Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратилась в арбитражный суд с иском к администрации Беловского городского округа (истцом уточнено наименование ответчика по делу, вместо администрация города Белово) о взыскании 1080000 руб., составляющих сумму затрат истца на капитальный ремонт и перепланировку нежилого помещения по адресу: <...>. Исковые требования мотивированы тем, что произведенные предпринимателем ФИО1 ремонтные работы являются неосновательным сбережением для ответчика, так как после освобождения истцом помещения результаты работ остались в пользовании ответчика.

В процессе рассмотрения дела судом истцом иск поддержан в полном объеме, одновременно на основании статей 106, 110 и 112 АПК РФ заявлено ходатайство об отнесении на ответчика судебных расходов по оплате услуг представителя в сумме 30000 руб.

Ответчик возразил на иск по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Судебное разбирательство дважды (31 мая и 23 июня) откладывалось судом по ходатайству сторон для урегулирования ими спора мирным путем.

Явившиеся в настоящее судебное заседание (07 июля) представители сторон заявили о недостижения согласия по заключению мирового соглашения по делу, просили суд рассмотреть дело на основании имеющихся письменных доказательств и с учетом представленных ранее представителями сторон устных объяснений по существу рассматриваемого спора.

Из объяснений представителей участвующих в деле лиц и материалов дела судом установлено, что в соответствии с заключенным между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Белово (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) договором аренды объекта муниципального нежилого фонда № 220/04 от 06.10.2004 для использования под косметический салон истцу было передано нежилое помещение общей площадью 64,0 кв.м., расположенное по адресу: <...> б/н.

Срок действия договора установлен с 09.10.2004 по 30.09.2005 (п.1.2. договора).

Дополнительным соглашением от 15.10.2004 (л.д. 19) стороны внесли изменения в п.1.1. договора, указав на передачу помещения арендатору для использования под салон-парикмахерскую.

Помещение (бывшее здание туалета) передано в неудовлетворительном состоянии (отсутствие крыльца, отопления, электричества, протечка крыши и т.д.), что следует из подписанного сторонами Передаточного акта (л.д. 20), являющегося Приложением к договору аренды № 220/04 от 06.10.2004.

6 октября 2004 года между сторонами подписано Соглашение «О порядке проведения строительства» (л.д. 21), в соответствии с которым арендодателем было дано разрешение арендатору на осуществление пристройки, проведению капитального ремонта нежилого помещения, арендуемого ИП ФИО1 по договору № 220/04 от 06.10.2004.

17 июня 2005 года администрацией города Белово принято распоряжение № 791-р (л.д. 27), в пункте 2 которого указано на утверждение КУМИ АГБ акта приемки выполненных работ после перепланировки и переоборудования помещений здания общественного туалета согласно договору аренды от 06.10.2004 № 220/4 с ИП ФИО1 на здание салона красоты общей площадью 77,0 кв.м., полезной площадью 72,7 кв.м. с присвоением почтового адреса: <...>.

05 августа 2005 года между сторонами был подписан договор № 15/05д аренды объекта муниципального нежилого фонда, согласно которому ИП ФИО1 передано в аренду для использования под парикмахерскую нежилое здание общей площадью 77,0 кв.м., по адресу: <...>, расположенное на земельном участке общей площадью 160, 0 кв.м. с кадастровым номером 42:21:01 08 007:0035. Срок действия договора установлен на 15 лет, то есть с 01.09.2005 по 01.09.2020 (пункт 1.2.). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.09.2005.

23 августа 2005 года арендатором было подано арендодателю заявление (л.д. 33) с просьбой о принятии выполненных работ по капитальному ремонту и перепланировке нежилого помещения по адресу: <...> с составлением акта приемки выполненных работ.

25 августа 2005 года между сторонами был подписан акт приемки выполненных работ нежилого помещения по адресу: <...> по договору № 15/05 от 05.08.2005 аренды объекта муниципального нежилого фонда (л.д. 34) на сумму 1080000 руб.

26 августа 2005 года ИП ФИО1 обратилась к арендодателю с заявлением (л.д. 36) о зачете затраченных арендатором средств на ремонт и строительство объекта по адресу: <...>, на сумму 1080000 руб. согласно акту выполненных работ от 25.08.2005 в счет арендной платы за данное помещение до окончания срока договора аренды № 15/05 от 05.08.2005 (до 01.09.2020).

