Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Ильющенко О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Котловым Р.Э., рассмотрел в открытом судебном заседании с участием от истца: ФИО1 (доверенность от 04.10.2019) - дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Комплекс - С» к администрации Питкярантского муниципального района (далее – Администрация) о взыскании 1 026 549 руб. 93 коп. неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы по договору № 4016 от 26.11.2011.

Явку своих представителей в судебное заседание ответчик и третьи лица, Правительство Республики Карелия (далее – Правительство) и министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – Министерство) не обеспечили.

Суд установил следующее.

В силу абзаца 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции, действовавшей до 01.03.2015, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 1 Закона Республики Карелия от 29.12.2015 № 1980- ЗРК «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия», Положением, утвержденным постановлением Правительства Республики Карелия от 02.11.2017 № 390-П, с 01.01.2016 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые разграничена, осуществляет министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

На основании статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Администрация вынесла

постановление от 26.12.2011 № 1475 о предоставлении ООО «Комплекс - С» земельного участка с кадастровым номером 10:05:0010111:41 из земель населенных пунктов площадью 5 028 кв.м., расположенного в г. Питкяранта, ул. Гоголя, район жилого дома № 13, в аренду сроком на 3 года для строительства здания общественного центра.

Между Администрацией (арендодатель) и ООО «Комплекс - С» (арендатор) заключен договор № 4016 от 26.12.2011 аренды земельного участка с кадастровым номером 10:05:0010111:41 для строительства здания общественного центра. Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 26.12.2011, право аренды зарегистрировано 24.02.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия.

Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы в год составляет 162907 руб. 20 коп.

Постановлением Администрации от 25.05.2012 № 607 внесены изменения в пункт 1 постановления от 26.12.2011 № 1475 в части цели предоставления земельного участка: установлено, что земельный участок предоставлен для строительства и эксплуатации торгового центра. Соответствующие изменения внесены в договор аренды № 4016 (дополнительное соглашение от 25.05.2012).

Постановлением Администрации от 23.12.2014 № 1388 и дополнительным соглашением от 23.12.2014 срок действия договора установлен по 26.12.2017.

Пунктом 2.5 договора в редакции дополнительного соглашения от 23.12.2014 определено, что арендная плата ежегодно индексируется в одностороннем порядке арендодателем исходя из уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период; арендная плата изменяется арендодателем также в следующих случаях: введения нового порядка определения уровня арендой платы, изменения кадастровой стоимости земельного участка, изменения размера процентов кадастровой стоимости, применяемых для определения арендной платы, изменения рыночной стоимости земельного участка в порядке, определенном законодательством. Размер арендной платы изменяется без согласования с арендатором, без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор, путем письменного уведомления арендатора.

Уведомлением от 28.11.2012 № 3781 Администрация сообщила арендатору, что в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка с 25.05.2012 размер годовой арендной платы по договору № 4016 составляет 27 596 руб. 93 коп. – 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка.

Уведомлением от 14.09.2016 № 4367 Администрация сообщила арендатору, что в связи с внесением изменений постановлением Правительства Республики Карелия от 23.10.2015 № 339-П в постановление Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 № 120-П «Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена» с 25.05.2015 размер годовой арендной платы по договору № 4016 составляет 778 098 руб. 08 коп. – 10% кадастровой стоимости земельного участка.

Платежными поручениями от 14.10.2016 № КОС17, № КОС214, от 11.01.2017 № КОС4, от 13.07.2017 № КОС139, от 12.04.2017 № КОС67 ООО «Комплекс - С» перечислило доначисленную арендную плату за 2015 год, 1-3 кварталы 2016 года,

внесло арендную плату за 4 квартал 2016 года, 1,2,3 кварталы 2017 года исходя из размера арендной платы, указанного в уведомлении Администрации от 14.09.2016.

