Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Власова В.В., при ведении протокола судебного заседания с применением средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Минаковой В.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СДС-Строй», город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Инспекции государственного строительного надзора Кузбасса, город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об оспаривании предписания от 06.04.2021 № 07-06/21

при участии:

от заявителя: ФИО1, представитель, доверенность от 05.07.2021, диплом о высшем юридическом образовании, паспорт;

специалист от заявителя: ФИО2, доверенность от 18.01.2022, паспорт;

от Инспекции: ФИО3, представитель, доверенность от 01.12.2021, диплом о высшем юридическом образовании, служебное удостоверение,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «СДС-Строй» (далее – заявитель, Общество, ООО «СДС-Строй») обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции Кузбасса (далее – административный орган, ГЖИ Кузбасса) о признании недействительным предписания от 06.04.2021 № 07-06/21.

От заявителя поступило ходатайство об уточнении заявленных требований, согласно представленного ходатайства последний просит: признать незаконным предписание от 06.04.2021 г. N 07-06/21 об устранении выявленных нарушений законодательства вынесенное главным консультантом отдела по надзору в сфере долевого строительства инспекции государственного строительного надзора Кузбасса ФИО4, в части изменения Отчетности Общества раздела 2 строк 13.9 (дебиторская задолженность), 13.10 (общей суммы денежных средств участников долевого строительства, привлеченных застройщиком для строительства с даты получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), 14.3 (общей суммы неисполненных обязательств по договору участия в долевом строительстве).

Судом ходатайство об уточнении заявленных требований принято к рассмотрению в порядке статьи 49 АПК РФ.

Представитель заявителя в судебном заседании, заявленные требования поддержал в полном объеме. Заявленные требования мотивированы тем, что заявитель считает оспариваемое предписание от "06" апреля 2021 г. N 07-06/21 незаконным,
поскольку со стороны общества отсутствуют нарушения требований Закона N 214, в связи с чем и были нарушены права и законные интересы ООО «СДС-Строй». Более подробно доводы изложены в заявлении.

Представитель административного органа с заявленными требованиями не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на заявление. В отзыве на заявление Инспекция указывает на то, что был сделан правильный вывод о содержании в отчетности застройщика о недостоверных сведениях, считает оспариваемое предписание исполнимым и законным. Более подробно доводы изложены в отзыве на заявление.

Исследовав в порядке статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «СДС-Строй» осуществляет деятельность по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома расположенного по адресу: г. Кемерово, микрорайон №64, жилой дом №84/4.

"19" февраля 2021 г. главным консультантом отдела по надзору в сфере долевого строительства инспекции государственного строительного надзора Кузбасса ФИО4, главным консультантом-юрисконсультом отдела в сфере долевого строительства инспекции государственного строительного надзора Кузбасса ФИО3, консультантом отдела по надзору в сфере долевого строительства инспекции государственного строительного надзора Кузбасса ФИО5, на основании приказа от 19.02.2021 №09/06-ОС «О проведении внеплановой документарной проверки застройщика Общества с ограниченной ответственностью «СДС-Строй», в соответствии с Законом N 214-ФЗ, Федеральным законом от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (далее - Закон №294), постановлением Правительства Кемеровской области - Кузбасса от 27.02.2020 N 87 "Об Инспекции государственного строительного надзора Кузбасса" была проведена проверка на предмет соблюдения юридическим лицом в процессе осуществления деятельности требований, установленных Законом №214 и принятых в соответствии с ним иными нормативными актами Российской Федерации.

По итогам проверки Актом от "06" апреля 2021 г. N 1 установлены нарушения в ежеквартальной отчетности застройщика за 4 квартал 2019 г., 1 квартал 2020 г., 2 квартал 2020 г., 3 квартал 2020 г., 4 квартал 2020 г. отражены недостоверные сведения о размере расходования денежных средств по целевому назначению, о размере дебиторской задолженности, как следствие, недостоверные сведения об общей сумме денежных средств, привлечённых Застройщиком с даты получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям установленным частями 1.1 и 2 статьи 3,20 и 21 Закона №214.