31 августа 2005 года между сторонами было подписано Соглашение о порядке проведения зачета строительства в счет стоимости арендной платы по договору № 15/05 от 05.08.2005 (л.д. 37).

Так, в пункте 1 указанного Соглашения указано на то, что ИП ФИО1 произвела строительные работы в отношении муниципального нежилого помещения площадью 77,0 кв.м., расположенного на земельном участке общей площадью 160, 0 кв.м. с кадастровым номером 42:21:01 08 007:0035, по адресу: <...> согласно Соглашению сторон «О порядке проведения строительства» от 06.10.2004.

Стоимость строительных работ по утвержденной смете составила 1080000 руб. (п.2 Соглашения).

Как следует из пункта 3 Соглашения, муниципальное образование г.Белово в лице и.о. председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Белово производит зачет строительных работ в указанной сумме в счет арендной платы ИП ФИО1 по договору № 15/05 д от 05.08.2005 за период с 01 сентября 2005 года по 01 сентября 2020 года включительно.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 12 июля 2010 года по делу №А27-3540/2010 удовлетворены требования администрации города Белово о расторжении договора аренды № 15/05д от 05.08.2005, обязании арендатора возвратить по акту приема-передачи спорное помещение, а также взыскании с ИП ФИО1 в пользу администрации города Белово 508052 руб. 48 коп. арендной платы, 55993 руб. 43 коп. пени.

Оспаривая по делу №А27-3540/2010 наличие задолженности, ответчик ссылался на заключенные с истцом соглашения от 06.10.2004 г. о разрешении произвести пристройку и капитальный ремонт арендованного помещения, а также от 31.08.2005 г. о зачете стоимости работ в счет арендной платы за период с 01.09.2005 по 01.09.2020.

При рассмотрении дела №А27-3540/2010 суд отклонил доводы ИП ФИО1, установив, что на 31.08.2005 г. у ФИО4 отсутствовали полномочия на подписание соглашений от имени Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Белово, поскольку на указанную дату ФИО4 не являлась исполняющей обязанности председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Белово.

Суд установил, что распоряжением № 393-к от 14.07.2005 на ФИО4 были возложены полномочия по исполнению обязанности председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Белово с 28.07.2005 по 26.08.2005. Распоряжением от 20.07.2010 № 411-к в распоряжение администрации города от 17.07.2005 № 393-к внесены изменения «с 28.07.2005 по 26.08.2005» на « с 01.08.2005 по 30.08.2005».

Таким образом, ФИО4 от имени Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Белово вправе была действовать без доверенности с 01.08.2005 г. по 30.08.2005 г.

Решение суда оставлено без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2010 года и постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23 марта 2011 года.

В соответствии с ч.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Полагая, что в связи с прекращением арендных правоотношений и определением судом по делу №А27-3540/2010 размера задолженности по договору без учета 1080000 руб., составляющих стоимость произведенных истцом и принятых ответчиком затрат на капитальный ремонт и перепланировку нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, ИП ФИО1 обратилась с настоящим иском о принудительном взыскании с администрации Беловского городского округа указанных денежных средств.

Суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Как установлено пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Улучшением имущества следует признать качественное изменение объекта, которое направлено на усовершенствование имущества, улучшение его технических характеристик, расширение функциональных возможностей. Улучшениями могут быть признаны работы по достройке, дооборудованию модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта. Если произведенные улучшения физически прочно связаны с арендованным имуществом, они относятся к неотделимым.

Как установлено пунктами 2-3 статьи 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, ключевым моментом возникновения права у арендатора требовать стоимость неотделимых улучшений является наличие согласие арендодателя на производство улучшений.

Условиями договоров аренды № 220/04 от 06.10.2004 и № 15/05 д от 05.08.2005 (пункт 2.2.2.) установлено право арендатора на зачет расходов на капитальный ремонт и другие улучшения объекта после письменной заявки и составления акта технического состояния объекта по дополнительному соглашению сторон в счет доли арендной платы.

Невозможность использования полученного в аренду объекта муниципального нежилого фонда по назначению и необходимость в связи с тем проведения работ по его капитальному ремонту (перепланировке) подтверждено подписанным сторонами Передаточным актом, являющимся непосредственно Приложением к договору № 220/04 от 06.10.2004.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Белово в письме от 12.10.2004 № 6/2-1548 на имя ИП ФИО1 (л.д. 25) содержится разъяснение относительно порядка согласования арендатором зачета затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы.

