Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО1, индивидуальный предприниматель ФИО3 обратились в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кора-ТК» о взыскании 3 183 722 руб. 86 коп., в том числе 2 960 737 руб. 92 коп. долга по арендной плате, 222 984 руб. 95 коп. пени.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 20.07.2007 г. и обоснованы статьями 12, 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением суда от 28.08.2015 г. исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

26.10.2015 г. суд определил рассмотреть дело по общим правилам искового производства, начать подготовку дела к судебному заседанию, назначить предварительное судебное заседание арбитражного суда первой инстанции на 25.11.2015 г. В предварительном судебном заседании подготовка дела к судебному разбирательству завершена.

От истцов поступило заявление о процессуальной замене стороны – индивидуального предпринимателя ФИО3 на правопреемника – индивидуального предпринимателя ФИО2 в отношении взыскания суммы долга в размере 1 520 021 руб. 70 коп., суммы пени в размере 121 681 руб.04 коп. и расходов по уплате госпошлины в размере 14 594 руб. 63 ков., в связи с заключением договора возмездной уступки требования (цессии) от 01.08.2015 г.

Определением суда от 17.09.2015 г. произведена замена в арбитражном процессе с индивидуального предпринимателя ФИО3 на индивидуального предпринимателя ФИО2.

В судебном заседании истцом, в рамках положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявлено ходатайство об увеличении размера исковых требований до 5 656 983 руб. 17 коп., из которых в части взыскания задолженности по арендной плате до 3 700 922 руб. 40 коп. – в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, до 1 233 640 руб. 80 коп. – в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, в части взыскания пени до 541 815 руб. 01 коп. в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, до 180 604 руб. 96 коп. – в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1.

Ходатайство судом принято к рассмотрению.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, изложив возражения в письменном отзыве. В обоснование возражений ответчик ссылается на пункт 4 статьи 1 ГК РФ и статью 10 ГК РФ, согласно которым при злоупотреблении правом лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным способом. Ответчик указывает, что торговая деятельность им была прекращена с 11.06.2015 г., Арендодателями оставлены без удовлетворения многочисленные обращения Арендатора о расторжении договора, о предоставлении права сдавать арендные площади в субаренду и заключение соглашения о перенайме. Кроме того, ответчик указывает, что истец злоупотребляет правом и повышает арендную плату на максимально возможный процент, предусмотренный условиями договора аренды, – 12%. Помимо того, ответчик не ведет какой-либо деятельности в спорном помещении, и не имеет к нему доступа.

Исследовав письменные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что между индивидуальным предпринимателем ФИО6 (арендодатель) и ООО «Кора-ТК» (арендатор) был заключен договор аренды от 20.07.2007 г., по условиям которого арендатору передано в аренду нежилое помещение общей площадью 857,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Прокопьевск, Рудничный район, пр. Строителей, 71, литер Ап2/2 (Объект), для размещения на Объекте магазина розничной торговли продуктами питания, алкогольной продукцией и дополнительным ассортиментом товаров народного потребления (моющие средства, предметы гигиены и т.п.), а также производства и реализации продуктов гриль и выплачивать арендную плату на условиях договора. 4 Согласно пункту 3.1 договора размер ежемесячной арендной платы (НДС не предусмотрен) за пользование Объектом: за период с момента передачи Объекта по Акту приема-передачи для осуществления всех необходимых работ с целью обеспечения условий для открытия магазина Арендатора (проведения ремонта, монтажных и пусконаладочных работ, прокладки сетей, установки оборудования, оформления необходимой документации и пр.) до открытия магазина, но не более трех месяцев, - составляет 130 000 руб. ежемесячно (с учетом платы за землю). Указанные суммы Арендатор перечисляет не позднее 10 числа расчетного месяца по реквизитам Арендодателя, указанным в счете; с момента открытия магазина Арендатора (пробития первого чека) ежемесячная арендная плата составляет 400 000 руб. (с учетом платы за землю). Указанную сумму Арендатор перечисляет не позднее 10 числа расчетного месяца по реквизитам Арендодателя, указанным в счете.

Разделом 1 Договора (общие положения) предусмотрено, что срок действия договора устанавливается с момента государственной регистрации и действует в течение 10 лет.

Передача арендуемого помещения в пользование ответчика подтверждается актом приема-передачи от 01.10.2007.

