Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Содружество» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Хойя» об обязании зачесть в счет арендной платы 210011 руб. 18 коп., затраченных на проведение ремонтных работ.

В судебном заседании 22.04.2008 от истца поступило ходатайство об увеличении размера исковых требований до 518823 руб.

Увеличение размера исковых требований судом принято.

В судебном заседании истец, ссылаясь на положения пунктов 2.2.3 договора, пункт 4 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации исковые требования поддержал.

Представитель ответчика исковые требования не признал, поскольку согласие арендодателя на проведение капитального ремонта получено не было (пункт 2.2.6. договора), стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Истцом не представлено доказательств, что капитальный ремонт был вызван неотложной необходимостью и что он действительно проводился в указанное время. Во время существования арендных отношений с Администрацией г.Белово истцом также проводились ремонтные работы. Истец не уточняет, о каком периоде арендных платежей идет речь, не представляет доказательства об исполнении или неисполнении со своей стороны обязанности по уплате арендных платежей, ООО «Хойя» арендные платежи не уплачивались.

В судебном заседании установлено, что между Беловским комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодателем) и Торгово-коммерческим предприятием «Содружество» (правопредшественник ООО «Содружество) (арендатор) был заключен договор аренды от 02.03.1993 № 92, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор получает в пользование нежилое помещение по адресу: г.Белово, магазин «Юбилейный», ул.Ленина,8, общей площадью 726, 3 кв.м.(л.д.12-14).

Дополнительным соглашением от 17.09.2005 срок действия договора продлен до 31.12.2013.

По результатам аукциона 02.03.2005 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Белово (продавец) и победителем аукциона ООО «Агро» (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного помещения.

По договору купли-продажи от 20.03.2006 ООО «Агро» продало помещение ООО «Хойя», которое, соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса российской Федерации в настоящее время является арендодателем данного имущества.

Указанные выше обстоятельства сторонами не оспариваются.

Истец свои требования обосновывает тем, что в 2006, 2007 в арендованном помещении произвел ремонтные работы, стоимость которых просит обязать ООО «Хойя» зачесть в счет арендной платы по договору. Стоимость ремонта складывается из следующего: 265092 руб.- ремонт холла, 43720 руб.- установка пластиковых окон, 210011 руб.- ремонт коридора и установка пластиковых дверей.

Заслушав представителей истца, ответчика, исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности и оценив их в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Как установлено частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательства должны отвечать требованиям относимости и допустимости (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Законодатель предусмотрел, что арендатор может произвести капитальный ремонт и без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды), если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, тогда как при производстве неотделимых улучшений арендованного имущества необходимо согласие арендодателя.

Договором аренды № 92 от 02.03.2003 в редакции протокола разногласий сторонами достигнуто соглашение об обязанности арендатора своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений, а капитальный ремонт производить своими силами за счет арендной платы, в соответствии с фактически затраченными на ремонт суммами (пункт 2.2.3 договора).

Пунктом 2.2.6 договора предусмотрено, что арендатор вправе производить переоборудование и перепланировку арендуемого помещения применительно к своим уставным задачам в установленном законом порядке и только с письменного согласия арендодателя.

В материалы дела истцом не представлены доказательства получения согласия арендодателя на проведение капитального ремонта или наличие неотложной необходимости в его проведении, а также что выполненные работ относятся к капитальному ремонту.

Ссылки истца в подтверждение наличия согласия арендодателя на проведение капитального ремонта на выписку из распоряжения Администрации г.Белово от 19.12.2002, акт обследования помещений с целью перепланировки и переоборудования от 22.11.2002, суд считает необоснованным применительно к работам, выполненным в 2006-2007 г.г. Кроме того, указанные документы могут свидетельствовать о разрешении на проведение соответствующих работ, выданного в пределах компетенции органа местного самоуправления, уполномоченного выдавать разрешения на строительство и реконструкцию. Согласие арендодателя на проведение капитального ремонта, полученного в рамках договорных отношений, истцом не представлено.

