Гражданский кодекс часть 1

представителей инспекции Госстройнадзора: ФИО2 – начальника отдела по надзору в сфере долевого строительства по дов. от 26.05.2008 г., паспорт; ФИО3 – консультанта-экономиста отдела по дов. от 01.07.2008г., паспорт

Установил » общество с ограниченной ответственностью « Промышленная группа «Автоагрегат» обратилось в арбитражный суд с заявлением об отмене постановления по делу об административном правонарушении №01/13Д-13 от 19.09.2008г. , вынесенного 29.09.2008г. начальником инспекции государственного строительного надзора Кемеровской области.

В обоснование требования заявитель и его представитель ссылается на отсутствие в действиях Общества состава вменяемого административного правонарушения, так как финансирование строительства жилого дома осуществляется за счет собственных денежных средств, а также за счет заемных средств, полученных по кредитным договорам, договорам займа с юридическими лицами. Общество осуществляло не долевое строительство, а инвестиционную деятельность по строительству объекта недвижимости – многоквартирного дома. Общество не привлекает денежные средства физических и юридических лиц для строительства жилого дома, договоры на участие в долевом строительстве не заключались. Денежные средства физических лиц привлекались на основании договоров займа для иных целей- для пополнения оборотных средств предприятия. В соответствии со ст.421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества не противоречит положениям ст.ст. 429 и 807 Гражданского кодекса РФ. Применение инспекцией Закона № 214-ФЗ к существующим правоотношениям необоснованно, привлечение ООО «ПГ «Автоагрегат» к административной ответственности не законно.

Инспекции Госстройнадзора в отзыве и ее представители в судебном заседании с требованием не согласились, считают оспариваемое постановление законным и обоснованным.

Возражения мотивированы тем, что материалами дела подтверждается факт привлечения Обществом денежных средств физических лиц для строительства многоквартирного дома. Привлечение денежных средств в нарушение требований Закона № 214-ФЗ осуществляется не на основании договоров на участие в долевом строительстве, а на основании договоров займа и предварительных договоров купли-продажи. При этом заявитель не отвечает требованиям застройщика, установленным ст.ст. 2, 3 Закона № 214-ФЗ.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд признал заявленное требование подлежащим удовлетворению.

Как следует из материалов дела, инспекцией государственного строительного надзора Кемеровской области в период с 12.08.2008г. по 14.08.2008г. проведена проверка ООО «ПГ Автоагрегат» по вопросам соблюдения законодательства о долевом строительстве при строительстве многоквартирного дома № 69А в микрорайоне № 14 Заводского района г. Кемерово.

В ходе проверки установлено, что ООО «ПГ «Автоагрегат» привлекал денежные средства граждан в нарушение ст.ст. 3 и 4 Закона № 214-ФЗ в отсутствие разрешения на строительство, без опубликования, размещения и представления проектной декларации; без государственной регистрации договора субаренды земельного участка. Кроме того, ООО «ПГ «Автоагрегат» привлекает денежные средства не на основании договора участия в долевом строительстве, а путем заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, а денежные средства по указанному предварительному договору оформлены под видом расчетов по договору беспроцентного займа.

Результаты проверки отражены в акте № 6 от 14.08.2008г. По результатам проверки 19.09.2008г. в отношении ООО «ПГ «Автоагрегат» составлен протокол об административном правонарушении: № 01/13Д-13 по ч.1 ст.14.28 КоАП РФ, а 29.09.2008г. вынесено постановление № 01/13Д-13 о привлечении Общества к административной ответственности по ч.1 ст.14.28 КоАП РФ.

Основанием для вынесение постановления послужило нарушение заявителем положений ст.3 и ст.4 Закона № 214-ФЗ, выразившееся в привлечении для строительства многоквартирного дома денежных средств граждан лицом, не имеющим на это права, а также не на основании договора на участие в долевом строительстве.

Оценив материалы административного производства, суд находит, что событие административного правонарушения, изложенное в оспариваемом постановлении, имело место и нашло свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.

Частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях административная ответственность установлена за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости регулируется Законом № 214-ФЗ от 30.12.2004г.