На основании Акта от "06" апреля 2021 г. N 1 главным консультантом отдела по надзору в сфере долевого строительства инспекции государственного строительного надзора Кузбасса ФИО4 Обществу было вынесено Предписание от "06" апреля 2021 г. N 07-06/21 об устранении выявленных нарушений законодательства в срок до "30" апреля 2021 г.

1. Устранить нарушения п. 6 ч. 6 ст. 23 Закон № 214-ФЗ и представить в инспекцию государственного строительного надзора Кузбасса отредактированную отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства (далее - отчетность) за период 4 квартал 2019 года, 1 квартал 2020 года, 2 квартал 2020 года, 3 квартал 2020 года, 4 квартал 2020 года в соответствии с принятым Минстроем РФ порядком предоставления застройщиком отчетности (Приказ Минстроя России от 12.10.2018 № 656/пр) в отношении:

- суммы денежных средств участников долевого строительства, использованных по целевому назначению в отчетном периоде в соответствии с данными бухгалтерского учета (строка 12.4);

- дебиторской задолженности (строка 13.9);

- общей суммы денежных средств участников долевого строительства, привлеченных застройщиком для строительства с даты получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Закона № 214-ФЗ (строка 13.10);

- общей суммы неисполненных обязательств по договору участия в долевом строительстве (строка 14.3).

Не согласившись с выданным предписанием, общество обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявление о признании предписания незаконным.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ, представленные доказательства и фактические обстоятельства дела, изучив доводы и пояснения лиц, участвующих в деле, суд признает требования заявителя необоснованными и не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенных норм для признания ненормативного правового акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Обязанность государственного органа по доказыванию соответствия оспариваемых действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту не освобождает заявителя от доказывания нарушения прав и законных интересов лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемыми действиями (бездействиями).

Вместе с тем, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьей 65 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Из изложенного следует, что для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их действующему законодательству и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической.

Согласно части 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются данным Федеральным законом.

В силу части 2 статьи 3 названного Закона право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий требованиям, перечисленным в пунктах 1 - 9 названной части статьи 3 Закона N 214-ФЗ.

В соответствии с частью 2 статьи 23 Закона N 214-ФЗ контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство.

В силу пункта 6 части 6 статьи 23 названного Закона уполномоченный орган ежеквартально получает от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении застройщиком примерных графиков реализации проектов строительства, своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства, а также промежуточную и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность, составленную в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Согласно части 11 статьи 23 Закона N 214-ФЗ основанием для проведения внеплановой проверки является, в частности, истечение срока исполнения лицом, привлекающим денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, выданного контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований настоящего Федерального закона, а также иных требований по вопросам привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, установленных нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами уполномоченного органа, если до истечения такого срока лицом, привлекающим денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, не были устранены указанные в предписании нарушения.

Во исполнение положений указанной нормы права Правительством Российской Федерации Постановлением от 27.10.2005 N 645 утверждены Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, которые устанавливают состав, формы и порядок представления застройщиками указанной ежеквартальной отчетности, включающей в себя отчеты по формам согласно приложениям N 1 - 4, справки, представляемые в случаях, установленных настоящими Правилами, а также ежеквартальную (по итогам IV квартала - годовую) бухгалтерскую отчетность.

Контролирующий орган вправе ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении им своих обязательств по договорам, по формам и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, а также бухгалтерскую отчетность (в том числе годовую), составленную в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункт 6 части 6 статьи 23 Закона N 214-ФЗ).

В приложении 3 к данным Правилам определена форма отчетности, содержащая сведения об использовании застройщиком привлеченных денежных средств участников долевого строительства, в приложении 4 - сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.

В силу пункта 3 Правил N 645 отчетность представляется за квартал, если в течение этого квартала действовал хотя бы 1 договор участия в долевом строительстве, заключенный застройщиком с участником долевого строительства, или если у застройщика имелись неисполненные обязательства по договору.

Согласно пункту 1.2 Методических указаний отчетность составляется на основе индивидуальных данных застройщика, данных о создаваемых объектах недвижимости, а также данных бухгалтерского учета и отчетных документов застройщика.

