Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Технополис» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» о признании недействительными торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым №42:28:0702 003:0128, расположенного по адресу: г. Междуреченск, Западный район, квартал 49, проведенных 12.09.2008, и договора аренды земли №8932 от 15.09.2008, заключенного между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» и ООО «Технополис».

В обоснование исковых требований истцом указано, что в нарушение пп. 4 п. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) извещение о проведении аукциона по продаже земельного участка не содержало информации об ограничениях использования земельного участка, параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.

Технические условия, представленные МУП «Горэлектросеть» 11.07.2008, были выданы не на подключение, а на проектирование жилого дома. Технические условия, выданные 09.12.2008, предусматривали реконструкцию подстанции «Чеболсинская 110/6 кВ» и строительство РП <...>, что существенно влияет на стоимость строительства.

При проектировании жилого дома на земельном участке проектной организацией было выявлено, что площадь земельного участка недостаточна для устройства подъездной дороги - сквозного проезда, проектирования площадки для занятий спортом, расположение здания не учитывает требования инсоляции, в связи с чем на данном земельном участке возможно проектирования жилого дома только с пятикомнатными квартирами.

Кроме того, при проектировании было установлено, что линия электропередач, проходящая по земельному участку, попадает в зону работы автокрана при строительстве. В связи с чем МУП «Горэлектросеть» были выдвинуты новые технические условия на электроснабжение с указанием на необходимость выполнения реконструкции линии ВЛ-10кВ Ф-416, что также существенно увеличивает стоимость строительства.

Истец указывает, что при наличии указанных сведений на момент заключения договора, сделка не была бы заключена. Просит признать договор аренды недействительным, как заключенный под влиянием заблуждения, на основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В судебном заседании от 02.06.2011 истцом заявлено ходатайство об изменении правовых оснований иска в части требований о признании договора аренды земли №8932 от 15.09.2008 недействительным. Просит признать договор аренды недействительным (ничтожным) на основании ст. 168 ГК РФ.

Ходатайство принято судом к рассмотрению.

В судебном заседании от 10.06.2011 истец пояснил, что настаивает на признании договора аренды земли №8932 от 15.09.2008, заключенного между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» и ООО «Технополис» на основании п.1 ст. 178 ГК РФ, ранее заявленное ходатайство не поддерживается.

Истцом указано, что основанием для признания сделки недействительной является невозможность использования земельного участка под строительство жилого дома в целом, установленная ООО «Сибпроект» после обращения с настоящим иском. Уточнение оснований принято судом (ст.ст. 41,49 АПК РФ).

В судебном заседании от 23.06.2011 истцом заявлено ходатайство о дополнении исковых требований и применении последствий недействительности сделки в виде возмещения стоимости уплаченной ООО «Технополис» арендной платы в размере 937000 руб.

Ходатайство признано судом соответствующим ст. 49 АПК РФ и удовлетворено.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 15-30 часов 27.06.2011.

После перерыва судебное заседание продолжено при участии тех же представителей сторон.

Ответчиком подтвержден факт оплаты истцом суммы 937000 руб. по платежным поручениям №35 от 01.09.2008, № 48 от 18.09.2008.

Истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в части последствий применения недействительной сделки. Просит:

- возместить стоимость оплаченной арендной платы в размере 927000 руб.;

- обязать ООО «Технополис» возвратить Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» земельный участок, расположенный по адресу: г. Междуреченск, Западный район, квартал 49, кадастровый номер 42:28:0702003:0128.

Ходатайство признано судом соответствующим ст. 49 АПК РФ и удовлетворено при отсутствии возражений со стороны ответчика.

По существу спора истец заявленные требования поддержал.

Ответчик против удовлетворения иска возразил, заявил о пропуске истцом срока исковой давности в части требований о признании торгов недействительным на основании п.2 ст. 181 ГК РФ.

Указывает, что в договоре аренды №8932 от 15.09.2008 сторонами согласованы все существенные условия. При проведении торгов ответчиком был предоставлен кадастровый план земельного участка от 24.06.2008 №К00/08ВД(ГКУ)-74809, в котором указаны кадастровый номер, местоположение, категория земель, площадь и разрешенное использование. Ответчик предоставил истцу технические условия на проектирование жилого дома 36/49, полученные от поставщиков на дату проведения аукциона. Выводы ООО «Сибпроект» опровергаются письменным обоснованием Архитектуры и градостроительства администрации г. Междуреченска.