С 09.09.2014 г. право общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Прокопьевск, Рудничный район, пр. Строителей, 71, принадлежало ФИО1 (1/4 доля) и ФИО2 (3/4 доли), что следует из свидетельств о государственной регистрации права от 09.09.2014 г.

С 26.02.2015 г. право общей деловой собственности на указанное нежилое помещение, а именно 3/4 доли в праве, принадлежит ФИО3 на основании договора дарения доли в праве долевой собственности на недвижимое имущество от 01.02.2015 г. (свидетельство о государственной регистрации права от 26.02.2015 г.).

С 14.07.2015 г. право собственности на 3/4 доли в праве общей собственности на нежилое помещение перешло от ФИО3 к ФИО2 на основании договора дарения доли в праве долевой собственности на недвижимое имущество от 01.07.2015 г. (свидетельство о государственной регистрации права от 14.07.2015 г.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В обоснование заявленных исковых требований истцы ссылаются на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы, в связи с чем, у последнего образовалась задолженность по арендной плате за период с января 2015 года по март 2016 года в размере

7 401 844 руб. 80 коп. (493 456 руб. 32 коп./месяц * 15 мес.), из которых 5 551 383 руб. 60 коп. (7 401 844 руб. 80 коп. * ¾ доли) - подлежит перечислению в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, (1 850 461 руб. 20 коп. = 7 401 844 руб. 80 коп. * ¼ доли) - в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1.

Расчет задолженности по аренде произведен исходя из увеличенного размера арендной платы – 493 456 руб. 32 коп. на основании уведомления от 18.11.2014 № 168.

Претензией от 19.06.2015 № 58 истцы обратились к ответчику с требованием погасить задолженность по арендной плате и пени в пятидневный срок со дня получения претензии. Поскольку ответчиком обязательства по оплате задолженности в добровольном порядке в обусловленные сроки не исполнены, истцы обратились с настоящим требованием в суд.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу положений статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором. Оценив в совокупности представленные доказательства и обстоятельства дела, суд усматривает основания для частичного удовлетворения исковых требований в связи со следующим.

Оценка сложившимся между сторонами правоотношениям по договору аренды от 20.07.2007 дана постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда арбитражного суда по делу № А27-23093/2014, вступившим в законную силу 18.06.2015, постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А27-23093/2014, вступившим в законную силу 22.10.2015, постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А27-13141/2014, вступившим в законную силу 02.06.2015, определением Верховного суда Российской Федерации по делу № А27-13141/2014, вступившее в законную силу 23.06.2015, имеющим в силу положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассматриваемого дела.

Указанными постановлениями судов установлено, что сам по себе отказ арендодателя от расторжения договора аренды в связи с прекращением обществом торговой деятельности не может свидетельствовать о нарушении принципа соблюдения баланса законных интересов участников арендных правоотношений, так как истцом не доказано, а судами не выявлено создание для него ответчиками условий явной несоразмерности имущественного положения и, соответственно, злоупотребления правами предпринимателями в смысле статьи 10 ГК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.11.2010 N 9600/10).

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

На основании изложенного, доводы ответчика о том, что начисление арендной платы после фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения неправомерно, являются необоснованными, так как фактическое прекращение торговой деятельности не является основанием для прекращения арендных отношений.

Заключая гражданско-правовую сделку, стороны наделяют друг друга определенным объемом прав и правомочий, причем, подписывая договор, каждая сторона соглашается с тем объемом прав, которыми будет наделен контрагент по сделке.

Осуществление действий строго в рамках договорных отношений нельзя квалифицировать как намерение причинить вред другой стороне, потому что вторая сторона, выражая волю на заключение сделки, своими действиями заранее дала согласие на такое возможное поведение.

Кроме того, вышестоящими судами установлено отсутствие совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, при которых договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию заинтересованной стороны в связи с существенными изменившимися обстоятельствами.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 02.06.2015 по делу № А27-13141/2014 указал, что подписание сторонами дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении арендной платы на 12 % в год; прекращение деятельности подразделений Общества как торговых предприятий, реализующих алкогольную продукцию, снятие с налогового учета обособленных подразделений Общества, прекращение действия лицензии, выданной Обществу на осуществление розничной продажи алкогольной продукции, не относятся к числу обстоятельств, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, возникновение которых нельзя было предвидеть, в силу чего не являются теми существенно изменившимися обстоятельствами, с которыми закон связывает возникновение права на расторжение договора в судебном порядке.

