Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Петраковой С.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дудиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Новокузнецк

к обществу с ограниченной ответственностью «Трест «Востокгидроспецстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Новокузнецк

о взыскании задолженности по арендной плате и пени в размере 1 669 246 руб. 65 коп.

при участии:

от истца: ФИО1 – заместителя начальника юридического отдела, доверенность от 28.12.2015;

от ответчика: ФИО2 – юрисконсульта, доверенность от 26.01.2016 №01/16;

у с т а н о в и л:

Комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Новокузнецк обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением (в редакции заявления, об уточнении требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Трест «Востокгидроспецстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Новокузнецк задолженности по арендной плате по договору аренды № 03-5858 от 17.11.2008 за период с 17.12.2013 по 31.07.2015 в размере 1 497 318 руб. 45 коп., неустойки за период с 10.01.2014 по 31.07.2015 в размере 121 850 руб. 78 коп., всего – 1 619 169 руб. 23 коп.

Определениями суда от 16.09.2015, 13.10.2015, 06.11.2015, 07.12.2015, 28.12.2015 рассмотрение спора откладывалось в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе в целях представления дополнительных доказательств для подтверждения доводов и возражений, изложенных участниками дела в обоснование своих позиций.

Представитель истца в ходе судебного разбирательства поддержал заявленные требования в редакции уточнений, сославшись на то, что ответчиком не исполнены обязательства по договору аренды земельного участка № 03-5858 от 17.11.2008, не уплачены арендные платежи за период с17.12.2013 по 31.07.2015 в размере 1 497 318 руб. 45 коп., неустойка за период с 10.01.2014 по 31.07.2015 в размере 121 850 руб. 78 коп.

Представитель ответчика в ходе судебного разбирательства по делу, ответчик в отзыве, не оспаривая факт использования земельного участка с кадастровым номером 42:30:0302072:102, площадью 1912 кв.м., расположенного по адресу : г. Новокузнецк, р-н Центральный, ул. Транспортная, д. 125-А, возражал против требований истца, сославшись на то, что, ответчик не является стороной по договору земельного участка № 03-5858 от 17.11.2008, договор в отношении данного земельного участка не заключал.

Оспаривая расчет задолженности по арендной плате сослался на то, что у Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка отсутствовали законные основания для применения коэффициента использования в размере 0,0515, так как спорный земельный участок изначально – распоряжением Главы г. Новокузнецка № 1432 от 20.07.2007 был выделен для строительства многоквартирного жилого дома. Полагал, что истец документально не подтвердил размер кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Кроме того, обратил внимание суда на основание и порядок применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Более подробно доводы и возражения изложены в отзыве, дополнениях представленных в материалы дела.

Заслушаны пояснения представителей лиц, участвующих в рассмотрении спора, изучены письменные материалы и обстоятельства дела.

Как следует из материалов дела, 17.11.2008 между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Альфастрой» (арендатор) на основании распоряжения Главы города Новокузнецка от 11.11.2008 № 3279 (п.1.4), заключен договор аренды земельного участка № 03-5858, по условиям которого, арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 42:30:0302072:0102, площадью 2912 кв.м., под незавершенный строительством объект по ул. Транспортная, 125-А в Центральном районе г. Новокузнецка, в границах, указанных на кадастровом плане, выданном Территориальным отделом № 11 по г. Новокузнецку Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области (пункт 1.1. договора).

Договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка (пункт 1.2. договора).

Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что земельный участок передается в аренду до 01.11.2009.

Если по окончании действия договора, арендатор продолжает использовать земельный участок, при отсутствии возражения арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ) (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 3.1. договора, размер арендной платы установлен на основании постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 19.02.2008 № 37 «Об утверждении Временного порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области».

На момент заключения договора размер арендной платы за период с 09.07.2008 по 31.12.2008 год составляет 72 355 руб. 55 коп. (пункт 3.3. договора).

По истечении срока, за который в настоящем договоре определена арендная плата, составляется новый Протокол определения величины арендной платы на следующий период действия договора (пункт 3.4 договора).

Изменение размера арендной платы производиться арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета и (или) размер арендной платы и (или) земельного налога с момента принятия указанных актов, либо с даты, с которой распространяет свое действие указанный акт (пункт 3.5. договора).

Пунктом 3.6. договора предусмотрено, что арендная плата вноситься арендатором ежемесячно до 10-го числа текущего месяца.

Согласно пункту 6.1. договора, в случае неуплаты платежей в установленный срок, арендатор уплачивает неустойку в размере 1/300 действующей в это время единой учетной ставки Центрального Банка РФ по кредитным ресурсам (ставка рефинансирования), за каждый день просрочки платежа.

Истец исполнил свои обязательства по договору, предоставил в пользование земельный участок.