В заявлении от 20.06.2017 № 17 ООО «Комплекс - С» просило Администрацию возвратить 1 125 070 руб. излишне уплаченной арендной платы за период с 25.05.2015 по 12.04.2017, а также произвести перерасчет арендной платы по ставке 2 % кадастровой стоимости земельного участка по тем основаниям, что арендодатель необосновано начисляет арендную плату на основании подпункта «н» пункта 1 постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 № 120-П, а также пересчитал арендную плату в сторону увеличения, в том числе за период, возникший со дня вступления в силу Закона Республики Карелия от 02.07.2014 № 1808-ЗРК «О внесении изменений в статью 3 Закона Республики Карелия «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия», без учета решения Верховного суда Республики Карелия от 21.06.2016 № 3а-35/2016.

В письме от 25.07.2017 № 3880 Администрация произвела перерасчет арендной платы сторону уменьшения за период с 25.05.2015 по 22.10.2015; сообщила, что с 23.10.2015 размер годовой арендной платы по договору № 4016 составляет 778 098 руб. 08 коп. – 10% кадастровой стоимости земельного участка; в остальной части с доводами арендатора не согласилась, посчитав правомерным расчет арендной плате по ставке, установленной подпунктом «н» пункта 1 постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 № 120-П.

На претензию ООО «Комплекс - С» от 26.12.2017 о возврате неосновательного обогащения в размере 1 357 514 руб. 68 коп. письмом от 12.02.2018 № 896 Администрация сообщила, что в соответствии с Законом Республики Карелия от 29.12.2015 № 1980-ЗРК полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет Министерство.

На претензию ООО «Комплекс - С» от 28.11.2018 о возврате неосновательного обогащения в размере 1 357 514 руб. 68 коп. письмом от 28.03.2019 № 7456/12.4-21 Министерство сообщило об отсутствии оснований для перерасчета арендной платы, а также об осуществлении Администрацией полномочий администратора доходов бюджета Питкярантского муниципального района, в том числе по осуществлению начислений, учета и контроля за правильностью начислений платежей в бюджет, а также по принятию решений о возврате излишне уплаченных платежей. Указанным письмом Министерство предложило ООО «Комплекс - С» освободить земельный участок в связи истечением срока договора, погасить задолженность по арендной плате, направило акт приема передачи земельного участка.

Министерство и ООО «Комплекс - С» 23.05.2019 подписали акт приема- передачи земельного участка с кадастровым номером 10:05:0010111:41 от арендатора арендодателю. Письмом от 27.05.2019 Министерство сообщило ООО «Комплекс - С» о направлении экземпляра акта Администрации и о прекращении арендных отношений по договору № 4016.

В иске истец считает, что при расчете арендной платы подлежала применению ставка 2% от кадастровой стоимости, установленная подпунктом «ж» пункта 1 постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 № 120-П, а не 10% от кадастровой стоимости, установленная подпунктом «н» пункта 1, которым руководствовался ответчик, поскольку в рассматриваемом случае земельный

участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов; полагает, что в любом случае подпункт «н» пункта 1 постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 № 120-П не подлежит применению как противоречащий постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 в связи с отсутствием надлежащего экономического обоснования утвержденных им ставок арендной платы и предсказуемости расчета арендной платы; указывает, что с 23.10.2015 по 26.12.2017 истец уплатил арендную плату в размере 1 673 629 руб.74 коп., арендная плата, исчисленная за указанный период исходя из ставки 2 % от кадастровой стоимости, составляет 647 076 руб. 81 коп., разница между указанными величинами в размере 1 026 549 руб. 93 коп. является излишне внесенной, неосновательным обогащением ответчика и должна быть взыскана с Администрации на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В отзыве и пояснениях Администрация с требованием не согласна; указывает, что земельный участок, предоставлен в аренду истцу без предварительного согласования места размещения объектов, поэтому основания для расчета арендной платы в соответствии с подпунктом «ж» пункта 1 постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 № 120-П отсутствовали; цель предоставления земельного участка «для строительства и эксплуатации торгового центра» была изменена по заявлению арендатора, использование ставки арендной платы, установленной подпунктом «н» пункта 1 постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 № 120-П в отношении земельных участков, предоставленных для размещения объектов торговли, является правомерным.