Заслушав пояснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

12.08.2008 года в газете «Контакт» №58 Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» было размещено извещение о проведении открытых торгов по продаже права на заключение договоров аренды, в том числе на земельный участок (кадастровый номер 42:28:07 02 003:0128) площадью 2763,13 кв.м., местоположение: Кемеровская область, г. Междуреченск, западный район, квартал 49; разрешенное использование: многоэтажная застройка (проектирование и строительство жилого дома 36/49).

Согласно протоколу об итогах аукциона от 12.09.2008 победителем признано ООО «Технополис».

15.09.2008 между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» (арендодатель) и ООО «Технополис» (арендатор) заключен договор аренды земли №8932 по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:28:07 02 003:128, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Кемеровская область, г. Междуреченск, Западный район, квартал 49, для разрешенного использования в целях: многоэтажная застройка (проектирование и строительство жилого дома 36/49), в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) участка, прилагаемом к договору и являющемуся его неотъемлемой частью, общей площадью 2763,13 кв.м.

Согласно ч.1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В соответствии с п. 4 ч. 10 ст. 38.1 ЗК РФ извещение о проведении аукциона в числе прочих сведений должно содержать информацию о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.

Согласно ч. 24 ст. 38.1 ЗК РФ результаты аукционов оформляются протоколом, в котором указываются предмет аукциона, в том числе сведения об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение.

Как следует из материалов дела, технические условия от 11.07.2008 выданы МУП «Городская электросеть» на проектирование девятиэтажного двухсекционного дома на заявленную мощность 90 кВт, а не на его подключение, в п.7 условий подключения указывалось на необходимость запроса дополнительных технических условий на технологическое присоединение. Технические условия не содержали информации о плате за подключение.

Кроме того, в извещении о проведении торгов отсутствовала информация об ограничениях использования земельного участка (наличии линий электропередач, воздушной и ливневой канализации).

Сведения о проведении инженерных изысканий в соответствии со ст. 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определении на их основании параметров разрешенного использования объекта капитального строительства не представлены.

Протокол об итогах аукциона от 12.09.2008 содержит лишь следующие сведения о земельном участке: кадастровый номер, его площадь, местоположение и разрешенное использование.

Отсутствие в извещении о торгах и в протоколе о результатах аукциона обязательных сведений, предусмотренных законом, является существенным нарушением порядка проведения торгов.

Вместе с тем, суд соглашается с доводами ответчика о пропуске срока исковой давности в части требования истца о признании торгов недействительными.

Исходя из положений ч. 1 ст. 449 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» относительно публичных торгов, проведенных в порядке, установленном для исполнения судебных актов, споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В соответствии с п.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Об отсутствии технических условий на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также сведений о плате за подключение, основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства истец, являясь участником аукциона, проведенного в сентябре 2008 года, мог и должен знать был при его проведении в сентябре 2008 года.

Таким образом, годичный срок исковой давности, установленный ст. 181 ГК РФ, на дату обращения истца с настоящим иском - 28.03.2011, пропущен.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При указанных обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований в части требований о признании недействительными торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым № 42:28:07 02 003 : 0128, расположенного по адресу: г. Междуреченск, Западный район, квартал, 49, отсутствуют.

Отказ в удовлетворении исковых требований о признании торгов недействительными не является основанием к отказу в иске о признании сделки недействительной, оспариваемой истцом по иным основаниям.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Совершение сделки под влиянием заблуждения означает, что такая сделка выражает неправильно сложившуюся волю ее участника и, соответственно, приводит для него к иному результату, нежели тот, который он в действительности имел в виду. Это дает основания для признания такой сделки недействительной.

Из материалов дела усматривается, что совершенная истцом сделка не соответствовала его действительному волеизъявлению.

Воля истца при заключении договора аренды земли №8932 от 15.09.2008 была направлена на использование земельного участка в соответствии с разрешенным использованием в целях многоэтажной застройки (проектирования и строительства жилого дома 36/49).

По градостроительному обоснованию застройки квартала №49 в г. Междуреченске ОАО «Новосибирскгражданпроект», 2005 года предполагался снос существующих двухэтажных жилых домов по ул. Пушкина с возведением на их месте 5-9 этажных жилых домов.

Градостроительным планом земельного участка, утвержденным Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Междуреченска от 10.10.2008, предусматривалась возможность размещения на земельном участке с кадастровым №42:28:0702003:128 объекта капитального строительства - жилого дома №36/49, предельное количество этажей 9, предельная высота здания 30м. Площадь, отведенная под строительство жилого дома 36/49, составляет 0,28 га.

