Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 (истец), являющаяся собственников нежилого помещения, расположенного в офисном здании по адресу: <...> (далее – здание) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Плаза» (ответчик), являющемуся управляющей компанией в здании, о взыскании 324 794,02 руб. неосновательного обогащения.

Требования мотивированы тем, что помещение истцом не используется, услуги по содержанию общего имущества здания ответчиком не оказывались, протокол об избрания ответчика в качестве управляющей компании является недопустимым доказательством. Предприниматель не была уведомлена о проведении общего собрания собственников. Истец оспорила расчеты платы за содержание и ремонт общего имущества, полагает начисленные суммы экономически не обоснованными.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 08.09.2020 производство по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Центрального районного суда г. Кемерово по делу №2-3398/2020 по иску ФИО3 об оспаривании решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме.

Определением Центрального районного суда г. Кемерово от 22.12.2020 дело передано по подсудности в Арбитражный суд Кемеровской области. 24.05.2021 Арбитражным судом Кемеровской области вынесено решение по делу, которое обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд. Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2021 апелляционная жалоба оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменения.

Определением от 10.09.2021 суд возобновил производство по делу и отложил судебное разбирательство до 29.09.2021. После возобновления производства по делу истец пояснений по делу с учетом решения Арбитражного суда Кемеровской области от 24.05.2021 по делу №А27-2287/2021 не представил.

В настоящем судебном заседании дело рассмотрено в отсутствие представителя истца. Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Заслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

ФИО1 с 21.08.2014 на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 87,3 кв.м., расположенное в нежилом здании по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.02.2020 № 42/201/003/2020-3031.

Согласно протоколу от 09.08.2010 № 1, общим собранием собственников помещений здания Бизнес-Центра «СИТИ-ПЛАЗА» в форме заочного голосования приняты решения об отказе от управляющей компании здания Бизнес-Центра «СИТИ-ПЛАЗА» - ООО «СИТИ-ПЛАЗА»; утверждена новая управляющая компания здания Бизнес-Центра «СИТИ ПЛАЗА» - ООО «ПЛАЗА»; утвержден договор на оказание услуг по управлению и эксплуатации объекта недвижимости (в редакции согласно приложению к настоящему протоколу); утверждена стоимость услуг управляющей компании ООО «ПЛАЗА» согласно приложению № 5 к настоящему протоколу.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения входит установление обстоятельств (факта) получения (сбережения) истцом имущества за счет ответчика; отсутствие для этого установленных законом, иными правовыми актами или сделкой основания; размер неосновательного обогащения.

Обратившись с настоящим исковым заявлением, истец полагает, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде излишне уплаченных денежных средств за период с июля 2017 по август 2019 года за услуги по содержащие и ремонту общего имущества в здании. В обоснование своей позиции Предприниматель ссылается на следующие обстоятельства. Копия протокола № 1 от 09.08.2010г. не может рассматриваться как относимое и допустимое доказательство по делу. Копия Приложения № 5 к договору «Расчет стоимости затрат и стоимости услуг управляющего» не содержит экономического обоснования указанных в нем цен, в частности, какие материалы имеются в виду и чем обоснована их необходимость (около 400 000 рублей), из чего состоят услуги сторонних организаций, почему на собственников распределены такие расходы как заработная плата, услуги связи, банка, интернет, программное обеспечение, заправка картриджа, канцелярия, обучение, аттестация персонала, вода для кулера, аренда пожарного гидранта, реклама в Дубль Гис. Не обосновано, почему для резерва мелких расходов установлена норма в 2% от всех затрат, а услуги управляющей компании оценены в 10% от всей суммы затрат, в то время как в состав затрат уже включены заработная плата и отчисления на социальные нужды (составляет более половины всех поименованных затрат). Зарплата персонала и соответствующие отчисления должны входить в стоимость услуг управляющей компании. Из представленного расчета ясно, что собственникам приходится дважды оплачивать услуги управляющей компании - сначала оплатить зарплату и прочее, включая заправку картриджа, а потом доплатить на это еще 10% от всех затрат. Вызывает сомнение, что собственники нежилых помещений могли утвердить на собрании такой состав затрат.

