Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Верховых Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Побединской М.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Беловского городского округа, Кемеровская область – Кузбасс, город Белово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Кристалл-НК», Кемеровская область – Кузбасс, город Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности о арендной плате в размере 2 734 680 руб. 24 коп. за период с 01.01.2021 по 31.08.2021, неустойки в размере 50 178 руб. 54 коп. за период с 12.01.2021 по 10.08.2021

встречное исковое заявление общество с ограниченной ответственностью «Кристалл-НК», Кемеровская область – Кузбасс, город Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к администрации Беловского городского округа, Кемеровская область – Кузбасс, город Белово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании договора аренды земельного участка №7928/19 от 22.04.2019 недействительным (ничтожным) в части

третье лицо: ООО «Мечта-НК» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии:

от Администрации – ФИО1 – представитель, доверенность №1/6474-8 от 27.12.2021, ФИО2 – представитель, доверенность №1/6477-8 от 27.12.2021;

ФИО2 – представитель, доверенность №1/7275-8 от 28.12.2020;

от ООО «Кристалл-НК» – ФИО3 – представитель, доверенности от 29.12.2021, от ООО «Мечта - НК» - ФИО3 – представитель, доверенность №3 от 10.01.2021,

у с т а н о в и л:

администрация Беловского городского округа обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кристалл-НК» о взыскании задолженности по арендной плате по договору от №7928/19 от 22.04.2019 за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 в размере 3 760 285 руб. 33 коп., пени за период с 12.01.2021 по 01.12.2021 в размере 132 871 руб. 78 коп. (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявление от 01.12.201 № 2851).

Одновременно судом рассматривается встречное исковое заявление ООО «Кристалл-НК» к Администрации о признании недействительными пункт 2.1 договора аренды земельного участка №7928/19 от 22.04.2019, заключенного между администрацией Беловского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью «Кристалл-НК» в части, размера арендной платы, превышающего 2 % от кадастровой стоимости земельного участка (в редакции устного заявления об уточнении требований, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ, что отражено в протоколе судебного заседания от 02.03.2022).

В качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Мечта-НК».

Требования по первоначальному иску мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды земельного участка №7928/19 от 22.04.2019.

Ответчик, являясь собственником объектов недвижимости, а именно: торговый центр и нежилое здание диспетчерской с магазином, указал, что с приобретением на открытых торгах указанных объектов недвижимости к предприятию ООО «Мечта-НК» от Беловского пассажирского автопредприятия перешло право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком. Поскольку спорный земельный участок ранее был переоформлен из права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, то, по мнению ответчика, ООО «Кристалл-НК» (правопреемника ООО «Мечта-НК») имеет право на льготный размер арендной платы, исходя из двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. По расчету ООО «Кристалл-НК» максимальный размер арендной платы на 2021 год составляет 352 200 руб., а за период с 01.01.2021 по 30.09.2021 размер начислений по арендной плате составил 264 150 руб.

Администрация, возражая против доводов ответчика, полагала, что у ООО «Мечта-НК» право постоянного бессрочного пользования земельным участком отсутствовало, так как распоряжением от 20.07.2005 № 921-р право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 55 954 кв.м. с кадастровым номером 42:21:01008:13 было прекращено. Земельный участок изъят у Беловского пассажирского предприятия. ООО «Мечта-НК» был предоставлен новый земельный участок площадью 37 468 кв.м.. Таким образом, спорный земельный участок предоставлен истцу в аренду не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Земельный участок предоставлен в аренду ООО «Кристалл-НК» после расторжения договора аренды с ООО «Мечта-НК». Единственным законным основанием для расчета арендной платы является Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 №47. Указало на пропуск срока для обращения с требованием о признании недействительным договор в части.

Привлеченное по делу в качестве третьего лица, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора ООО «Мечта-НК» поддержало позицию ООО «Кристалл-НК».

Изучив представленные доказательства, суд установил следующее.

Постановлением Правительства РФ № 1373 от 11.12.1994 «О передаче находящихся в федеральной собственности государственных предприятий, организаций и учреждений культуры и здравоохранения, а также иного государственного имущества в государственную собственность Кемеровской области», Беловское пассажирское автотранспортное предприятие, г. Белово, передано из государственной федеральной собственности в государственную собственность Кемеровской области.

