Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Мишиной И.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Брызгаловой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СПМ - База», г. Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово (ОГРН <***>, ИНН<***>)

о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.04.2010 № 45-04-с/10, признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок

при участии: от истца: ФИО1 – представитель (доверенность от 10.09.2013, паспорт), от ответчика: ФИО2 – главный специалист (доверенность от 21.01.2014 № 7-2-01/701, удостоверение),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченно ответственностью «СПМ - База», г. Кемерово (далее – общество, ООО «СПМ - База») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово (далее – Комитет, КУГИ) с требованиями:

1)о внесении изменения в договор аренды земельного участка от 21.04.2010 № 45-04-с/10 в редакции дополнительных соглашений от 21.04.2010 №1, от 08.04.2013 №2, заключенный между Комитетом и ООО «СПМ - База», изложив Протокол определения величины арендной платы к договору в следующей редакции:

«Расчет арендной платы произведен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые разграничена, в городе Кемерово, утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62, с учетом изменений, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области от 25.12.2008 № 577, от 19.05.2009 № 215, от 23.12.2009 № 508, от 28.12.2010 № 581, от 26.10.2011 № 483, от 07.09.2012 №364, от 09.11.2012 №494, от 08.05.2013 №195, от 21.11.2013 №510.

С 01.01.2014 года арендная плата устанавливается 8 501 руб. 81 коп. в месяц
(восемь тысяч пятьсот один рубль 81 копейка) и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки х S / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = 444.105628742 - кадастровая стоимость земельного участка (руб. / кв.м.);
Кв = 2.00 %- коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки = 1.1 х 1.065 х 1.06 х 1.055 х 1.05, где 1.1; 1.065; 1.06; 1.055; 1,05 - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции 2010 - 2014 г.г.;

1.1 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2010 год;

1.065 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2011 год;

1.06 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2012 год;

1.55 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2013 год;

1.05 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2014 год;

S = 8 350.00- площадь земельного участка (кв.м.);

П = 12- количество периодов внесения арендной платы в году»;

2) о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101015:4741, арендуемый на основании договора аренды земельного участка от 21.04.2010 № 45-04-с/10 в редакции дополнительных соглашений от 21.04.2010 №1, от 08.04.2013 №2, оформленной уведомлением Комитета от 28.04.2014 №9-6-04/2167.

В обоснование заявленных требований общество ссылается на то, что в связи с установлением решением Арбитражного суда Кемеровской области от 27.11.2013 по делу № А27-11527/2013 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101015:4741 в размере его рыночной стоимости, арендная плата за данный земельный участок по договору от 21.04.2010 № 45-04-с/10 с 01.01.2014 подлежит перерасчету путем внесения изменений в Протокол определения величины арендной платы к договору аренды. Полагает, что отказ Комитета от внесения соответствующих изменений не основан на законе, а направленное в адрес общества уведомление от 28.04.2014 №9-6-04/2167 об изменении в одностороннем порядке размера арендной платы с 01.01.2014, рассчитанной на основании отчета от 02.04.2014 № 378-04/14 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101015:4741, является недействительной сделкой, поскольку устанавливает новый способ (методику) расчета арендных платежей.

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области по существу требований возражает, мотивируя тем, что порядок изменения размера арендной платы путем направления одностороннего уведомления в адрес арендатора предусмотрен пунктами 3.6, 3.8 договора аренды земельного участка от 21.04.2010 № 45-04-с/10, а также пунктом 2.11 Порядка определения величины арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 (подробнее доводы изложены в письменном отзыве).

Как следует из материалов дела, 21.04.2010 между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области и ООО «СПМ – База» заключен договор аренды земельного участка от 21.04.2010 № 45-04-с/10, по условиям которого (в редакции дополнительных соглашений от 21.04.2010 №1, от 08.04.2013 №2) истцу предоставлен в аренду земельный участок площадью 8 350 кв. м с кадастровым номером 42:24:0101015:4741, расположенный по адресу г. Кемерово, Заводский район, Тушинская ул., 2. Вид разрешенного использования - для строительства складской базы.

Срок действия договора согласован сторонами до 31.12.2013. В порядке пункта 7.2 договора его действие возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок.

В разделе 3 договора от 21.04.2010 № 45-04-с/10 установлен порядок исчисления арендной платы и ее внесения. При этом предусмотрена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке арендной платы в случаях:

- принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих размер арендной платы, условия и сроки ее внесения;

- изменения кадастровой стоимости земельного участка;

- определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка;

- при изменении условий использования земельных участков, влекущее при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов.

Арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы. Арендатор обязан принять данное уведомление к исполнению без подписания дополнительного соглашения.

