Гражданский кодекс часть 1

от КУГИ по Кемеровской области: ФИО2 – представитель по доверенности (копия в деле), удостоверение; ФИО3- представитель по доверенности (копия в деле), удостоверение;

от Администрации г. Кемерово: ФИО4 – представитель по доверенности (копия в деле), удостоверение

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Сиббизнесконсалтинг» (далее по тексту – ООО «Сиббизнесконсалтинг», заявитель, Общество), г. Кемерово обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее по тексту –, Комитет), г. Кемерово изложенного в письме от 30.12.2008г. исх. №7-6-12/2875 в предоставлении ООО «Сиббизнесконсалтинг» на правах аренды земельного участка площадью 4514,94 м2 юго-западнее дома №13 по пр. Молодежному в микрорайоне №60 Заводского района для строительства 48-квартирного жилого дома со встроенной стоянкой манежного типа и об обязании Комитета в двухнедельный срок со дня принятия судебного акта предоставить ООО «Сиббизнесконсалтинг» на правах аренды, на срок не менее года, земельный участок площадью 4514,94 м2, кадастровый №42:24:0101065:435, юго-западнее дома №13 по пр. Молодежному в микрорайоне №60 Заводского района для строительства 48-квартирного жилого дома со встроенной стоянкой манежного типа (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением суда от 16.01.2009г. заявление было принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 03.02.2009г. Определением суда от 03.02.2009г. судебное заседание назначалось к разбирательству в судебном заседании на 24.02.2009г. В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании (24.02.2009г.) был объявлен перерыв до 27.02.2009г., в судебном заседании (27.02.2009г.) объявлялся перерыв до 03.03.2009г.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении. Ссылаясь на ст.ст. 29, п. 2 ст. 32, п. 8,9, ст. Земельного кодекса РФ, считает, что отказ Комитета в предоставлении спорного земельного участка для строительства противоречит Земельному кодексу РФ и нарушает права и законные интересы Общества, поскольку он несет убытки, вызванные задержкой денежных средств на строительство жилого дома.

Представители Комитета по управлению государственным имуществом г. Кемерово требования заявителя не признали, указав, что с вступлением в силу статьи 30.1 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка может быть заключен только на основании протокола о результатах торгов. Поэтому решение о предоставлении земельного участка и решение о предварительном согласовании места размещения объекта теряют силу, договор аренды земельного участка под проектирование не может служить основанием для договора аренды земельного участка для строительства.

Кроме этого указывают, что согласно пункту 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ» земельные участки предоставлялись для жилищного строительства без проведения торгов до 01.03.2007. В соответствии с договором аренды земельного участка для проектирования, установленный срок для окончания проектирования 31.05.2007г., однако, до настоящего времени проект строительства на данном земельном участке в администрацию города Кемерово не поступал.

Более подробно возражения изложены в письменном отзыве на заявление и в дополнении к отзыву, приобщенным судом к материалам дела.

С позицией Комитета согласились привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица Администрация г. Кемерово и его представитель в суде, полагая, что требования заявителя не подлежат удовлетворению, поскольку заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка для жилищного строительства 15.12.2008г.

Таким образом, на момент обращения заявителя у заинтересованного лица отсутствовали законные основания для предоставления земельного участка без проведения торгов. Более подробно возражения изложены в письменном отзыве на заявление, приобщенном судом к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее:

Как следует из материалов дела, 06.07.2005 года Администрация города Кемерово издала Распоряжение № 2869 «О предварительном согласовании места размещения объекта ООО «Сиббизнесконсалтинг» по пр. Молодежному и утверждении акта выбора земельного участка», которым предварительно согласовала ООО «Сиббизнесконсалтинг» земельный участок площадью 4514, 94 м2 юго-западнее дома № 13 по пр. Молодежному в микрорайоне № 60 Заводского района для проектирования 48 -квартирного жилого дома со встроенной стоянкой манежного типа. Данным Распоряжением был также утвержден проект границ земельного участка на основании актов выбора для проектирования объектов.

В июле 2006г. ООО «Сиббизнесконсалтинг» обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово (на тот момент - орган уполномоченный на распоряжение земельными участками) с заявлением о заключении договора аренды земельного участка.

