Гражданский кодекс часть 1

от истца – ФИО1 – представитель, доверенность № 20/19 от 26.02.2019 года; ФИО2 – зам. Генерального директора по эксплуатации, доверенность № 23/19 от 04.03.2019 года; ФИО3 – представитель, доверенность № 45/19 от 16.09.2019 года

от ответчика и третьих лиц – не явились

у с т а н о в и л:

акционерное общество «АМК-фарма» обратилось в арбитражный суд Кемеровской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Замания» о взыскании неустойки в размере 5 654 354 руб. 69 коп. за период с 20.07.2018 года по 20.11.2018 года за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды № А-Км.1.2017/81 от 29.12.2017 года в виде уклонения от подписания акта приема-передачи помещения и обязании ответчика принять комнаты №№ 45, 46, 47, 48, 54, 56, 57, 58, 59, 60, части комнат №№ 44, 49, 50, 51, 55, 61, 68 на четвертом этаже и комнату № 25 на пятом этаже, общей площадью 2 447 кв.м. в здании, расположенном по адресу: <...>, по акту приема-передачи после вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу (с учетом уточнения предмета исковых требований, заявленного в рамках положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование исковых требований истец ссылается на статьи 15, 309, 310, 393, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В настоящем судебном заседании представители истца исковые требования поддержали.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, подробно изложив возражения в письменном отзыве и дополнениях к нему, в обоснование возражений ссылаясь на то, что помимо состояния Помещения, определенного спорным договором аренды, в соответствии с положениями статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (Технический Регламент), «безопасность зданий и сооружений (включая Помещение), а также связанных со зданиями и сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством соблюдения требований» Технического Регламента, а также требованиям стандартов и сводов правил, включенных, в соответствии с частью 1 статьи 6 Технического Регламента, в Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (Перечень) (утв. постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 года № 1521).

Ответчик указывает, что пунктом 66 Перечня установлено, что в числе прочих обязательным к применению является пункт 5.42 свода правил СП 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения» (Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009), в соответствии с которым «Детские игровые зоны следует размещать не выше второго этажа и не далее 20 м от эвакуационного выхода».

В соответствии с пунктами 4 и 8 статьи 6 Технического Регламента также установлено, что национальные стандарты и своды правил, являются обязательными для применения, за исключением случаев осуществления проектирования и строительства в соответствии со специальными техническими условиями, то есть в случае, если для подготовки проектной документации требуется отступление от требований, установленных Перечнем, или если недостаточно требований к надежности и безопасности, установленных указанными в Перечне стандартами и сводами правил, или такие требования не установлены, подготовка проектной документации и строительство здания или сооружения осуществляются в соответствии со специальными техническими условиями, разрабатываемыми и согласовываемыми в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

По мнению ответчика, специальные технические условия № 20-07-16 СТУ, утвержденные заключением нормативно-технического совета № 5 от 05.08.2016 года, предоставленные истцом спустя три месяца после подписания спорного договора аренды не содержат условий, позволяющих отступить от требований, изложенных в обязательном к применению пункте 5.42. свода правил СП 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения» (Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009), то есть не позволяют разместить детские игровые зоны выше второго этажа здания, в связи с чем, ответчик, письмом от 18.07.2018 года, отказался принимать арендованный по спорному договору объект до устранения недостатков, препятствующих пользованию помещением по назначению.

Поскольку истец отказался от устранения препятствий в пользовании помещением по назначению, определенному договором аренды, ответчик, в соответствии с пунктами 9.5.1., 9.6. и 9.7. спорного договора (в редакции протокола разногласий от 29.12.2017 года) и положениями статьей 381.1, 450.1, 611 Гражданского кодекса РФ письмами от 09.07.2018 года и от 02.08.2018 года уведомил истца об отказе от исполнения договора.

С учетом изложенного, ответчик считает заявленные истцом требования незаконными, необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

Кроме того, ответчиком заявлено об уменьшении размера неустойки с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик в суд не явился, заявил о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с невозможностью явки представителя по причине участия в иных процессах.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания третьи лица, что подтверждается почтовыми уведомлениями от 03.09.2019 года, а также информацией, размещенной на официальном сайте Арбитражного суда Кемеровской области, в суд не явились.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика и третьих лиц.