Беловскому пассажирскому автопредприятию в постоянное (бессрочное) пользование был предоставлен земельный участок на основании двух Распоряжений администрации г. Белово: № 599-р от 24.07.1992 г. «О закреплении земельных участков за предприятиями города» (площадь 2,8556 га с назначением земли под «автобазу по ул. Аэродромная») и № 1000-р от 13.10.1995 г. «О перерегистрации права на ранее предоставленные земельные участки» (площадь 2,7384 га с назначением земли «под автодром по ул. Аэродромной»), о чем Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Белово выдано Свидетельство о праве собственности, бессрочного (постоянного) пользования на землю № 868 от 09 ноября 1995 г., с видом предоставления земли – «пользование», общей площадью земельного участка 5,594 га.

31.10.2001 года Администрацией города Белово издано Распоряжение № 1420-р от «О регистрации реорганизации предприятий и о внесении изменений и дополнений в Уставы предприятий», согласно которого, зарегистрировано путем выделения из состава Областного государственного унитарного предприятия «Кузбассавтотранс» государственное унитарное Беловское пассажирское автотранспортное предприятие как «Беловское Дочернее Государственное Унитарное Пассажирское Автотранспортное Предприятие», которое является правопреемником всех прав и обязательств Государственного унитарного Беловского пассажирского автотранспортного предприятия (пункт 3 Распоряжения).

20.01.2004 года судебным приставом-исполнителем Межрайонного подразделения судебных приставов по Кемеровской области, на основании исполнительного производства № 8-4222/03 от 21.11.2003 г., составлен Акт описи и ареста имущества (здание диспетчерской с магазином, площадью 1249,6 кв.м.; и здание закрытой стоянки № 2, площадью 2 586,2 кв.м.), принадлежащего ДГУ ПАТП г. Белово ОГУП «Кузбассавтотранс».

19.03.2004 года составлен Акт изъятия указанного арестованного имущества, а 07.06.2004 г. указанное имущество продано по результатам проведения открытых торгов.

07.06.2004 с победителем торгов (ООО «Мечта-НК») подписан Протокол проведения торгов и Акт приема-передачи имущества между организатором торгов и победителем.

20.07.2005 года Администрацией города Белово издано Распоряжение № 921-р«Об изъятии и предоставлении земельных участков предприятиям и организациям», согласно которого предприятию ООО «Мечта-НК» был предоставлен земельный участок площадью 37 468 кв.м. по адресу: <...> на праве аренды, под строительство торгового центра (пункт 3 Распоряжения).

В соответствии с Распоряжением № 921-р, был заключен краткосрочный (менее года) договор аренды земельного участка площадью 37467,73 кв.м., с кадастровым номером 42:21:0101008:0010, по адресу: <...> от 01.01.2005 года со сроком действия до 30.12.2005 г. между ООО «Мечта-НК» (арендатор) и Администрацией города Белово.

С 01.01.2006 года между теми же сторонами и в отношении того же участка был заключен договор аренды № 5283/06, который действовал до 31.12.2007 года, а с 01.01.2008 г. заключен договор аренды №5283/08, действовавший до 19.04.2019 года, когда стороны его расторгли.

Решением арбитражного суда Кемеровской области от 01.08.2006 г. по делу № А27-12701/2006-1, вступившим в законную силу 01.09.2006 г., были установлены и подтверждены обстоятельства приобретения объектов на открытых торгах 07.06.2004 года, расположенных на благоустроенном земельном участке с асфальтовым покрытием, площадью 37467,73 кв.м., с кадастровым номером 42:21:0101008:0010, по адресу: <...> на праве собственности предприятием ООО «Мечта-НК».

12.10.2006 года Главным управлением Федеральной регистрационной службой по Кемеровской области было зарегистрировано право собственности ООО «Мечта-НК» в отношении двух зданий - здания диспетчерской с магазином, площадью 1249,6 кв.м.; и здание закрытой стоянки № 2, площадью 2 586,2 кв.м., приобретенных ООО «Мечта-НК» на открытых торгах 07.06.2004 года.