Судом отклонены доводы заявителя о том, что действие указанного закона на Общество не распространяется, так как договоры на участие в долевом строительстве им не заключались, как не обоснованные, не соответствующие действующему законодательству.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу части 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ, кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая, привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Таким образом, из совокупности приведенных положений частей 1 и 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что после вступления его в силу привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных жилых домов возможно либо на основании договора участия в долевом строительстве в порядке, установленном этим Законом, либо путем выпуска жилищных сертификатов либо жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона РФ от 30.12.2006г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. право на привлечение денежных средств граждан для строительства ( создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся ( создаваемом ) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве, который в силу ч.3 ст.4 данного Закона подлежит обязательной государственной регистрации.

Судом установлено, что ООО «ПГ «Автоагрегат» на основании трехстороннего договора № 35-с финансирования и строительства жилого дома № 69А в микрорайоне 14 Заводского района г. Кемерово от 09.01.2007г. является застройщиком указанного дома обязуется осуществлять финансирование денежных средств в строительство жилого дома. В соответствии с п.п. 3.1.1., 3.1.2., 3.1.4 договора Застройщик обязуется выполнять свои обязанности за счет собственных средств и средств участников строительства (дольщиков, инвесторов), опубликовать ( разместить) проектную декларацию; привлекать денежные средства участников долевого строительства ( как физических, так и юридических лиц) в соответствии в положениями ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004г., а также привлекать денежные средства инвесторов в соответствии с Гражданским кодексом РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.

В целях строительства многоквартирного дома 26.10.2007г. государственным предприятием Кемеровской области «ГлавУКС» предан ООО «ПГ «Автоагрегат» в субаренду земельный участок площадью 748, 35 кв.м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу, имеющий адресные ориентиры: г. Кемерово, Заводской район, микрорайон № 14, строительный номер № 69А, кадастровый номер 42:24:01 01 037:0238.

ООО «ПГ «Автоагрегат» не является эмитентом, выпускающим жилищные сертификаты, и не является жилищно-строительным или жилищным накопительным кооперативом, соответственно, Общество имеет право привлекать денежные средства граждан только на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных в соответствии с Законом № 214-ФЗ, прошедших государственную регистрацию.

Из материалов дела усматривается, что ООО «ПГ «Автоагрегат» привлекает денежные средства граждан путем заключения с ними предварительных договоров купли-продажи и договоров займов. В период с сентября 2007года по июль 2008года заключено 13 договоров займа и 13 предварительных договоров купли-продажи.

Заключаемые Обществом договоры не являются договорами участия в долевом строительстве, определенными в статье 4 Закона, а фактически представляют собой договор купли-продажи в отношении товара, который будет создан продавцом в будущем (статья 455 Гражданского кодекса Российской Федерации), что противоречит требованиям ст.ст. 1 и 3 Закона РФ № 214-ФЗ, предусматривающим право привлекать денежные средства граждан только на основании договора участия в долевом строительстве.

Кроме того, как установлено судом и не отрицается заявителем, у ООО «ПГ «Автоагрегат» отсутствует разрешение на строительство, проектная декларация в соответствии с требованиями закона ( ст.19 Закона) им до настоящего времени не опубликована, не размещена и не представлена в соответствующие органы, договор субаренды не прошел государственную регистрацию, то есть ООО «ПГ «Автоагрегат» не отвечает требованиям к застройщику, которому статьей 3 Закона предоставляется право привлекать денежные средства населения.

Следовательно, в соответствии с приведенными положениями правовых норм, поскольку Общество не заключало договоров на участие в долевом строительстве и не отвечает требованиям к застройщику, имеющему согласно закону право привлекать денежные средства граждан, не выпускал жилищных сертификатов и не относится к числу жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативов, у ООО «ПГ «Автоагрегат» отсутствовало право на привлечение денежных средств граждан для создания многоквартирного жилого дома.

Вина Общества в совершении правонарушения заключается в пренебрежительном отношении к исполнению своих гражданско-правовых и общественно-правовых обязанностей.

