Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Андугановой О. С., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания Сычевым С. С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЭКО ДВОР», г. Прокопьевск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска , г. Прокопьевск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЭКО ДВОР» договор о содержании , техническом обслуживании и ремонте общего имущества нежилого здания по адресу г. Прокопьевск. ФИО1 дом 48 в отношении помещений общей площадью 1217, 8 кв. м. , являющихся собственностью муниципального образования «Прокопьевский городской округ»

при участии

от истца - ФИО2. доверенность от 01.08.2019года, паспорт

от ответчика – ФИО3, доверенность от 09.01.2020года, паспорт

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЭКО ДВОР» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска с иском об обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска заключить с ООО «УК «Эко Двор» договор о содержании, техническом обслуживании и ремонте общего имущества нежилого здания по адресу : <...> в отношении помещений общей площадью 1 217, 8 кв. м., являющихся собственностью муниципального образования «Прокопьевский городской округ».

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 27 сентября 2019года иск принят к производству, предварительное судебное заседание по делу назначено на 07 ноября 2019года.

Определением от 07.11.2019года подготовка дела к судебному разбирательству завершена, судебное разбирательство по делу назначено на 11 декабря 2019года, которое судом откладывалось на 15 января 2020года, в котором в порядке статьи 163 АПК РФ судом был объявлен перерыв в заседании до 16 января 2020года, о чем стороны извещены под роспись в протоколе судебного заседания.

Истец требования поддерживает, основывает свои требования на факте избрания ООО «УК «ЭКО ДВОР» протоколом общего собрания собственников помещений в нежилом здании расположенном по адресу <...> в качестве управляющей организации, с которой собственниками принято решение о заключении договора на текущее содержание и ремонт помещений и наличия у ответчика в муниципальной собственности нежилых помещений в указанном здании.

Ответчик иск оспорил по основаниям, изложенным в отзыве на иск, указывает , что на стороне ответчика отсутствует обязательство по заключению спорного договора, а также пропуск истцом установленного статьей 445 ГК РФ тридцатидневного срока на обращение в суд для передачи разногласий по заключению спорного договора.

Как следует из материалов дела 26 октября 2018года общим собранием собственников помещений в нежилом здании , расположенном по адресу: <...>. 48 приняты решения о выборе в качестве управляющей организации для заключения с ней договора управления нежилыми помещениями ООО «УК Эко Двор» и утверждении предложенного проекта договора о содержании и техническом обслуживании и ремонте общего имущества нежилого здания с управляющей организацией ООО «УК «ЭКО ДВОР» приложенного к протоколу проекта договора , который утвержден общим собранием собственников нежилых помещений в указанном здании.

Согласно представленным выпискам из реестра нежилых помещений составляющих муниципальную собственность города Прокопьевска от 14.01.2020года, представленных ответчиком в материалы дела , в муниципальной собственности города Прокопьевска находятся нежилые помещения общей площадью 1217, 8 кв. м. часть из которых сданы в аренду или предоставлены в безвозмездное пользование по договорам представленным в материалы дела.

Письмом исх. 5/11 от 20.05.2019года ООО «УК «ЭКО ДВОР» направило в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом города Прокопьевска проект договора о содержании, техническом обслуживании и ремонте общего имущества нежилого здания, утвержденного протоколом общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных по адресу <...> (получен вх. №2347 от 20.05.2019года). С аналогичными обращениями истец обращался к ответчику с письмами от 15.01.2019года №1-2, 11.02.2019года №4/02 с предложением о подписании договора о содержании, техническом обслуживании и ремонте общего имущества нежилого здания, от заключения которого Комитет письмом от 27.03.2019года №1592 отказался, в связи с чем, истец обратился в суд с иском о понуждении ответчика, как собственника нежилых помещений в здании по адресу <...> заключить договор о содержании, техническом обслуживании и ремонте общего имущества нежилого здания по адресу <...> в отношении помещений общей площадью 1217, 8 кв. м., являющихся собственностью муниципального образования «Прокопьевский городской округ».