19.07.2006 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово и ООО «Сиббизнесконсалтинг» был заключен договор аренды земельного участка на период проектирования № 06-0478 сроком действия до 31.05.2007г.

В соответствие с п. 1.2.1 Договора аренды ООО «Сиббизнесконсалтинг» приняло на себя завершить проектирование в срок до 31.05.2007г.

Согласно п. 6.2 Договора аренды, в случае, если по окончании действия договора, установленного п. 2.1, арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждаяиз сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты прекращения Договора, указанной в предупреждении.

12.03.2008г. Обществом было получено положительное заключение государственной экспертизы проекта.

Согласно п. 4.3.20 Договора аренды № 06-0478, ООО «Сиббизнесконсалтинг» обязалось письменно уведомить арендодателя об окончании проектирования и начале строительства для внесения изменений в договор.

15.12.2008г. Общество направило в Комитет письмо с просьбой предоставить в аренду для строительства спорный земельный участок, с приложением всех соответствующих документов.

Письмом № 7-6-10/2875 от 30.12.2008 года Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области отказал в предоставлении испрашиваемого земельного участка для строительства.

Не согласившись с отказом Комитета в предоставлении земельного участка под строительство, оформленным вышеуказанным Письмом, ООО «Сиббизнесконсалтинг» обратилось в суд с настоящим заявлением.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные доказательства и фактические обстоятельства дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд считает заявленное требование обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 29 Земельного Кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти и местного самоуправления, обладающих правом распоряжения землей, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями подпункта 1 пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по формированию: 1) без предварительного согласования места размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) проведение работ по формированию земельного участка; 3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Земельного кодекса Российской Федерации; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 16 и статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", вступившей в силу с 01.10.2005.

Пунктами 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, а продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

В абзацах 4, 5 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 18.12.2006) предусмотрено, что до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка; в случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона. Данная норма в силу пункта 4 статьи 38 настоящего Федерального закона распространяется на правоотношения, возникшие с 01.10.2005.

Таким образом, переходными положениями Федерального Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (в редакции от 18.12.2006) установлены ограничения реализации возможности получения земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов: временные - до 01.03.2007 и при условии предоставления земельного участка такому лицу решением о предварительном согласовании - до 01.10.2005.

Как следует из материалов дела, распоряжение № 2869 «О предварительном согласовании места размещения объекта ООО «Сиббизнесконсалтинг» по пр. Молодежному и утверждении акта выбора земельного участка» было издано 06.07.2005г., т.е. до 01.10.2005.

Кроме того, наличие в данном распоряжении Администрации указания на предварительное согласование участка для проектирования жилого дома, не имеет правового значения в смысле статьи 31 Земельного Кодекса Российской Федерации, поскольку согласно части 6 данной нормы уполномоченный орган принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Соответствующее заявление в уполномоченный орган о предоставлении спорного земельного участка подано Обществом в 2006 году, на основании чего был заключен договор аренды земельного участка от 19.07.2006, т.е. заявление подано до 01.03.2007.

Исходя из общих принципов права, касающихся придания закону обратной силы (статья 54 Конституции Р.Ф., статья 4 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 статьи 5 Налогового кодекса Р.Ф. и т.д.), не должны нарушаться права и законные интересы субъектов данных правоотношений, в отношении которых процедура предоставления земельных участков для строительства была начата и не окончена до 01.10.2005 года, в виду ее сложности и многоступенчатости и продолжительности.

В силу п. 2 ст. 32, п. 8, 9 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления на основании заявления юридического лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства. Решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия. Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд.

Решение о предоставлении спорного земельного участка было принято уполномоченным органом в 2006г., в результате чего и был заключен договор аренды № 06-0478 от 19.07.2006г.

Заявитель был вынужден повторно обратится в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка, уже на период строительства, попричине заключения договора аренды, противоречащего ст. 31 Земельного кодекса РФ (на период проектирования).

В соответствии со статьей 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

Следовательно, проектирование является неотъемлемой частью строительства и предоставление земельного участка для проектирования является предоставлением земельного участка для этапа строительства; строительство невозможно без проектирования и на этапе проектирования изменяются качественные характеристики, как объекта строительства, так и земельного участка, такие как этажность, площадь и т.д.

