Гражданский кодекс часть 1

установил: общество с ограниченной ответственностью «Новокузнецкий домостроительный комбинат», г. Новокузнецк обратилось в арбитражный суд Кемеровской области с иском к Управлению по земельным ресурсам и землеустройству Администрации г. Новокузнецка о разрешении разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка №05-1768 от 09.07.2008г., просит изложить пункт 3.5 договора в следующей редакции: «В случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе любой из сторон, а также в связи с окончанием строительства объекта и ввода его в эксплуатацию арендная плата, указанная в п. 3.2 договора возврату не подлежит, а засчитывается в счет оплаты аренды земельных участков по другим объектам».

Определением арбитражного суда Кемеровской области от 21.10.2008г. исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 17 ноября 2008года, которое судом откладывалось на 12.12.2008г.

Определением от 12.12.2008г. подготовка дела к судебному разбирательству завешена, дело назначено к рассмотрению по существу в судебном заседании суда первой инстанции на 11 января 2009года, которое определением от 11.01.2009г. судом откладывалось на 21.01.2009г.

В судебном заседании судом объявлялся перерыв до 28.01.2009г., о чем на официальном сайте Арбитражного суда Кемеровской области размещено сообщение, а присутствовавшие в судебном заседании представители ответчика и третьего лица извещены под роспись в протоколе судебного заседания.

Явившийся в судебное заседание представитель истца на иске настаивает, полагает, что предложенная ответчиком редакция п. 3.5 договора аренды земельного участка №05-1768 от 09.07.2008года противоречит статье 36 Жилищного кодекса РФ, полагает, что арендная плата с момента ввода дома в эксплуатацию до окончания срока аренды будет являться неосновательным обогащением ответчика и подлежит возвращению истцу. Просит суд изложить п. 3.5 договора аренды земельного участка №05-1768 от 09.07.2008г. в предложенной истцом редакции.

Ответчик иск отклонил по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, ссылается на согласование сторонами всех существенных условий договора аренды, поскольку полученный ответчиком экземпляр договора аренды был подписан истцом без указания на наличие каких –либо разногласий по договору. Кроме того, ответчик полагает неприменимыми в данном случае положения статьи 445 ГК РФ, поскольку заключение договора аренды по результатам аукциона по продаже права аренды регулируется статьями 447, 448 ГК РФ. Ответчик ссылается также на то обстоятельство, что одним из условий аукциона является срок действия договора аренды, который установлен - 3 года, арендная плата по условиям аукциона производится за весь срок действия договора аренды в течение 30 дней после подписания протокола об итогах аукциона и возврату не подлежит. Условиями аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков не предусмотрено уменьшение суммы выкупной стоимости права аренды в связи с досрочным завершением строительства. Кроме того, ответчик полагает, что условия договора аренды, проект которого был направлен истцу для подписания, вообще не могут быть оспорены, так как условия договора аренды заранее известны широкому кругу лиц и, подавая заявку на аукцион, претенденты заранее согласны с предложенными условиями аукциона. На основании изложенного, ответчик просит в иске отказать.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка также полагает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку полагает, что договор аренды земельного участка с истцом мог быть заключен только на тех условиях, которые изначально были объявлены при проведении аукциона, а при наличии у истца разногласий по существенным условиям договора аренды на стороне ответчика отсутствует обязанность по заключению договора аренды с истцом. Третье лицо полагает, что нормы п. 2 ст. 445 ГК РФ в данном случае не применимы.

Как следует из материалов дела, Распоряжением главы города Новокузнецка №1491 от 14.05.2008г. Комитету по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка поручено организовать и провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды сроком на три года земельного участка под проектирование и строительство 10-ти этажного многоквартирного дома со встроено – пристроенными нежилыми помещениями общей площадью 5764 кв. м., кадастровый номер 42:30:05 01 012:135 в <...> восточнее многоквартирного дома по ул. Шолохова, 3. Управлению по земельным ресурсам и землеустройству Администрации г. Новокузнецка поручено заключить договор аренды вышеуказанного земельного участка с победителем аукциона.

29.05.2008г. в газете «Новокузнецк» №41 (187) было опубликовано сообщение о том, что Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка на основании распоряжения главы г. Новокузнецка №1491 от 14.05.2008г. объявляет о приеме заявок на участие в аукционе с открытой формой подачи предложений о цене по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в Орджоникидзевском районе, по ул. Шолохова, восточнее многоквартирного дома по ул. Шолохова, 3, общей площадью 0, 5764 га., разрешенное использование – проектирование и строительство 10 – ти этажного многоквартирного дома со встроено – пристроенными помещениями, проект границ земельного участка утвержден распоряжением главы г. Новокузнецка от 17.03.2008г. №794, кадастровый номер земельного участка – 42:30:05 01 012:135. Начальный размер арендной платы за три года – 5 796 000 руб., задаток – 1 159 200 руб.; шаг аукциона – 289 800 руб. Также в указанном сообщении были объявлены условия оформления сделки и оплаты; срок действия договора аренды – 3 года, оплата арендной платы за весь срок действия договора аренды (3 года) производится в течение 30 дней после подписания протокола об итогах аукциона, установлены также условия участия в аукционе.