Пунктом 1.3 Методических указаний предусмотрено, что отчетность должна в полном объеме отражать сведения, предусмотренные в формах отчетности застройщика (далее - формы отчетности).

В соответствии с пунктом 1.4. Методических указаний при заполнении форм отчетности не допускается:

- изменять смысловое содержание показателей, указанных в формах отчетности;

- исключать или изменять установленную последовательность форм отчетности;

- отражать несколько показателей в одной графе отчетности, тем самым нарушая логическую структуру формы отчетности;

- вносить исправления в формы отчетности.

На основании пункта 3.4 Методических указаний данные об опубликовании или размещении проектной декларации отражаются в отчете о многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства, на основании договора о размещении проектной декларации в средствах массовой информации или в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования. В случае если застройщик имеет в собственности средство массовой информации или страницу информационно-телекоммуникационной сети, указание данного договора не требуется.

В случае опубликования или размещения изменений в проектную декларацию застройщик обязан отразить соответствующую информацию в отчете о многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В силу пункта 3.6 Методических указаний установлено, что сведения о заключенных договорах участия в долевом строительстве отражаются в отчете о многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства, на основании данных застройщика о заключенных договорах.

На основании пункта 3.10 Методических указаний данные об исполнении застройщиком договоров участия в долевом строительстве отражаются в отчете о многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства, на основании документов бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщика.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в период с 10.03.2021 по 06.04.2021 инспекцией государственного строительного надзора Кузбасса проведена внеплановая документарная проверка деятельности застройщика - ООО «СДС-Строй» на предмет соблюдения застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, обязательных требований, установленных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и принятых в соответствии с ним иных нормативно-правовых актов при строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Кемерово, Ленинский район, микрорайон 64. Жилой дом № 84/4 (далее - Объект).

Основание проведения проверки - обращение Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» об отставании застройщика от примерного графика производства работ на Объекте (вх. от 15.02.2021 № 538/21).

Внеплановая документарная проверка проведена на основании представленных ООО «СДС-Строй» 09.03.2021 документов в соответствии с пунктом 13 приказа от 19.02.2021 № 09/06-ОС, а также иных документов и сведений имеющихся в распоряжении инспекции.

В ходе внеплановой документарной проверки установлено следующее:

ООО «СДС-Строй» осуществляет строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Кемерово, Ленинский район, микрорайон 64. Жилой дом №84/4, на основании разрешения на строительство № 42-305-293-2018, выданного 29.06.2018 администрацией города Кемерово, срок действия которого заканчивается 31.12.2021, а также договора аренды земельного участка от 07.10.2015 № 10-10-С/15, срок действия которого заканчивается 13.11.2023.

На строительство Объекта имеется разработанная проектная документация, на которую получено положительное заключение экспертизы ООО «Торговый Дом «Партнер» от 19.06.2018 № 77-2-1-3-0127-18.

Проектная декларация в редакции от 16.10.2018 № 42-000305 на строительство Жилого дома № 84/4 размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (далее - ЕИСЖС, система) 16.10.2018, ID дома 26254. На проектную декларацию контролирующим органом выдано заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Закона № 214-ФЗ от 02.11.2018 № 3141-06/2018.

В проектную декларацию вносились изменения, которые размещены в ЕИСЖС от 07.11.2018, 11.03.2019, 27.03.2019, 25.04.2019, 24.05.2019, 11.06.2019, 30.07.2019, 18.09.2019, 20.09.2019, 08.10.2019, 22.10.2019, 25.10.2019, 05.11.2019, 09.12.2019, 10.12.2019, 13.12.2019, 20.12.2019, 10.01.2020, 10.02.2020, 10.03.2020, 20.03.2020, 09.04.2020, 10.04.2020, 29.04.2020, 08.05.2020, 10.06.2020, 17.06.2020, 18.06.2020, 10.07.2020, 15.07.2020, 29.07.2020, 10.08.2020, 10.09.2020, 21.09.2020, 12.10.2020, 29.10.2020, 10.11.2020, 01.12.2020, 04.12.2020, 10.12.2020, 23.12.2020, 11.01.2021, 10.02.2021, 25.02.2021, 10.03.2021.