В Гражданском кодексе Российской Федерации понятие «капитальный ремонт» отсутствует.

Вместе с тем, как следует из пункта 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ, капитальный ремонт относится к градостроительной деятельности. В настоящее время разработан проект ФЗ №417505-4 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», где будет предусмотрено понятие капитального ремонта.

В настоящее время близким по определению является понятие капитального ремонта в пункте 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), утвержденной постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 05.03.2004 N 15/1, в соответствии с которым к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д.

Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

В положении об утверждении ведомственных строительных норм, утвержденных приказом от 23.11.1998 № 312, на который ссылается истец указано, что при проведении капитального ремонта возможна экономически целесообразная модернизация здания, в том числе и перепланировка. Однако это не означает, что сама по себе перепланировка помещения относится к капитальному ремонту.

Как видно из технического паспорта, все работы по перепланировке помещения были произведены до февраля 2006.

Истцом не представлены документы, подтверждающие, что в период с 2006-2007 производились работы по капитальному ремонту.

В письме, адресованным руководителю ООО «Хойя», ООО «Содружество» указывает на наличие непогашенной стоимости капитального ремонта в размере 654527 руб., произведенного в 2000-2002 годах, т.е. в период, когда ООО «Хойя» не выступало в качестве арендодателя (л.д.43).

Из представленных в материалы дела договора подряда от 09.03.2006, акта сдачи выполненных работ от 16.03.2006, акта на списание строительных материалов на ремонт помещения (л.д.15-18), трудового договора от 26.09.2007, договора на индивидуальный заказ по замене оконного блока от 19.03.2009, акта на выполнение работ от 19.03.2009, акта сдачи выполненных работ от 02.09.2007, калькуляции отделки помещений были выполнены следующие работы: демонтаж и монтаж дверных блоков, демонтаж легкой перегородки, монтаж перегородки, устройство облицовки стен из панели МДФ, выравнивание и грунтование стен, наклеивание обоев, устройство подвесного потолка типа «Армстронг», установка пластикового плинтуса, отделка дверных откосов панелью МДФ, устройство радиаторной решетки, устройство сан.технического люка, монтаж металлического порожка, облицовка пола керамической и кафельной плиткой, демонтаж линолеума, звукоизоляция потолка, окраска, установка пластиковых окон.

Перечисленные работы относятся к текущему ремонту и неотделимым улучшениям.

Поскольку в данный период времени работы по капитальному ремонту не производились, доводы истца, что при капитальном ремонте все ремонтно-строительные работы относятся к капитальному ремонту, являются необоснованными.

Суд полагает, что истцом выбран неверный способ защиты права.

Как следует из пункта 4 письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных требований" для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной.

Доказательств направления ООО «Хойя» заявлений о зачете суду не представлено.

Истец не указывает размер арендной платы с периодом ее начисления, подлежащий зачету.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что просит зачесть стоимость ремонта в счет будущих платежей.

Между тем, из положений статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации зачет прекращает обязательство. Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Таким образом, зачет возможен только в отношении тех требований, срок исполнения которых наступил. Характер возникших правоотношений между сторонами не определяет момент возникновения обязательства моментом предъявления требования, срок уплаты арендной платы указан в пункте 3.1. договора.

Как следует из информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных требований" заявление о зачете встречного однородного требования, поступившее до наступления срока исполнения обязательства, не прекращает соответствующие обязательства с наступлением упомянутого срока.

Основания для удовлетворения требований истца отсутствуют.

Определением суда от 12.02.2009 истцу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины.

Государственная пошлина подлежит взысканию с истца на основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Содружество» в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины.

Решение в месячный срок после его принятия может быть обжаловано в Седьмой Арбитражный апелляционный суд, а также в двухмесячный срок после вступления решения в законную силу – в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Судья С.В.Вульферт

Арбитражные заседатели ФИО1

ФИО2