Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Сапрыкиной А.А., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем Лаврец Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации Беловского городского округа (Кемеровская область-Кузбасс, г. Белово, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (Кемеровская область-Кузбасс, г. Белово, ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о взыскании 257 911,91 рублей

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (Кемеровская область-Кузбасс, г. Белово, ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к Администрации Беловского городского округа (Кемеровская область-Кузбасс, г. Белово, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании договора аренды земельного участка №6119/10 от 25.05.2010 прекращенным 30.12.2015, обязании принять земельный участок с кадастровым номером 42:21:0603003:29 по акту приемки-сдачи

при участии представителей сторон:

от Администрации (до перерыва) – ФИО2 по доверенности от 27.12.2021

от Предпринимателя – ФИО3 по доверенности от 08.04.2022; (до перерыва) - ФИО1 (паспорт, выписка из ЕГРИП),

у с т а н о в и л :

Администрация Беловского городского округа (далее по тексту – истец, Администрация) обратилась в Беловский районный суд Кемеровской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее по тексту – ответчик, Предприниматель, ИП ФИО1) о взыскании суммы арендной платы по договору аренды №6119/10 от 25.05.2010 за период с 15.01.2016 по 10.07.2019 в размере 495 313,19 рублей, пени за период с 15.01.2016 по 10.07.2019 в размере 185 503,06 рублей.

Исковое заявление было принято к производству, возбуждено производство по делу №2-2003/2019.

Решением Беловского районного суда Кемеровской области от 13.08.2019 по делу №2-2003/2019 исковые требования Администрации удовлетворены в полном объеме.

Апелляционным определением Кемеровского областного суда от 30.09.2021 по делу №33-8804/2021 (№2-2003/2019) решение Беловского районного суда Кемеровской области от 13.08.2019 отменено, дело передано в Арбитражный суд Кемеровской области для рассмотрения по подсудности.

08.11.2021 исковое заявление принято арбитражным судом к производству, возбуждено производство по делу №А27-22401/2021.

27.04.2022 от ответчика в суд поступило встречное исковое заявление, согласно которого индивидуальный предприниматель ФИО1просит признать договор аренды земельного участка №6119/10 от 25.05.2010 прекращенным 30.12.2015 в связи с окончанием срока действия в силу закона, обязать Администрацию Беловского городского округа принять земельный участок из состава земель населенных пунктов, площадью 917 кв.м с кадастровым номером 42:21:0603003:29, расположенный в г. Белово, <...> район жилого дома №1, по акту приемки-сдачи в связи с прекращением арендных отношений сторон.

Определением от 06.05.2022 судом принято к производству встречное исковое заявление для рассмотрения его совместно с первоначальным иском по настоящему делу.

Как следует из искового заявления, требования Администрации мотивированы ненадлежащим исполнением Предпринимателем обязательств по внесению арендной платы в рамках заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 25.05.2010 №6119/10.

Ответчик с требованиями истца не согласен, заявил о пропуске срока исковой давности. Согласно занимаемой Предпринимателем позиции, трехгодичный срок исковой давности с учетом поступления дела в Арбитражный суд Кемеровской области 01.11.2021 по требованиям о взыскании долга и неустойки за период с 2016 года по октябрь 2018 года истек. Также ИП ФИО1 полагает, что договор аренды земельного участка от 25.05.2010 №6119/10 прекратил свое действие 30.12.2015, в связи с чем обязанность по внесению арендной платы у нее отсутствует. Кроме того, ответчик считает, что истцом не правильно произведен расчет арендных платежей исходя из ранее действовавшей кадастровой стоимости в размере 2 246 474,88 рублей, поскольку решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Россреестра по Кемеровской области - Кузбассу от 02.07.2020 кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной – 408 000 рублей, которая подлежит применению с 01.08.2014.

