Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Кузбасский государственный технический университет», г. Кемерово

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Кемерово

о взыскании 245455 руб. 27 коп. долга

3-и лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1) комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово,

2) территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Кемеровской области, г. Кемерово

при участии:

от истца – ФИО2, начальника юридического отдела, доверенность от 22.12.2008 № 01-2218, паспорт;

от ответчика – ФИО1, предпринимателя, паспорт;

от КУМИ КО – ФИО3, ведущего специалиста правового отдела, доверенность от 03.06.2010 № 7-2-06/245, паспорт;

от ТУ ФАУГИ – ФИО4, представителя, доверенность от 08.07.2010 № 7-2-07/279, паспорт;

у с т а н о в и л:

государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Кузбасский государственный технический университет» (далее – ГУ КузГТУ) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ФИО1, предприниматель) с иском о взыскании 245455 руб. 27 коп. Требования мотивированы уклонением ответчика от оплаты арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества № 129-ф/04 от 02.07.2004 за период июль, август и частично сентябрь 2009 года. В качестве правовых оснований исковых требований истцом указано на статьи 162, 452, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

ФИО1 иск оспорила, указала на неправомерность требований истца о взыскании арендных платежей за июль и август 2009 года с учетом письменного согласия самого арендодателя на приостановление деятельности арендатора на данный период без начисления арендной платы (в связи с ремонтными работами) согласно письму ГУ КузГТУ от 01.07.2009 № 05-1309. В процессе рассмотрения дела ответчиком также было указано на необоснованность довода истца о наличии у арендатора задолженности по договору. По мнению ФИО1, исходя из всей суммы произведенных ею арендных платежей по договору за период с 01.02.2007 по 26.09.2009, имеет место переплата (подлежало оплате 1245300 руб., а фактически оплачено 2040542 руб. 20 коп.). Данные доводы мотивированы ответчиком тем, что расчет арендной платы, подлежащей уплате в месяц, должен был производиться за период с 01.02.2007 на основании уведомления арендодателя № 01/1-13-758 от 06.05.2005 в сумме 41510 руб. (уведомления № 01/01-1329 от 10.01.2007, № 05-13-878 от 26.05.2008 являются незаконными). Также ФИО1 было указано на незаконность дополнительного соглашения № 1 к договору аренды, которое не было зарегистрировано в установленном порядке.

Представитель истца возражения ответчика отклонил, указал на то, что обязанность по регистрации дополнительного соглашения № 1 к договору аренды недвижимого имущества № 129-ф/04 от 02.07.2004 была возложена на арендатора, который действия по его регистрации не произвел. Впоследствии дополнительное соглашение было зарегистрировано самим арендодателем, в связи с чем за июль, август и сентябрь 2009 года начисление арендной платы правомерно осуществлено ГУ КузГТУ с учетом данного соглашения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечены комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово (определение от 02.11.2010) и территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Кемеровской области, г. Кемерово (протокольное определение от 11.11.2010). Участвовавшие в судебном заседании представители 3-их лиц поддержали исковые требования ГУ КузГТУ.

Судом установлено, что 02.07.2004 с согласия Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Кемеровской области между ГУ КузГТУ (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 129-ф/04, в соответствии с которым истец передал, а ответчик принял во временное пользование объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <...>, корпус № 1, общей площадью 151 кв.м. для розничной торговли учебно-методической литературой, канцелярскими товарами, товарами народного потребления, оказания услуг ксерокопирования (п.1.1.-1.4.).

Согласно пунктам 3.1.- 3.5. договора арендная плата в месяц (без НДС) за пользование объектом установлена с момента фактического пользования объектом, то есть с 26.09.2004 в сумме 600 у.е., при этом 1 условная единица эквивалентна 1 доллару США и должна перечисляться арендатором на счет ТУ Росимущества по Кемеровской области для ГОУ ВПО КузГТУ до 10-го числа месяца, за который производится оплата.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и заключен на срок до 26.09.2009. Согласно пункту 5.1. договора условия, предусмотренные настоящим договором, применяются к отношениям сторон, возникшим с момента фактического пользования объектом, то есть с 26.09.2004. Помещение передано по акту приема-передачи (приложение № 2 к договору).

Пунктом 3.3. договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен по требованию арендодателя, в случае законодательного или нормативного изменения ставки арендной платы, а также цен, тарифов и индексов, с помощью которых производится расчет величины арендной платы.

Уведомление о перерасчете арендной платы направляется арендатору арендодателем. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок без подписания дополнительного соглашения. Уведомление является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора. Новый размер арендной платы устанавливается не позднее 10 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Уведомлением от 10.01.2007 № 01/1-13-29 арендная плата установлена в сумме 47716 руб. (1 кв.м.- 316 руб.).

