Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Алференко А.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмелевой А.Ю., с использованием средств аудиозаписи

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сибград», город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса, город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибград», город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании решения о приостановлении государственной регистрации незаконным

при участии:

от заявителя: ФИО1, представитель по доверенности от 26.10.2021, ФИО2,- представитель по доверенности № 5 от 11.01.2021;

от заинтересованного лица: ФИО3, - представитель по доверенности от 04.12.2020;

от третьего лица: ФИО1, представитель по доверенности от 26.10.2021,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Сибград» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра) о признании незаконным отказа от 26.08.2021 № КУВД-001/2021-19617300/4 в государственной регистрации соглашения от 17.02.2021 о переходе прав и обязанностей по договору аренды от 27.11.2018 № 13-11-НЭ/18 земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:628; об обязании Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, произвести государственную регистрацию соглашения от 17.02.2021 о переходе прав и обязанностей по договору аренды от 27.11.2018 № 13-11-НЭ/18 земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:628 (изложено в редакции принятого судом ходатайства об уточнении заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

В обоснование требований заявитель указывает на отсутствие у Управления Росреестра оснований для отказа в регистрации соглашения от 17.02.2021 о переходе прав и обязанностей по договору аренды от 27.11.2018 № 13-11-НЭ/18 земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:628 (более подробно доводы изложены в заявлении, дополнениях).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса, общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибград», город Кемерово.

Представители заявителя в судебном заседании доводы заявления поддержал в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании заявленные требования не признал, просил отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве. Полагает оспоренное решение законным и обоснованным, так как заявитель уступил права арендатора при отсутствии письменного согласия арендодателя.

Представитель третьего лица - общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сибград», город Кемерово - в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель третьего лица - комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса – извещенный о дате, времени и месте заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился. Ранее в материалы дела представлен отзыв, согласно которому решение Управления Росреестра считает законным, просит в удовлетворении требований отказать.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассмотрел спор в отсутствие представителя третьего лица - комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса.

Выслушав лиц, участвующих в деле, оценив представленные в материалы дела доказательства и фактические обстоятельства спора в их совокупности и взаимосвязи, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 27.11.2018 между ООО «Сибград» (далее по тексту – арендатор) и комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее по тексту – арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка №13-11-НЭ/18, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а Арендатор обязуется принять во временное владение и пользование земельный участок (кадастровый номер 42:24:0101030:628, площадью 4631 кв.м., расположенный по адресу: г. Кемерово, Заводский район, южнее пересечения ул. Юрия Двужильного и ул. Космическая), в границах, указанных в выписке из ЕГРН на объект недвижимости (земельный участок), прилагаемый к договору, и являющейся его неотъемлемой частью.

В последующем срок действия указанного договора увеличен до 27.11.2024 дополнительным соглашением от 15.10.2020.

30.11.2020 в результате реорганизации ООО «Сибград» в форме выделения было создано ООО «Специализированный застройщик «Сибград», в уставный капитал которого ООО «Сибград» передало имущество, произведённые затраты по строительству жилого дома по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, Заводский район, южнее пересечения ул. Ю. Двужильного и ул. Космической, в соответствии с разрешением на строительство от 29.06.2018, № 42-305- 271-2018, выданным администрацией города Кемерово.

17.02.2021 между ООО «Сибград» и ООО «Специализированный застройщик «Сибград» было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды от 27.11.2018 №13-11-НЭ/18, в отношении земельного участка площадью 4 631 кв.м, кадастровый номер 42:24:0101030:628, расположенного по адресу: г. Кемерово, Заводский район, южнее пересечения ул. Юрия Двужильного и ул. Космическая, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав за № 42:24:0101030:628-42/001/2018-1, дата регистрации 05.12.2018, Дополнительное соглашение к договору аренды от 15.10.2020 №13-11-НЭ/18 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав за №42:24:0101030:628- 42/070/2020-3, дата регистрации 29.10.2020.

14.05.2021 ООО «Сибград» и ООО «Специализированный застройщик «Сибград» обратились с заявлениями в Управление Росреестра по Кемеровской области – Кузбасс с заявлениями о государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.02.2021.

26.05.2021 Управление Россреестра по Кемеровской области – Кузбассу приостановило государственную регистрацию прав по вышеуказанному заявлению ООО «Сибград» (№ уведомления КУВД-001/2021-19617300) в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с тем, что лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо: договором аренды земельного участка №13-11-НЭ/18 от 27.11.2018 не предусмотрено передача прав и обязанностей по договору другому лицу (п. 4.4.7 договора)., сторонам рекомендовано обратиться с заявлением о прекращении государственной регистрации, либо обратиться с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения, составленного между арендодателем и арендатором, о возможности передачи прав и обязанностей по договору другому лицу, а также с приложением всех необходимых документов.

