Гражданский кодекс часть 1

Закрытое акционерное общество Фирма «Кемеровоспецводстрой», г. Кемерово (далее – ЗАО Фирма «Кемеровоспецводстрой») обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Цептер Интернациональ», г. Москва (далее - ООО «Цептер Интернациональ») о взыскании арендной платы за апрель-июнь 2009 года за аренду нежилых помещений переданных по договору № 44 от 01.08.2008 года в размере 584505 рублей, а также штрафных санкций в размере 600091 рублей, всего - 1 184 596 рублей. В обоснование иска истец со ссылкой на статьи 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды нежилых помещений № 44 от 01.08.2008.

В процессе рассмотрения дела истец заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, аналогичным изложенным в исковом заявлении.

Ответчик исковые требования оспорил (возражения изложены в письменном отзыве на исковое заявление). Указал на досрочное расторжение сторонами спорного договора аренды, фактическое освобождение арендатором арендуемых помещений до истечения срока действия договора; злоупотребление истцом своим правом как арендодателя на отказ от расторжения договора и принятия помещений по акту приема-передачи. Кроме того, по мнению ответчика, размер арендной платы за апрель, май, июнь 2009 года должен составлять 385815 рублей руб. с учетом уменьшения аренды согласно подписанному сторонами дополнительному соглашению от 01.12.2008 года. Дополнительно в судебном заседании, состоявшемся 22.10.2009, ответчика указал на нарушение истцом при заключении договора аренды положения ст.613 ГК РФ, просил суд при расчете штрафных санкций применить положения ст.333 ГК РФ.

Исследовав письменные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.

01.08.2008 между ЗАО «Кемеровоспецводстрой» (арендодатель) и ООО «ЦЕПТЕР Интернациональ» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 44, по которому арендодатель сдает арендатору в аренду помещения, расположенные по адресу: <...> а, общей площадью 260,65 кв.м. на 1 этаже здания по техническому паспорту к. 11, к. 12, к. 13. к. 14, к. 15, к. 16, к. 17, , к. 46, к. 47, к. 48, к. 49, к. 50, к. 51, к. 52, к. 54 (часть), к. 53, в т.ч. 250,15 кв.м. под офисы, а кабинет № 48 площадью 10,5 кв.м. под магазин косметики, согласно пункту 1 договора.

Помещения приняты по акту приема-передачи от 01.08.2008.

Согласно пункту 16 договора договорная арендная плата на момент заключения договора составляет 747 руб. 50 коп. (НДС не предусмотрен) за 1 кв.м. арендуемой площади в месяц, общая сумма арендной платы в месяц составляет 194 835 руб. 88 коп. (НДС не предусмотрен).

По условиям пункта 17 спорного договора арендная плата оплачивается на расчетный счет арендодателя помесячно, до 5 числа расчетного месяца выставлением платежного поручения. Расчетный период устанавливается с 01 по 31 число каждого месяца. В момент заключения договора арендная плата оплачивается за 3 месяца.

Изменение условий договора по размеру арендуемой площади, арендной плате, сроку договора производится только по соглашению сторон (п.21 договора).

Срок действия договора установлен пунктом 24 договора: с даты подписания акта приемки арендуемых помещений до 30.06.2009.

Предметом рассматриваемого спора является требование ЗАО «Кемеровоспецводстрой» о взыскании с ООО «ЦЕПТЕР Интернациональ» задолженности по арендной плате за период апрель, май, июнь 2009 года в сумме 584 505 руб.

Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Арбитражный суд, рассмотрев заявленные истцом требования, считает их подлежащими частичному удовлетворению в связи со следующим.

Заключенный сторонами договор аренды нежилых помещений № 44 от 01.08.2008 является по своей природе договором аренды.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Истец подтвердил свое право на передачу имущества в аренду. В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права от 27.12.2006 года 42 АВ № 487938 (копия в материалах дела).

Доводы ответчика о несогласовании предмета договора в связи с неопределенностью конкретных помещений (их площади), переданных в аренду при подписании договора, опровергаются материалами дела.