17.02.2017 года завершена процедура реорганизации ООО «Мечта-НК» путем выделения и зарегистрировано общество с ограниченной ответственностью «Кристалл - НК» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

В связи с проводимой реорганизацией предприятию ООО «Кристалл-НК» объекты недвижимости в виде зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 42:21:0101008:13 были переданы на праве собственности по передаточному акту, в том числе:

- торговый центр (ранее по документам – закрытая стоянка № 2), нежилое здание, площадью 5223,1 кв.м., с кадастровым номером 42:21:0101024:50, расположенное по адресу: <...>, о чем 06 апреля 2017 года в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации права собственности за номером №42:21:0101024:50-42/002/2017-1;

- нежилое здание диспетчерской с магазином, площадью 1249,6 кв.м., с кадастровым номером 42:21:0101024:49, расположенное по адресу: <...> о чем 06 апреля 2017 года в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации права собственности за номером №42:21:0101024:49-42/002/2017-1.

22.04.2019 года между Администрацией Беловского городского округа и ООО «Кристалл-НК» заключен договор аренды № 7928/19 в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:21:0103008:13, площадью 37468 кв.м., расположенного в <...> зарегистрированного учреждением Росреестра 08.05.2019 г. запись о регистрации № 42:21:0101008:13-42/002/2019-1, со сроком действия с 06.04.2017 г. до 05.04.2027 г.

Договор аренды земельного участка №5283/08 от 01.01.2008 года, заключенный между ООО «Мечта-НК» и Администрацией г. Белово расторгнут с ООО «Мечта-НК» по Соглашению сторон 19.04.2019 года.

22.04.2019 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №7928/19, согласно которому арендодатель предоставляет в аренду участок из состава земель населенных пунктов, площадью 37 468 кв.м, с кадастровым номером 42:21:0101008:13, расположенный по адресу: <...>; вид разрешенного использования «под торговый центр» (п.1.1-2 договора).

Арендная плата вносится арендатором в следующем порядке: в случае, если годовой размер арендной платы не превышает 20 000 руб. – один раз в квартал до 10 числа первого месяца текущего квартала; в случае, если годовой размер арендной платы превышает 20 000 руб. – равными долями ежемесячно, до 10 числа текущего месяца (пункт 2.3 договора).

Из приложения № 1 к договору аренды следует, что размер арендной платы за период 07.04.2017 – 31.12.2017 определен в сумме 2 604 956 руб. 90 коп. на основании Отчета независимого оценщика, Отчет № 194-Б/27-03-2019 «Оценка рыночной стоимости величины годовой арендной платы за использование земельного участка под торговый центр, площадью 37468 кв.м., расположенного по адресу: <...>».

Этим же Протоколом, определена величина годовой арендной платы за период 01.01.2018- 31.12.2018 г. в сумме 3 713 157 руб. на основании Отчета № 193-Б/27-03-2019 «Оценка рыночной стоимости величины годовой арендной платы за использование земельного участка под торговый центр, площадью 37468 кв.м., расположенного по адресу: <...>», а также определена величина годовой арендной платы за период 01.01.2019- 31.12.2019 г. в сумме 3 982 544 руб. на основании Отчета № 192-Б/27-03-2019 «Оценка рыночной стоимости величины годовой арендной платы за использование земельного участка под торговый центр, площадью 37468 кв.м., расположенного по адресу: <...>».

Администрацией Беловского городского округа направлено в адрес ООО «Кристалл-НК» уведомление от 07.02.2020 года, которым до сведения и исполнения арендатора доводится размер арендной платы за период 01.01.2020 – 31.12.2020 г. в сумме 5 204 031, 24 руб., выполненный на основании Постановления Коллегии администрации Кемеровской области № 47 от 05.02.2010 г. "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты", за тот же самый период 01.01.2020 г.- 31.12.2020 г. Администрацией Беловского городского округа направлено в адрес ООО «Кристалл-НК» уведомление от 30.04.2021 года, которым до сведения и исполнения арендатора доводится размер арендной платы в сумме 4 102 020,36 руб. А за период 01.01.2021 г.- 31.12.2021 г. размер арендной платы в сумме 4 253 795,11 руб. доведен Администрацией Беловского городского округа до сведения и исполнения арендатору уведомлением от 30.04.2021 года.