При этом в градостроительном плане земельного участка отсутствовали сведения о наличии красных линий в границах земельного участка, ограничений, связанных с прохождением по земельному участку инженерных коммуникаций (воздушной линии электропередач, проходящей по месту возможного расположения жилого дома, обозначенного на градостроительном плане земельного участка, ливневой и напорной канализации).

Письмом МУП «Горэлектросеть» №521 от 14.05.2009 подтверждалось, что линия ВЛ-10 кВ фидера 416 от подстанции «Западная 35/10кВ» является временной и подлежит дальнейшей реконструкции.

Требование вынесения ЛЭП из зоны строительства техническими условиями на проектирование 9-ти этажного 2-х секционного дома в квартале 49, выданными МУП «Горэлектросеть» от 11.07.2008, не устанавливалось.

При выполнении проекта ООО «Сибпроект» было выявлено, что отведенная территория недостаточна для устройства подъездной дороги, обустройства площадки для занятия спортом в соответствии с требованиями Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 14.10.2009 №406 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Кемеровской области», «СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 №78). Расположение здания жилого дома 36/49 при планировке квартала №499 было сориентировано без учета нормативных требований инсоляции.

29.10.2009 Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Междуреченска было выдано градостроительное заключение, согласно которому Проектная документация «Жилой дом №36/49», шифр: 245-00, выполненная ООО «Сибпроект» не согласована с указанием, в том числе на размещение территории со стороны ул. Пушкина и детской площадки №1 за границей отведенного участка, необходимость исключения парковки машин, примыкающей к заезду со стороны проектируемого дома 37/49, согласования запроектированного проезда со стороны дома №69 по ул. Пушкина, расположенного за границей отведенного участка с ТСЖ «Юбилейный», выполнения мероприятий по избежание подтопления двухэтажных жилых домов №162,164 по ул. Пушкина.

При этом согласно градостроительному обоснованию застройки квартала №49 в городе Междуреченске указанные дома обозначены как подлежащие сносу.

Кроме того, при выполнении проекта организации строительства по возведению здания, установлено, что линия электропередач попадает в зону работы крана.

В связи с необходимостью устранения указанных нарушений МУП «Городская электросеть» были утверждены новые технические условия от 05.02.2010, согласно которым выдача технических условий на реконструкцию ВЛ-10кВ Ф-416 возможна после решения вопроса по электроснабжению <...> и появления технической возможности на вывод ВЛ-10кВ Ф-416 из схемы электроснабжения для выполнения реконструкции.

Письмом от 02.04.2010 №14/10 ООО «Сибпроект» запросило согласие ООО «Технополис» на финансирование работ по проектированию и реконструкции ЛЭП.

В ходе рассмотрения настоящего спора по заданию истца ООО «Сибпроект» разработан генплан, исходя из минимальных параметров здания, согласно которому на предоставленном земельном участке невозможно размещение жилого дома, исходя из минимальных параметров застройки (пятиэтажного одноподъездного жилого дома), не затрагивая охранную зону воздушной линии электропередач, перемещения здания за линию застройки квартала.

Из пояснений к генплану ООО «Сибпроект» следует, что воздушная линия электропередач и ее охранная зона находится в пределах места допустимого размещения жилого дома (в 4-х метрах от здания), охранная зона ливневой канализации находится за пределами линии застройки квартала №49. С учетом установленных минимально допустимых расстояний от окон жилых зданий до площадок для детского и взрослого населения, площадок для занятий спортом, утвержденных СНиП 2.07.01-89*, постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 14.10.2009 №406 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Кемеровской области», места для размещения площадок и стоянки для автотранспорта возможно разместить исключительно в охранных зонах напорной канализации и воздушной линии ЛЭП.

Проектной организацией указано на отсутствие возможности использования земельного участка по назначению, поскольку его территория недостаточна для размещения жилого дома и прилегающих площадок (подъездных дорог, парковки, игровых и спортивных площадок), отсутствует возможность обеспечения пожарных норм жилого дома, инсоляции территории жилого дома 36/49 и домов 164, 165 по ул. Пушкина, а также мероприятий по предотвращению подтоплению указанных домов.

Полномочия ООО «Сибпроект» подтверждены свидетельством о допуске к видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства №ПНЦ 080037/32 от 23.12.2009.