Акт приема-передачи, подписанный сторонами 01.08.2008, подтверждает факт передачи истцом и принятия во временное пользование ответчиком нежилых помещений, расположенных на 1 этаже здания по адресу: <...> а, общей площадью 260,65 кв.м. (по техническому паспорту к. 11, к. 12, к. 13. к. 14, к. 15, к. 16, к. 17, , к. 46, к. 47, к. 48, к. 49, к. 50, к. 51, к. 52, к. 54 (часть), к. 53), в т.ч. 250,15 кв.м. под офисы, а кабинет № 48 площадью 10,5 кв.м. под магазин косметики.

Таким образом, суд признает обязательства истца как арендодателя по договору аренды нежилых помещений № 44 от 01.08.2008 выполненными в полном объеме.

Суд также отклоняет доводы ответчика, изложенные в отзыве на исковое заявление и поддержанные им в ходе судебного заседания, о достижении сторонами соглашения о досрочном расторжении рассматриваемого договора аренды.

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Досрочное расторжение срочного договора аренды производится при наличии письменного соглашения сторон (пункты 22.2., 22.4. договора).

В материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие суду с достоверностью сделать вывод о досрочном расторжении договора аренды по обоюдному согласию обеих сторон в требуемой согласно указанной норме закона и пунктам 22.2. и 22.4. договора форме.

Представленная ответчиком переписка сторон о возможности досрочного расторжения договора, также как и ссылки ответчика на неоднократное обращение в суд с требованием о расторжении договора (исковые заявления оставлены арбитражным судом без рассмотрения), не свидетельствуют о досрочном прекращении договорных отношений между сторонами. Возврат арендованного имущества по акту приема – передачи документально не подтвержден. Более того, с учетом отсутствия доказательств досрочного расторжения сторонами договорных отношений суд отклоняет доводы ответчика о неправомерном уклонении истца от приемки помещений. Само по себе досрочное освобождение арендатором помещений ранее истечения согласованного срока аренды (передача в апреле 2009 года истцу ключей от помещений) не может свидетельствовать о прекращении договорных отношений, обязанности арендодателя принять данные помещения и освобождении арендатора от оплаты арендных платежей за оставшийся период действия договора (до 30.06.2009).

Также суд считает несостоятельной ссылку ООО «Цептер Интернациональ» в обоснование своих возражений по иску на ст.613 ГК РФ, в соответствии с которой на арендодателе лежит обязанность по предоставлению арендатору всей информации о наличии прав третьих лиц на передаваемое в аренду имущество.

Во-первых, ответчиком не доказан факт неизвещения его истцом о наличии ареста на здание по адресу: <...> а, в котором расположены спорные помещения. Так, документ, подтверждающий право собственности ЗАО «Кемеровоспецводстрой» на указанное здание, а именно, свидетельство о государственной регистрации права 42 АВ 487938 датировано 27 декабря 2006 года. Таким образом, ООО «Цептер Интернациональ» как лицо, намеренное заключить договор аренды, мог проявить необходимую предусмотрительность и получить необходимую информацию о наличии либо отсутствии прав 3-их лиц на объекты аренды. Кроме того, как пояснил суду представитель истца, свидетельство о государственной регистрации права было предоставлено арендатору при заключении договора аренды № 44 от 01.08.2008. Данное обстоятельство ответчиком не опровергнуто.

Во-вторых, наличие ареста на здание само по себе не свидетельствует о нарушении прав ООО «Цептер Интернациональ» как арендатора расположенных в этом здании нежилых помещений. Доказательств причинения ему каких-либо убытков вследствие данного обстоятельства ответчиком не представлено.

В-третьих, последствием неисполнения арендодателем рассматриваемой обязанности является право арендатора требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Данное обстоятельство не может свидетельствовать о недействительности (ничтожности) договора аренды.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Размер задолженности ответчика по арендным платежам по договору за апрель, май и июнь 2009 года согласно представленному истцом в материалы дела расчету составил 584505 руб. (из расчета 194835 руб. в месяц).

Доказательства оплаты указанной суммы долга ответчиком не представлено.