В отзыве Министерство указывает, что в отношении арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в силу бюджетного законодательства получателем является Администрация, которая также является администратором доходов бюджета муниципального района; после передачи с 01.01.2016 Министерству полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, Администрация своих бюджетных полномочий не утратила; считает, что исходя из цели предоставления земельного участка Администрация правомерно производила расчет арендной платы на основании подпункта «н» пункта 1 постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 № 120-П.

В отзыве и пояснениях Правительство считает, что спорная сумма перечислена в соответствии с обязательствами истца по договору и не является неосновательным обогащением ответчика, размер арендной платы определялся с учетом вида разрешенного использования и цели использования земельного участка; решением Верховного суда Республики Карелия от 21.06.2016 № 3а-35/2016 признан недействующим только пункт 2 постановления Правительства Республики Карелия от 23.10.2015 № 339-П «О внесении изменений в постановление Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 № 120-П» в части распространения его положений, влекущих увеличение размера арендной платы, на правоотношения, возникшие со дня вступления в силу Закона Республики Карелия от 02.07.2014 № 1808-ЗРК, в остальной части постановление Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 № 120-П соответствует нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу; постановление Правительства Республики Карелия от 23.10.2015 № 339-П принято на основании научно-исследовательской работы

«Расчет и экономическое обоснование размера процентов кадастровой стоимости для расчета арендной платы за расположенные на территории Республики Карелия земельные участки, которые находятся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена» федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Петрозаводский государственный университет», представленной в виде отчета, согласно которому при выполнении исследований учитывались принципы, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

В пояснениях истец с доводами ответчика и третьих лиц не согласен.
В отношении предъявленного требования суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) пользование земельными участками является платным. Исходя из положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Из материалов дела следует, что с 25.05.2012 по 22.10.2015 Администрация начисляла арендную плату за рассматриваемый земельный участок в соответствии с пунктом 7 Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (утверждено Постановлением Правительства Республики Карелия от 30.06.2008 № 125-П), в силу которого для арендаторов земельных участков на период проведения строительных работ, но не более чем на три года, размер арендной платы в расчете на год устанавливается в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельных участков.

С 23.10.2015 размер арендной платы арендодатель определял на основании подпункта «н» пункта 1 постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 № 120-П, согласно которому годовая арендная плата в отношении земельных участков, предоставленных для размещения объектов торговли, в Питкярантском муниципальном районе составляет 10 % кадастровой стоимости земельного участка.

Истец полагает, что в рассматриваемом случае с 23.10.2015 арендная плата должна рассчитываться по ставке 2% от кадастровой стоимости в соответствии с подпунктом «ж» пункта 1 постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 № 120-П – установлена в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Администрация указывает, что спорный земельный участок предоставлен истцу без предварительного согласования места размещения объектов.

Статья 30 ЗК РФ (здесь и далее - в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) предусматривала предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

На основании заявления ООО «Аливект» и в соответствии с пунктом 7 статьи 22, статьей 30 ЗК РФ постановлениями от 02.04.2008 № 245, от 03.12.2009 Администрация предварительно согласовала место размещения общественного центра и объектов, предназначенных для его обслуживания, на землях населенных пунктов, утвердила акты о выборе земельных участков под размещение общественного центра и объектов, предназначенных для его обслуживания, в г. Питкяранта, передало земельные участки в аренду ООО «Аливект». В ходе проведенных данным арендатором работ земельные участки были сформированы и поставлены на кадастровый учет.

Администрация поясняет, что после отказа ООО «Аливект» от строительства общественного центра договоры аренды с ООО «Аливект» были расторгнуты.

В газете «Новая Ладога» от 10.11.2011 № 45(6542) Администрация опубликовала сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка в г. Питкяранта площадью 5028 кв.м. для строительства здания общественного центра.

