Гражданский кодекс часть 1

Администрации муниципального образования "Беломорский муниципальный район"(ОГРН:<***>,ИНН:<***>)
к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании 108 291 руб. 13 коп. и расторжении договора

при участии:

представителей истца, Администрации муниципального образования "Беломорский муниципальный район", - ФИО2 по доверенности от 10.01.2012, ФИО3 по доверенности от 09.04.2012;

ответчика индивидуального предпринимателя ФИО1 и её представителя – ФИО4 по доверенности от 14.05.2012;

установил: Администрация муниципального образования "Беломорский муниципальный район" (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1) о взыскании 108291 руб. 13 коп., в том числе: 78017 руб. 80 коп. – задолженности по арендной плате по договору №195/08 от 10.01.2008 за период с августа 2010 года по февраль 2012 года, 30273 руб. 33 коп. – пеней за просрочку платежей за период с 21.08.2010 по 20.03.2012 (с учётом удовлетворённого судом ходатайства об уменьшении размера исковых требований) и расторжении договора аренды № 195/08 от 10.01.2008.

Исковые требования обоснованы статьями 309, 330, 450, 452, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители истца требования поддержали; заявленное ходатайство об увеличении размера исковых требований в связи с увеличением периода просрочки, представленное в суд 23.05.2012, не поддержали, в связи с чем суд не рассматривает названное ходатайство; представители истца возражали против доводов ответчика, в частности: увеличение размера арендной платы в 2008 и 2011 годах было осуществлено истцом в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 3.5 договора в связи с увеличением базовой величины стоимости строительства 1 кв.м. по данным Госстроя РК (2008 год) и в связи с утверждением новой Методики определения арендной платы за муниципальное имущество (2011 год), что соответствует положениям статьи 614 ГК РФ; ответчик об изменении размера арендной платы был уведомлен; согласно пункту 5.1 договора в данной ситуации не требуется подписание сторонами дополнительного соглашения и его регистрация; ответчик с 2008 года по 2011 год вносил арендные платежи в размере 9 752 руб. 22 коп. (с учётом увеличения арендной платы в 2008 году), возражений не заявлял. Представители истца указали: имущество было передано в аренду ИП ФИО1 без каких-либо недостатков, что подтверждается актом приёма-передачи помещения; на момент заключения договора аренды помещение было обеспечено электроэнергией через присоединённую сеть муниципального образовательного учреждения «Детская художественная школа имени А.Ю.Бесолова», однако в связи с несвоевременной оплатой ответчиком расходов за потреблённую электроэнергию точка учёта ФИО1 была исключена из договора энергоснабжения названного учреждения и ответчику было предложено заключить самостоятельный договор энергоснабжения; договор аренды не содержит обязанности арендодателя по обеспечению помещения электроэнергией, напротив, согласно пункту 2.2.2 договора арендатор обязан самостоятельно заключать договоры на оказание коммунальных услуг. Представители истца не согласны с доводом ответчика о том, что расходы по установке нового электрооборудования подлежат компенсации как неотделимые улучшения помещения, поскольку согласно пункту 1.5 договора стоимость неотделимых улучшений не возмещается. По мнению истца, ответчик необоснованно ссылается на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу №56-59943/2010, удерживая из размера арендной платы, подлежащей оплате за спорный период, стоимость расходов, понесённых по установке нового электрооборудования, поскольку представленные арендатором подтверждающие документы свидетельствуют о переоборудовании помещения (перенос светильников, переустановка выключателей и розеток, прокладка кабеля внутри помещения) в связи с проведённой ответчиком несанкционированной перепланировкой помещения, такие работы в перечень мероприятий по технологическому присоединению к электрическим сетям не входят, что подтверждается техническими условиями от 04.02.2010, договорами на оказание услуг, товарными накладными.