Вносимые изменения касаются финансовых результатов, разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости в строительстве, в которых застройщик принимал участие в течение 3-х лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, описания технических характеристик, изменения срока окончания строительства Объекта, предполагаемого срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию, количества ДДУ.

В ходе мониторинга ЕИСЖС, в соответствии с опубликованными застройщиком 02.03.2021 фотографиями хода строительства Объекта и актом проверки инспектора отдела строительного надзора № 1 от 19.02.2021 № 01-08-20-05 установлено, что на Объекте выполнены следующие виды работ: организация строительной площадки, устройство котлована, забивка свай блок-секции 1 и 2, срубка оголовков свай, устройство бетонной подготовки под ростверк, армирование и бетонирование ленточного ростверка. По состоянию на 02.04.2021 велись работы по возведению 1-го этажа.

Согласно части 1 статьи 3.1 Закона № 214-ФЗ ООО «СДС-Строй», привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Законом № 214-ФЗ, путем размещения ее в ЕИСЖС, указанной в статье 23.3 Закона № 214-ФЗ.

Строительство Объекта ведется с привлечением денежных средств участников долевого строительства в порядке, предусмотренном Законом № 214-ФЗ. Первый договор участия в долевом строительстве (далее - договор, ДДУ) от 02.11.2018 № Л64-84/4 надлежащим образом зарегистрирован в государственном органе регистрации недвижимости и сделок с ним 26.12.2018. Представленный договор соответствует требованиям ст. 4 Закона № 214-ФЗ.

Согласно пункту 6.4 и 6.5 договора застройщик обязуется завершить строительство Жилого дома № 84/4 и ввести его в эксплуатацию в сроки не позднее 29.06.2020, и передать участнику долевого строительства помещения в течение 4-х месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с зарегистрированным 10.07.2020 дополнительным соглашением от 14.06.2020 № 3 к от 02.11.2018 № Л64-84/4 срок ввода Объекта в эксплуатацию 30.06.2021. «Срок передачи исчисляется в течение 9 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», т.е. с 30.06.2021 по 30.03.2022. «Если договором предусмотрен любой вид отделки помещения за исключением «черновой», тосрок передачи этого помещения увеличивается на 2 месяца», т.е. с 30.06.2021 по 30.05.2022.

По данным отчетности за 3 квартал 2020 года строительная степень готовности Объекта составляла 7%. При этом, согласно разделу 17 проектной декларации по состоянию на отчетную дату 3 квартала 2020 года строительная степень готовности должна была составлять 20%.

Отставание от примерного графика реализации проекта строительства послужило основанием для обращения ППК «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», осуществляющей мониторинг соответствия застройщиков требованиям, установленным частями 1.1, 1.2, пунктами 1.1-8 части 2 статьи 3, статьей 3.1, частью 4 статьи 19 Закона № 214-ФЗ, в контролирующий орган с требованием о проведении внеплановой документарной проверки, т.к. данное отставание является признаком нарушения прав участников долевого строительства.

10.03.2021 застройщиком внесены изменения в проектную декларацию относительно предполагаемого срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию «4 квартал 2021 года», срок передачи помещений участникам долевого строительства остался неизменным «30.03.2022». Проектная декларация опубликована застройщиком в ЕИСЖС, которая является публичной и общедоступной для участников долевого строительства. При этом, дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве о переносе срока ввода объекта в эксплуатацию в рамках внеплановой документарной проверки не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ (в редакции от 01.07.2017 с особенностями, указанными в ст. 8 ФЗ от 01.07.2018 № 175-ФЗ), распространяющейся на правоотношения застройщика и участника долевого строительства по заключенному договору участия в долевом строительстве, установлены требования относительно целевого использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по ДДУ. Так, денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по ДДУ, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Вместе с тем частью 2 статьи 18 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 настоящей статьи ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению. Право устанавливать, таким образом, цену договора предоставлено застройщику частью 1 статьи 5 данного Закона № 214-ФЗ (в редакции от 01.07.2017). В этом случае ограничения по расходованию денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, предусмотренные в части 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.