Пунктом 2.4 договора предусмотрена ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы долга за каждый день просрочки.

Предварительно истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 30.04.2021 с требованием внести арендную плату за пользование земельным участком, которая оставлена без удовлетворения.

За период с 01.01.2021 по 31.12.2021 сумма долга составила 3 760 285 руб. 33 коп.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 19.12.2019 по делу №А27-21702/2019 в пользу Администрации Беловского городского округа с ООО «Кристалл-НК» судом взыскана задолженность по спорному договору за период с 01.09.2019 по 31.08.2019; решением Арбитражного суда Кемеровской области от 16.02.2021 по делу №А27-19271/2020 в пользу Администрации Беловского городского округа с ООО «Кристалл-НК» взыскана задолженность по спорному договору за период с 01.01.2020 по 31.10.2020. Решения суда вступили в законную силу.

Разногласия сторон сводятся к фактическому расчету арендной платы и обоснованности правового регулирования расчета арендной платы в отношениях ООО «Кристалл-НК» и Администрации Беловского городского округа, в соответствии с Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области № 47 от 05.02.2010 г. «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты».

В силу действовавших до 01.03.2015 положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно действующей с 01.03.2015 статье 39.7Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается, в том числе органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которым установлен предельный годовой размер арендной платы в отношении земельных участков, право аренды на которые переоформлено из права постоянного (бессрочного) пользования, аренда такого участка не может превышать два процента от его кадастровой стоимости в год.

Как следует из текста самого Распоряжения № 921-р от 20.07.2005 г., аннулирование свидетельства о праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участком № 868 от 09.11.1995 произведено вследствие изъятия земельного участка площадью 55 940 кв.м., предоставленного под автобазу и автодром в <...> из владения Беловского пассажирского автопредприятия (пункт 1.1.4 Распоряжения).

Этим же Распоряжением № 921-р, земельный участок фактически разделяется на две части, одна из которых, площадью 18 456 кв.м. предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование ГУ «Кузбасспассажиравтотранс» (пункт 2.2. Распоряжения), а другая часть, площадью 37468 кв.м. предоставляется в аренду ООО «Мечта-НК» (пункт 3 Распоряжения).

Таким образом, суд соглашается с доводом общества, что без какого-либо перерыва в пользовании земельным участком, произведено изъятие исходного земельного участка (площадью 55940 кв.м.), его разделение и распределение частей земельного участка среди хозяйствующих субъектов.

Согласно пункта 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ (в ред. 23.12.2003 г.), продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как следует из абзаца 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции от 08.12.2003), при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений.

С момента определения ООО «Мечта-НК» победителем торгов (07.06.2004) и передачи организатором торгов приобретенного имущества победителю (Акт от 07.06.2004) и до момента издания администрацией города Белово Распоряжения № 921-р от 20.07.2005 г. о предоставлении земельного участка ООО «Мечта-НК» на праве аренды, ООО «Мечта-НК» фактически использовало земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Протокол № 01/5-2 от 07.06.2004 о результатах торгов по продаже арестованного имущества имеет силу договора купли-продажи недвижимого имущества.

Следовательно, вместе с приобретением на открытых торгах здания диспетчерской и здания закрытой стоянки № 2, к предприятию ООО «Мечта-НК» перешло право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком, на котором расположены указанные объекты недвижимости.

Однако, предприятию ООО «Мечта-НК» право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в силу ст. 20 ЗК РФ предоставляться не может, единственным правом землепользования, кроме собственности, является право аренды.

Администрацией в ходе рассмотрения спора также не оспорено, что изначально по договору аренды земельный участок предоставлялся ООО «Мечта-НК» под объекты, приобретенные на торгах. Иного не представлено, администрацией не доказано.

Распоряжением Администрации города Белово № 921-р от 20.07.2005 г., земельный участок в аренду ООО «Мечта-НК» предоставлялся «на землях поселений» (пункт 3 Распоряжения). Как следует из Кадастрового плана на земельный участок (выписка из государственного земельного кадастра) от 27.09.2006 г.№ 21/06-2857 выданного Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области Территориальный отдел № 2, в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:21:0101008:0013 (предыдущий номер 42:21:0101008:0010), земельный участок относится к категории «земли поселений» (позиция 8.1., 8.2. Кадастрового плана).