В связи с этим у административного органа имелись основания для привлечения ООО «ПГ «Автоагрегат» к административном ответственности по ч.1 ст.14.28 КоАП РФ.

Судом отклонены доводы заявителя и его представителя со ссылкой на свободу заключения договоров в соответствие с Гражданским кодексом РФ, а также доводы, что денежные средства граждан, полученные по договорам займа, использовались для иных целей, а именно для пополнения оборотных средств предприятия, как необоснованные.

Как уже указывалось судом, в силу Закона № 214-ФЗ денежные средства граждан для целей строительства многоквартирного жилого дома могут привлекаться исключительно на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Тот факт, что договор займа заключался с целью привлечения денежных средств граждан на цели строительства дома, прослеживается из совокупности договора займа и предварительного договора купли-продажи. Указанные договоры заключены в один день, при этом сумма займа равнозначна стоимости квартиры, указанной в предварительном договоре купли-продажи.

Использование же денежных средств граждан, полученных по договорам займа, в иных целях, помимо целей на строительство дома, свидетельствует о нецелевом использовании привлеченных денежных средств граждан.

Вместе с тем, суд находит постановление подлежащим отмене как незаконное в связи с допущенными процессуальными нарушениями.

Так, Обществу и его законному представителю не были обеспечены гарантии, установленные ст.28.2 КоАП РФ.

В соответствии со ст.28.2 КоАП РФ протокол об административном правонарушении составляется в присутствии законного представителя юридического лица, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении; законному представителю юридического лица разъясняются права и обязанности, предусмотренные Кодексом; должна быть предоставлена возможность ознакомиться с протоколом об административном правонарушении, представить объяснения по факту правонарушения, которые вносятся в протокол, замечания по содержанию протокола; вручена копия протокола.

Согласно ч.4.1 статьи 28.2 КоАП РФ протокол об административном правонарушении может быть составлен в отсутствие законного представителя юридического лица, если имеются сведения о надлежащем извещении его о времени и месте составления протокола.

В соответствии с ч.2 ст.25.4 КоАП РФ законными представителями юридического лица при составлении протокола об административном правонарушении являются его руководитель, а также иное лицо, признанное в соответствии с законом или учредительными документами органом юридического лица. Данный перечень законных представителей юридического лица является закрытым.

В нарушение указанных норм протокол об административном правонарушении № 03/13Д-13 19.09.2008г. составлен в отсутствие законного представителя ООО «ПГ «Автоагрегат». Законному представителю Общества не предоставлено право давать объяснения, знакомиться с содержанием постановления, не вручена копия протокола.

При этом в материалах административного дела, представленных административным органом, отсутствуют доказательства извещения законного представителя – генерального директора ООО «ПГ «Автоагрегат» о времени и месте составления протокола об административном правонарушении.

Судом отклонены доводы представителя административного органа о направлении Обществу по факсу определения об отложении составления протокола об административном правонарушении, как не подтвержденные. Определение вынесено 19.08.2008г. , отчет об оправлении факса представлен от 02.09.2008г., из указанного отчета не возможно определить, какой документ передавался. Определение не содержит сведений о передаче его с применением факсимильной связи с указанием лица, его передавшем, и лица, его принявшем, а также даты и время принятия факса. Доказательств направления определения по почте и вручения его Обществу, не имеется.

Не приняты судом и доводы о том, что составление протокола было отложено по ходатайству законного представителя Общества, и дата была оговорена с ним устно, как не подтвержденные документально.

В соответствии с ч.3 ст.26.1 КоАП РФ протокол об административном правонарушении, составленный с нарушением законодательства, не может быть признан допустимым доказательством по делу об административном правонарушении.

Указанные нарушения являются существенными, нарушающими права и законные интересы Общества, не устранимы, и влекут за собой безусловную отмену оспариваемого постановления.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 180, 181, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным и полностью отменить постановление инспекции государственного строительного надзора Кемеровской области № 01/13д-13 от 29.09.2008г. о привлечении ООО «Промышленная группа «Автоагрегат» к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.

Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья Г.П. Обухова