Дополнительным соглашение к договору участия в долевом строительстве от 16.11.2020 № 14, зарегистрированным 15.02.2021 определена общая сумма долевого участия, подлежащая внесению участником долевого строительства, в размере 300,74 млн. руб., в т.ч. стоимость услуг застройщика 12,10 млн. руб.

Для проведения проверки поступления и расходования денежных средств ООО «СДС-Строй» представлены: платежные поручения за период с 08.02.2019 по 02.03.2021, оборотно-сальдовая ведомость по счету 86,03 за период с 29.06.2018 по 20.02.20210, выписка с расчетного счета <***>, открытого в Кемеровском отделении № 8615 ПАО «Сбербанк России», за период с 29.06.2018 по 20.02.2021.

Согласно оборотно-сальдовой ведомости по кредиту счета 86.03 застройщиком приняты к учету договоры уступок прав требования на общую сумму обязательств 191,15 млн. руб.

В соответствии с платежными поручениями и выпиской банка ООО «СДС-Финанс» в счет оплаты по ДДУ внесена сумма 35,590 млн. руб., из которых в счет оплаты строительства 34,322 млн. руб., на оплату услуг застройщика 1,268 млн. руб.

Факт нарушения порядка привлечения денежных средств участников долевого строительства, предусматривающего обязательную государственную регистрацию договора до момента перечисления денежных средств в счет частичной или полной оплаты цены сделки, не установлен (денежные средства привлечены после регистрации ДДУ).

Фактически понесенные затраты на строительство Жилого дома № 84/4, подтверждены первичными бухгалтерскими документами: договоры на выполнение подрядных работ и оказание услуг по строительству объекта, счета-фактуры, товарные накладные, акты оказанных услуг, выполненных работ, платежные поручения, акты приемки выполненных работ (ф. № КС-2), справки о стоимости выполненных работ (ф. № КС-3), выписка с расчетного счета.

Согласно регистрам бухгалтерского учета денежные средства участников долевого строительства направлены на оплату расходов, связанных со строительством многоквартирного дома в сумме 34,32 млн. руб. Денежные средства расходуются в соответствии с целями, установленными ст. 18 Закона № 214-ФЗ.

Затраты застройщика не превышают сумму поступивших денежных средств участников долевого строительства. Зачисление и списание денежных средств осуществляется застройщиком с расчетного счета <***>, открытого в Кемеровском отделении № 8615 ПАО «Сбербанк России» в отношении выданного 29.06.2018 администрацией города Кемерово разрешения на строительство № 42-305- 293-2018.

В ходе внеплановой документарной проверки не выявлено недостоверных сведений в части поступления денежных средств от участника долевого строительства, отраженных в ежеквартальной отчетности застройщика.

Однако, в части сведений об использовании денежных средств участников долевого строительства по целевому назначению, отраженных в ежеквартальной отчетности в строке 12.4 выявлено отклонение отданных бухгалтерского учёте, которые представлены в таблице 1 (акт проверки).

Кроме того, задолженность участников долевого строительства по оплате ДДУ отражается в отчетности нарастающим итогом по состоянию на последнюю календарную дату отчетного периода. Значение строки 13.9 рекомендуется сверять с показателем, раскрываемым в дополнительной строке к строке 1230 бухгалтерского баланса по состоянию на последнюю календарную дату отчетного периода.

Значение строки 13.10 определяется как разница между строкой 13.8 и строкой 13.9.

Размер обязательств по ДДУ определяется по цене договора (строка 14.3). Под неисполненными обязательствами понимаются обязательства по зарегистрированным ДДУ, не исполненные путем подписания передаточного акта, вне зависимости от факта наступления срока передачи, предусмотренного договором.