При этом, никакого правового значения не имеет изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду ООО «Мечта-НК» «под строительство торгового центра в <...>» по сравнению с видом разрешенного использования исходного земельного участка «под автобазу и автодром в <...>», т.к. ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» № 137-ФЗ, не содержит никаких ограничений при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в отношении земель из категории «земли населенных пунктов».

Обстоятельство того, что земельный участок, площадью 55940 кв.м., ранее предоставленный Беловскому пассажирскому автотранспортному предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования является исходным для двух частей земельного участка площадью 18 456 кв.м.и площадью 37468 кв.м., подтверждается представленным ООО «Кристалл-НК» в материалы дела заключением кадастрового инженера ООО «Первое кадастровое бюро Кузбасса» ФИО4 по результатам исследования и установления связи между земельными участками с кадастровыми номерами 42:21:0101008:1 (площадью 55940 кв.м.), 42:21:0101008:13 (площадью 37468 кв.м.), 42:21:0101008:9 (площадью 18456 кв.м.). Заключение было выполнено по заданию заказчика ООО «Мечта-НК» и на разрешение кадастровому инженеру был поставлен ряд вопросов, в том числе:

1. Анализ способа образования земельного участка с кадастровым номером 42:21:0101008:1.

2. Установление способа образования земельных участков с кадастровыми номерами 42:21:0101008:13, 42:21:0101008:9, расположенных в <...>.

3. Является ли земельный участок, с кадастровым номером 42:21:0101008:1, исходным для земельных участков 42:21:0101008:13, 42:21:0101008:9, расположенных в <...>.

Кадастровым инженером ФИО4 выданы по каждому поставленному вопросу исчерпывающие ответы в категоричной форме утверждения, исключающие какие-либо иные толкования, в том числе по первому вопросу сделан вывод: земельный участок с кадастровым номером 42:21:0101008:1, был расположен по адресу: <...>, и поставлен на государственный кадастровый учет 11.06.2003г с площадью 55940 кв.м. (кадастровый план земельного участка от 11.06.2003 года №21/03-923). Земельный участок был образован в результате объединения двух площадей, предоставленных Беловскому пассажирскому автопредприятию на основании Распоряжения Администрации г. Белово № 599-р от 24.07.1992 г. «О закреплении земельных участков за предприятиями города» (площадь 2,8556 га с назначением земли под «автобазу по ул. Аэродромная») и на основании Распоряжения Администрации г. Белово № 1000-р от 13.10.1995 г. «О перерегистрации права на ранее предоставленные земельные участки» (площадь 2,7384 га с назначением земли «под автодром по ул. Аэродромной»).

По второму вопросу кадастровым инженером сделан вывод о том, что земельные участки с кадастровыми номерами 42:21:0101008:13 (площадью 37468 кв.м.) и 42:21:0101008:9 (площадью 18456 кв.м.) образованы путем раздела ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером 42:21:0101008:1 (площадью 55 924 кв.м.). Суммарное значение площадей 37468 кв.м. и 18456 кв.м. составляет 55 924 кв.м.

По третьему вопросу кадастровым инженером сделан вывод о том, что земельный участок, с кадастровым номером 42:21:0101008:1 является исходным для земельных участков с кадастровыми номерами 42:21:0101008:13 и 42:21:0101008:9.

Заключение кадастрового инженера ООО «Первое кадастровое бюро Кузбасса» ФИО4 в ходе судебных заседаний не оспорено, в материалы дела каких-либо иных документов, опровергающих выводы кадастрового инженера или ставящих их под сомнение сторонами не представлено, Администрацией Беловского городского округа о проведении судебной экспертизы по делу не заявлено.