Истец неоднократно обращалась в управляющую компанию для получения такой информации о составе затрат, но ни разу ответчик ей такой информации не предоставил. По мнению истца не подлежат экономическому обоснованию, не входят в содержание общего имущества и требуют исключения из состава затрат в размере месячных расходов такие как (суммы в рублях): ТМЦ мест общего пользования - 15 082,50 руб., системы видеонаблюдения - 15 500 руб., системы охраны - 55 800 руб., вывоз ТБО (истец не пользуется) - 8040 руб., услуги связи - 2850 руб., услуги интернет - 2 900 руб., программное обеспечение - 6 583,33 руб., заправка картриджа – 300 руб., канцелярские расходы - 1 250 руб., обучение персонала - 1 000 руб., вода для кулера - 1 000 руб., реклама в Дубль ГИС - 7 347,75 руб., аренда помещения 48 м2 - 25 916,67 руб., Аренда помещения 7 м2 - 4 451,67 руб., резерв от общей суммы затрат 2 % - 11 363,93 руб. Услуги Управляющей компании 10% - 56 819,64 руб. Приведенный в возражениях ответчика на исковое заявление расчет платы за содержание общего имущества - стоимость содержания 1 м2 мест общего пользования умноженная на площадь помещения, принадлежащего собственнику, не имеет ни технического, ни логического обоснования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доли участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно абзацу 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства.

Согласно статьям 153, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которая включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Следовательно, собственник расположенного в здании нежилого помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом общим собранием собственников, и исходя из площади принадлежащего ему помещения.

Согласно протоколу от 09.08.2010 № 1, общим собранием собственников помещений здания Бизнес-Центра «СИТИ-ПЛАЗА» утверждена новая управляющая компания здания Бизнес-Центра «СИТИ ПЛАЗА» - ООО «ПЛАЗА»; утвержден договор на оказание услуг по управлению и эксплуатации объекта недвижимости (в редакции согласно приложению к настоящему протоколу), а также стоимость услуг управляющей компании ООО «ПЛАЗА» согласно приложению № 5 (642 061,88 руб. в месяц).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 24.05.2021 по делу №А27-2287/2021 исковые требования ФИО3о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования от 09.08.2010 оставлены без удовлетворения.

В связи с чем, довод о том, что протокол и приложения к нему являются недопустимым доказательством по делу, признается судом необоснованным.

В силу части 5 статьи 46 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Поскольку решение общего собрания об установлении размера платы не признано недействительным, установленные протоколом общего собрания и приложениями к нему тарифы являются действующими и подлежат применению. Следовательно, у суда отсутствуют правовые основания производить оценку экономической целесообразности и обоснованности применяемых тарифов.

Доводы истца об отсутствии доказательств, подтверждающих выполнение работ и оказание ответчиком услуг по содержанию общего имущества также отклоняются судом, как противоречащие исследованным судом материалам дела и нормам материального права, с учетом положений, установленных нормами жилищного законодательства и обычаями делового оборота, не предусматривающими составление актов, фиксирующих оказание услуг управляющей организацией по содержанию и ремонту общего имущества с каждым из собственников. Установление ежемесячной платы (тарифа) свидетельствует о том, что оплата таких услуг не ставится в зависимость от объема услуг в конкретный временной период.

При этом при расчетах за содержание общего имущества в силу характера этих правоотношений управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений (постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10).

Кроме того, истец полагает, что базой для расчета размера расходов должна служить не площадь принадлежащего ему помещения, а часть площади общего имущества, пропорциональная доле в праве общей собственности на общее имущество в бизнес-центре.

Однако, такая позиция противоречит положениям Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в этом доме (ч. 1 ст. 37, ч. 2 ст. 39).

Предприниматель осуществляла оплату услуг за содержание общего имущества добровольно, либо на условиях мирового соглашения по делу №2-765/2017. Истцом в материалы дела не представлено доказательств оплаты ответчику суммы, превышающей стоимость услуг по содержанию общего имущества. Суд неоднократно предлагал Предпринимателю представить подробный расчет неосновательного обогащения, с отражением счетов, их сумм и произведенных оплат, однако, истец уклонилась от представления расчета.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании и взаимной связи доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу, что истцом не доказано наличие на стороне ответчика неосновательного обогащения в размере 324 794,02 руб.

Иск удовлетворению не подлежит. Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л :

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья А.Е. Логинова