Судами вышестоящих инстанций была установлена обязанность Арендатора по внесению арендной платы, как за фактическое использование помещения, так и за время после его досрочного освобождения, в соответствии с пунктом 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Ответчик, не соглашаясь с заявленными требованиями, ссылается на злоупотребление истцом правом, связанным с увеличением арендной платы на 12 %.

Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Ответчик не представил таких доказательств, следовательно, доводы в данной части являются необоснованными.

Между тем, данному обстоятельству, связанному с возможностью арендатора ежегодно увеличивать арендную плату на согласованный сторонами договора процент, также была дана оценка судами в приведенных выше судебных актах, в которых довод ответчика о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом не нашел своего подтверждения.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу №А27-23093/2014 было установлен размер арендной платы в 2014 году в размере 440 585 руб. в месяц, что является, в свою очередь, основанием для арендатора увеличивать арендную плату в 2015 году на 12 % от данной суммы. Таким образом, арендная плата в 2015 году составляет 493 456 руб. 32 коп. в месяц.

При таких обстоятельствах исковые требования в части взыскания с ответчика суммы основного долга признаются судом обоснованными и подлежат частичному удовлетворению.

Требование о взыскании с ответчика суммы долга в размере 1 520 021 руб. 70 коп., суммы пени в размере 121 681 руб. 04 коп. и расходов по уплате госпошлины в размере 14 594 руб. 63 коп., в связи с заключением договора возмездной уступки требования (цессии) от 01.08.2015 г., удовлетворению не подлежит в связи со следующим.

Признавая договор цессии незаключенным суд принимает во внимание доводы ответчика о наличии оснований для признания его таковым как не прошедшего государственную регистрацию.

На основании пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Договор аренды от 20.07.2007 г.был зарегистрирован в установленном порядке.

С учетом требования пункта 2 статьи 389 ГК РФ, переход требования по договору аренды в результате уступки требования подлежал государственной регистрации.

При таких обстоятельствах основанием для признания договора цессии незаключенным является отсутствие государственной регистрации договора цессии.

Договор возмездной уступки требования (цессии) от 01.08.2015 г. является незаключенным.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При заключении договора аренды от 20.07.2007 г. стороны в пункте 4.1. предусмотрели ответственность арендатора за нарушение сроков, установленных Договором для перечисления арендной платы, более чем на 10 банковских дней арендодатель вправе потребовать уплаты ему пени в размере 0,1 % от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день фактической просрочки.

Расчет пени производился истцами следующим образом:

1) в пользу ИП ФИО1 – 401 906, 88 руб.:

- за январь 2015 г.: 123 364, 08 руб. * 0,1% * 428 дн (13.01.2015 по 15.03.2016) = 52 798,08 руб.,

- за февраль 2015 г.: 123 364, 08 руб. * 0,1% * 399 дн (11.02.2015 по 15.03.2016) = 49 220,64 руб.,

- за март 2015 г.: 123 364, 08 руб. * 0,1% * 371 дн (11.03.2015 по 15.03.2016) = 45 766,56 руб.,

- за апрель 2015 г.: 123 364, 08 руб. * 0,1% * 340 дн (11.04.2015 по 15.03.2016) = 41 942,40 руб.,

- за май 2015 г.: 123 364, 08 руб. * 0,1% * 308 дн (13.05.2015 по 15.03.2016) = 37 994,88 руб.,

- за июнь 2015 г.: 123 364, 08 руб. * 0,1% * 279 дн (11.06.2015 по 15.03.2016) = 34 417,44 руб.,

- за июль 2015 г.: 123 364, 08 руб. * 0,1% * 249 дн (11.07.2015 по 15.03.2016) = 30 716,64 руб.,

- за август 2015 г.: 123 364, 08 руб. * 0,1% * 218 дн (11.08.2015 по 15.03.2016) = 26 892,48 руб.,

- за сентябрь 2015 г.: 123 364, 08 руб. * 0,1% * 187 дн (11.09.2015 по 15.03.2016) = 23 068,32 руб.,

- за октябрь 2015 г.: 123 364, 08 руб. * 0,1% * 155 дн (11.10.2015 по 15.03.2016) = 19 120,80 руб.,

- за ноябрь 2015 г.: 123 364, 08 руб. * 0,1% * 126 дн (11.11.2015 по 15.03.2016) = 15 543,36 руб.,

- за декабрь 2015 г.: 123 364, 08 руб. * 0,1% * 96 дн (11.12.2015 по 15.03.2016) = 11 842,56 руб.,

- за январь 2016 г.: 123 364, 08 руб. * 0,1% * 64 дн (11.01.2016 по 15.03.2016) = 7 895,04 руб.,

- за февраль 2016 г.: 123 364, 08 руб. * 0,1% * 33 дн (11.02.2016 по 15.03.2016) = 4 070,88 руб.,

- за март 2016 г.: 123 364, 08 руб. * 0,1% * 5 дн (11.03.2016 по 15.03.2016) = 616,80 руб.