26.08.2021 Управление Росреестра вынесло решение об отказе в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.02.2021.

Не согласившись с решением заинтересованного лица об отказе в государственной регистрации соглашения от 17.02.2021 о переходе прав и обязанностей по договору аренды от 27.11.2018 № 13-11-НЭ/18 земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:628, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и фактические обстоятельства дела в их совокупности и взаимосвязи, выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, часть 2 статьи 201 АПК РФ и пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных актов государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости урегулированы нормами Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ), государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Пунктом 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - картаплан территории); иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Материалами дела подтверждается, что 27.11.2018 между ООО «Сибград» и комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области был заключен договор аренды земельного участка №13-11-НЭ/18, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование земельный участок (кадастровый номер 42:24:0101030:628, площадью 4631 кв.м., расположенный по адресу: г. Кемерово, Заводский район, южнее пересечения ул. Юрия Двужильного и ул. Космическая) в границах, указанных в выписке из ЕГРН на объект недвижимости (земельный участок), прилагаемой к договору, и являющейся его неотъемлемой частью.

В последующем срок действия указанного договора увеличен до 27.11.2024 дополнительным соглашением от 15.10.2020, из чего следует, что договор заключен на срок более 5 лет.

Пунктом 4.4.7 указанного договора аренды стороны установили, что арендатор обязан не передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенайм), не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, а также не осуществлять иных действий, приводящих к обременению земельного участка правами третьих лиц.

Отсутствие согласия комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области на заключение соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.02.2021 послужило основанием для приостановления государственной регистрации, а в последующем, для отказа в государственной регистрации прав в отношении соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.02.2021.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума N 11), при применении пунктов 5, 6 и 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе, отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Также согласно пункту 18 постановления Пленума N 11 арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Договор аренды от 27.11.2018 № 13-11-НЭ/18 заключен на срок более пяти лет, следовательно, правоотношения сторон регулируются нормами статьи 22 ЗК РФ.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов (пункт 3 названного Постановления Пленума).

Приведенная выше норма пункта 9 статьи 22 ЗК РФ является императивной. Соответственно стороны не могут изменить требование данной нормы своим волеизъявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании приведенных норм права суд пришел к убеждению о ничтожности пункта 4.4.7 договора аренды от 27.11.2018 № 13-11-НЭ/18, заключенного между ООО «Сибград» и комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о незаконности решения Управления Росреестра от 26.08.2021 об отказе в совершении регистрационных действий по мотивам отсутствия согласия арендодателя.

Довод заинтересованного лица и третьего лица о том, что уведомление о переходе прав и обязанностей по договору аренды не было направлено арендодателю до настоящего времени, судом отклоняется, поскольку данные обстоятельства не являются основанием для отказа во внесении записи в ЕГРП о регистрации соглашения от 17.02.2021 о переходе прав и обязанностей по договору аренды от 27.11.2018 № 13-11-НЭ/18 земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:628, на основании представленных документов.

Нарушение уведомления арендатора в разумный срок имеют иные последствия (абз. 2 п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Отказ в государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды является препятствием для реализации заявителем своих прав по распоряжению объектом недвижимого имущества, в связи с чем нарушает права и законные интересы данной организации, такой отказ следует признать незаконным.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Судом указанные обстоятельства установлены, в связи с чем требования заявителя подлежат удовлетворению с возложением на заинтересованное лицо обязанности по устранению нарушение прав и законных интересов общества в соответствии с пп. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ.

Поскольку заявителю была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, а заинтересованное лицо освобождено от уплаты государственной пошлины в бюджет, сумма государственной пошлины со стороны не взыскивается, поскольку отсутствуют основания для ее взыскания в федеральный бюджет (пункт 13 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Руководствуясь статями 110, 167-170, 198-200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ от 26.08.2021 № КУВД-001/2021-19617300/4 Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>) в государственной регистрации соглашения от 17.02.2021 о переходе прав и обязанностей по договору аренды от 27.11.2018 № 13-11-НЭ/18 земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:628.

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>) произвести государственную регистрацию соглашения от 17.02.2021 о переходе прав и обязанностей по договору аренды от 27.11.2018 № 13-11-НЭ/18 земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:628.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - http://kad.arbitr.ru (часть 1 статьи 177, часть 1 статьи 186 АПК РФ).

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его изготовления. Апелляционная жалоба подается через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

Судья А.В. Алференко