Уведомлением от 23.12.2013 № 9-6-12/1831 ответчик известил истца об изменении размера арендной платы с 01.01.2014 в связи с изменением ставки коэффициента уровня инфляции за 2014 год, установленной постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово».

По иску ООО «СПМ – База» решением Арбитражного суда Кемеровской области от 27.11.2013 по делу № А27-11527/2013 была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101015:4741 в размере его рыночной стоимости, равной 3 708 282 руб. Указанное решение вступило в законную силу 28.12.2013.

23.01.2014 общество направило для подписания в Комитет Протокол определения с 01.01.2014 величины арендной платы к договору аренды земельного участка от 21.04.2010 № 45-04-с/10 с применением при расчете величины кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной судом. Согласно названному протоколу, арендная плата за земельный участок с 01.01.2014 с учетом удельного показателя кадастровой стоимости, равного 444, 11 руб./кв.м и коэффициента, учитывающего уровень инфляции за 2014 год, составляет 8 501, 89 руб. в месяц и определяется по формуле: А=КС х Кв х Ки х S/ П.

11.02.2014 Комитет известил истца о том, что с 01.01.2014 арендная плата за земельный участок будет установлена в размере рыночной стоимости арендной платы на основании отчета об оценке.

Уведомлением от 28.04.2014 № 9-6-04/2167 КУГИ известил общество о том, что уведомление Комитета от 23.12.2013 № 9-6-12/1831 следует считать недействительным, а арендная плата за земельный участок с 01.01.2014 устанавливается в размере 42 441, 67 руб. в месяц и определяется на основании отчета от 02.04.2014 № 378-04/14 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101015:4741.

Полагая, что у КУГИ отсутствуют предусмотренные действующим законодательством основания как для отказа во внесении изменений в договор аренды в части определения размера арендной платы за земельный участок исходя из установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, так и для изменения в одностороннем порядке размера арендной платы в связи с установлением нового способа (методики) расчета арендных платежей, ООО «СПМ – База» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и фактические обстоятельства спора в их совокупности и взаимосвязи, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд считает заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3.6 договора от 21.04.2010 № 45-04-с/10, пунктами 2.11 и 2.13 постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово» (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорных правоотношений) установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости, является основанием для изменения арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления размера арендной платы.

При этом размер арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков, в отношении которых проведена оценка рыночной стоимости арендной платы, устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Проведение оценки рыночной стоимости размера арендной платы за пользование земельным участком проводится по инициативе Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.06.2013 по делу № А27-19577/2012 положения пунктов 2.11 и 2.13 постановления № 62 признаны соответствующими Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

При таких обстоятельствах суд отклоняет ссылку истца правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 05.07.2011 № 1709/2-11, как не относящуюся к обстоятельствам, входящим в предмет доказывания при рассмотрении настоящего спора, поскольку в рассматриваемом случае право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы предусмотрено не только нормативным правовым актом, но и условиями договора от 21.04.2010 № 45-04-с/10.

В соответствии с частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что в договоре аренды может быть установлена как твердая ставка аренды, так и способ ее расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициента индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия о расчете ставки аренды.

Соответственно, уведомление ответчика от 23.12.2013 № 9-6-12/1831 об изменении ставки аренды в связи с применением коэффициента инфляции за 2014 год, установленного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008, не является изменением условий договора об арендной плате применительно к части 3 статьи 614 ГК РФ.

Изменение арендной платы по договору от 21.04.2010 № 45-04-с/10 было произведено ответчиком в одностороннем порядке в соответствии с условиями данного договора в 2014 году один раз путем направления уведомления от 28.04.2014 № 9-6-04/2167, в котором был установлен иной порядок расчета ставки аренды.

При таких обстоятельствах суд отклоняет как несостоятельный и не основанный на законе довод истца о наличии оснований для применения положений части 3 статьи 614 ГК РФ.

Согласно постановлению Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово» при установлении ставки аренды земельного участка в размере рыночной стоимости аренды она устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Проведение оценки рыночной стоимости размера арендной платы за пользование земельным участком проводится по инициативе Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области.

В связи с этим, следует признать, что наличие отчета об оценке рыночной стоимости аренды земельного участка является обязательным для заключения (изменения) договора аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово.

В связи с этим, подлежат применению разъяснения, содержащиеся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30.05.2005 № 92, согласно которому оспаривание сведений, содержащихся в отчете оценщика по статьям 12 и 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» возможно только в судебном порядке.

Соответствующих доводов о недостоверности сведений, содержащихся в отчете от 02.04.2014 № 378-04/14 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101015:4741, истцом при рассмотрении настоящего спора не заявлено.