Как следует из передаточного акта по состоянию на 01.02.2017, утвержденного Решением единственного участника № 1-17/2017 от 01.02.2017, предприятию ООО «Кристалл-НК» переданы объекты недвижимости, расположенные в <...> в том числе с кадастровыми номерами 42:21:0101024:49 – здание диспетчерской с магазином; 42:21:0101024:50 – здание торгового центра, а также задолженность по арендной плате в сумме 84 894 370,7 руб. в пользу КЗРМИ города Белово (пункт 1 Передаточного акта).

Из пункта 2 Передаточного акта следует, что ООО «Кристалл-НК» осуществляет весь комплекс прав и обязанностей в отношении всего передаваемого ему имущества, а также имущественных прав и обязательств, указанных в настоящем Передаточном акте, в силу универсального правопреемства. К правопреемнику переходят все обязательства, связанные с обременением объектов недвижимости, ранее наложенных в установленном порядке.

Все краткосрочные и долгосрочные договоры аренды с третьими лицами, ранее заключенные с ООО «Мечта-НК» и действующие на момент регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к ООО «Кристалл – НК», сохраняют свою силу как для арендодателя, так и для арендатора.

Следовательно, до момента заключения ООО «Кристалл-НК» договора аренды земельного участка № 7928/19 от 22.04.2019 года, действовал договор аренды земельного участка №5283/08 от 01.01.2008 года, заключенный между ООО «Мечта-НК» и Администрацией г. Белово в отношении земельного участка, расположенного в <...> кадастровый номер 42:21:0103008:13, площадью 37468 кв.м.

Суд также считает противоречивой позицию Администрации Беловского городского округа, согласно которой, земельный участок предоставлялся ООО «Мечта-НК» исключительно в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ (в редакции от 07.03.2005 г.). Администрация Беловского городского округа оспаривает факт зарегистрированного права собственности зданий у покупателя ООО «Мечта-НК» по состоянию до 12.10.2006 и материалами дела подтверждается факт возникновения права собственности на здания у ООО «Мечта-НК» только 12.10.2006 г. И тем не менее, следуя материалам дела, до возникновения права собственности на купленные здания ООО «Мечта-НК», Администрация города Белово признала фактически и юридически за ООО «Мечта-НК» право подачи заявления о предоставлении земельного участка в аренду, издав Распоряжение № 921-оот 20.07.2005 года. И земельный участок был предоставлен ООО «Мечта-НК» в связи с тем, что ООО «Мечта-НК» являлось законным владельцем купленных объектов в виде двух зданий, расположенных на участке <...> который был ранее предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования Беловскому пассажирскому автотранспортному предприятию.

Учитывая изложенное, ООО «Мечта-НК» имело право на льготную ставку аренды предусмотренную пунктом 2 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ, как покупатель, прошедший процедуру оформления права аренды на земельный участок в связи с приобретением двух зданий, расположенных на земельном участке, ранее предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Подпунктом «г» пункта 2.2. Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утв. Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47, был предусмотрен размер аренды 2 процента в отношении земельных участков, если право аренды на земельный участок переоформлялся в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Впоследствии данная норма расчета аренды была исключена Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 29.04.2016 N 168.

Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности", в статью 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» были внесены изменения, вследствие которых появилась льготная ставка годовой арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка, если производится переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Суд соглашается в доводами общества о применении к рассматриваемым правоотношениям пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которым установлен предельный годовой размер арендной платы в отношении земельных участков, право аренды на которые переоформлено из права постоянного (бессрочного) пользования.

Как уже изложено выше, предприятию ООО «Кристалл-НК» объекты недвижимости в виде зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 42:21:0101008:13 были переданы на праве собственности в связи с реорганизацией ООО «Мечта-НК» путем выделения и регистрацией правопреемника - общества с ограниченной ответственностью «Кристалл - НК».

Ссылка администрации на решения арбитражного суда Кемеровской области по делам №А27-21702/2019, №А27-2935/2020, № А27-19271/2020 по искам Администрации о взыскании с ООО «Кристалл-НК» задолженности по аренде, отклонена, поскольку указанные судебные акты не обладают признаками преюдициальности при рассмотрении настоящего спора.