Таким образом, в ежеквартальной отчетности застройщика за 4 квартал 2019 года, 1 квартал 2020 года, 2 квартал 2020 года, 3 квартал 2020 года, 4 квартал 2020 года отражены недостоверные сведения о размере расходования денежных средств по целевому назначению, о размере дебиторской задолженности, как следствие, недостоверные сведения об общей сумме денежных средств, привлеченных застройщиком с даты получения ЗОС, и сумме неисполненных обязательств (строка 12,4 13.8, 13.9, 13.10, 14.3).

По результатам проведенной проверки факт отставания от примерного графика реализации проекта строительства подтвердился, при этом застройщиком приняты меры по недопущению нарушений обязательных требований законодательства в сфере долевого строительства в части опубликования в ЕИСЖС достоверных данных о сроках завершения строительства и примерного графика реализации проекта строительства. Однако, договором участия в долевом строительстве предусмотрена оплата участника по договору на протяжении всего срока строительства Объекта, но на момент проверки на счете застройщика, открытом для расчетов с кредитором в отношении указанного Объекта отсутствуют денежные средства, достаточные для завершения строительства Объекта. Указанные обстоятельства могут способствовать отставанию от примерного графика реализации проекта строительства.

Как следует из представленных в материалы дела документов, не согласившись с доводами инспекции, ООО «СДС-Строй» обратилось в Минстрой России за разъяснениями по заполнению отчетности застройщика.

Из представленного в материалы дела ответа Минстроя России следует, что форма и порядок предоставления застройщиками в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (контролирующий орган), отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства (далее - отчетность застройщика) утверждены приказом Минстроя России от 12 октября 2018 г. №656/пр.

Пункты 13.9 и 14.3 формы II отчетности застройщика предусматривают указание дебиторской задолженности участников долевого строительства по оплате договоров участия в долевом строительстве (млн. рублей) и общей суммы неисполненных застройщиком обязательств по договорам участия в долевом строительстве (млн. рублей) соответственно.

Согласно требованиям статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве возникают с момента государственной регистрации такого договора в размере цены договора.

Учитывая изложенное в пункте 13.9 формы II отчетности застройщика подлежит указанию разница между ценой договора участия в долевом строительстве и суммой привлеченных денежных средств по такому договору вне зависимости от количества и цены договоров уступки прав требований, заключенных в рамках такого договора участия в долевом строительстве.

В пункте 14.3 формы II отчетности застройщика необходимо отражать общую сумму неисполненных застройщиком обязательств по договорам участия в долевом строительстве, соответствующую цене таких договоров.

В соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. Таким образом, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

В своем заявлении Застройщик указывает, что данные, отраженные в отчетности в строке 13.10 (общая сумма денежных средств участников долевого строительства, привлеченных застройщиком для строительства (создания) объекта недвижимости с даты получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства о долевом строительстве и до последней календарной даты отчетного периода) верны, достоверны. При этом в ходе внеплановой проверки данные сведения не подтверждены первичными учетными документами, т.е. данные, отраженные в бухгалтерском учете, не подтверждены в ходе внеплановой документарной проверки, в связи с этим контролирующим органом сделан вывод о недостоверности сведений и выдано предписание. Размер денежных средств участников долевого строительства, привлеченных для создания многоквартирных домов, анализировался контролирующим органом на основании данных о поступлении денежных средств участников долевого строительства на расчетный счет, каких-либо иных документов, подтверждающих размер привлеченных денежных средств участников долевого строительства в ходе проверки, а также в рамках исполнения предписания не представлено.

По данным контролирующего органа из документов, представленных к проверки, следует, что общая сумма денежных средств участников долевого строительства, привлеченных для создания многоквартирного дома, составляет 35,590 млн. руб., а в отчетности застройщика данная сумма отражается с нарастающим итогом и по состоянию на последнюю отчетную дату составляет 39,61 млн. руб.

В ходе проверки общая сумма привлеченных денежных средств определена на основании выписки банка, а также платежных поручений, представленных застройщиком в подтверждение целевого использования денежных средств участников долевого строительства.