Земельный участок с кадастровым номером 10:05:0010111:41 предоставлен ООО «Комплекс - С» в аренду постановлением Администрации от 26.12.2011 № 1475 в соответствии со статьей 30 ЗК РФ.

Пунктом 6 статьи 30 ЗК РФ установлено, что в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи, то есть в порядке предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объектов.

Кроме этого согласно пункту 11 статьи 30 ЗК РФ предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

В рассматриваемом случае ООО «Комплекс - С» был предоставлен сформированный земельный участок, не закрепленный за гражданином или юридическим лицом, после публикации сообщения о предоставлении земельного участка в порядке, установленном пунктом 4 статьи 30 ЗК РФ для случаев предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.

Более того, на генеральном плане Питкярантского городского поселения, утвержденном 06.07.2004, предусмотрено размещение общественно-торгового центра.

При таких обстоятельствах материалы дела свидетельствуют о том, что спорный земельных участок был предоставлен ООО «Комплекс - С» без предварительного согласования места размещения объекта, поэтому с доводом истца о необходимости расчет арендной платы на основании подпункта «ж» пункта 1 постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 № 120-П суд не соглашается.

Истец полагает, что подпункт «н» пункта 1 постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 № 120-П, на основании которого произведен перерасчет арендной платы, противоречит нормативному акту большей юридической силы – постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, которым утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В отношении доводов третьих лиц о том, что постановление Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 № 120-П было предметом рассмотрения Верховного суда Республики Карелия в рамках дела № 3а-35/2016, суд отмечает, что согласно решению Верховного суда Республики Карелия от 21.06.2016 № 3а- 35/2016 в рамках указанного дела рассматривалось заявление о признании недействующим пункта 2 постановления Правительства Республики Карелия от 23.10.2015 № 339-П «О внесении изменений в постановление Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 № 120-П», которым действие данного постановления распространено на правоотношения, возникшие со дня вступления в силу Закона Республики Карелия от 02.07.2014 № 1808-ЗРК «О внесении изменений в статью 3 Закона Республики Карелия «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия».

В названном решении суда указано, что вопрос о законности придания данному постановлению обратной силы рассматривается судом лишь с позиции возникновения у арендаторов обязанности по уплате арендной платы в большем размере по сравнении с ранее установленным за период с даты вступления в силу Закона Республики Карелия от 02.06.2014 № 1808-ЗРК по дату вступления в силу оспариваемого постановления.

Решением Верховного суда Республики Карелия от 21.06.2016 № 3а-35/2016 признан недействующим со дня принятия пункт 2 постановления Правительства Республики Карелия от 23.10.2015 № 339-П в части распространения его положений, влекущих увеличение размера арендной платы, на правоотношения, возникшие со дня вступления в силу Закона Республики Карелия от 02.07.2014 № 1808-ЗРК.

При этом подпункт «н» пункта 1 постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 № 120-П в рамках дела № 3а-35/2016 не оспаривался и оценка соответствия его нормативным актам, имеющим большую юридическую силу, при рассмотрении дела судом не давалась.

В отношении позиции третьих лиц и ответчика о необходимости проверки соответствия нормативного акта нормативному акту, имеющему большую юридическую силу, в рамках дел об оспаривании нормативных правовых актов в установленном законом порядке, суд учитывает следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 13 АПК РФ, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, арбитражный суд принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Согласно абзацу тринадцатому статьи 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.12.2017 № 37-П, оценка нормативного правового акта на предмет его непротиворечия нормативному правовому акту большей юридической силы выступает частью процедуры выбора применимых норм права, относится к исключительной прерогативе суда, к самому существу судопроизводства, ключевая цель которого - защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Следовательно, праву лица, участвующего в деле, и распоряжающегося процессуальными правами на всех стадиях судебного процесса самостоятельно, на основе конституционно значимого принципа диспозитивности, поставить перед судом вопрос о неприменении нормативного правового акта, противоречащего нормативному правовому акту большей юридической силы, и о принятии решения в соответствии с последним корреспондирует безусловная обязанность суда рассмотреть этот вопрос, отразив в решении мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 13 и пункт 3 части 4 статьи 170 АПК РФ). Исполнение данной обязанности обеспечивается, кроме прочего, возможностью отмены или изменения судебного решения вышестоящим судом в связи с неприменением закона, подлежащего применению (пункт 1 части 2 статьи 270 и пункт 1 части 2 статьи 288 АПК РФ).