В свою очередь встречные исковые требования Предпринимателя со ссылкой на положения п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), п. 21 ст. 3 Федерального закона №137 «О введение в действие Земельного кодекса РФ», ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), положения п. 6.2, п. 7.4 договора аренды мотивированы тем, что 30.12.2015 действие заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 25.05.2010 №6119/10 прекращено в силу закона, Администрация обязана принять спорный земельный участок с объектом незавершенного строительства по акту приема-передачи.

Администрация по встречному иску возражает, считает, что договор аренды земельного участка от 25.05.2010 №6119/10 в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 7.7 договора аренды в отсутствие возражений обеих сторон после 30.12.2015 был возобновлен на тех же условиях, в связи с чем является действующим. Земельный участок должен быть возвращен арендатором в первоначальном состоянии, обязанность по изъятию объекта незавершенного строительства и продажи его с торгов является правом органа местного самоуправления, а не обязанностью. Поскольку на земельном участке находится объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрированы за Предпринимателем в установленном порядке, Администрацией было отказано в принятии спорного земельного участка.

Более подробно доводы сторон изложены в исковом заявлении, встречном иске, отзывах и возражениях на них.

В ходе судебного разбирательства по делу Администрацией исковые требования неоднократно уточнялись. Частично истцом были приняты доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, при этом Администрация считает необходимым учитывать дату обращения с настоящими требованиями в Беловский районный суд Кемеровской области – 10.07.2019, а не дату поступления дела в Арбитражный суд Кемеровской области. Также размер исковых требований был уменьшен истцом в связи с произведенными взысканиями задолженности службой судебных приставов-исполнителей.

Таким образом, с учетом окончательной редакции уточненных исковых требований Администрация просит взыскать с ИП ФИО1 сумму арендной платы за период с 15.03.2018 по 10.07.2019 в размер 196 493,31 рублей, пени за период с 11.07.2016 по 10.07.2019 в размере 61 418,60 рублей.

Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В судебном заседании представители сторон поддержали ранее изложенные позиции по делу. Представитель Администрации на уточненных исковых требованиях настаивал, во встречном иске просил отказать. Представитель ИП ФИО1 просил отказать в удовлетворении требований Администрации и удовлетворить встречный иск.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

25.05.2010 между Администрацией (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №6119/10 (далее – договор аренды), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов, площадью 917 кв.м с кадастровым номером 42:21:0603003:29, расположенный в г. Белово, <...> жилого дома №1 (п. 1.1 договора аренды).

Участок предоставляется под проектирование столовой, магазина и кулинарии, согласно распоряжению Арендодателя от 17.03.2009 №376-р, 22.05.2008 №746-р (п. 1.2 договора аренды).

В силу п. 2.1 договора аренды арендная плата является обязательным платежом. Размер арендной платы приводится в Протоколе определения величины арендной платы, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение 1).

Арендные платежи должны вноситься равными долями ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца (п. 2.3 договора аренды).

В Разделах 3 и 4 договора аренды стороны предусмотрели права и обязанности арендодателя и арендатора.

Согласно п. 6.2 договора аренды арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях, при этом письменно уведомив арендодателя о своем желании, за один месяц до окончания действия договора.

В п. 7.4 договора стороны установили, что условия настоящего договора распространяются на их отношения, возникшие со дня фактического использования земельного участка, а именно с 01.01.2010 и действует до 30.12.2015.

Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 7.7 договора аренды).

Администрация указывает, что Предпринимателем обязательства по оплате арендной платы в установленный срок выполнены не были, в адрес ответчика была направлена письменная претензия с требованием оплатить образовавшийся долг и пени. Поскольку ответчиком обязательства по оплате задолженности и пени в добровольном порядке не были исполнены, истец обратился в суд настоящим иском.

В свою очередь, полагая, что заключенный сторонами договор аренды прекратил свое действие 30.12.2015, ИП ФИО1 считает отсутствующей обязанность по внесению арендной платы, просит обязать Администрацию принять спорный земельный участок по акту приема-передачи, в связи с чем обратилась в суд со встречным иском.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные доказательства и фактические обстоятельства дела в их совокупности и взаимосвязи, суд руководствуется следующим.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (п.2 ст. 622 ГК РФ).