Арбитражный суд Кемеровской области рассмотрел дело по существу, с учетом дополнительного соглашения № 1 к спорному договору, предусматривающего договорную подсудность.

Изучив приложенные к делу материалы, заслушав пояснения представителей истца, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 29.12.2017 года между АО «АМК-фарма» и ООО «Заманил» заключен договор аренды № А-Км. 1.2017/81 нежилого помещения в здании, расположенном по адресу: <...>, в соответствии с пунктом 5.3.1. которого, Арендодатель принял на себя обязательство передать Арендатору помещение по Акту приема-передачи, а Арендатор принять помещение и соблюдать правила, установленные Арендодателем (пункт 5.4.1.).

13.07.2018 года АО «АМК-фарма» уведомило ООО «Замания» о завершении строительных работ по подготовке помещения согласно Приложению № 7 к Договору аренды и о готовности 19.07.2018 года в 15 часов 00 минут передать помещение по Акту приема-передачи.

Однако в назначенное время представитель ООО «Замания» для принятия помещения не явился, что подтверждается представленным в материалы дела Актом от 19.07.2018 года, составленным представителями АО «АМК-фарма» в одностороннем порядке и ответчиком не оспаривается.

11.10.2018 года истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованиями в срок до 01.11.2018 года погасить образовавшуюся задолженность в размере 3 465 638 руб. 76 коп. и принять помещение по Акту приема - передачи, направив для этого своего уполномоченного представителя по адресу: город Кемерово, Центральный район, пр. Октябрьский, д. 34.

Поскольку в нарушение условий договора ответчик уклоняется от принятия помещения, а также не выплачивает причитающиеся истцу денежные средства, что нарушает права АО «АМК-фарма» как Арендодателя по договору аренды, последний обратился с настоящим требованием в суд.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

По общим правилам статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанность арендодателя по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества предусмотрена частью 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из положений названных норм следует, что исполнение арендодателем обязанности по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, порождает исполнение арендатором встречного обязательства по принятию предоставленного в аренду имущества, что также предусмотрено пунктом 5.3.1. спорного договора.

В соответствии с условиями спорного договора предметом аренды является Помещение (согласно техническому паспорту БТИ) Комнаты №№ 45, 46, 47, 48, 54, 56, 57, 58, 59, 60, части комнат №№ 44, 49, 50, 51, 55, 61, 68 на четвертом этаже, комната № 25 на пятом этаже здания, общей площадью 2 447 кв.м. Указанные Помещения обозначены на Рабочем поэтажном плане Арендодателя как помещение с условными № С19, № С22, что подтверждается подписанным сторонами договором аренды, дополнительным соглашением № 1 от 31.01.2018 года и Приложениями №№ 1, 2 договора аренды.

Факт готовности к передаче указанных помещений и исполнение истцом, как арендодателем по спорному договору аренды, обязанности по предоставлению в аренду ответчику обусловленного договором имущества подтверждается материалами дела и ответчиком документально не опровергнут.

При этом, суд отмечает, что с учетом положений пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны воспользовались предоставленным им правом, самостоятельно согласовав предмет спорного договора аренды, включающего аренду помещений на четвертом и пятом этажах здания торгово-развлекательного центра, согласно описанию и планировке помещения, согласованного сторонами приложением № 2, осуществление коммерческой деятельности арендатора в помещении с профилем по организации детского/семейного парка предусмотрено приложением № 3 к спорному договору, подписанному сторонами без разногласий.

Данное условие договора определено по свободному усмотрению сторон, ответчик при заключении договора указанное условие не оспорил, о своих разногласиях в этой части не заявил.

Таким образом, истцом соблюдены условия договора по исполнению обязанности предоставления в аренду имущества, обусловленного договором.

Соглашаясь с доводами истца, суд отмечает, что в соответствии с пунктом 5.4.4. спорного договора на ответчика возложена исключительная ответственность за получение и поддержание в силе любых лицензий и разрешений, необходимых для ведения Коммерческой деятельности, пунктом 5.4.24. договора предусмотрена обязанность ответчика соблюдать требования пожарной безопасности в арендуемом помещении, а также обязанность по установке систем противопожарной безопасности и оборудования на арендуемой площади.

Пунктом 6.1. договора предусмотрена обязанность ответчика, как арендатора по договору, предоставить до начала производства работ арендодателю для согласования и одобрения проектную документацию на арендуемое помещение.