Тем самым положения абзаца 13 статьи 12 ГК РФ, части 2 статьи 13 АПК РФ направлены - по своему буквальному смыслу - на правильное применение законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении арбитражными судами дел, а значит, на реализацию требований статей 46 (часть 1) и 120 (часть 2) Конституции Российской Федерации и части 3 статьи 5 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» о применении правовых положений, имеющих наибольшую юридическую силу, не предполагают каких-либо исключений из данного правила и потому имеют целью не ограничение, а гарантирование конституционного права на судебную защиту.

На такое понимание указанных законоположений ориентируется и правоприменительная практика в отношении выбора судами норм права при разрешении гражданских споров.

Так, Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил в пункте 9 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», что согласно абзацу 13 статьи 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт

государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

Учитывая изложенное, указанные выше доводы ответчика и третьих лиц суд отклоняет.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации № 582 (далее – Постановление № 582), не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ Постановление № 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 по делу № А47- 7623/2010 применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ, суд вправе дать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия закрепленным в Постановлении № 582 принципам, в том числе принципу экономической обоснованности, и при рассмотрении гражданско- правовых споров, вытекающих из договоров аренды земельных участков.

К основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с положениями Постановления № 582 в том числе относятся принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета размера арендной платы.

Согласно Постановлению № 582 принцип экономической обоснованности заключается в установлении размера арендной платы, соответствующего доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке.

Исходя из указанного принципа, соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

При принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должен проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков.

Указанная правовая позиция сформулирована в определении Верховного суда Российской Федерации от 04.10.2018 № 1-АПГ18-14, апелляционном определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.04.2019 № 56-АПА19-3.

Подпункт «н» пункта 1 постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 № 120-П, устанавливающий годовую арендную плату в отношении земельных участков, предоставленных для размещения объектов торговли, в Питкярантском муниципальном районе, в размере 10 % кадастровой стоимости земельного участка, введен постановлением Правительства Республики Карелия от 23.10.2015 № 339-П.

В подтверждение соблюдения принципа экономической обоснованности при принятии указанного постановления Правительство представило Отчет о научно- исследовательской работе «Расчет и экономическое обоснование размера процентов кадастровой стоимости для расчета арендной платы за расположенные на территории Республики Карелия земельные участки, которые находятся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена» федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Петрозаводский государственный университет» (далее – Отчет).

По мнению истца, указанный Отчет не подтверждает соблюдения принципа экономической обоснованности, не смотря на формальную отсылку к нему во введении и последующих разделах, о чем свидетельствуют следующие обстоятельства:

- задача проведения многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков в конкретных зонах исполнителем не ставилась (страница 6 Отчета);

- поставленные исполнителем задачи по определению потребности консолидированного бюджета Республики Карелия в дополнительных доходах от государственной и муниципальной собственности, а также способности арендаторов к уплате арендной платы на основе анализа динамики поступлений арендной платы в зависимости от ставок на 2012-2014 года, свидетельствуют, что перед исполнителем была поставлена задача не определения экономической обоснованности арендной платы, соответствующей доходности земельного участка, а определение дополнительных доходов бюджета от арендной платы по

формальному признаку – уровню поступлений от арендной платы за предыдущие периоды;

- при постановке задачи по оценке рентабельности земельных участков в Республике Карелия не раскрыто соотношение показателя «рентабельность» с показателем «доходность» в контексте соблюдения принципа экономической обоснованности арендной платы, при этом на странице 14 Отчета имеется ссылка на расчет рентабельности кадастровой стоимости земель, а не рентабельности земельных участков;

