Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (далее также - Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кредо-трейд ЛТД» (далее также - Общество) о внесении изменений в договор аренды № 2 от 19.05.2003 в части увеличения с 01.02.2009 арендной платы до 659 964,67 руб. (в том числе НДС) в месяц.

Требование, со ссылками на статьи 11,12, 424 п. 2, 450-453, 614 п. 3 Гражданского кодекса РФ, обосновано необходимостью руководствоваться при исчислении арендной платы Положением «О порядке определения величины арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Кемерово», утвержденным Постановлением Главы города Кемерово от 22.02.1999 № 18, с последующими изменениями, принятым в соответствии с Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 31.05.1996 «О порядке использования и распоряжения объектами муниципального нежилого фонда г. Кемерово».

Ответчик в представленном отзыве иск оспорил, сославшись на статью 421 Гражданского кодекса РФ о свободе договора.

Указал, что арендная плата в договоре установлена в твердой сумме, изменяется по периодам, а возможность изменения ее размера в зависимости от нормативных правовых актов органов местного самоуправления не предусмотрена.

Положение «О порядке определения величины арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Кемерово» не содержит указания на обязательность применения установленных им правил.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил.

19.05.2003 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (арендодателем) и ООО «Кредо-трейд ЛТД» (арендатором) заключен, на срок с 01.06.2003 до 01.06.2023, договор № 2 аренды имущества, находящегося в собственности города Кемерово, в соответствии с которым арендатору по акту от 30.05.2003 переданы нежилое здание кинотеатра «Юбилейный» общей площадью 2433,1 кв.м., расположенное по адресу : <...>, а также здания, строения, сооружения, расположенные на территории парка культуры и отдыха имени В. Волошиной по адресу : <...>.

В последующем дополнительным соглашением № 2 от 15.10.2004 в договор аренды внесены изменения в части имущества, арендуемого Обществом наряду со зданием кинотеатра.

По условиям пункта 3.2 договора размер ежемесячной арендной платы (с НДС) установлен с 01.06.2003 до 01.09.2003 в 30000 руб., с 01.09.2003 до 01.12.2006 в 36004 руб., с 01.12.2006 и до конца срока действия аренды в 195 833 руб.

С целью внесения изменений в условия договора о размере арендной платы Комитет письмом за исх.№ 131 от 19.01.2009 направил Обществу для рассмотрения и подписания до 30.01.2009 дополнительное соглашение № 3, предусматривающее, среди иного, увеличение с 01.02.2009 месячной арендной платы до 659 964,67 руб. (с НДС), с приведением формулы расчета в соответствии с Положением «О порядке определения величины арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Кемерово», утвержденным Постановлением Главы города Кемерово от 22.02.1999 № 18, с изменениями и дополнениями, внесенными распоряжением Главы города Кемерово от 16.02.2001 № 309.

Представитель ответчика получение письма Комитета с дополнительным соглашением № 3 к договору аренды в настоящем заседании подтвердил.

Неполучение Комитетом ответа Общества на предложение об изменении договора аренды послужило поводом для подачи настоящего иска.

Разрешая спор по делу, суд не нашел оснований для удовлетворения иска.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Заключенный между Комитетом и Обществом договор аренды обязательным для них не является.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3 указанной статьи установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Цитированная норма не является императивной, поскольку содержит оговорку «если иное не предусмотрено договором».

Размер арендной платы, установленный в рассматриваемом договоре, определен по соглашению сторон, рассчитан не в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления города Кемерово, приведенными истцом в исковом заявлении и в направленном ответчику дополнительном соглашении № 3, не поставлен в зависимость от этих нормативных актов и не предусматривает возможности его корректировки в соответствии с этими нормативными актами или при внесении в них изменений.

В договоре аренды изначально реализовано право арендодателя на увеличение размера арендной платы по графику.

Суд считает необходимым особо отметить, что в предложенном истцом ответчику к заключению дополнительном соглашении № 3 к договору аренды расчет арендной платы произведен по формуле в соответствии с нормативными актами органа местного самоуправления города Кемерово 1999 и 2001 годов, то есть, теми актами, которые существовали на момент заключения договора аренды между Комитетом и Обществом.

Статьей 422 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Под законами в Гражданском кодексе РФ понимаются федеральные законы, а под иными правовыми актами указы Президента Российской Федерации и Постановления Правительства Российской Федерации (статья 3 ГК РФ).