Как следует из представленных в материалы дела заявки на участие в аукционе от 19.06.2008г. №2362, договора о задатке №2362 от 19.06.2008г., протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе с открытой формой подачи предложений о цене по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков под строительство на три года от 25.06.2008г., с заявкой на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 0,5764 га под проектирование и строительство 10 – ти этажного многоквартирного дома со встроено – пристроенными помещениями по адресу: г. Новокузнецк, Орджоникидзевский район, ул. Шолохова обратилось только ООО «Новокузнецкий домостроительный комбинат», в связи с чем, торги признаны несостоявшимися.

01.07.2008года оформлен протокол аукциона №10 , в котором отражено то обстоятельство, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды на три года земельного участка общей площадью 0,5764 га под проектирование и строительство 10 – ти этажного многоквартирного дома со встроено – пристроенными нежилыми помещениями по адресу: г. Новокузнецк, Орджоникидзевский район, ул. Шолохова, восточнее многоквартирного дома по ул. Шолохова, 3 признан несостоявшимся по причине подачи одной заявки на участие в аукционе.

07.07.2008г. ООО «Новокузнецкий домостроительный комбинат» обратилось в Управление по земельным ресурсам и землеустройству Администрации города Новокузнецка с декларацией - заявлением, в котором истец просит ответчика оформить право аренды на спорный земельный участок.

Подписанный со стороны ответчика полномочным представителем проект договора аренды земельного участка №05-1768 от 09.07.2008г. был передан истцу, который, в свою очередь, вернул ответчику подписанный со своей стороны договор аренды земельного участка №05-1768 от 09.07.2008г. без отметки «с протоколом разногласий» с приложением к подписанному договору протокола разногласий от 09.07.2008г., в котором истец предлагает дополнить п. 3.5 договора следующим: «…а засчитывается в счет оплаты аренды земельных участков по другим объектам».

Письмом от 15.09.2008г. №4048-03 Управление по земельным ресурсам и землеустройству Администрации г. Новокузнецка отклонило предложение истца об изменении пункта 3.5 договора №05-1768 аренды земельного участка от 09.07.2008г., указав, что одним из условий аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка является установление размера арендной платы за землю за три года и в случае досрочного строительства объекта указанная сумма возврату не подлежит.

Истец, не согласившись с редакцией п. 3.5 договора аренды земельного участка №05-1768 от 09.07.2008г. и ссылаясь на положения п. 2 ст. 445 ГК РФ обратился с настоящим иском в суд.

Суд, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, не нашел оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Земельные отношения согласно ст. ст. 2, 3 Земельного кодекса РФ регулируются, по общему правилу, земельным законодательством. В соответствии с ч. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным , лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, специальными федеральными законами.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрены в статьях 30.1, 38.1 Земельного кодекса РФ.

Согласно п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка. (п. 3 ст. 38 ЗК РФ).

Согласно п. 7 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ, устанавливающей порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для жилищного строительства, продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе, срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы ) определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Организатор аукциона, исполняя возложенные на него статьей 38.1 ЗК РФ обязанности, обязан в извещении или сообщении о проведении аукциона указать, среди прочих, сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка; о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы ); о существенных условиях договора, в том числе, о сроке аренды.

Во исполнение указанных требований закона опубликованное в газете «Новокузнецк» от 29.05.2008г. №41 сообщение о проведении аукциона по продаже права аренды спорного земельного участка содержало указание на все существенные условия договора аренды земельного участка, который должен был быть заключен по результатам проведения аукциона, а именно; указание на предмет договора аренды (идентифицирующие признаки земельного участка, его кадастровый номер, место расположение и т. д.), срок действия договора аренды - 3 года и начальный размер арендной платы – 5 796 000 руб.

Кроме того, в указанном сообщении было объявлено, что с проектом договора аренды лица, желающие принять участие в аукционе, могут быть ознакомлены по адресу <...>, каб. 601.

Таким образом, истец, подавший заявку и изъявивший желание принять участие в аукционе, изначально был ознакомлен как с условиями аукциона, так и со всеми существенными условиями договора аренды земельного участка , который предполагалось заключить с победителем аукциона. К числу существенных условий договора аренды земельного участка в силу положений ст. 65 Земельного кодекса РФ относится и условие о размере арендной платы.

Между тем, предложенная истцом редакция п. 3.5 договора аренды земельного участка №05-1768 от 09.07.2008г., в соответствии с которой «в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе любой из сторон, а также в связи с окончанием строительства объекта и ввода его в эксплуатацию, арендная плата, указанная в п. 3.2 договора возврату не подлежит, а засчитывается в счет оплаты аренды земельных участков по другим объектам» напрямую влечет изменение размера арендной платы за пользование земельным участком (начальной цены аукциона), размер которой изначально был объявлен организатором аукциона в сообщении о проведении аукциона и заложен непосредственно в условия договора аренды №05-1768 от 09.07.2008г.