Между тем, расчёт судом проверен, признан не правильным. Истцами допущена ошибка в исчислении дней просрочки.

Согласно расчету суда сумма пени, подлежащая взысканию в пользу ИП ФИО1, за период с январь 2015 года – март 2016 года составила 401 662 руб. 37 коп.

2) в пользу ИП Касьяна М.И. – 1 204 513 руб. 80 коп.

- за январь 2015 г.: 370 092,24 руб. * 0,1% * 428 дн (13.01.2015 по 15.03.2016) = 158 398,52 руб.,

- за февраль 2015 г.: 370 092,24 руб. * 0,1% * 399 дн (11.02.2015 по 15.03.2016) = 147 666,80 руб.,

- за июль 2015 г.: 370 092,24 руб. * 0,1% * 246 дн (14.07.2015 по 15.03.2016) = 52 862,94 руб.,

- за август 2015 г.: 370 092,24 руб. * 0,1% * 218 дн (11.08.2015 по 15.03.2016) = 80 679,62 руб.,

- за сентябрь 2015 г.: 370 092,24 руб. * 0,1% * 187 дн (11.09.2015 по 15.03.2016) = 69 206,83 руб.,

- за октябрь 2015 г.: 370 092,24 руб. * 0,1% * 155 дн (11.10.2015 по 15.03.2016) = 57 363,95 руб.,

- за ноябрь 2015 г.: 370 092,24 руб. * 0,1% * 126 дн (11.11.2015 по 15.03.2016) = 46 631,34 руб.,

- за декабрь 2015 г.: 370 092,24 руб. * 0,1% * 96 дн (11.12.2015 по 15.03.2016) = 35 528,64 руб.,

- за январь 2016 г.: 370 092,24 руб. * 0,1% * 64 дн (11.01.2016 по 15.03.2016) = 23 685,76 руб.,

- за февраль 2016 г.: 370 092,24 руб. * 0,1% * 33 дн (11.02.2016 по 15.03.2016) = 12 212,97 руб.,

- за март 2016 г.: 370 092,24 руб. * 0,1% * 5 дн (11.03.2016 по 15.03.2016) = 1 850,45 руб.;

- пеня, начисленная на сумму задолженности, уступленную Касьяну М.И. по договору цессии Касьяном Д.М.: 534 247 руб. 22 коп.

Расчёт судом проверен, признан не правильным. Согласно расчету суда сумма пени, подлежащая взысканию в пользу ИП Касьяна М.И., за период: январь 2015 года – март 2016 года составила 724 267 руб. 54 коп.

Исходя из вышеизложенного, контррасчет задолженности по арендной плате и пени, представленный ответчиком в материалы дела, признается судом неверным.

В соответствии со статьями 8, 9, 64 части 1, 65 части 2, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права и на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд при вынесении решения оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах исковые требованияиндивидуального предпринимателя ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО1 признаются судом обоснованными, подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение спора относится на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 217 – 222 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КОРА-ТК» (ОГРН <***>, ИНН <***>), город Кемерово, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), город Кемерово, задолженность по договору аренды нежилого помещения от 20.07.2007 г. в размере 3 876 161 руб. 93 коп., пеню 724 267 руб. 54 коп. и расходы по оплате госпошлины в размере 29 189, 26 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КОРА-ТК» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), город Кемерово, задолженность по договору аренды нежилого помещения от 20.07.2007 г. в размере 1 850 461 руб. 20 коп., пеню 401 662 руб. 37 коп. и расходы по оплате госпошлины в размере 9 729, 75 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КОРА-ТК» (ОГРН <***>, ИНН <***>), город Кемерово, в доход федерального бюджета 41 343 руб. 99 коп. государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), город Кемерово, в доход федерального бюджета 10 777 руб. государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), город Кемерово, в доход федерального бюджета 1 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия.

Судья Г.М. Шикин