Соблюдение истцом этого порядка подтверждено материалами дела.

Так, в подтверждение обращения за разрешением и получение согласия арендодателя на производство работ по капитальному ремонту и перепланировке арендуемого помещения (бывшее здание общественного туалета переоборудовано ИП ФИО1 под салон – парикмахерскую) истцом представлены письма от 06.10.2004, 13.10.2004 (л.д. 22 – 24), а также подписанное сторонами Соглашение о порядке проведения строительства от 06.10.2004.

Факт получения указанных писем, подписания данного Соглашения полномочным лицом, ответчиком подтверждено в ходе рассмотрения дела.

В материалы дела истцом представлены дефектная ведомость на перепланировку нежилого помещения по адресу: <...>, а также Локальная смета на указанные работы, согласно которой стоимость затрат определена 1089419 руб.

При этом суд отмечает, что проверка Локальной сметы проведена специалистом Управления капитального строительства Администрации города Белово, а дефектная ведомость утверждена председателем Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Белово ФИО5.

Работы фактически выполнены, что подтверждается актом выполненных работ, подписанными представителями обеих сторон.

Стоимость работ, выполненных арендатором и принятых арендодателем, составила 1080000 руб.

Суд отмечает, что спор между сторонами относительно стоимости затрат, понесенных истцом по капитальному ремонту и перепланировке нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, отсутствует.

Факт подписания акта приемки выполненных работ от имени арендодателя полномочным лицом (и.о. председателя КУМИ ФИО4) ответчиком не оспорен.

Как уже указывалось судом ранее, для настоящего дела имеет преюдициальное значение обстоятельство, установленное арбитражным судом по ранее рассмотренному делу №А27-3540/2010 и связанное с тем, что ФИО4 от имени Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Белово вправе была действовать без доверенности с 01.08.2005 по 30.08.2005. В связи с отсутствием у ФИО4 необходимых полномочий для подписания 31.08.2005 Соглашения о порядке проведения зачета строительства в счет стоимости арендной платы по договору № 15/05 от 05.08.2005 судом не были приняты доводы ИП ФИО1 о необходимости определения долга по арендным платежам с учетом 1080000 руб.

Данное обстоятельство, как и сам факт досрочного прекращения между сторонами арендных правоотношений, свидетельствуют о возникновении на стороне ответчика обязанности по возмещению истцу произведенных затрат по улучшению арендованного имущества, согласованных и принятых в размере 1080000 руб.

При этом суд отмечает, что само по себе указание истцом характера денежных средств, заявленных к взысканию, одновременно как убытков (для ИП ФИО1), и как неосновательного обогащения (для ответчика) не свидетельствует о неправомерности иска.

На основании ч.1 ст.168 АПК РФ с учетом установленных по делу обстоятельств суд самостоятельно определяет характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

В рассматриваемом случае действия истца по улучшению арендованного имущества направлены были на извлечение прибыли, связанного с использованием этого имущества (нежилого помещения) в течение длительного времени (15 лет). Досрочное прекращение арендных правоотношений, возврат имущества ответчику и непринятие арендодателем стоимости затрат в зачет арендных платежей по договору аренды (что установлено в процессе рассмотрения дела №А27-3540/2010), свидетельствует об отсутствии правовых оснований для удержания администрацией спорных денежных средств, подлежащих возмещению истцу согласно положениям статей 623, 1102 и 1103 ГК РФ.

Правоотношениям сторон, связанным с подписанием Дополнительного соглашения № 1 от 21.09.2006 к договору аренды № 15/05д от 05.08.2005 (л.д. 76) об освобождении ИП ФИО1 от арендной платы на сумму 509895 руб., суд не дает оценку как не связанным с предметом рассматриваемого спора. Обосновать ссылку на данное соглашение ответчик затруднился, более того, в ходе предварительного судебного заседания 17 мая 2011 года просил суд его не учитывать при рассмотрении дела.

Не может быть принят также довод ответчика относительно необходимости применения судом к спорным правоотношениям положений пункта 2 статьи 199 ГК РФ, в соответствии с которым истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Так, согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу пункта 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.