- установление в техническом задании принципа «размер доходов от арендной платы за землю в соответствующие бюджеты должен быть выше уровня поступлений предыдущих годов» (страницы 14-15 Отчета) направлено исключительно на компенсацию бюджетных потерь и нарушает принцип экономической обоснованности;

- установленный техническим заданием принцип «размеры процентов кадастровой стоимости для расчета арендной платы за землю не должны привести к резкому росту финансовой нагрузки на пользователей земельных участков» не был соблюден по отношению к земельным участкам в Питкярантском районе, поскольку для истца размер арендной платы с 25.05.2015 увеличился в 28,195 раза, по сравнению с первоначально установленным договором аренды – в 4,77 раза;

- методологическая предпосылка «расчет экономически обоснованных процентов кадастровой стоимости должен опираться на доходность земельных участков, различающуюся по категориям земель и видам их разрешенного использования» (страница 15 Отчета) не была реализована в отношении земельных участков Питкярантского района, поскольку: фактическая доходность арендуемых земельных участков не определялась, расчет производился на искусственно рассчитываемом показателе предельной доходности (страница 17 Отчета); формула расчета экономически обоснованного процента кадастровой стоимости (старица 18 Отчета) не учитывает параметров, позволяющих определить доходность земельных участков с учетом категории земель и их разрешенного использования; для оценки спроса на земельные участки использован объединенный индекс развития торговли и бытового обслуживания (страницы 22-23, таблица 7) без обоснования влияния данного индекса на доходность земельных участков, предоставленных конкретно для размещения объектов торговли, конкретные значения данного индекса для Питкярантского района ничем не подтверждены; в отношении указанных в таблице 9 (старица 25 Отчета) показателей средневзвешенной предельной доходности земельных участков, средневзвешенного коэффициента эластичности, средневзвешенного индекса по трем группам муниципальных образований в Отчете отсутствуют сведения об исходных данных, а также расчеты, на основании которых они определены; в обоснование расчета показателей, влияющих на доходность земельных участков, на страницах 22-26 Отчета в одну группу объединены земельные участки для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, в таблице 10 процент кадастровой стоимости для расчета арендной платы также определен для земельных участков данной группы, при этом в постановлении Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 № 120-П установлены различные проценты кадастровой стоимости для земельных участков, входящих в данную группу; обоснование рекомендации об установлении процента кадастровой стоимости для расчета арендной платы за земельные участки, предоставленные для размещения объектов торговли, в

Питкярантском районе на уровне 10% (старицы 48-49 отчета) отсутствует полностью;

- представленный расчет не соответствует требованиям прозрачности: средневзвешенный показатель индекса Idij для Питкярантского района установлен в размере 1,2 в отсутствие ссылки на конкретные исходные данные и расчет (таблица 8, страница 24 Отчета); указание на странице 25 Отчета на получение линейной зависимости между средневзвешенным коэффициентом эластичности и средневзвешенным индексом, выраженной уравнением Кэij=0,6* Idij+0,4, методом наименьших квадратов сделано без пояснения сути данного метода, значений параметров 0,6 и 0,4 в данной формуле и способа их получения; относительно формулы для расчета процента кадастровой стоимости на странице 18 Отчета отсутствует расшифровка показателей, приведенных в формуле, а также цифровые значения этих показателей, каким образом определен процент кадастровой стоимости для Питкярансткого района 18% по данной формуле понять не возможно; в приложениях к отчету, в которых должны быть указаны данные, использованные в расчетах (как указано на странице 24 Отчета), полностью отсутствуют показатели, относящиеся к земельным участкам в Питкярантском районе.

