Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Засухина О.М., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Власовой К.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), город Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью «Ассорти» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Новосибирская область, Болотниниский район, город Болотное

третьи лица:

1/ индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), ДП Мочище, Новосибирский район, Новосибирская область

2/ Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, город Кемерово,

об освобождении арендатором помещения и прекращении регистрационной записи об аренде,

при участии:

от истца: ФИО3, представителя по доверенности от 03.08.2020, удостоверение адвоката, Ильиной Е.В., представителя по доверенности от 03.08.2020, удостоверение адвоката,

от ответчика: ФИО4, представителя по доверенности от 01.03.2021 № 1, паспорт,

от ИП ФИО2: ФИО5, представителя по доверенности от 07.12.2020, паспорт,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ассорти» (далее – ООО «Ассорти», ответчик) об освобождении нежилого помещения площадью 125 кв.м. в магазине продовольственных товаров, назначение: нежилое, 1-этажный (кадастровый номер 42:36:0101003:12011), общая площадь 601,3 кв.м., адрес объекта: <...>; прекращении регистрационной записи об аренде в ЕГРН.

В обоснование исковых требований истец сослался на следующее.

ФИО1 08.08.2019 приобрел по договору в собственность ? доли в нежилом помещении, находящемся по адресу: <...>, общей площадью 601,3 кв.м., с кадастровым номером 42:36:0101003612011.

Вторым собственником вышеуказанного помещения с долей в праве ? является индивидуальный предприниматель ФИО2

Объект недвижимости был приобретен истцом с обременением: предыдущий собственник помещения ФИО6 18.09.2015 заключил с ООО «Ассорти» договор аренды № 37, согласно которому в аренду ООО «Ассорти» передана часть нежилого помещения площадью 125,9 кв.м. в магазине продовольственных товаров, назначение: нежилое, одноэтажный, кадастровый номер 42:36:0101003:12011, общая площадь 601,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Срок действия указанного договора аренды был установлен до 31.08.2020.

Поскольку согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, права арендодателя по договору аренды от 18.09.2015 № 37 с августа 2019 года перешли в полном объеме к новым собственникам объекта недвижимости – ФИО1 и ФИО2 (привлеченному истцом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора).

Согласно пункту 7.1 договора аренды, последний вступает в силу с 18 сентября 2015 года и действует до 31 августа 2020 года.

При этом, в случае, если стороны не изъявят инициативу расторгнуть договор за десять дней по окончания срока его действия, последний считается пролонгированным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 3.2.12 договора аренды арендатор обязался не позднее последнего дня срока действия договора аренды или иного дня его расторжения полностью освободить арендуемое помещение от находящихся там товарно-материальных ценностей арендатора и передать его арендодателю свободным, в пригодном для использования состоянии с учетом нормального износа. При этом составляется акт приема-передачи из аренды, подписываемый полномочными представителями обеих сторон.

31 июля 2020 года ФИО1 направил в адрес ООО «Ассорти» уведомление о прекращении действия договора аренды от 18.09.2015 № 37 с 31.08.2020 со всеми последствиями в виде освобождения арендуемого помещения.

В ходе последующей переписки ФИО1 и ООО «Ассорти» истец подтвердил отсутствие у него намерения пролонгировать арендные отношения с ответчиком на неопределенный срок.

В качестве правового обоснования заявленных требований истец сослался на пункт 1 статьи 610 ГК РФ, в соответствии с которым договор аренды заключается на срок, определенный договором; статью 622 ГК РФ, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

После приобретения спорных помещений в долевую собственность ФИО1 и ФИО2 договор аренды продолжил действовать на новых условиях с множественностью лиц на стороне арендодателя, а при таких обстоятельствах, в соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ, согласно которому распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, для продления договора аренды на неопределенный срок необходимо согласие двух собственников – ФИО1 и ФИО2

В отсутствие такого согласия договор аренды не может считаться пролонгированным на неопределенный срок.

Регистрационная запись об обременении спорных помещений в виде аренды в пользу ООО «Ассорти» подлежит прекращению, что не противоречит положениям статьи 8.1 ГК РФ.

Ответчик представил в суд возражения относительно заявленных требований. Исковые требования, по мнению ответчика, не могут быть удовлетворены, поскольку, помимо прочего, согласно пункту 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В данном случае собственники спорного помещения согласия по вопросу о прекращении договора аренды, заключенного с ООО «Ассорти», с 31.08.2020 не достигли.

Второй собственник спорного помещения – ИП ФИО2 - привлеченный истцом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в своем отзыве на иск полагает его необоснованным, не подлежащим удовлетворению, приводя при этом следующие доводы.

ФИО2 на основании договора дарения от 11.12.2019 стал собственником ? доли нежилого помещения площадью 601,3 кв.м., расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, <...>, кадастровый номер 42:36:0101003612011.

Собственником указанного помещения с долей в праве ? является ФИО1

Одним из предыдущих собственников нежилого помещения – ФИО6 – 18.09.2015 был заключен договор аренды № 37 о передаче в возмездное пользование и владение части нежилого помещения общей площадью 125,9 кв.м. ООО «Ассорти».