Суд не находит оснований для удовлетворения заявленного иска в связи со следующим.

Согласно части 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта ( проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте , либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях ( протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях ( протокол разногласий к проекту договора) вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно , уклоняется от его заключения , другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор . В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу части 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Исходя из положений ст. ст. 432 , 445 ГК РФ обязательность для ответчика заключить договор может следовать и устанавливаться законом, или добровольно принятым на себя обязательством заключить договор с контрагентом.

Согласно разъяснений , изложенных в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018года №49 « О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

При этом договор на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с учетом пользования местами общего пользования в силу статьи 426 ГК РФ не является публичным договором.

Позиция истца, настаивающего на обязательности о для ответчика как собственника помещений в нежилом здании по ул. Есенина, 48 г. Прокопьевска заключить с истцом договор о содержании , техническом обслуживании и ремонту общего имущества здания не соответствует требованиям законодательства.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

На основании статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Из приведенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что собственник помещений в нежилом здании, также как и собственник помещений в многоквартирном жилом доме, обязан нести бремя расходов по содержанию общего имущества такого здания.

Изложенный в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации вывод о применении к указанным отношениям норм законодательства, регулирующих сходные отношения, означает, что к рассматриваемым отношениям могут по аналогии применяться и иные нормы, корреспондирующие нормам, содержащимся в статьях 249, 289, 290 ГК РФ.

Положения статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации не предусматривают обязанность собственника нежилых помещений в нежилом здании заключить договор текущего содержания и ремонта общего имущества здания с компанией, выбранной общим собранием собственников помещений.

Такая обязанность для собственников, самостоятельно выбравших способ управления, ЖК РФ не установлена.

В силу статьи 161 ЖК РФ обязанность для собственников заключать договор на техническое и коммунальное обслуживание с обслуживающей компанией появляется только при определении способа управления многоквартирным домом органами местного самоуправления посредством конкурса. (часть 5 статьи 161 ЖК РФ)

Управляющая компания не вправе обращаться в суд иском о понуждении заключить такой договор. Ответчик не является обязанной стороной по смыслу статьи 426 ГК РФ при заключении договора управления многоквартирного дома, так и нежилого здания.

Довод об обязательности для ответчика заключить договор с истцом в силу того обстоятельства, что указанное решение принято общим собранием собственников помещений в нежилом здании по адресу <...> со ссылкой на ст. 44 ЖК РФ судом также отклоняется, поскольку, исходя из компетенции общего собрания собственников помещений, предусмотренной ст. 44 ЖК РФ, собственники не могут принимать решения о понуждении и возложении на конкретного собственника помещений в нежилом здании заключить договор на текущее содержание и ремонт с выбранной управляющей компанией.

Общее собрание собственников вправе принимать решения о выборе способа управления МКД ( п. 4 ст. 44 ЖК РФ) и определении условий договора на текущее содержание и ремонт , что и было сделано на общем собрании состоявшемся 26.10.2018года. Решений о понуждении ответчика заключить договор именно с истцом собственники не принимали.

Между тем, учитывая, что утвержденный общим собранием собственников помещений в здании проект договора о содержании и техническом обслуживании и ремонте общего имущества нежилого здания с управляющей организацией является единым для всех, отсутствует как таковая необходимость управляющей компании обращаться с требованием о понуждении ответчика заключить такой договор с истцом, поскольку условия договора для ответчика не могут быть иными в части определения размера оплаты за услуги управляющей компании и сроков их оплаты по сравнению с условиями, которые утверждены для остальных собственников помещений в нежилом здании.

Ссылки истца на положения ст. 39 Федерального закона от 05.04.2013года №44-ФЗ судом также отклонены, поскольку указанные нормы закона не возлагают на ответчика заключить договор на текущее содержание и ремонт общего имущества в нежилом здании с истцом.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня его принятия . Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья О. ФИО4