С учетом изложенного суд приходит выводу о том, что уведомление Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 23.12.2013 № 9-6-12/1831 направлено арендатору – ООО «СПМ – База» в полном соответствии с условиями договора аренды от 21.04.2010 № 45-04-с/10, постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово» и является сделкой по изменению условий договора в части установления ставки арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101015:4741 на условиях обязательного отчета независимого оценщика.

Вместе с тем, с учетом даты составления отчета от 02.04.2014 № 378-04/14 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101015:4741, суд считает не основанным на законе изменение арендатором в одностороннем порядке размера арендной платы на основании указанного отчета с 01.01.2014.

В связи с изложенным и принимая во внимание, что решением Арбитражного суда Кемеровской области от 27.11.2013 по делу № А27-11527/2013 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101015:4741 установлена в размере его рыночной стоимости, равной 3 708 282 руб., а также учитывая правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в постановлениях от 28.06.2011 № 913/11 и от 25.06.2013 № 10761/11, в силу которой установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта, а то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о недействительности сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101015:4741, арендуемый на основании договора аренды земельного участка от 21.04.2010 № 45-04-с/10 (в редакции дополнительных соглашений от 21.04.2010 №1, от 08.04.2013 №2), оформленной уведомлением Комитета от 28.04.2014 №9-6-04/2167, в части установления арендной платы в размере 42 221, 67 руб. в месяц на основании отчета от 02.04.2014 № 378-04/14 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за период с 01.01.2014 по 01.04.2014.

В названной части требования истца о признании сделки недействительной подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание удовлетворение в указанной выше части требований о признании недействительным уведомления об изменении арендной платы, являющегося приложением к договору аренды земельного участка от 21.04.2010 № 45-04-с/10, суд считает обоснованными и требования общества о внесении изменений в Протокол определения величины арендной платы в соответствующей части, с изложением приведенной истцом формулы расчета арендной согласно названным нормам закона.

В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 13 постановления от 11.07.2014 № 46 « О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», учитывая, что ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, а истцу, в пользу которого принят судебный акт, определением суда от 14.07.2014 была предоставлена отсрочка ее уплаты и государственная пошлина истцом не уплачена, государственная пошлина за рассмотрение спора судом с ответчика не взыскивается, поскольку отсутствуют основания для ее взыскания в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «СПМ - База», г. Кемерово удовлетворить частично.

Признать недействительной сделку по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101015:4741, арендуемый на основании договора аренды земельного участка от 21.04.2010 № 45-04-с/10 (в редакции дополнительных соглашений от 21.04.2010 №1, от 08.04.2013 №2), оформленную уведомлением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово от 28.04.2014 №9-6-04/2167, в части установления арендной платы в размере 42 221, 67 руб. в месяц на основании отчета от 02.04.2014 № 378-04/14 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за период с 01.01.2014 по 01.04.2014.

Обязать Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области внести изменения в договор аренды земельного участка от 21.04.2010 № 45-04-с/10 (в редакции дополнительных соглашений от 21.04.2010 №1, от 08.04.2013 №2), изложив Протокол определения величины арендной платы к договору в следующей редакции:

С 01.01.2014 по 01.04.2014 арендная плата устанавливается 8 501, 81 руб. в месяц
(восемь тысяч пятьсот один рубль 81 копейка) и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки х S / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = 444,105628742 - кадастровая стоимость земельного участка (руб./кв.м.);
Кв = 2,00 %- коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки = 1,1 х 1,065 х 1,06 х 1,055 х 1,05, где 1,1; 1,065; 1,06; 1,055; 1,05 - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции 2010 - 2014 г.г.;

1,1 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2010 год;

1,065 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2011 год;

1,06 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2012 год;

1,55 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2013 год;

1,05 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2014 год;

S = 8 350,00- площадь земельного участка (кв.м.);

П = 12- количество периодов внесения арендной платы в году.

С 02.04.2014 по 30.04.2014 арендная плата устанавливается в размере 41 026, 95 руб., (сорок одна тысяча двадцать шесть рублей 95 копеек), а с 01.05.2014 - 42 441, 67 руб. в месяц (сорок две тысячи четыреста сорок один рубль 67 копеек) и определяется на основании отчета от 02.04.2014 № 378-04/14 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101015:4741 площадью 8 350 кв.м, местоположение: г. Кемерово, Заводский район, Тушинская ул., 2, по формуле:

А = 509300 / П, где:

А – размер арендной платы;

509300 – рыночная годовая арендная плата по состоянию на 01.01.2014, руб.;

П =12 – количество периодов внесения арендной платы в 2014 году.».

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение в месячный срок с момента его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск.

Судья Мишина И.В.