Согласно пункту 7.1 указанного договора аренды последний действует до 31.08.2020, а в случае если стороны не изъявят инициативу расторгнуть настоящий договор за десять дней по окончания срока его действия, договор считается пролонгированным на неопределенный срок.

В связи со сменой собственника спорного нежилого помещения все права арендодателя по нему в соответствии с положениями статьи 617 ГК РФ перешли к новым собственникам – ФИО2 и ФИО1

3 августа 2020 года ФИО2 получил от арендатора – ООО «Ассорти» письменное уведомление о намерении продлить арендные отношения на тех же условиях в рамках договора аренды от 18.09.2015 № 37.

14 августа 2020 года ФИО2 уведомил второго собственника помещения – ФИО1 – о наличии согласия на продление арендных отношений с ООО «Ассорти».

Поскольку доли собственников в отношении спорного помещения в натуре не выделены, отсутствует согласованный между собственниками порядок пользования общим имуществом, в данном случае подлежат применению положения пункта 1 статьи 246 ГК РФ, в соответствии с которыми распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Рассмотрев и оценив представленные по делу доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, исходя из следующего.

ФИО1 и ФИО2 на праве долевой собственности (по ? доли) принадлежит нежилое помещение, общей площадью 601,3 кв.м., с кадастровым номером 42:36:0101003612011, находящееся по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, <...>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости об объекте сделаны записи регистрации от 14.08.2019 № 42:36:0101003:12011-42/008/2019-3 и от 20.11.2019 № 42:36:0101003:12011-42/008/2019-6 соответственно.

Вышеуказанный объект недвижимости был приобретен сособственниками с обременением в виде аренды части нежилого помещения площадью 125,9 кв.м., в том числе площадь торгового зала 50,4 кв.м., прочих помещений – 75,5 кв.м.

Договор аренды № 37 вышеуказанных нежилых помещений был заключен 18.09.2015 одним из предыдущих собственников нежилого помещения площадью 601,3 кв.м., расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, <...>, ФИО6 (арендодатель) с ООО «Ассорти».

Согласно положениям пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, с 2019 года арендодателем по договору аренды от 18.09.2015 № 37 по отношению к арендатору – ООО «Ассорти» стали ФИО1 и ФИО2 – сособственники спорного нежилого помещения.

Пунктом 7.1 указанного договора аренды от 18.09.2015 № 37 предусмотрено, что договор вступает в силу с 18 сентября 2015 года и действует до 31.08.2020. В случае если стороны не изъявят инициативу расторгнуть настоящий договор за десять дней по окончания срока его действия, договор считается пролонгированным на неопределенный срок.

3 августа 2020 года арендатор в письме, адресованном ФИО1 и ФИО2, выразил свою заинтересованность в продлении срока действия договора до 31.12.2021.

В ответ на вышеуказанное обращение арендатора один из арендодателей – ФИО1 ответил отказом (письмом от 27.08.2020), ФИО2, между тем, выразил готовность продлить арендные отношения с ООО «Ассорти» до 31.12.2021.

Как явствует из представленных материалов переписки собственников спорного помещения, последние не достигли согласия по вопросу о расторжении договора аренды с 31.08.2020.

При этом, ФИО1, ссылаясь на положения статьи 246 ГК РФ, в соответствии с которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, считает договор аренды прекращенным с 31.08.2020 вследствие отсутствия его согласия, как одного из арендодателей, на пролонгацию договора в порядке, предусмотренном пунктом 7.1 его.

Суд не может согласиться с позицией истца по следующим основаниям.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, в связи с чем, как вопросы сдачи имущества в аренду, так и вопросы, связанные с расторжением договора аренды разрешаются исключительно при наличии согласия обоих собственников спорного помещения – ФИО1 и ФИО2, принятие решения о прекращении договора аренды с 31.08.2020 следует признать невозможным при наличии волеизъявления лишь одного собственника – ФИО1 при отсутствии на это согласия другого собственника – ФИО2

Материалы дела не содержат сведений о том, что сособственниками решался вопрос выдела в натуре их долей в общем имуществе, что у участников долевой собственности имеется какое-либо соглашение о порядке пользования спорным имуществом, которое бы позволяло одному из собственников быть вправе требовать прекращения договора аренды без согласия второго собственника.

Согласно пункту 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, участниками спорной долевой собственности никаких действий в отношении установления особого порядка распоряжения спорными нежилыми помещениями не предпринималось.

Все вышеперечисленное позволяет прийти к выводу об отсутствии оснований считать договор аренды от 18.09.2015 № 37 прекращенным и, как следствие, об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, обращенных к ООО «Ассорти», которое вследствие отсутствия соглашения сособственников спорного помещения о расторжении договора аренды, продолжает оставаться арендатором нежилого помещения площадью 125 кв.м. в здании по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, <...>.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд при вынесении решения оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности.

Оценка судом всех представленных по делу доказательств, фактических обстоятельств дела позволяет суду прийти к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья О.М. Засухин