Ответчик и его представитель в судебном заседании исковые требования не признали, по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск и дополнительных пояснениях к нему, в частности: ответчик считает, что в спорный период подлежала арендная плата, установленная в пункте 3.3 договора, в размере 7 077 руб. 35 коп., поскольку стороны не подписывали дополнительные соглашения к договору в части изменения размера арендной платы и их не регистрировали в установленном законом порядке; ссылаясь на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу №56-59943/2010, считает, что имеет право на удержание из арендной платы расходов, понесённых на устранение недостатков в арендуемом помещении (установку нового электрооборудования) в размере 57 202 руб. 67 коп., о чём в адрес истца было направлено письмо от 25.02.2012; вместе с тем, ранее ответчик предлагал истцу зачесть в счёт аренды затраты по проектным работам, стоимости материалов и работ по установке нового оборудования для технологического присоединения энергопринимающих устройств, о чём в адрес истца были направлены письма от 03.03.2010 № 477, от 08.12.2010, которые остались без ответа. Дополнительно ответчик в судебном заседании указала, что действительно согласно пункту 3.5 договора при изменении арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке не требуется подписание дополнительного соглашения сторонами, однако данное изменение цены договора должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке; в рамках рассмотрения дела №56-59943/2010 Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области рассматривался вопрос по оплате ответчиком арендной платы за период с августа по декабрь 2010 года в сумме 48 761 руб. 10 коп., в связи с чем данное требование не подлежит рассмотрению в рамках настоящего дела; при заключении договора аренды недостатков в переданном имуществе не было, однако в декабре 2009 года была удалена точка учёта поставки электроэнергии; на основании решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу №56-59943/2010 ответчик удержал из размера арендной платы, подлежащей оплате за спорный период, стоимость расходов, понесённых по установке нового электрооборудования, в размере 57 202 руб. 67 коп.

В соответствии со статьями 65, 66, 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приобщил к материалам дела дополнительные письменные пояснения сторон с подтверждающими высказанные доводы доказательствами.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

10 января 2008 года стороны заключили договор аренды №195/08 (далее по тексту – договор; л.д. 13-15 cоборотами т.1), во исполнение которого истец по передаточному акту от 10.01.2008 (л.д.16 т.1) предоставил ответчику на правах аренды встроенное помещение общей площадью 75,1 кв.м., расположенное на первом этаже четырёхэтажного жилого кирпичного дома, расположенного по адресу: <...> для использования под магазин продовольственных товаров; ответчик, в свою очередь, обязался уплачивать истцу арендную плату в порядке и размере, установленных в разделе 3 названного договора.

Передаточный акт от 10.01.2008, подписанный сторонами без замечаний, свидетельствует об отсутствии у ответчика претензий к техническому состоянию арендованного имущества.

Ежемесячная арендная плата согласована сторонами в пункте 3.3. договора и составила 7 077 руб. 35 коп. в месяц (без НДС), срок ее внесения определен сторонами до двадцатого числа оплачиваемого месяца (пункт 3.2 договора).

Срок действия договора установлен сторонами в пункте 1.2 договора и составляет период с 01.01.2008 по 01.01.2018, что свидетельствует о возникновении обязательства для сторон зарегистрировать данный договор в установленном законом порядке в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно отметке регистрирующего органа данный договор был зарегистрирован 14.03.2008, о чем сделана соответствующая запись №10-10-02/003/2008-115.

Поскольку все существенные условия договора аренды, в смысле статей 606, 607, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторонами надлежащим образом согласованы, форма договора, предусмотренная абзацем 1 пункта 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, соблюдена, суд констатирует легитимность заключенного сторонами договора аренды №195/08 от 10.01.2008.

В пункте 3.5 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы изменяется арендодателем без согласования с арендатором в случаях внесения изменений в Методику определения уровня арендной платы за муниципальное имущество, увеличении базовой величины стоимости строительства 1 кв.м. по данным Госстроя РК, в зависимости от темпов инфляции, но не чаще чем раз в год. При этом согласно пункту 5.1 договора изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон; дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением, за исключением изменений, предусмотренных пунктом 3.5 договора, вносимых арендодателем в одностороннем порядке и носящих уведомительный характер.

В порядке пункта 3.5 договора истец дважды увеличил размер ежемесячной арендной платы по договору: с 01.11.2008 до 9 752 руб. 12 коп. (без НДС) в связи с изменением базовой величины стоимости строительства 1 кв.м. помещения по данным Госстроя РК и с 01.07.2011 до 12 190 руб. 28 коп. (без НДС) в связи утверждением новой Методики определения арендной платы за муниципальное имущество Беломорского муниципального района, известив ответчика письмами от 23.10.2008 №01-2622/6 с приложенным к нему расчётом и дополнительным соглашением (л.д. 114-115 т.2), от 23.06.2011 №01-1502/6у (л.д. 22, 23 т.1) с приложенными к нему расчётом и дополнительным соглашением (л.д. 26, 27 т.3).