Согласно п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ в случае, если аукцион признан несостоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 настоящей статьи (если в аукционе участвовали менее двух участников), единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после проведения аукциона вправе заключить договор купли – продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона .

Организатор аукциона в случаях, если аукцион был признан несостоявшимся либо, если не был заключен договор купли – продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона, вправе объявить о проведении повторного аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона. (п. 28 ст. 38.1 ЗК РФ).

Таким образом, истец, как единственный участник аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, вправе был заключить указанный договор аренды по начальной цене аукциона (по начальному размеру арендной платы), которая была объявлена в извещении о проведении аукциона (5 796 000 руб.), и с которой истец согласился, подав заявку на участие в аукционе.

Данное условие (условие о начальной цене, условие о начальном размере арендной платы), являющееся существенным условием договора аренды, в силу прямого указания закона (п. п. 27, 28 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ), не может быть изменено, изложено в другой редакции при заключении сторонами договора аренды земельного участка с единственным участником аукциона.

Между тем, как уже указывалось выше, предложенная истцом редакция п. 3.5 договора аренды №05-1768 направлена именно на изменение начальной цены аукциона, поскольку в случае принятия п. 3.5 договора аренды №05-1768 в редакции истца, предусмотренная условиями аукциона, а также пунктами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 договора аренды арендная плата за право пользования земельным участков за три года в размере 5 796 000 руб. может быть уменьшена в результате зачета уплаченной арендной платы в счет оплаты аренды земельных участков по другим объектам (то есть в счет внесения арендных платежей по другим, будущим договорам аренды).

Такие условия, по мнению суда, напрямую направлены на обход требований действующего Земельного законодательства РФ, а именно положений ст. 38.1 ЗК РФ, которая предусматривает, что с истцом договор аренды земельного участка мог быть заключен по начальной цене аукциона , которая не может быть изменена сторонами в последующем.

Первоначально объявленные и размещенные в сообщении о проведении аукциона условия, к числу которых относится и начальная цена аукциона (размер подлежащей уплате арендной платы), в силу п. 28. ст. 38.1 ЗК РФ могут быть изменены только в случае проведения повторного аукциона при наличии предусмотренных в п. 28 ст. 38.1 ЗК РФ оснований.

Суд также указывает, что сама процедура и порядок заключения договоров по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка как с лицом, признанным победившим в аукционе, так и с лицом, который признан единственным участником аукциона и с которым договор подлежит заключению в порядке, предусмотренном п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ, не предполагает возможности изменения (изложения в другой редакции или уточнения, влекущего возможность изменения) условий аукциона, изначально объявленных при проведении аукциона, и как следствие, изменение существенных условий договора аренды земельного участка, в том числе, и условия о размере подлежащей уплате арендной платы.

В данном случае, истец, подавший заявку на участие в аукционе с объявленной начальной ценой предмета аукциона (права на заключение договора аренды), составившей 5 796 000 руб., фактически дал свое согласие, согласовал, принял данное условие договора аренды земельного участка, равно как и все иные условия договора, так или иначе связанные с условием о размере, порядке оплаты арендной платы по договору.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса, либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Сама возможность изложения п. 3.5 договора аренды земельного участка №05-1768 в иной редакции в случае удовлетворения иска напрямую повлечет нарушение прав и законных интересов иных предполагаемых участников аукциона, которые при условии осведомленности их о возможном уменьшении начальной цены аукциона посредством изложения других пунктов договора в иной редакции (как например, в предложенной истцом редакции п. 3.5 договора) изъявили бы желание и намерение принять участие в аукционе.

Кроме того, учитывая, что пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ установлен ограниченный (десятидневный) срок для заключения договора аренды земельного участка с единственным участником аукциона, в пределах которого единственный участник аукциона вправе заключить договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан заключить договор с единственным участником аукциона, суд полагает необоснованным обращение истца с настоящим иском в суд на основании положений ст. ст. 445, 446 ГК РФ, которые в данном случае неприменимы, поскольку во – первых, никакие разногласия между сторонами при заключении договора аренды земельного участка просто недопустимы, истец вправе просто отказаться от заключения договора аренды на первоначально объявленных условиях, а во – вторых, предусмотренные ст. 445 ГК РФ сроки направления протокола разногласий, направления разногласий на рассмотрение суда никак не могут быть соотнесены с предусмотренным п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ сроком заключения договора аренды с единственным участником аукциона, который составляет 10 дней.

Исходя из буквального прочтения п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ у ответчика отпадает обязанность по заключению договора аренды земельного участка с единственным участником аукциона по истечении десятидневного срока со дня проведения аукциона, что вполне объяснимо, поскольку никакие изначально объявленные и включенные в текст извещения о проведении аукциона условия (в том числе, и условие о начальной цене аукциона, или иные условия, косвенно или прямо влекущие возможность изменения начальной цены аукциона), не могут быть изменены сторонами или судом после того как аукцион признан несостоявшимся (то есть на стадии заключения договора в порядке п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ).

С учетом изложенного, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Расходы по уплате госпошлины по иску отнести на истца.

Решение в месячный срок со дня его принятия может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья Арбитражного суда

Кемеровской области О. ФИО4