Как следует из Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 16.06.2015 № 42/006/022/2015-364, незавершенный строительством объект по адресу : г. Новокузнецк, Центральный район, ул. Транспортная, № 125А, кадастровый (или условный) номер объекта 42:30:0302072:800, принадлежит на праве собственности ООО «Трест Востокгидроспецстрой», г. Новокузнецк, переход права право собственности зарегистрирован 17.12.2013, номер государственной регистрации права 42-42-06/181/2013-202.

Поскольку ответчик в рассматриваемый по делу период арендные платежи за земельный участок не вносил, истец обратился в суд с иском по настоящему делу.

Разрешая спор по настоящему делу, суд исходил из следующего.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (применяется редакция, действующая в период рассматриваемых по делу правоотношений) использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Факт пользования ответчиком спорным земельным участком в рассматриваемый период ответчиком не оспорен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно правовой позиции, определенной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость, покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно изложенному, в связи с тем, что право собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке перешло к ответчику, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.12.2013 сделана запись регистрации за номером 42-42-06/181/2013-202, следовательно, права и обязанности в отношении данного земельного участке, предусмотренные договором аренды земельного участка № 03-5858 от 17.11.2008, также перешли к ответчику.

При таких обстоятельствах, довод ответчика об отсутствии арендных отношений в отношении спорного земельного участка, не состоятелен как не основанный на законе и опровергаемый материалами дела.

Согласно Протоколам определения величины арендной платы за земельный участок, размер арендной платы за период с 17.12.2013 по 31.12.2013 г.г. составляет 36 318 руб. 08 коп., за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 г.г. – 927 926 руб. 91 коп.

Расчет арендной платы произведен на основании постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области» (в редакции действующей в период рассматриваемых по делу правоотношений) (Порядок).

В соответствии с пунктом 2.1. Порядка размер арендной платы при использовании участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области в расчете на год определяется органами местного самоуправления одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночно обоснованного размера арендной платы, определяемого в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 2.5 Порядка в отношении земельных участков, не указанных в пункте 2.2 настоящего Порядка, размер годовой арендной платы за земельный участок, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах), определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по формуле: А = КС х Кв х Ку х Кк х Ки х Кп где: А - размер арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка; Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов; Ки - произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции; Кп - коэффициент, применяемый для расчета арендной платы за земельные участки, используемые субъектами малого и среднего предпринимательства, Кп = 0,97;

Пунктом 2.6 Порядка предусмотрено, что коэффициенты, в том числе учитывающий вид использования земельного участка (Кв), указаны в приложениях к настоящему Порядку, в том числе в отношении городского округа Новокузнецка в приложении № 10.

Довод ответчика о необоснованности расчета задолженности по арендной плате, со ссылкой на неподтвержденность размера кадастровой стоимости спорного земельного участка, судом отклонен, как опровергаемый материалами дела.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка от 16.03.2015 № 4200/001/15-166929 земельный участок с кадастровым номером 42:30:0302072:102 (равнозначен номеру номером 42:30:0302072:0102), площадью 2912 кв.м., вид разрешенного использования : под общественную застройку, адрес : г. Новокузнецк, р-н Центральный, ул. Транспортная, д. 125-А, принят на кадастровый учет 16.09.2004, кадастровая стоимость составляет 13 098 350 руб. 72 коп.

Таким образом, размер кадастровой стоимости земельного участка, положенный в основу расчета арендной платы документально подтвержден.

Оспаривая законность применения коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка в размере 0,0515, ответчик сослался на то, что спорный земельный участок распоряжением Главы г. Новокузнецка № 1432 от 20.07.2007 выделен для строительства многоэтажной жилой застройки.

Полагал, что подлежит применению значение коэффициента Кв в размере 0,001 (для земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки).

Истец, сославшись на то, что согласно сведениям кадастрового учета вид разрешенного использования спорного земельного участка «под общественную застройку», отнесен к 5 группе видов разрешенного использования, полагал, что значение вида использование в размере 0,0515, наиболее верно.

Оценивая доводы сторон в данной части, суд установил следующее.

Как следует из Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 № 520 «О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области», кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:30:0302072:102 утверждена в размере 13 098 350 руб. 72 коп. (порядковый номер в реестре земельных участков – 34302 ( результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов – г. Новокузнецк), номер вида разрешенного использования – 5.

К 5 группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), предусмотренных приложением 2 таблицы 1 «Типовой перечень видов разрешенного использования» к Техническим рекомендациям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденным Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 № П/0152 (Типовой перечень).

Данная группа видов разрешенного использования соответствует 5 группе видов использования, предусмотренных постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области», значение коэффициента Кв применено 0,0515 (5.1 – земельные участки отдельно стоящих магазинов, универмагов, гастрономов, универсамов, торговых центров, автосалонов).