Дополнительное соглашение о внесении с 01.12.2008 изменений в пункты 1 и 16 договора аренды, на которое неоднократно ссылался ответчик в обоснование своих возражений по иску, не является, по мнением суда, подтверждением уменьшения арендной платы, поскольку, во-первых, содержит изменения в пункт 1, предусматривающий общую площадь 151,3 кв.м. за переданные в аренду кабинеты, за исключением кабинетов 52 - 54, и изменения в пункт 16 спорного договора аренды, предусматривающий арендную плату в размере 850 руб. за 1 кв.м. (НДС не предусмотрен). Во-вторых, как пояснил суду представитель истца, данное соглашение с сопроводительным письмом (исх. № 239 от 06.11.2008) было направлено 06.11.2008 ЗАО «Кемеровоспецводстрой» в адрес ООО «Цептер Интернациональ», однако последним не было своевременно подписано. Напротив, в адрес ЗАО «Кемеровоспецводстрой» от арендатора 27.11.2008 поступило Дополнительное соглашение к договору от 24 ноября 2008 года о расторжении договора аренды в полном объеме до истечения срока его действия с 01 декабря 2008 года (с приложением соответствующего акта приема-передачи (возврата) помещений общей площадью 260,65 кв.м. от 01 декабря 2008 года.

Суд отмечает, что данное Дополнительное соглашение от 24.11.2008 (с предложением о расторжении договора с 01.12.2008) с приложением Акта возврат помещений, подписанные в одностороннем порядке только ООО «Цептер Интернациональ» (и с отметкой о получении истцом 27.11.2008), были представлены в материалы дела непосредственно самим ответчиком. Кроме того, также представленные самим ответчиком письма ЗАО «Кемеровоспецводстрой» (исх. № 263 от 27.11.2008 и № 265 от 02.12.2008) прямо подтверждают доводы истца о том, что Дополнительное соглашение о внесении с 01.12.2008 изменений в пункты 1 и 16 договора аренды не было подписано ООО «Цептер Интернациональ» своевременно (в период досудебной переписки сторон в ноябре – декабре 2008 года). С учетом изложенного, оценив в соответствии с требованиями ст.71 АПК РФ в совокупности все имеющиеся в деле доказательства с учетом пояснений сторон, суд не принимает данный документ в качестве доказательства согласования сторонами изменений в предмет договора аренды (уменьшение площадей арендуемых помещений), так и в стоимость арендной платы по договору.

На основании части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Исполнение договора, в соответствии с частью 1 статьи 424 ГК РФ, оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Требование истца о взыскании долга по арендным платежам в сумме 584505 руб. законно, обоснованно и подлежит удовлетворению в полном объеме.

За ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды истцом начислены к уплате ответчиком пени.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При несвоевременной оплате и наличии задолженности арендатор помимо арендной платы выплачивает арендодателю пени в размере 10 % полагающейся арендной платы за каждый день просрочки. Начисление пени не прекращается и в случае расторжения договора, что предусмотрено пунктом 17 договора аренды.

Согласно представленному истцом расчету размер пени за период с 05.04.2009 по 05.08.2009 составил 6000918 руб., к взысканию заявлено 600091 руб.

Расчет пени судом проверен, не принят в связи с допущенными ошибками.

Так, с учетом установленного договором (п.17) срока оплаты арендных платежей за период с 05.04.2009 по 05.08.2009 подлежат начислению пени (исходя из ставки 10%) в общем размере 5357962 руб. 50 коп., исходя из следующего расчета:

194835 х 30 х 10% = 584505 руб.;

389670 х 31 х 10% = 1207977 руб.;

584505 х 61 х 10% = 5357962 руб. 50 коп.

Положения ст. 333 ГК РФ предусматривают, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая чрезмерно высокий процент пени и отсутствие доказательств, подтверждающих несение истцом особых негативных последствий вследствие несвоевременной уплаты ответчиком арендных платежей, в соответствие со статьей 333 ГК РФ суд уменьшает ставку пени до 0,1 % за каждый день просроченной арендной платы и удовлетворяет требование истца о взыскании штрафных санкций частично в сумме 53579 руб. 63 коп.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в арбитражном суде на основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ (с учетом разъяснений, изложенных в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997г. №6 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине») относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЦЕПТЕР Интернациональ», г. Москва в пользу закрытого акционерного общества Фирма «Кемеровоспецводстрой», г. Кемерово 584505 руб. долга, 53579 руб. 63 коп. штрафных санкций, всего – 638084 руб. 63 коп., 17422 руб. 98 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение в месячный срок может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд , в двухмесячный срок после его вступления в законную силу – в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Судья Е.В.Дубешко