В данном случае право требовать возмещения расходов, понесенных в связи с капитальным ремонтом недвижимого имущества, возникло у ИП ФИО1 с момента прекращения правовых отношений по пользованию нежилым помещением, то есть, с момента рассмотрения арбитражным судом дела №А27-3540/2010, по которому были удовлетворены исковые требования администрации города Белово.

О том, что рассматриваемое Соглашение о порядке проведения зачета строительства в счет стоимости арендной платы по договору № 15/05 от 05.08.2005 подписано ФИО4 в отсутствие необходимых на то полномочий, ИП ФИО1 стало впервые известно лишь при рассмотрении арбитражным судом этого дела №А27-3540/2010. Более того, поскольку договор аренды от 05 августа 2005 года, Акт приемки выполненных работ от 25 августа 2005 года были подписаны и.о. председателя КУМИ администрации города Белово ФИО4, у арендатора отсутствовали объективные основания для сомнения в правомерности ее действий по подписанию Соглашения 31 августа 2005 года.

Судом отклоняется также ссылка ответчика в обоснование довода о пропуске истцом срока исковой давности на заявление ИП ФИО1 от 17 июня 2006 года. По мнению суда, содержание данного документа, напротив, свидетельствует о том, что истец добросовестно полагал о достижении сторонами 31 августа 2005 года договоренности о зачете суммы затрат по улучшению арендуемого нежилого помещения в размере 1080000 руб. в счет арендных платежей по договору сроком действия до 01 сентября 2020 года.

Более того, необходимо отметить, что данное заявление ответчиком было оставлено без ответа, каких-либо иных претензий с требованиями о погашении задолженности по договору, а также уведомлений о подписании Соглашения от 31.08.2005 неуполномоченным лицом в адрес арендатора не направлялось.

Учитывая изложенное, суд считает, что, обратившись с настоящим иском в Арбитражный суд Кемеровской области 30 марта 2011 года, истец не пропустил срок для защиты своего нарушенного права.

Иск подлежит удовлетворению.

При этом в силу положения ч.5 ст.49 АПК РФ стороны не лишены права заключить мировое соглашение в ходе исполнения решения по настоящему делу.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы за рассмотрение арбитражным судом настоящего дела подлежат отнесению на ответчика.

На основании подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции ФЗ от 25.12.2008 №281-ФЗ) органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины.

В связи с тем, что истцу при подаче иска была предоставлена судом отсрочка по уплате государственной пошлины в сумме 23800 руб., последняя в доход федерального бюджета не взыскивается.

Однако поскольку законодательством не предусмотрено освобождение государственных и муниципальных органов от возмещения судебных расходов, понесенных другой стороной в связи с рассмотрением дела, суд считает правомерным заявление ИП ФИО1 об отнесении на ответчика судебных издержек по оплате услуг представителя.

Согласно ч. 2 ст. 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Заявленное истцом требование о взыскании с ответчика 30000 руб. расходов по оплате услуг представителя суд считает подлежащим удовлетворению частично в сумме 15000 руб.

Указанные расходы истцом подтверждены документально, в материалы дела представлены договор №01-А на оказание юридических услуг от 14 мая 2011 года, заключенный между ИП ФИО1 и ООО «Правовик» (исполнитель); квитанция к приходному кассовому ордеру 01-А от 14.05.2011 на сумму 30000 рублей.

Участие представителя истца ФИО2 в судебных заседаниях, проведенных арбитражным судом при рассмотрении дела (17.05.2011, 26.05.2011, 07.07.2011), подтверждено соответствующими протоколами судебных заседаний, доверенностью от 16.05.2011.

С учетом участия представителя истца в трех судебных заседаниях по делу, категории рассмотренного спора суд считает разумным и обоснованным взыскание с ответчика 15000 руб. судебных расходов по оплате услуг представителя.

Руководствуясь статьями 106, 110, 112, 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Судебные расходы по делу отнести на ответчика.

Взыскать с администрации Беловского городского округа, г.Белово в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, Кемеровская область, г. Белово 1080000 руб. неосновательного обогащения, 15000 руб. судебных расходов по оплате услуг представителя.

Выдать исполнительный лист.

Решение в месячный срок после его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в двухмесячный срок после его вступления в законную силу – в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Судья Арбитражного суда

Кемеровской области Е.В.Дубешко