На основании изложенного, совокупностью представленных доказательств, суд считает установленным право ООО «Кристалл-НК» на применение льготной ставки аренды, предусмотренной пунктом 2 ст. 3 ФЗ «О введении Земельного кодекса РФ» № 137-ФЗ, в размере не более 2% от кадастровой стоимости в отношении земельного участка расположенного в <...> с кадастровым номером 42:21:0103008:13, площадью 37468 кв.м.

Как указано представителем общества, ООО «Кристалл-НК» фактически оплатило аренду в общей сумме 16 485 900,72 руб., в том числе по платежным поручениям, а также по исполнительным производствам, возбужденным на основании судебных решений арбитражного суда Кемеровской области по делам:

- №А27-21702/2019, за период 11.09.2017–31.08.2019 г. на сумму 7 676 394,08 руб. и пени 713 163,82 руб.;

- №А27-2935/2020, за период 01.09.2019–31.12.2019 г. на сумму 1 327 514,64 руб. и пени 31 196,59 руб.;

- №А27-19271/2020, за период 01.01.2020–31.12.2020 г. на сумму 4 102 020 руб. и пени 112 586,19 руб.

Из представленных ООО «Кристалл-НК» сведений о фактической оплате аренды и возможных начислений аренды в соответствии с абзацем 3 пункта 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, имеет место значительная переплата. Обществом представлен расчет платежей. Расчеты судом проверены.

Администрацией Беловского городского округа не оспорены и в материалы дела не представлены иные расчеты размера фактических поступлений в бюджет в качестве оплаты аренды за земельный участок по договору аренды № 7928/19.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения требования Администрации Беловского городского округа не имеется.

Встречные требования ООО «Кристалл-НК» суд находит подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно пункта 2.1. Договора аренды, Арендная плата является обязательным платежом. Размер арендной платы приводится в протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью Договора (приложение № 1).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 180 ГК РФ установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Судом установлено, право ООО «Кристалл-НК» на применение льготной ставки аренды. Учитывая, что предельные ставки утверждены непосредственно федеральным законом и они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников, а предельный размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, является обязательным для сторон, следует признать пункт 2.1 договора аренды земельного участка №7928/19 от 22.04.2019, заключенного между администрацией Беловского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью «Кристалл-НК» в части, размера арендной платы, превышающего 2 % от кадастровой стоимости земельного участка, недействительным.

Довод администрации Беловского городского округа о том, что срок исковой давности по встречному иску истек, т.к. датой начала срока аренды земельного участка по договору является 06.04.2017 г., значит прошло более трех лет к моменту предъявления встречного иска в суд и это является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ООО «Кристалл-НК», является несостоятельным, ввиду следующего.

Как следует из пункта 1 статьи 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Договор аренды земельного участка № 7928/19 от 22.04.2019 года зарегистрирован учреждением Росреестра 08.05.2019, запись о регистрации 42:21:0101008:13-42/002/2019-1, с определением периода аренды: 06.04.2017 – 05.04.2027. Заключая договор аренды 22 апреля 2019 года, в соответствии с пунктом 7.1. договора стороны распространили действие договора на правоотношения сторон, предшествующие заключению договора, определив начало срока аренды с 06 апреля 2017 года.

Суд соглашается с доводами ООО «Кристалл-НК» о том, что срок исковой давности о признании договора аренды № 7928/19 недействительным (ничтожным) не мог начаться ранее даты подписания самого договора, т.е. раньше, чем 22 апреля 2019 года. Следовательно, срок исковой давности может истечь не ранее 22 апреля 2022 года. Датой подачи встречного иска является 19.10.2021. Определением арбитражного суда от 25.10.2021 встречный иск принят к производству арбитражного суда, следовательно, встречный иск ООО «Кристалл-НК» заявлен в пределах срока исковой давности.

Учитывая изложенное, встречные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение встречного иска подлежит взысканию с администрации Беловского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кристалл-НК».

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований администрации Беловского городского округа отказать.

Встречные требования общества с ограниченной ответственностью «Кристалл-НК» удовлетворить.

Признать недействительными пункт 2.1 договора аренды земельного участка №7928/19 от 22.04.2019, заключенного между администрацией Беловского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью «Кристалл-НК» в части, размера арендной платы, превышающего 2 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Взыскать с администрации Беловского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кристалл-НК» 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Е.В. Верховых