В подтверждение своей позиции истец представил заключение специалиста (эксперта) ФИО2 (член саморегулируемой общероссийской организации «Российское общество оценщиков», диплом о профессиональной переподготовке в Санкт-Петербургском государственном университете экономики и финансов по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», квалификационные аттестаты по направлению оценочной деятельности «оценка недвижимости», «оценка бизнеса», сертификат и свидетельство о прохождении обучения о темам: «судебно-экспертная деятельность: особенности нормативно-правового обеспечения в РФ, участие специалиста по оценке имущества в судопроизводстве», «судебная финансово-экономическая экспертиза») от 12.03.2020.

В данном заключении специалист по результатам исследования Отчета на поставленные истцом вопросы указал следующее: в Отчете не приведено определения, экономической составляющей, обоснованности использования, этапов расчета индекса развития торговли и бытового обслуживания, анализ сопоставления данного индекса с количественными данными о земельных участках отсутствует, выводы о зависимости между спросом на товары и услуги и спросом на земельные участки не подтверждены расчетом, поскольку анализ других факторов, влияющих на доходность земельных участков, в Отчете отсутствует, выполненное исследование на основании данного индекса недостаточно обосновано; в Отчете отсутствует анализ и фактические данные, на основании которых можно рассчитать средневзвешенный показатель индекса Idij для Питкярантского района в размере 1,2, по описанию данный показатель указан в таблице 8 в результате группировки данных из таблицы 7 в три группы, при этом среднее значение индекса по муниципальным районам, входящим в группу с Питкярантским районом из таблицы 7 составляет 1,13, а не 1,2, как указано в таблице 8; в Отчете отсутствуют исходные данные, описание алгоритма расчета средневзвешенной предельной доходности земельных участков, средневзвешенного коэффициента эластичности, средневзвешенного индекса Idij, процента кадастровой стоимости для расчета арендной платы по земельным участкам Питкярантского муниципального образования; в отчете указано на

корректировку процентов кадастровой стоимости по результатам согласования с органами местного самоуправления (страница 47 Отчета), на странице 48 Отчета отражено, что при применении рассчитанных процентов к земельным участкам под объектами торговли арендная плата увеличится от 1,5 до 3,2 раза, рекомендовано установить процент кадастровой стоимости для расчета арендной платы за земельные участки, предоставленные для размещения объектов торговли, в Питкярантском муниципальном районе на уровне 10%, за земельные участки, предоставленные для размещения объектов общественного питания и бытового обслуживания на уровне 5% - расчет и обоснование таких ставок отсутствует.

На основании статьи 87.1 АПК РФ по ходатайству истца суд вызвал в судебное заседание 29.06.2020 специалиста ФИО2 для получения разъяснений по выполненному исследованию Отчета.

По мнению специалиста, многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, экономических и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельных участков в Питкярантском районе в Отчете отсутствует, методики расчета показателей, приведенных в таблицах, экономическое выражение индексов не указаны и не обоснованы, приведенные в теоретической части Отчета формулы не позволяют получить результаты, отраженные в таблицах, объединение муниципальных образований в группы по индексу развития торговли и бытового обслуживания, а также объединение в одну группу земельных участков для размещения объектов торговли и земельных участков для размещения объектов общественного питания и бытового обслуживания при определении расчетных показателей не обосновано; фактическая доходность земель в Питкярантском районе не определена; рекомендация об установлении процента кадастровой стоимости для расчета арендной платы за земельные участки, предоставленные для размещения объектов торговли в Питкярантском муниципальном районе, на уровне 10% и для размещения объектов общественного питания и бытового обслуживания на уровне 5% не соотносится с указанным в таблице 10 процентом для таких объектов – 18%; в обоснование ставки 10% указано только на согласование с муниципальными органами, при этом расчет и экономическое обоснование данной ставки отсутствует.

На предложение суда представить все материалы, на основании которых выполнен Отчет, и пояснения в отношении консультации специалиста (определение суда от 29.06.2020) в пояснениях от 20.07.2020 Правительство сообщило об отсутствии иных материалов, а также о нежелании представить свою позицию относительно консультации специалиста.