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 № 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Поэтому такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации.

Таким образом, исходя из обстоятельств дела, арендодатель был вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы без подписания дополнительных соглашений к договору, в связи с чем суд отклоняет довод ответчика в указанной части и признаёт необоснованным контррасчёт ответчика, изложенный в акте сверки за период с 01.08.2010 по 01.03.2012 (л.д. 128-130 т. 2) в части ежемесячных арендных платежей за спорный период в размере 7 077 руб. 35 коп.

Суд отклоняет довод ответчика о наличии оснований для удержания из арендной платы расходов, понесённых на устранение недостатков в арендуемом помещении (установку нового электрооборудования) в размере 57 202 руб. 67 коп.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьёй 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При этом арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками надо понимать любые отступления от состояния имущества, соответствующего условиям договора аренды, которые препятствуют его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Уменьшение арендной платы должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В подтверждение исполнения обязательства арендодателя по передаче помещений арендатору в аренду и принятия их арендатором стороны подписали передаточный акт (л.д. 16 т.1). При его составлении стороны исходили из того, что объект находится в пригодном для эксплуатации состоянии, к техническому состоянию претензий у арендатора не имелось. Вместе с тем согласно пункту 2.2.2 договора стороны предусмотрели обязанность арендатора по заключению договоров со специализированными предприятиями на оказание коммунальных услуг (теплоснабжение, электроснабжение, водопотребление, водоотведение, вывоз мусора) и своевременной оплате коммунальных платежей и услуг по эксплуатации арендуемого имущества.

Судом не установлено и в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что арендатор не знал о недостатках имущества при заключении договора аренды и недостатки не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества; наличие энергоснабжения в арендованном ответчиком помещении не оспаривается сторонами и подтверждается соглашением о порядке расчётов за потребление электрической энергии от 24.05.2005, заключённым между открытым акционерным обществом «Карельская энергосбытовая компания», муниципальным учреждением дополнительного образования «Детская художественная школа имени А.Ю.Бесолова» (абонент) и ИП ФИО1 (субабонент).

С учетом того, что ответчик не доказал наличие обстоятельств, с которыми закон связывает ответственность арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества, суд считает не подлежащими применению положения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и признаёт необоснованным удержание арендатором из арендных платежей, подлежащих оплате за спорный период, расходов, понесённых им по установке нового электрооборудования.

Вместе с тем в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие, что в связи с несвоевременной оплатой ИП ФИО1 электроэнергии в рамках соглашения о порядке расчётов за потребление электрической энергии от 24.05.2005, заключённого между открытым акционерным обществом «Карельская энергосбытовая компания», муниципальным учреждением дополнительного образования «Детская художественная школа имени А.Ю.Бесолова» (абонент) и ИП ФИО1 (субабонент), точка учёта электроэнергии субабонента (ответчика) была исключена из договора энергоснабжения №4334 от 01.01.2007, заключённого между открытым акционерным обществом «Карельская энергосбытовая компания», муниципальным учреждением дополнительного образования «Детская художественная школа имени А.Ю.Бесолова» (л.д. 87-90 т.2), в связи с чем не подлежит применению и пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Суд отклоняет довод ответчика о том, что удержание арендатором из арендных платежей, подлежащих оплате за спорный период, расходов в размере 57 202 руб. 67 коп., понесённых им по установке нового электрооборудования предусмотрено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу №56-59943/2010 (л.д. 93-95 т.2), поскольку как следует из названного решения суд не исследовал и не устанавливал обстоятельства, связанные с обоснованностью указанных расходов ответчика, а лишь констатировал наличие у арендатора права на удержание суммы расходов, предусмотренного статьёй 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае если имущество было передано в аренду с недостатками.

