Гражданский кодекс часть 1

ООО «Програнд» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа УФРС в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве и обязании УФРС зарегистрировать договор долевого участия физического лица в строительстве жилого дома №37/2008 от 27 марта 2008 года. Заявление мотивировано следующим.

Между ООО «Програнд» и гражданкой Республики Армения ФИО1 27.03.2008 г. подписан договор № 37/2008 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Кемерово, Рудничный район, микрорайон №12, дом № 5. На заявление от 31 июля 2008 года, которое сдано в УФРС, последнее 09 сентября 2008 года ответило ООО «Програнд» отказом в государственной регистрации прав. Договор содержит все обязательные условия, приведенные в статье 4 Федерального закона №214-ФЗ, и отвечает требованиям действующего законодательства. На момент подачи документов на государственную регистрацию стороны совершили определенные действия по исполнению обязательств по указанной сделке. Вышеуказанный дом сдан в эксплуатацию с замечаниями и на дату обращения с заявлениями на государственную регистрацию разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано не было.

УФРС в отзыве полагает, что требование удовлетворению не подлежит в связи с тем, что заявителем нарушены нормы процессуального права: заявление подано с нарушением подведомственности. Также, УФРС полагает, что требование истца не основано на нормах материального права. В связи с вводом дома в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU 42305000 - 42 от 31 марта 2008 года) на дату обращения с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве отсутствовал предмет данного договора, согласно которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. С момента ввода в эксплуатацию жилого дома, правоотношения в рамках договора участи в долевом строительстве прекращаются. В соответствии с пунктом 3 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрирующий орган не вправе одновременно регистрировать право собственности одних участников долевого строительства на помещение в построенном доме и договор участия в долевом строительстве на другие помещения в том же доме. Возможно заключение дублирующих договоров, могут быть нарушены интересы и участников и застройщика.

Третьим лицом, ФИО1, отзыв не представлен.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения, суд установил следующие обстоятельства.

В соответствии с требованиями статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Пунктом 3 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Как следует из материалов дела, 27.03.2008 г. ООО «Програнд» и ФИО1 подписан договор № 37/2008 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Кемерово, Рудничный район, микрорайон №12, дом № 5. Сторонами утвержден график платежей (приложение №3 к договору). ФИО1, приступила к исполнению данного договора. Платежным поручением №20 от 28.07.2008 г. на сумму 1 267 000 руб. частично оплачена стоимость договора.

В целях государственной регистрации договора, обязательность которой установлена статьей 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ), ООО «Програнд» и ФИО1 31 июля 2008 года обратились в УФРС с заявлениями №01/152/2008-146, №01/180/2008-107.

Также из представленных документов следует, что ООО «Програнд» раньше (16.05.2008г. заявление №01/108/2008-256) обращалось с заявлением в регистрационную службу о государственной регистрации договора от 16.02.2008г. долевого участия физического лица – ФИО5 в строительстве жилого дома. Договор был зарегистрирован.

УФРС отказало в государственной регистрации договора № 37/2008 от 27.03.2008 г. долевого участия в строительстве жилого дома, со ссылкой на несоответствие договора требованиям Закон №214-ФЗ, отсутствием на дату обращения с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве предмета договора, согласно которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, прекращение правоотношения в рамках договора участи в долевом строительстве. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU 42305000 - 42 от 31 марта 2008 года направлено по запросу УФРС администрацией города Кемерово письмом исходящий №06-10/426 от 15.08.2008г.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 4 Закона №214-ФЗ).

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

В силу абзаца 4 пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Статьей 3 Закона №214-ФЗ установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 4 Закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В ходе судебного разбирательства суд пришел к выводу, что договор № 37/2008 от 27.03.2008 г. долевого участия в строительстве жилого дома между ООО «Програнд» и ФИО1, заключен до даты, указанной в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU 42305000 - 42 от 31 марта 2008 года), содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида и предусмотренные статьей 4 Закона №214-ФЗ; фактически стороны совершили действия, направленные на исполнение обязательств по договору, до обращения в регистрирующий орган за регистрацией договора о долевом участии в строительстве. ФИО1, со своей стороны, частично внесены денежные средства по договору, а ООО «Програнд» построен объект капитального строительства, который разрешением заместителя главы города Кемерово введен в эксплуатацию.

В соответствии с пунктами 1, 2, 5, 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в части 3 настоящей статьи, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. В случае, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор, осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Вместе с тем, как следует из письма заместителя главы города Кемерово, начальника управления городского развития исходящий №06-10/400 от 10 февраля 2009 года на обращение ООО «Програнд», за получением ранее подготовленного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ООО «Програнд» обратилось в ноябре 2008 года, что не является нарушением статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, отметка о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию сделана ООО «Програнд» 26.11.2008 года на оборотной стороне экземпляра данного документа, хранящегося в архиве комитета строительного контроля администрации г. Кемерово.

Данное письмо подтверждает доводы заявителя о том, что фактически застройщиком разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено после обращения с заявлением о регистрации договора долевого участия в строительстве. Кроме того, суд учитывает, что регистрационной службой осуществлялась регистрация договоров долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Кемерово, Рудничный район, микрорайон №12, дом № 5.

Таким образом, обращение сторон по договору в орган государственной регистрации с заявлениями о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве после завершения строительства дома не свидетельствует о ничтожности сделки, недобросовестности их действий, поскольку стороны вступили в правоотношения до наступления указанного правового события.

Требование ООО «Програнд» о признании незаконным отказа УФРС в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве подлежит удовлетворению.

Суд не находит основание для прекращения производства по делу, поскольку сторонами в споре выступают юридические лица, требование заявлено в целях защиты прав общества в сфере предпринимательской деятельности.

Суд признает незаконным отказ УФРС в государственной регистрации договора №37/2008 от 27 марта 2008 года по изложенному в сообщении об отказе в государственной регистрации прав исходящий №01/180,2008-107 от 25.08.2008 года основанию.

Вместе с тем суд не находит оснований для ограничения УФРС по выполнению обязанностей, предусмотренных ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и обязания УФРС зарегистрировать договор долевого участия физического лица в строительстве жилого дома №37/2008 от 27 марта 2008 года.

В соответствии с частью 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений в числе других должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В связи с удовлетворением требования государственная пошлина подлежит возврату.

Руководствуясь статьями 65, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Требование удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве по изложенному в сообщении об отказе в государственной регистрации прав исходящий №01/180,2008-107 от 25.08.2008 года основанию.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области принять к рассмотрению заявления общества с ограниченной ответственностью «Програнд», ФИО1 от 31 июля 2008 года №01/152/2008-146, №01/180/2008-107 с учетом того факта, что договор заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Програнд» государственную пошлину из федерального бюджета.

Исполнительный лист, справку выдать после вступления решения в законную силу.

На решение в месячный срок может быть подана жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке.

Судья Ж.Г. Смычкова