После предоставления Арендатором проекта на помещение согласно действующему законодательству (если возникнет необходимость) могут быть внесены изменения в действующий расчет пожарных рисков торгового центра либо иную документацию, относящуюся к торговому центру, с учетом особенности проекта Арендатора, которые в свою очередь, должны будут пройти согласование в надзорных органах МЧС РФ. (Необходимость предоставления проекта помещения подтверждается письмом специализированной организации от ООО «Испульс»)

Указанные выше положения договора аренды, устанавливают комплекс обязанностей Арендатора по проектированию, ремонту, получению всех разрешений и согласований, содержанию Помещения в соответствии с нормами пожарной безопасности (следовательно, и в соответствии с расчетом пожарных рисков).

Арендатор обязан именно так выстроить арендуемое помещение, чтобы его назначение и использование было безопасным и не влияло на обеспечение противопожарной безопасности торгового центра в целом.

Однако, в нарушение условий спорного договора ответчиком проект на арендуемое помещение истцу не предоставлен, что лишает последнего возможности внести изменения в действующие СТУ и расчет пожарных рисков.

Из материалов дела также усматривается техническая возможность для приведения помещения в состояние позволяющее осуществлять в нем предусмотренную договором аренды коммерческую деятельность без снижения степени противопожарной безопасности торгового центра/помещения.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком доказательств обратного не представлено.

Кроме того, согласно положительному заключению ФГУ «Главгосэкспертиза России» № 008 - 08/ГГЭ-4884/05 по проекту «Торгово-развлекательный центр» в <...>» технологические решения раздел 3.3.2 проектируемое здание ТРЦ «Лапландия» предназначено для размещения в том числе для размещения на отметке + 8 400 (4-й этаж по БТИ): катка с искусственным льдом - поле размером 30X42 м, для массового катания и любительских выступлений по фигурному катанию с трибунами на 1180 мест, два кинозала по 120 мест в каждом, зал игровых и развлекательных аттракционов.

Из названного заключения следует, что технические характеристики объекта: торгово-развлекательного центра, заложенные проектом, предусматривают возможность осуществления в нем деятельности, предусмотренной спорным договором аренды, без ограничения этажности размещения детских игровых зон.

В соответствии с положительным заключением ФГУ «Главгосэкспертизы России» застройщиком получено разрешение на строительство, здание торгово-развлекательного центра по адресу: <...>, введено в эксплуатацию, нарушение требований норм и СНИП при размещении детских игровых зон на этажах, выше второго, материалами дела не подтверждается.

При этом, доводы ответчика со ссылкой на пункт 66 Перечня, устанавливающего, что в числе прочих обязательным к применению является пункт 5.42. свода правил СП 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения» (Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009), в соответствии с которым «Детские игровые зоны следует размещать не выше второго этажа и не далее 20 м от эвакуационного выхода», судом не принимаются, поскольку здание торгово-развлекательного центра по адресу: <...>, введено в эксплуатацию до введения в действие пункта 5.42. указанных правил (утвержденных 29.12.2011 года приказом Министерства регионального развития Российской Федерации № 635/10, введен в действие с 01.01.2013 года), разрешенный вид использования центра, на момент ввода его в эксплуатацию (02.08.2008 года), позволяет осуществлять в нем деятельность, включая размещение игровых аттракционов, без ограничения этажности их размещения, что следует из положительного заключения ФГУ «Главгосэкспертиза России» № 008 - 08/ГГЭ-4884/05.

Действующие на момент ввода указанного объекта в эксплуатацию нормы СНИП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» (Актуализированная редакция СНиП 2.08.02-89*) ограничений этажности размещения детских игровых зон не содержат.

Ответчиком доказательства, подтверждающие невозможность осуществления деятельности в арендованном помещении по профилю – организация детского/семейного парка, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлены.

В судебном порядке с требованием о расторжении спорного договора по вышеуказанным основаниям ответчик не обращался, о проведении экспертизы на предмет установления невозможности осуществления деятельности, предусмотренной договором, на заявлял.

Пояснения представителя Главного управления МЧС России по Кемеровской области заместителя начальника отдела, государственного инспектора Кемеровской области по пожарному надзору ФИО4, заслушанные в судебном заседании 12.02.2019 года, согласно которым, расчет пожарных рисков к Специальным техническим условиям № 20-07-16 СТУ предусматривает эвакуацию из здания только взрослых, но не детей, в силу положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без представления соответствующего заключения уполномоченных органов, не могут служить доказательствами, подтверждающими обоснованность доводов ответчика.