Обстоятельства наличия у арендатора задолженности в спорный период (с августа по декабрь 2010 года), также не являлось предметом рассмотрения указанного дела. Как установил Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 09.06.2011 по делу №А56-59943/2010 (стр. 3 постановления, л.д. 6-9 т.3) Администрация не ссылалась в качестве основания иска на наличие задолженности ответчика по арендной плате; из протоколов судебных заседаний, судебных актов арбитражного суда первой инстанции не следует, что указанное изменение оснований иска было принято судом первой инстанции, в связи с чем не обоснован довод ответчика о прекращении производства по настоящему делу в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, суд не может согласиться с возражениями ответчика о том, что не подлежит оплате арендная плата за период с августа по декабрь 2010 года, поскольку материалами дела не подтверждается факт того, что ответчик в указанный период не использовал арендованное имущество, а равным образом не доказана невозможность использования арендованного помещения в спорный период.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением установленных законом случаев.

Учитывая, что требование истца основано на нарушении ответчиком принятых по договору обязательств и соответствует положениям статей 307, 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, задолженность по арендной плате по договору №195/08 от 10.01.2008 за период с августа 2010 года по февраль 2012 года в размере 78017 руб. 80 коп. подтверждена материалами дела, суд считает данное требование истца доказанным, подтвержденным по праву и по размеру, как следствие, - подлежащим удовлетворению.

Помимо требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате истец в рамках настоящего дела заявил требование о взыскании с ответчика 30273 руб. 33 коп. – пеней за просрочку платежей за период с 21.08.2010 по 20.03.2012.

Статьями 393, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору лицо, нарушившее обязательство, обязано возместить убытки, а в случае, предусмотренном законом или договором, неустойку.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

Поскольку факт просрочки арендной платы подтвержден документально, истец правомерно, на основании перечисленных норм права и пункта 4.2.1 договора, предъявил ко взысканию пени в сумме 30 273 руб. 33 коп., исчислив их с 21.08.2010 по 20.03.2012 из расчета 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки (расчёт на л.д. 7-9 т.2). Расчет пеней ответчиком не оспорен, проверен судом и признан обоснованным.

В результате, суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика 30 273 руб. 33 коп. – пеней за просрочку арендных платежей за период с 21.08.2010 по 20.03.2012, - правомерно и подлежит удовлетворению в заявленном размере.

В силу пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд, что также корреспондирует пункту 5.2.2 договора аренды.

Согласно части 3 названной статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Во исполнение требования, отраженного в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец направил в адрес ответчика претензию № 01-1551/6у от 28.06.2011 (л.д. 17-18 т.1), содержащую требование об оплате в течение 10 календарных дней с момента получения претензии имеющейся задолженности за период с 01.08.2010 по 31.12.2010 в сумме 60 941 руб. 63 коп., в том числе пени в размере 12 280 руб. 53 коп.; доказательства вручения названной претензии ответчику имеются на л.д. 19 т.1. В связи с тем, что ИП ФИО1 не исполнила требования по оплате названной задолженности, Администрация претензией №01-2328/6у от 12.08.2011 потребовала расторжения договора аренды в течение 10 календарных дней с момента получения претензии; доказательства вручения названной претензии - на л.д. 21 т.1.

Как установлено судом, названные претензии были оставлены ответчиком без удовлетворения; правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок, истцом соблюдено.

Поскольку требования Администрации об оплате задолженности по арендной плате за период с августа 2010 года по декабрь 2010 года ответчик в срок, установленный в претензиях, а также в ходе судебного разбирательства не исполнил, исковые требования Администрации о расторжении договора аренды применительно к положениям статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

В соответствии со статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина за рассмотрение дела подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в пользу Администрации муниципального образования "Беломорский муниципальный район" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 108 291 руб. 13 коп., в том числе: 78 017 руб. 80 коп. – задолженность по арендной плате по договору № 195/08 от 10.01.2008 за период с августа 2010 года по февраль 2012 года, 30 273 руб. 33 коп. – пени за просрочку платежей за период с 21.08.2010 по 20.03.2012.

2. Расторгнуть договор аренды №195/08 от 10.01.2008.

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета госпошлину за рассмотрение дела в размере 8 248 руб. 73 коп.

4. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Дружинина С.И.