Кроме этого, как сказано в разъяснении Минстроя России, данные в стр. 13.10 указываются с нарастающим итогом. При этом в своем заявлении о признании предписания недействительным в таблице 1 представлены суммы денежных средств участников долевого строительства, отраженные в стр. 13.10 отчетностей застройщика, поданных в контролирующий орган и несоответствующие сведениям, представленным в отчетности. Так, в таблице заявления указано, что во 2 квартале 2020 года общая сумма с нарастающим итогом составляет 11,356 млн., руб. при этом в отчетности за 2 квартал 2020 года значение данной строки - 0 млн. руб. Изменения в отчетность за 2 квартал 2020 года застройщиком не внесены.

Также в материалы дела представлено письмо Министерства строительства Новосибирской области.

В данном письме сообщено следующее: в разделе 2 «Сведения о многоквартирном доме и (ином) объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства» в строке 13.9 «Дебиторская задолженность участников долевого строительства по оплате ДДУ» рекомендуется указывать задолженность участников долевого строительства по оплате ДДУ, нарастающим итогом по состоянию на последнюю календарную дату отчетного периода. Значение строки 13.9 рекомендуется сверять с показателем, раскрываемым в дополнительной строке к строке 1230 бухгалтерского баланса по состоянию на последнюю календарную дату отчетного периода.

Строка 13.10 «Общая сумма денежных средств участников долевого строительства, привлеченных застройщиком для строительства (создания) объекта недвижимости с даты получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства о долевом строительстве и до последней календарной даты отчетного периода» равна значению общей сумме обязательств по ДЦУ за вычетом дебиторской задолженности участников долевого строительства по оплате ДЦУ (стр. 13.10 = стр.13.8 - стр.13.9).

В строке 14.3 «Общая сумма неисполненных застройщиком обязательств по ДЦУ» рекомендуется указывать обязательства по зарегистрированным ДЦУ, не исполненным путем подписания передаточного акта, вне зависимости от факта наступления срока передачи, предусмотренного договором. Размер обязательств по ДЦУ рекомендуется определять по цене договора.

Обществом в заявлении указано, что в строке 12.4 (сумма денежных средств участников долевого строительства, использованных застройщиком в отчетном периоде по целевому назначению) отчетностей за вменяемый период ими указаны достоверные сведения, которые соответствуют данным бухгалтерского учета (таблица 2 заявления). При этом, указанные суммы не соответствуют представленным к проверки первичным документам, указанные застройщиком суммы занижены, не отражены в полном объеме.

Период

По данным Инспекции на основании платежных операций по расчетному счету застройщика, млн. руб.

По данным отчетности застройщика, млн. руб.

4 квартал 2019 года

0,0399

0,026

1 квартал 2020 года

0,0399

0,013

2 квартал 2020 года

0,058

0,019

3 квартал 2020 года

15,189

13,851

4 квартал 2020 года

10,255

10,99

1 квартал 2021 года

5,367

Срок предоставления отчетности не наступил (30.04.2021)

В ходе проверки данные суммы использованных денежных средств определены на основании выписки банка, а также платежных поручений, представленных застройщиком в подтверждение целевого использования денежных средств участников долевого строительства.

Довод заявителя, что размер дебиторской задолженности в отчетности (стр. 13.9) отражен верно, судом отклонен по следующим основаниям.

Дебиторская задолженность участников долевого строительства по оплате договора долевого участия - это денежные средства, не полученные застройщиком в счет оплаты заключенного договора долевого участия в строительстве.

Согласно представленным к внеплановой документарной проверке документам установлено, что застройщиком 26.12.2018 зарегистрирован договор участия в долевом строительстве от 02.11.2018 № Л64-84/4, общая сумма обязательств по договору (стр. 13.8) составляет 277,24 млн. руб., по состоянию на 4 квартал 2020 года (в соответствии с дополнительным соглашением от 07.09.2020, дата регистрации 18.12.2020), заключенный с ООО «СДС-Финанс». Указанная цена договора изменяется путем заключения дополнительных соглашений к договору участия в долевом строительстве. Стоимость договора отражена в таблице 2 в акте проверки от 06.04.2021 № 1.