В связи с чем, установление размера арендной платы в договоре между Комитетом и Обществом по их соглашению (усмотрению), а не по формуле, определенной в соответствии с действующими на момент заключения договора нормативными актами органов местного самоуправления, гражданскому законодательству не противоречит.

Оценка и толкование условий договора аренды между Комитетом и Обществом позволяет суду установить причины, которыми руководствовались стороны при определении размера арендной платы.

Раздел 7 договора «Дополнительные условия» содержит целый ряд обязательств арендатора, часть из которых не свойственна общим положениям Гражданского кодекса РФ об аренде (главе 34).

Так, арендатор обязался :

в течение месяца со дня подписания договора перевести к себе работников МУК «Кинотеатр «Юбилейный», «Парк культуры и отдыха имени В.Волошиной» с сохранением их социальных льгот и гарантий на срок до одного года, произвести ликвидацию указанного муниципального учреждения и оплачивать его расходы с 01.06.2003 до ликвидации на потребляемую электроэнергию и на услуги по вывозу бытовых отходов, а также погасить до 01.05.2005 кредиторскую задолженность этого учреждения, сложившуюся на 01.05.2003 в соответствии со справками о кредиторской задолженности;

безвозмездно предоставлять помещение кинозала с необходимым оборудованием, набором культурно-развлекательных услуг для проведения администрацией города Кемерово и территориальным управлением Центрального района мероприятий с социально незащищенными категориями населения в соответствии с планами работы указанных органов местного самоуправления;

в здании кинотеатра «Юбилейный» обеспечить функционирование кинозала с числом посадочных мест не менее 150, кафе;

на территории парка культуры и отдыха имени В.Волошиной – обеспечить проведение культурно-массовых и спортивных мероприятий, выставок, ярмарок, презентацией и т.п., создать условия для занятий физкультурой и спортом, организовать систему торговли и общественного питания, проводить мероприятия для социально незащищенных категорий населения (в том числе бесплатное и льготное посещение аттракционов) в соответствии с планами работы администрации города Кемерово и территориального управления Центрального района;

в срок до 01.01.2010 произвести модернизацию объекта и в этих целях за свой счет произвести реконструкцию и капитальный ремонт Объекта, приобрести оборудование и произвести его монтаж без возмещения собственных затрат.

Дополнительным соглашением № 1 от 21.11.2003 к договору аренды стороны также согласовали выполнение арендатором ремонтных работ в здании кинотеатра «Юбилейный» без возмещения арендатору затрат.

Выполнение Обществом, являющимся коммерческой организацией, принятых на себя по договору аренды обязательств очевидно сопряжено со значительными финансовыми затратами, что, надо полагать, и было принято сторонами договора во внимание при установлении размера арендной платы.

Выяснение судом обстоятельств выполнения (соблюдения) Обществом этих обязанностей в предмет исследования по настоящему делу не входит.

С учетом изложенных обстоятельств суд полагает, что договор аренды между сторонами содержит относительно арендной платы условие о неизменности ее размера с 01.12.2006, что не противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса РФ в случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Внесение по решению суда изменений в договор аренды, в том числе в части условия о размере арендной платы, за прошедший период, на чем настаивает Комитет по настоящему делу, Гражданским кодексом РФ не предусмотрена, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Принимая во внимание возложение на Общество по договору аренды обязательств, социально значимых для органов местного самоуправления, обязательств, связанных с безвозмездным улучшением (модернизацией, ремонтом, монтажом оборудования) Обществом муниципального имущества, суд расценивает действия Комитета, направленные на значительное увеличение арендной платы (более чем в три раза) с применением правового механизма статьи 614 Гражданского кодекса РФ, злоупотреблением правом арендодателя, не подлежащим судебной защите согласно положениям статьи 10 Гражданского кодекса РФ, и отказывает в иске также по этому основанию.

Иск удовлетворению не подлежит.

Государственная пошлина относится на истца, взысканию не подлежит в связи с освобождением истца от ее уплаты.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

в удовлетворении иска отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока после его принятия и может быть обжаловано в пределах указанного срока в арбитражный суд апелляционной инстанции, вступившее в законную силу решение - в двухмесячный срок в арбитражный суд кассационной инстанции.

Судья А.В.Ерохин