Указывая на несогласие с пояснениями специалиста ФИО2, ходатайства о получении консультации от другого специалиста, о назначении судебной экспертизы Администрация не заявила (вопрос о необходимости назначения судебной экспертизы был поставлен судом перед сторонами в судебном заседании 29.07.2020 – протокол судебного заседания от 29.07.2020).

При этом доказательств, опровергающих доводы истца, пояснения специалиста и подтверждающих обоснованность Отчета, ответчик не представил, не смог пояснить, почему при выводе в Отчете об увеличении арендной платы в отношении земельных участков под объектами торговли в Питкярантском районе от 1,5 до 3,2 раза при применении рассчитанных процентов (страница 48 Отчета), фактически применение такого процента привело к увеличению первоначально установленной

договором на основании предшествующего нормативного акта арендной платы в 4,77 раза.

При таких обстоятельствах суд соглашается с доводами истца, что в рассматриваемом случае исчисление размера арендной платы на основании подпункта «н» пункта 1 постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 № 120-П противоречит принципу экономической обоснованности и принципу предсказуемости расчета ее размера, сформулированным в Постановлении № 582.

Размер неосновательного обогащения в виде 1 026 549 руб. 93 коп. излишне уплаченной с 23.10.2015 по 26.12.2017 арендной платы истец определил как разницу между внесенной им арендной платой и арендной платой, исчисленной за спорный период на основании подпункта «ж» пункта 1 постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 № 120-П.

Поскольку по указанным выше основаниям применение указанной нормы в рассматриваемом случае суд признал не обоснованным, с данным расчетом истца суд не соглашается.

Ставка 1,5 % от кадастровой стоимости земельных участков, исходя из которой арендная плата рассчитывалась с 25.05.2012 согласно уведомлению Администрации от 28.11.2012 № 3781, была установлена пунктом 7 постановления Правительства Республики Карелия от 30.06.2008 № 125-П «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» для арендаторов земельных участков, в том числе коммерческих организаций за земельные участки под объектами торговли и обслуживания, на период проведения проектно-изыскательских и строительных работ, но не более чем на три года.

Таким образом, довод Администрации о применении при расчете данной ставки с 25.05.2012 только на трехлетний период является обоснованным.

При этом предшествующее постановлению Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 № 120-П постановление Правительства Республики Карелия от 30.06.2008 № 125-П в отношении земельных участков под объектами торговли и обслуживания, отдельно расположенными административными зданиями и офисными помещениями Питкярантского района предусматривало базовую ставку арендной платы 1080 руб./кв.м. и применение коэффициента сферы деятельности арендатора земельного участка, который устанавливается органом местного самоуправления (пункт 2, пункт 11 приложения № 2).

На основании постановления Правительства Республики Карелия от 30.06.2008 № 125-П в приложении к договору аренды № 4016 стороны согласовали размер годовой арендной платы 162 907 руб. 20 коп. исходя из ставки 1080 руб./кв.м. и коэффициента сферы деятельности арендатора 0,03.

Учитывая изложенное, суд признает обоснованным справочный расчет истца

исходя из ставки и коэффициента, установленных предшествующим нормативным актом и согласованных сторонами в договоре, согласно которому арендная плата с 23.10.2015 по 26.12.2017 составляет 745 156 руб. 64 коп. и с учетом внесенных ответчиком платежей в размере 1 673 626 руб. 74 коп., сумма излишне уплаченной арендной платы - 928 470 руб. 10 коп.

Возражений в отношении справочного расчета истца ответчик не заявил.

Требование истца подлежит удовлетворению в части взыскания с ответчика 928 470 руб. 10 коп.

Судебные расходы суд относит на стороны пропорционально размеру

удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального

кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с администрации Питкярантского муниципального района (ОГРН: <***>; ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Комплекс - С» (ОГРН: <***>; ИНН: <***>) 928 470 руб. 10 коп. излишне уплаченной арендной платы, а также 21 042 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Судья Ильющенко О.В.

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ Судебного

департамента

Дата 29.09.2020 12:16:48

Кому выдана Ильющенко Ольга Владимировна