Таким образом, ни нормы земельного, ни градостроительного законодательства не предполагают заключения договора аренды земельного участка отдельно, на период строительства и на период проектирования.

Кроме того, строительство жилого дома осуществляется в соответствие с ФЗ РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

В соответствие с ст. 4 Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В настоящее время Общество не имеет возможности регистрировать договоры долевого участия в строительстве и, соответственно, привлекать денежные средства для строительства, в связи с тем обстоятельством, что договор аренды земельного участка был заключен на период проектирования.

Кроме того, исходя из толкования ст. 609 Гражданского кодекса РФ и ст. 4 ФЗ РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», земельный участок должен предоставляться на срок не менее года.

Суд считает, что Обществом соблюдены условия, установленные пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (в редакции от 18.12.2006) для предоставления земельного участка в аренду для строительства без проведения торгов. Следовательно, ссылка Комитета в оспариваемом письме на предоставление земельного участка исключительно по результатам торгов неправомерна.

Ссылка представителей Комитета и Администрации города Кемерово на положения пункта 15 статьи 3 Федерального Закона №137-ФЗ от 25.10.2001г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» признается судом не обоснованной и не правомерной, так как данная норма не явилась основанием для отказа в предоставлении земельного участка для строительства, изложенного в письме от 30.12.2008г. №7-6-12/2875.

Довод представителей Комитета о необходимости рассматривать заявленные требования в совокупности с письмом Комитета от 16.10.2008г. №7-6-10/1352, суд признает не обоснованным и не правомерным, так как письмо №7-6-10/1352 от 16.10.2008г. не имеет отношения к отказу, оформленному письмом от 30.12.2008г. №7-6-12/2875, при этом обжалуемый отказ, оформленный письмом №7-6-12/2875 является самостоятельным ненормативным правовым актов, подлежащим обжалованию в суде.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства в совокупности, суд считает отказ Комитета в предоставлении земельного участка под строительство, оформленный письмом от № 7-6-10/2875 от 30.12.2008, не соответствующим закону (ст. 30-32 Земельного Кодекса РФ) и нарушающим права и законные интересы ООО «Сиббизнесконсалтинг» в сфере предпринимательской деятельности.

Отказ в предоставлении земельного участка для строительства не позволяют ООО «Сиббизнесконсалтинг» осуществлять предпринимательскую деятельность по строительству указанного объекта, нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку заявитель несет убытки, вызванные задержкой продолжения строительства и невозможностью привлечения денежных средств частных лиц.

При таких обстоятельствах, требование заявителя суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Уплаченная государственная пошлина подлежит возврату заявителю за счет средств федерального бюджета в размере 2000 рублей, с учетом освобождения Комитета от ее уплаты на основании статьи 14 Федерального закона №281-ФЗ от 25.12.2008г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившего в законную силу с 29.01.2009г.

Руководствуясь статьями 49, 167-170, 180, 181, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Заявленное требование удовлетворить.

Признать незаконным отказ Комитета по управлению государственным имуществом по Кемеровской области оформленный письмом № 7-6-10/2875 от 30.12.2008г. в предоставлении ООО «Сиббизнесконсалтинг» на правах аренды земельного участка площадью под строительство, площадью 4514,94 м2 юго-западнее дома №13 по пр. Молодежному в микрорайоне №60 Заводского района для строительства 48-квартирного жилого дома со встроенной стоянкой манежного типа.

Обязать Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «Сиббизнесконсалтинг» на правах аренды, на срок не менее года, земельный участок площадью 4514,94 м2, кадастровый №42:24:0101065:435, юго-западнее дома №13 по пр. Молодежному в микрорайоне №60 Заводского района для строительства 48-квартирного жилого дома со встроенной стоянкой манежного типа

После вступления решения в законную силу ООО «Сиббизнесконсалтинг» (650099, <...>) выдать справку на возврат из федерального бюджета 2000 рублей госпошлины, уплаченной по платежному поручению №1 от 26.12.2008г.

После вступления решения в законную силу выдать заявителю исполнительный лист.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в месячный срок с даты принятия решения в Седьмой арбитражный апелляционный суд и в срок, не превышающий двух месяцев с даты вступления решения в законную силу в арбитражный суд кассационной инстанции.

Судья арбитражного суда

Кемеровской области В.В. Власов