Таким образом, при соблюдении истцом условий договора по исполнению обязанности предоставления в аренду имущества, обусловленного договором, односторонний отказ ответчика от исполнения договора суд признает необоснованным.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования истца об обязании ответчика принять арендуемое по договору имущество являются правомерными.

Рассматривая требование о взыскании неустойки, суд отмечает, что в силу положений части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании пункта 8.5. спорного договора, в случае уклонения Арендатора от подписания Акта приема-передачи Помещения, Арендодатель вправе взыскать с Арендатора неустойку в размере 3% от суммы Постоянной составляющей иДополнительной составляющей Арендной платы за месяц за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пунктом 1.1. Приложения № 4 к договору Постоянная составляющая Арендной платы: базовая Арендная плата в размере 353,73 руб. без НДС за 1 кв.м. Арендуемой Площади в месяц.

Постоянная составляющая Арендной платы рассчитывается как произведение Базовой Арендной платы без НДС за 1 кв.м., в месяц на Арендуемую Площадь, определенную по середине стены, образующей периметр Помещения без учета внутренних перегородок и стен, и составляет 865 601,78 руб. без НДС в месяц.

Порядок расчета Дополнительной составляющей Арендной платы определен пунктом 1.3. Приложения № 4 к спорному договору.

Кроме того, в соответствии с пунктом 8.8. договора аренды, в случае нарушения Арендатором, по обстоятельствам, зависящим от него, Даты начала Коммерческой деятельности более чем на 15 календарных дней, Арендодатель вправе взыскать с Арендатора штраф в размере 5% от месячной Постоянной и Дополнительной составляющих Арендной платы за месяц, за каждый день просрочки.

Согласно представленному истцом расчету, размер неустойки, начисленный за период с 20.07.2018 года по 20.11.18 года (124 дня просрочки обязательства принять помещение по акту приема - передачи), составляет 5 654 354 руб. 59 коп.

Расчет судом проверен, признан арифметически верным и соответствующим условиям спорного договора аренды.

Ответчиком расчет неустойки по существу не оспорен, контррасчет и доказательства оплаты неустойки не представлены.

С учетом изложенного, суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Рассматривая заявление ответчика об уменьшении размера неустойки, суд отмечает, что в соответствии с частью 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Пунктами 71, 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 года «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 года «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Взыскиваемая неустойка согласована сторонами в результате свободного распоряжения своим правом на установление непротиворечащих закону условий договора.

Заявляя о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, доказательств несоразмерности начисленной по договору неустойки последствиям нарушения обязательств ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

Более того, в силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства.

В данном случае стороны воспользовались предоставленным им правом, самостоятельно согласовав в заключенном договоре аренды размер неустойки.

Условие о взыскании неустойки определено по свободному усмотрению сторон, ответчик, в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность возникновения негативных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору аренды обязательств.

Риск наступления данной ответственности напрямую зависит от действий самого ответчика. Доказательств того, что спорный договор был заключен вследствие стечения тяжелых экономических обстоятельств на невыгодных условиях, ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

Ответчик при заключении договора условия об ответственности не оспорил, о своих разногласиях в этой части не заявил, в процессе исполнения договора за изменением договора к истцу не обратился.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, обстоятельства дела, учитывая, что ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих явную несоразмерность взыскиваемой неустойки, суд не усматривает оснований для снижения неустойки и применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Государственная пошлина за рассмотрение дела в арбитражном суде относится на ответчика, на основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с взысканием в пользу истца.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Замания», город Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу истца - акционерного общества «АМК-фарма», город Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>) неустойку в размере 5 654 354 руб. 69 коп.; государственную пошлину в размере 57 272 руб.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Замания», город Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>) принять комнаты №№ 45, 46, 47, 48, 54, 56, 57, 58, 59, 60, части комнат №№ 44, 49, 50, 51, 55, 61, 68 на четвертом этаже и комнату № 25 на пятом этаже, общей площадью 2 447 кв.м. в здании, расположенном по адресу: <...>, по акту приема-передачи после вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его изготовления. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Е.А. Команич