Нормы статей 309, 310 ГК РФ устанавливают принцип надлежащего исполнения обязательств в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, гражданским законодательством не допускается.

В силу статьи 65, части 2 статьи 9 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Согласно имеющихся материалов дела, ИП ФИО1 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства кадастровый (или условный) номер 42:21:0603003:29:13, площадь застройки 276,1 квадратных метров, степень готовности 15 %, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Белово, пгт Бачатский, в районе жилого дома №1 по ул. Комсомольская (свидетельство о государственной регистрации права от 15.04.2010, запись регистрации в ЕГРН №42-42-02/013/2010-250).

Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 42:21:0603003:29, предоставленном Предпринимателю по договору аренды земельного участка от 25.05.2010 №6119/10.

Из материалов дела следует, и не оспаривается сторонами, что до настоящего времени земельный участок арендатором Администрации не возращен.

Согласно занимаемой Предпринимателем позиции заключенный сторонами договор аренды прекращен 30.12.2010. В свою очередь, Администрация, ссылаясь на положения п. 7.7 договора аренды, п. 2 ст. 621 ГК РФ, отсутствие возражений с его стороны после указанной даты, полагает, что договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Разрешая спор в данной части, суд руководствуется следующим.

Пунктом 3 ст. 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

На основании пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Земельным кодексом в редакции, действовавшей до 01.03.2015, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Положениями Земельного кодекса в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положении пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Согласно разъяснений, изложенных в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015 не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, равно как из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015 и на которую ссылается в обоснование своих требований Предприниматель, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положении п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

В рассматриваемом случае, договор аренды заключен до 01.03.2015, в п. 7.7 договора аренды стороны согласовали возможность возобновления договора на тех же условиях в отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Поскольку после 30.12.2015 ИП ФИО1 продолжила использование земельного участка в отсутствие возражений со стороны Администрации, договор аренды земельного участка от 25.05.2010 №6119/10 в силу п. 7.7 договора, п. 2 ст. 621 ГК РФ возобновил свое действие. Доказательства, свидетельствующие о направления одной из сторон требования о расторжении договора аренды, материалы дела не содержат. Как следствие, у суда отсутствуют основания для признания заключенного сторонами договора прекратившим свое действие 30.12.2015. Встречные требования Предпринимателя в данной части признаны судом не подлежащими удовлетворению.

В ходе судебного разбирательства по делу (10.06.2022) Предпринимателем в адрес Администрации был направлен для подписания акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 42:21:0603003:29.

Письмом от 29.06.2022 б/н Администрация Беловского городского округа со ссылкой на п. 4.1 договора отказала в принятии спорного земельного участка в связи с необходимостью его освобождения от объекта незавершенного строительства.

Согласно составленного Акта обследования от 23.06.2022 земельный участок не огорожен, не используется, зарос травой, имеется фундамент.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу части 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В статье 239.1 ГК РФ предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Ссылка ответчика на применение к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 239.1 ГК РФ подлежит отклонению судом.

Указанная норма введена Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

В данном случае арендные правоотношения возникли в 2010 года году, в связи с чем положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на их регулирование.

Кроме того, суд отмечает, что обращение уполномоченного органа в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов является его правом, а не обязанностью.

С учетом приведенных норм прекращение права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, однако зарегистрированное право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства до настоящего времени не прекращено. Обязанность по принятию арендодателем земельного участка с объектом незавершенного строительства ни нормами действующего законодательства, ни положениями договора аренды земельного участка от 25.05.2010 №6119/10 не предусмотрена.

Требование Предпринимателя об обязании Администрации принять земельный участок из состава земель населенных пунктов, площадью 917 кв.м с кадастровым номером 42:21:0603003:29, расположенный в г. Белово, <...> район жилого дома №1, по акту приемки-сдачи суд признает необоснованным.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 42:21:0603003:29 Предпринимателем не возвращен, в силу п. 2 ст. 622 ГК РФ начисление Администрацией арендной платы за спорный период правомерно.