30.05.2008 стороны подписали дополнительное соглашение № 1 об изменении условий договора, в частности пункта 1.2. (площадь объекта аренды уменьшена до 90 кв.м.; 01.05.2008 часть нежилых помещений площадью 61 кв.м. передана по акту истцу ответчиком) и пункта 3.1. (размер арендной платы с 01.05.2008 установлен в сумме 93814 руб.).

Кроме того, арендатору ГУ КузГТУ направлено уведомление от 26.05.2008 № 05-13-878 об установлении арендной платы с 01.05.2008 в размере 93814 руб.

По истечении срока действия договора договорные отношения между сторонами прекращены, оставшиеся помещения (площадью 90 кв.м.) возвращены ответчиком по акту приема передачи объекта аренды от 26.09.2009.

Все вышеперечисленные обстоятельства были установлены Арбитражным судом Кемеровской области при рассмотрении дела №А27-22181/2009. Решением от 19.02.2010 года судом оставлены без удовлетворения требования ИП ФИО1 к ГУ КузГТУ о взыскании в качестве неосновательного обогащения суммы 915236 руб., уплаченной по дополнительному соглашению № 1 от 30.05.2008 к договору аренды, являющемуся, по мнению арендатора, ничтожной сделкой.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд полагает, что иск ГУ КузГТУ подлежит удовлетворению в части взыскания с ИП ФИО1 задолженности по договору за сентябрь 2010 года в сумме 59863 руб. 27 коп. Свои выводы суд мотивирует следующим.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 3.3. заключенного между сторонами договора аренды от 02.07.2004 № 129-ф/04 предусмотрено право арендодателя направлять арендатору уведомления о перерасчете арендной платы, которые являются обязательными для арендатора и составляют неотъемлемую часть договора.

При заключении договора расчет арендной платы (Приложение № 3 к договору) был произведен на основании Методики расчета арендной платы за пользование объектами, находящимися в федеральной собственности в Кемеровской области, утвержденной решением Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Кемеровской области от 17.11.2003 №8-2/6.

Последующее увеличение размера арендной платы (уведомление № 01/01-1329 от 10.01.2007) происходило в связи с распоряжением Территориального управления по управлению федеральным имуществом по Кемеровской области от 18.12.2006 об определении рыночного размера арендной платы за объекты недвижимости, находящиеся в федеральной собственности.

Таким образом, в данном случае не происходило изменение условий договора о размере арендной платы в смысле пункта 3 статьи 614 ГК РФ, а исполнялось соглашение, установленное непосредственно самим договором.

С учетом изложенного не могут быть признаны обоснованными доводы ИП ФИО1 о незаконности данного уведомления арендодателя об увеличении размера арендной платы по договору.

Также судом отклоняются возражения ответчика о незаконности применения истцом при расчете задолженности Дополнительного соглашения № 1 от 30.05.2008 к договору.

Договор аренды недвижимого имущества от 02.07.2004 № 129-ф/04 зарегистрирован 23.12.2004 номер регистрации 42-01/0066/2004-803.

Дополнительное соглашение № 1 от 30.05.2008 к договору зарегистрировано 01.12.2009 номер регистрации 42-42-01/247/2009-257.

В данном дополнительном соглашении стороны установили, что оно распространяет свое действие с 01.05.2008, все остальные условия договора аренды остаются без изменения.

В пункте 3.5. договора установлено, что за период фактического пользования объектом недвижимости до момента регистрации договора в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Кемеровской области, арендатор ежемесячно оплачивает пользование объектом в соответствии с пунктом 3.1. договора.

Следовательно, поскольку пунктом 3.1. договора в редакции дополнительного соглашения к нему № 1 от 30.05.2008 стоимость арендной платы в месяц была согласована сторонами в размере 93814 руб., и исходя из фактически оплаченной арендатором арендной платы за сентябрь 2009 года в сумме 21442 руб. 20 коп., является обоснованным требование истца о взыскании долга в размере 59863 руб. 27 коп. Расчет подлежащей уплате арендной платы за сентябрь в сумме 81305 руб. 47 коп. произведен за период с 01.09.2009 по 26.09.2009 (то есть до окончания срока действия договора и фактического освобождения арендатором занимаемых помещений).