Сумма дебиторской задолженности - это сумма цены договора (стр. 13.8) за вычетом суммы, полученной от участников долевого строительства (стр. 13.10) - данные представлены в таблице № 1 заявления.

При этом застройщик не учитывает стоимость договора долевого участия в строительстве от 26.12.2018, заключенный с участником долевого строительства ООО «СДС-Финанс» При этом, заявитель не обосновывает отсутствии указанного договора в учете и настаивает на достоверности отчетности, в том числе на нулевом значении дебиторской задолженности с 4-го квартала 2019 года по 2-ой квартал 2020 года.

Исследование этих значений свидетельствует о недостоверности сведений в отчетности застройщика. Анализ этих данных отражен в акте проверки № 1 от 06.04.2021 таблица № 2.

В строке 14.3 отчетности отражается размер неисполненных обязательств. Размер неисполненных обязательств по договору участия в долевом строительстве определяется по цене договора. Под неисполненными обязательствами понимаются обязательства по зарегистрированным договорам участия в долевом строительстве, не исполненные путем подписания передаточного акта, вне зависимости от факта наступления срока передачи, предусмотренного договором. По заключенному между застройщиком и участников долевого строительства договору участия в долевом строительстве у застройщика возникли обязательства построить многоквартирный дом и передать квартиры участникам долевого строительства в срок, установленный договором, а участник обязался уплатить установленную договором цену.

При этом обязательства по передаче возникли в момент государственной регистрации договора, а не после внесения денежных средств участником долевого строительства.

Неисполнения обязательств по договору об оплате цены договора образует дебиторскую задолженность участника перед застройщиком и ни как не освобождает от исполнения обязанности застройщика по строительству и передаче квартир в установленные сроки, а дает застройщику право в случае неисполнения участником долевого строительства своих обязательств обратиться в суд за расторжением указанного договора и либо взыскания денежных средств с участника долевого строительства с правом взыскания неустойки.

В настоящее время объект не введен в эксплуатацию и застройщик не может приступить к передаче объектов участникам долевого строительства обязательства по договору участия в долевом строительстве, таким образом, обязательства перед участниками долевого строительства не исполнены.

Таким образом, размер неисполненных обязательств соответствует стоимости договора участия в долевом строительстве.

Формируя отчетность по данной строке, заявитель также не учитывает договор долевого участия в строительстве от 26.12.208 на сумму 277,24 млн. руб. (в соответствии с дополнительным соглашением от 07.09.2020, дата регистрации 18.12.2020), заключенный с ООО «СДС-Финанс». При этом ООО «СДС-Финанс» уступает свое право требования по договору участия в долевом строительстве иным лицам, данные обстоятельства влекут множественности лиц в обязательстве, при этом не освобождает застройщика от исполнения обязательств в полном объеме по договору. При этом, застройщиком в бухгалтерском отчете отражает лишь стоимость договоров уступки права требования и поступление денежных средств и наличие дебиторской задолженности исходя из заключенных договоров уступки права требования участника долевого строительства с третьими лицам.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что инспекцией правильно сделан вывод о содержании в отчетности застройщика о недостоверных сведениях. Доводы, изложенные в заявлении, несостоятельны и опровергаются материалами дела.

Судом проверены и оценены все доводы заявителя, однако отклонены как необоснованные, поскольку основаны на неверном толковании действующего законодательства.

Всесторонне и полно исследовав обстоятельства, имеющие значение для дела, оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции ст. 71 АПК РФ, применив нормы материального права, суд пришел к выводу о том, что оспариваемое предписание Инспекции государственного строительного надзора Кузбасса №07-06/21 от 06.04.2021 соответствуют нормам федерального законодательства и не нарушают права и законные интересы общества с ограниченной ответственностью «СДС-Строй» в сфере предпринимательской деятельности, что в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет отказ в удовлетворении заявления.

Судебные расходы в виде уплаченной при обращении в суд государственной пошлины в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на заявителя.

Руководствуясь статьями 9, 65, 167-170, 176, 180, 181, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Заявленные требования оставить без удовлетворения.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья В.В. Власов