомление, тем самым восстановив нарушенное право истца, на момент рассмотрения настоящего дела по существу отсутствуют как предмет заявленных требований, так и нарушенные права истца, подлежащие восстановлению.

Так как на момент рассмотрения дела по существу предмет спора отсутствует, не имеет правового значения причина, послужившая основанием для отмены Министерством оспариваемого уведомления.

Поскольку отмена ответчиком постановления фактически свидетельствует об отсутствии какой-либо возможности его применения, то доводы истца, изложенные в письменных пояснениях от 07.04.2022 относительно нарушения базовых принципов при принятии Закона №1712-ЗРК, а также неверного определения категории Общества для целей установления размера арендной платы, оценке не подлежат.

Суд отмечает, что обстоятельства, связанные с расчётом и внесением арендной платы, обоснованностью примененной методики и правильностью определения размера платежа, изменения арендной платы в рамках договора аренды, не являются предметом настоящего спора и подлежат оценке судом при рассмотрении дела №А26-8869/2021.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.В удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью «Луч» требований о признании недействительным уведомления №19925/12.4-2 от 28.07.2021 об изменении арендной платы с 17.05.2017 по 26.06.2017 по договору аренды земельного участка от 22.06.2011 №30188, а также незаконными действий Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия по направлению уведомления №19925/12.4-2 от 28.07.2021 отказать.

2.Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Александрович Е.О.