Дополнительно суд отмечает то, что самим арендатором в течение срока действия договора арендные платежи (за исключением спорного периода: июль – сентябрь 2009 года) вносились с учетом всех поступавших от ГУ КузГТУ уведомлений об увеличении размера арендных платежей, а также подписанного сторонами дополнительного соглашения № 1 от 30.05.2008 к договору аренды. Доказательства каких-либо возражений, несогласия с суммами подлежащих оплате арендных платежей суду не представлены. Доводам ИП ФИО1 о незаконности (недействительности) дополнительного соглашения № 1 от 30.05.2008 к договору аренды была дана арбитражным судом оценка при рассмотрении дела №А27-22181/2009.

В части взыскания задолженности за июль и август 2009 года суд отказывает ГУ КузГТУ в удовлетворении исковых требований.

4 июня 2009 года ответчик обратился к истцу с письмом (отметка о регистрации входящей корреспонденции КузГТУ 04.06.2009 № 01-10-798) о даче согласия на приостановление деятельности в июле и августе без начисления арендной платы в связи с проведением ремонтных работ в главном корпусе ГУ КузГТУ (в котором располагались арендуемые ответчиком помещения).

01.07.2009 ГУ КузГТУ было дано письменное согласие на просьбу арендатора. В своем письме № 05-1309 (на 01-10-798 от 04.06.2009) истец прямо указал на то, что в связи с ремонтными работами в главном корпусе ГУ КузГТУ выражает свое согласие на приостановление ИП ФИО1 деятельности на данный период без начисления арендной платы.

Доводы истца о том, что данное изменение договора не было надлежащим образом оформлено сторонами, не могут иметь значения в рассматриваемом случае. Указание ГУ КузГТУ в письме № 05-1309 от 01.07.2009 на оформление документов после регистрации Дополнительного соглашения № 1 в регистрационных органах не изменяет по сути его волеизъявления как арендодателя, направленного на согласие с просьбой арендатора о приостановлении последним своей деятельности без начисления арендной платы в июле и августе 2009 года.

Сам факт осуществления капитального ремонта центрального холла учебного корпуса № 1 ГУ КузГТУ (в котором согласно представленной истцом экспликации были расположены переданные в аренду ответчику помещения) в данный период подтвержден документально материалами дела, объяснениями сторон.

Так, ИП ФИО1 в подтверждение данного обстоятельства представлены фотографии помещения корпуса ГУ КузГТУ (в том числе арендованных ею помещений). Истцом в материалы дела представлены государственный контракт № 51ак от 15.06.2009 года на проведение капитального ремонта (срок проведения работ с 21 июня по 20 августа), акт о приемке выполненных работ и счет-фактура на оплату ремонтных работ от 04.08.2009.

С учетом установленных судом обстоятельств по делу судом отклонены как несостоятельные доводы истца о том, что арендатор не была лишена возможности вести свою деятельность, как в период проведения самих ремонтных работ, так и после их окончания (04.08.2009).

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО5 (занимающий должность проректора по административно-хозяйственной части ГУ КузГТУ), подтвердил обращение ИП ФИО1 04 июня 2009 года с просьбой на приостановление деятельности без начисления арендной платы в июле и августе 2009 года и дачу ГУ КузГТУ такого согласия. При этом пояснил, что никаких уведомлений об окончании ремонтных работ в августе 2009 года в адрес арендатора не направлялось именно в связи с наличием достигнутого ранее между сторонами соглашения о приостановлении ФИО1 своей деятельности в рассматриваемый период.

Судом в процессе рассмотрения дела обозревалась кассовая книга ИП ФИО1 (страницы книги пронумерованы, прошиты, опечатаны налоговым органом), из которой также следует, что в период с 01.07.2009 по 31.08.2009 продажи с использованием кассового аппарата ответчиком не производились (дата последней записи в книге 26.09.2009 - дата окончания арендных правоотношений с ГУ КузГТУ).

В связи с отсутствием доказательств того, что в июле и августе 2009 года ответчиком продолжалось осуществление предпринимательской деятельности в арендованных у истца по договору аренды нежилых помещениях, иск ГУ КузГТУ в части взыскания арендных платежей за июль и август 2009 года в сумме 187628 руб. не подлежит удовлетворению.

Ссылки истца на то, что ФИО1 появлялась в июле, августе в помещениях ГУ КузГТУ и могла в связи с тем знать о фактическом сроке окончания ремонтных работ, не могут служить подтверждением вышеуказанного обстоятельства.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям (ч.1 ст.110 АПК РФ). Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Кемерово в пользу государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Кузбасский государственный технический университет», г. Кемерово 59863 руб. 27 коп. долга, 1928 руб. 93 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Выдать исполнительный лист.

Решение в месячный срок после его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в двухмесячный срок после его вступления в законную силу – в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Судья Арбитражного суда

Кемеровской области Е.В.Дубешко