Доказательств, подтверждающих внесение изменений в сведения кадастрового учета касающихся вида разрешенного использования; об установлении иного вида разрешенного использования в отношении спорного земельного участка ответчиком в материалы дела не представлено.

В силу пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (Закон о кадастре) кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17.12.1997 № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации».

Согласно части 2 статьи 16 Закона о кадастре кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 13-20 части 2 статьи 7 данного Закона сведений об объекте недвижимости осуществляется, если иное не установлено этим Законом, на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов. Кадастровый учет в связи с изменением любых указанных в пунктах 7, 10 – 17 части 2 статьи 7 Закона о кадастре сведений осуществляется также на основании соответствующих документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия (часть 3 статьи 16 Закона о кадастре).

Перечень документов, необходимых для кадастрового учета, приведен в статье 22 Закона о кадастре, пунктом 9 части 1 которой установлено, что с заявлением в орган кадастрового учета должна быть представлена копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка (при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением указанных в пункте 14 части 2 статьи 7 названного Закона сведений).

Доказательств, подтверждающих недостоверность сведений в государственном кадастровом учете, ответчиком в материалы дела в порядке, установленном частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено.

Не представлено ответчиком и доказательств того, что спорный земельный участок используется не в соответствии с видом использования, сведения о котором значатся в Государственном кадастровом учете.

Определениями суда рассмотрение спора неоднократно откладывалось, ответчику предлагалось документально подтвердить наличие обстоятельств, на которые он сослался в обоснование изложенных возражений.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ответчик в порядке, установленном частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих, что на спорном земельном участке расположен объект многоэтажной жилой застройки.

При таких обстоятельствах доводы ответчика судом отклонены, как не основанные на нормах действующего законодательства, документально не подтвержденные, опровергаемые материалами дела и фактическими обстоятельствами, установленными в ходе судебного разбирательства.

На представленный в материалы дела расчет суммы задолженности в редакции изменений, принятый судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, возражений не представлено.

Суд, проверив расчет суммы долга по арендным платежам за период пользования земельным участком с 17.12.2013 по 31.07.2015 в размере 1 497 318 руб. 45 коп., признал его арифметически верным.

В соответствии со статьей 330 Гражданского Кодекса РФ договором либо законом может быть предусмотрена денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 6.1. договора, в случае неуплаты платежей в установленный срок, арендатор уплачивает неустойку в размере 1/300 действующей в это время единой учетной ставки Центрального Банка РФ по кредитным ресурсам (ставка рефинансирования), за каждый день просрочки платежа.

В связи с неисполнением ответчиком условий договора истцом начислены пени за период с 10.01.2014 по 31.07.2015 в размере 121 850 руб. 78 коп. Расчет неустойки судом проверен, признан арифметически верным.

Возражений на расчет, контррасчета от ответчика не поступило.

Довод ответчика о наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом отклонен, исходя из следующего.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее несоразмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, который с учетом характера гражданско-правовой ответственности устанавливает соразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства и предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с его нарушенным правом.

В силу правовой позиции, сформированной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (постановление Пленума № 81), соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Таким образом, снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.

Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

Заявляя об уменьшении размера неустойки со ссылкой на ее высокий процент, ответчик не представил доказательств явной несоразмерности договорного размера неустойки последствиям нарушения обязательств ответчиком.

При этом, взыскиваемый размер неустойки, исчисленный в размере 1/300 действующей в это время единой учетной ставки Центрального Банка РФ по кредитным ресурсам (ставка рефинансирования), за каждый день просрочки платежа, значительно ниже того, который обычно применяется в подобных отношениях при определении договорной ответственности ( обычно не ниже – 0,1%).

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, имеющихся в деле доказательств, суд не находит оснований для снижения размера неустойки.

При таких обстоятельствах, суд, исходя из того, что истцом нормативно обоснованы и документально подтверждены заявленные требования, находит их подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение спора относится на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Трест «Востокгидроспецстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Новокузнецк в пользу Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации г. Новокузнецка (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Новокузнецк задолженность по арендной плате по договору аренды № 03-5858 от 17.11.2008 за период с 17.12.2013 по 31.07.2015 в размере 1 497 318 руб. 45 коп., неустойку за период с 10.01.2014 по 31.07.2015 в размере 121 850 руб. 78 коп., всего – 1 619 169 руб. 23 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Трест «Востокгидроспецстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Новокузнецк в доход федерального бюджета госпошлину за рассмотрение спора судом в размере 29 192 руб.

После вступления решения суда в законную силу выдать исполнительные листы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья С.Е.Петракова