Доводы ответчика о необоснованности применения при определении параметров строительства нормативов, установленных постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 14.10.2009 №406 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Кемеровской области», вступившим в силу после заключения договора аренды, судом отклонены, поскольку нормативы, установленные указанным постановлением в части расстояний от жилых домов до спортивных и детских площадок, соответствуют ранее установленным СНиП 2.07.01-89*.

Представленное в дело письмо Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Междуреченска от 09.06.2011 №1033 не содержит сведений об учете красных линий, ссылок на нормативные акты.

Кроме того, выводы ООО «Сибпроект» о невозможности строительства жилого дома с учетом представленного генплана и пояснений к проекту размещения подтверждены ответом государственного предприятия Кемеровской области «Облстройпроект» от 20.06.2011 №02-586.

Также в процессе согласования условий подключения истцом была выявлена невозможность подключения объекта к существующим сетям МУП «Горэлектросеть».

Технические условия, представленные МУП «Горэлектросеть» 11.07.2008 были выданы не на подключение, а на проектирование жилого дома, с установлением заявленной мощности 90,0 кВт и источника электроснабжения: подстанция «Западная».

Технические условия, выданные 09.12.2008 на заявленную мощность 200,0 кВт с указанием источника электроснабжения - подстанция Чеболсинская 110/6 кВт, ТП-164, предусматривали выполнение реконструкции подстанции «Чеболсинская 110/6 кВ» и строительство РП <...>.

При указанных обстоятельствах суд находит обоснованными доводы истца о не соответствии земельного участка 42:28:07 02 003:128, находящегося по адресу: Кемеровская область, г. Междуреченск, Западный район, квартал 49 для использования в соответствии с разрешенным использованием - под многоэтажную застройку (проектирование и строительство жилого дома 36/49).

Исковые требования о признании договора аренды недействительным в силу ст. 178 ГК РФ признаны судом правомерными.

Суд также отклоняет доводы ответчика о пропуске срока исковой давности в отношении требований о признании недействительным договора аренды земли №8932 от 15.09.2008.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из материалов дела явствует, что после заключения договора аренды, истцом предпринимались меры по получению технических условий подключения электроснабжения объекта строительства. О необходимости выполнения проекта реконструкции ВЛ-10кВ фидера 416 в КЛ-10кВ, истцу стало известно только при получении и технических условий МУП «Горэлектросеть» от 05.02.2010. О необходимости финансирования реконструкции существующей воздушной линии электропередач истец уведомлен письмом ООО «Сибпроект» исх. №14/10 от 02.04.2010.

При этом невозможность в целом выполнения строительства на предоставленном земельном участке подтверждена генпланом и пояснениями к нему ООО «Сибпроект», составленными уже при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии с п. 2 ст. 178 ГК РФ если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно платежным поручениям № 35 от 01.09.2008, №48 от 18.09.2008 истцом перечислены ответчику денежные средства на сумму 117800 руб. за участие в аукционе и на сумму 819200 руб. в качестве арендной платы по договору.

В соответствии с условиями аукциона задаток, внесенный покупателем за счет продавца, засчитывается в счет выигрышной годовой арендной платы.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для возврата денежных средств в связи с фактическим нахождением во владении истца земельного участка, судом отклонены, поскольку материалами дела подтверждена невозможность его использования по назначению.

Учитывая изложенное, суд удовлетворяет исковые требования ООО «Технополис» о применении последствий недействительности договора аренды в виде обязания Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» возвратить ООО «Технополис» 937000 руб., и обязания ООО «Технополис» возвратить ответчику земельный участок, расположенный по адресу: г. Междуреченск, Западный район, квартал 49, кадастровый номер 42:28:07 02 003:128.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным договор аренды земли №8932 от 15.09.2008, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Технополис», г. Горно-Алтайск и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ», г. Междуреченск.

Применить последствия недействительности сделки.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ», г. Междуреченск в пользу общества с ограниченной ответственностью «Технополис», г. Горно-Алтайск 937000 руб. в качестве применения последствий недействительности договора аренды земли №8932 от 15.09.2008, 4000 руб. расходов от уплаты государственной пошлины.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Технополис», г. Горно-Алтайск возвратить Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ», г. Междуреченск земельный участок, расположенный по адресу: г. Междуреченск, Западный район, квартал 49, кадастровый номер 42:28:07 02 003:128.

В остальной части иска отказать.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья Ю.Ю. Кормилина