По данным истца сумма задолженности по оплате арендных платежей с учетом частичной оплаты и произведенных взысканий службой судебных приставов за период с 15.03.2018 по 10.07.2019 (в редакции уточненных требований) составила 196 493,31 рублей.

Спора в отношении учтенных в расчете оплат между сторонами не имеется.

Судом установлено, что расчет арендной платы произведен Администрацией на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты, утвержденного постановлениям Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47.

Предпринимателем были заявлены возражения относительно применяемого в расчете арендной платы размера кадастровой стоимости земельного участка, согласно которых ответчик полагает необходимым производить расчет, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной (408 000 рублей) и подлежащей применению с 01.08.2014.

Проверив доводы ответчика в данной части, суд руководствуется следующим.

Как следует из материалов дела, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 02.07.2020 №11-7 стоимость указанного земельного участка установлена в размере рыночной стоимости 408 000 рублей.

Ранее кадастровая стоимость в размере 2 246 474,88 рублей была определена по результатам массовой оценки по состоянию на 01.08.2014 и утверждена решением Комитета от 25.11.2015 №4-2/3904.

Как разъяснено в ответе на вопрос №2 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)» от 30.06.2021, порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства РФ, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ) и Федеральным законом от 3.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон №237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №269-ФЗ).

Как следует из части 6 статьи 24 и части 1 статьи 25 Закона №237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 01.01.2017. Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до названной даты, осуществляется в соответствии с Законом № 135-ФЗ.

Частью 3 статьи 24 Закона №237-ФЗ предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. В Кемеровской области данная дата определена постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 21.11.2018 № 497 – 01.01.2019. Следовательно, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения в соответствии с положениями Закона №237-ФЗ, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости осуществляется по правилам статьи 22 Закона №237-ФЗ.

В течение переходного периода применения статей 22 и 22.1 Закона №237-ФЗ (до 01.01.2023), установленного пунктом 2 статьи 6 Закона №269-ФЗ, высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Закона №237-ФЗ (подпункт 1 пункта 2 статьи 6 Закона №269-ФЗ). В случае принятия данного решения, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Закона №237-ФЗ с указанной в нем даты, а при его отсутствии – после 01.01.2023, независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости. Такое решение в Кемеровской области не принималось.

Таким образом, в Кемеровской области оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 01.01.2017 по правилам Закона №135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка была определена до 01.01.2017 по правилам Закона №135-ФЗ, то к процедуре и последствиям ее оспаривания применяются положения этого же закона.

В соответствии с абзацем 3 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности (в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона № 269-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В силу абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности (в редакции, действовавшей до вступления в силу Закон № 269-ФЗ), в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Положения статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, на которые ссылается Предприниматель, изложены в редакции Закона № 269-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указанные изменения статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности вступили в силу 11.08.2020.

Учитывая, что положениями Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ не установлено распространение его редакции на прежние правоотношения, в том числе на возможность ретроспективного применения кадастровой стоимости земельных участков в связи с расчетом арендной платы, суд приходит к выводу об ошибочности доводов ответчика о возможности применения в расчете арендной платы кадастровой стоимости равной рыночной (408 000 рублей) с 01.08.2014.

Исходя из того, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано до 11.08.2020, актуализированная кадастровая стоимость подлежит применению с 01.01.2020. Как следствие, при расчете арендной платы за заявленный период не применяется.

Между тем, проверив произведенный истцом расчет арендной платы, суд признал его не верным в части применения коэффициента перехода.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 11.10.2018 № 81-АПГ18-13 признан недействующим с даты принятия настоящего определения подпункт 2.9.2 пункта 2.9 раздела 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты, утвержденного постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47, в редакциях постановлений Коллегии администрации Кемеровской области от 05.06.2017 № 271 и от 27.11.2017 № 613.

Частью 2 статьи 13 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Как следует из определения Верховного Суда Российской Федерации от 11.10.2018 № 81-АПГ18-13, экономическое обоснование применения коэффициента перехода входящего в состав формулы определения годовой арендной платы отсутствует. Содержание представленного обоснования не позволяет сделать вывод о том, что  надлежащим образом проведены анализ и оценка экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

При этом одним из предусмотренных статьей 12 ГК РФ способов является неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Из разъяснений, изложенных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами», следует, что суд, установив, что оспариваемый нормативный акт или его часть противоречат нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, руководствуясь пунктом 1 части 2, пунктом 1 части 4 статьи 215 КАС РФ, признает этот нормативный правовой акт не действующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени. Если нормативный правовой акт до принятия решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его не действующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 № 29-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобой общества с ограниченной ответственностью «Альбатрос» разъяснено, что последствием признания судом нормативного правового акта недействующим является его исключение из системы правового регулирования, и что арбитражный суд должен исходить из того, что нормативный правовой акт в части, признанной не соответствующей иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, не может применяться в деле вне зависимости от того, с какого момента он признан недействующим.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.09.2010 № 6171/10 также указал, что признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Применение коэффициента перехода, предусмотренного пунктом 2.9.1 Постановления № 47,  входящего в состав формулы определения годовой арендной платы и уменьшающего ее размер, также является экономически необоснованным и нарушающим  экономически справедливый баланс интересов арендодателя и арендаторов земельных участков с учетом действующей кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, применение коэффициентов перехода в расчете арендной платы, предусмотренных  пунктом  2.9 Постановления № 47, которые влекут как необоснованное увеличение арендной платы,  так и ее уменьшение, противоречит принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При таких обстоятельствах, коэффициент перехода подлежит исключению из формулы расчета арендной платы. Возражения Администрации в данной части подлежат отклонению судом.

С учетом вышеизложенного по расчету суда размер арендной платы за заявленный период с учетом оплат составил 193 940,56 рублей.

За просрочку внесения арендных платежей Администрацией  начислена неустойка за период с 11.07.2016 по 10.07.2019 в размере 61 418,60 рублей (в редакции уточненных требований).

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В п. 2.4 договора аренды стороны согласовали, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы долга за каждый день просрочки.

С учетом признанного судом обоснованного размера арендной платы, а также положений статей 191, 193 ГК РФ, размер пени за период с 12.07.2016 по 10.07.2019 по расчету суда составит 60 826,75 рублей.

Предпринимателем заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 ГК РФ).

Согласно ч. 1, 2 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры (п. 3 ст. 202 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Из материалов настоящего дела следует, что с рассматриваемым исковым заявлением Администрация Беловского городского округа обратилась в Беловский районный суд Кемеровской области 10.07.2019.

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности в ходе судебного разбирательства были истцом учтены, исковые требования уточнены, взыскиваемый период составил с 11.07.2016 по 10.07.2019.

Таким образом, принимая во внимание выше указанные обстоятельства, а также разъяснения, изложенные в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», суд приходит к выводу, что истцом срок исковой давности на обращение в суд с уточненными требованиями не пропущен.

Позиция предпринимателя, согласно которой в целях определения срока исковой давности следует учитывать дату поступления дела в Арбитражный суд Кемеровской области, основана на неверном толковании норм права.

При названных обстоятельствах, требования Администрации о взыскании с ответчика долга и неустойки подлежит частичному удовлетворению. Во встречном иске отказано в полном объеме.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при частичном удовлетворении требований государственная пошлина по делу относится на сторон пропорционально размеру удовлетворенных требований. Учитывая, что Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, последняя подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований.

При отказе в удовлетворении встречных исковых требований, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение встречного иска относятся на предпринимателя.

Руководствуясь статьями 101, 110, 167–170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования Администрации Беловского городского округа удовлетворить в части.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в пользу Администрации Беловского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по внесению арендной платы в размере 193 940,56 рублей, неустойку за период с 12.07.2016 по 10.07.2019 в размере 60 826,75 рублей.

В остальной части иска отказать.

Встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО1 оставить без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 8 058,53 рублей государственной пошлины по делу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья А.А. Сапрыкина