Гражданский кодекс часть 1

от истца: Учитель С.Ю. – представитель, доверенность от 01.12.2010 г., удостоверение адвоката, Святкин С.И. – представитель, доверенность от 15.11.2010 г., удостоверение адвоката;

от комитета: ФИО1 – начальник отдела претензионно-исковой работы, доверенность от 18.02.2011 № 45-11, удостоверение;

от ООО «Открытые инвестиции»: ФИО2 – представитель, доверенность от 27.07.2011, паспорт.

у с т а н о в и л:

закрытое акционерное общество «Киноцентр «Космос», г. Кемерово (далее – ЗАО «Киноцентр «Космос») обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, г.Кемерово (далее – КУМИ г. Кемерово) о признании недействительными торгов, проведенных 27.10.2010 в форме аукциона по продаже муниципального нежилого здания, расположенного по адресу: <...> Октября, 28, по результатам которого победителем признано общество с ограниченной ответственностью «Открытые инвестиции» (далее – ООО «Открытые инвестиции»).

Определением от 12.11.2010 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Кемеровской области, возбуждено производство по делу А27-16174/2010.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 13.12.2010 по делу №А27-16174/2010, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.07.2011 судебные акты нижестоящих судов отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции со ссылкой на статьи 1, 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), судебно-арбитражную практику отметил преждевременность вывода суда об отсутствии у истца заинтересованности в оспаривании торгов и нарушении процедуры их проведения как лица, не имеющего преимущественное право на приватизацию спорного недвижимого имущества. Также суд кассационной инстанции указал на неприменение судом закона, подлежащего применению, при оценке доводов истца о ненадлежащем опубликовании информационного сообщения о проведении торгов.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.07.2011 возбуждено производство по делу № А27-16174/2010 в порядке нового рассмотрения.

Кроме того, закрытое акционерное общество «Киноцентр «Космос» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к комитету по управлению муниципальным имуществом города Кемерово и обществу с ограниченной ответственностью «Открытые инвестиции» о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи муниципального имущества № 1151 от 27.10.2010 года, заключенного комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово и ООО «Открытые инвестиции» по результатам проведения торгов в форме аукциона по продаже нежилого здания, расположенного по адресу: <...> Октября, 28.

Определением от 29.12.2010 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Кемеровской области, возбуждено производство по делу № А27-409/2011.

С учетом того, что требования истца по делу № А27-16174/2010 и № А27-409/2011 основаны на одних доказательствах, в делах участвуют одни и те же лица, в целях исключения принятия противоречащих друг другу судебных актов, суд определением от 02.08.2011 объединил дела в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера А27-409/2011.

В основание исковых требований положены

1) обстоятельства, связанные с заинтересованностью истца в признании торгов и договора купли-продажи недействительными. Истец ссылается на наличие у него преимущественного права на приватизацию нежилого помещения № 2 (второй этаж, антресоль), площадью 351,4 кв.м., почтовый адрес: <...> Октября, строение 28, помещение 2, расположенного в проданном по итогам торгов нежилом здании. Поскольку истец является арендатором всего здания и отвечает условиям, предъявляемым статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, он как субъект малого предпринимательства имел преимущественное право на приватизацию спорного помещения в здании. КУМИ города Кемерово нарушил требования статьи 4 названного Закона, не направив истцу предложение о заключении договора купли-продажи. В связи с изложенным проведение торгов в отношении всего объекта недвижимого имущества является неправомерным и нарушает права истца.

2) обстоятельства, связанные с опубликованием информационного сообщения о торгах. Ссылаясь на то, что газета «Кемерово» не является официальным печатным изданием, а сайт www.kumi-kemerovo.ru – официальным сайтом органов местного самоуправления города Кемерово, а также, что публикация извещения о торгах произведена в «Вестнике КУМИ» в разделе «Официально» газеты «Кемерово» без сквозной нумерации, что не позволяет достоверно утверждать о принадлежности данного приложения газете, истец полагает, что имело место нарушение статьи 15 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». По мнению истца, не было соблюдено требование закона о публичности извещения о торгах, вследствие чего истец был лишен возможности принять в них участие.

Кроме того, в дополнение к данному доводу истец ссылается на факт подачи заявок и участия в торгах исключительно аффилированными лицами.

3) обстоятельства, связанные с невозможностью идентификации объекта продажи, а также нарушение требований законодательства о сохранении профиля здания как объекта культуры. Извещение о торгах не позволяет идентифицировать объект, выставленный на продажу, ввиду отсутствия сведения о городе, в котором находится нежилое здание, несоответствия площади, указанной в извещении о торгах, фактической площади нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> Октября, 28.

Возражая против удовлетворения исковых требований, КУМИ города Кемерово указал на то, что такого самостоятельного объекта недвижимого имущества как «нежилое помещение № 2, расположенное по адресу: <...> Октября, 28, помещение 2» не существует. Решения о разделении нежилого помещения по адресу: <...> Октября, 28, органами местного самоуправления не принималось. Проведенная истцом реконструкция не свидетельствует о возникновении двух объектов недвижимого имущества, каждый из которых имеет самостоятельное назначение и может использоваться отдельно один от другого. Технические паспорта на нежилые помещения № 1 и № 2 изготовлены по заявлению ЗАО «Киноцентр Космос» после проведения торгов и заключения договора купли-продажи, КУМИ города Кемерово как представитель собственника заявления об изготовлении технических паспортов не подавал. Выписки из реестра муниципальной собственности по состоянию на 08.12.2010 не подтверждают возникновение права муниципальной собственности на эти помещения, поскольку выданы ошибочно. Также ошибочно указанным нежилым помещениям присвоены адреса.

Вывод об отсутствии у истца права преимущественного права на приватизацию спорного нежилого здания, содержится во вступивших в законную силу решениях Арбитражного суда Кемеровской области от 15.07.2009 по делу № А27-7865/2009 и от 11.05.2010 по делу № А27- 4281/2010.

В подтверждение довода о надлежащем опубликовании извещения о торгах КУМИ города Кемерово ссылается на распоряжение администрации города Кемерово № 382 от 04.02.2010 «Об установлении задания муниципальному автономному учреждению «Редакция газеты «Кемерово», в соответствии с которым в газете «Кемерово» подлежит опубликованию официальная информация о деятельности администрации города.

Представитель ООО «Открытые инвестиции» поддержал позицию КУМИ города Кемерово, мотивировав отсутствием нарушений законодательства при проведении торгов. Также полагает недоказанным наличие нежилого помещения № 2 площадью 351,4 кв.м., почтовый адрес: <...> Октября, строение 28, помещение 2, как самостоятельного объекта недвижимого имущества, в отношении которого истец может реализовать свои права на льготную приватизацию в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Как следует из материалов дела, 27.10.2010 КУМИ г. Кемерово проведены торги в форме аукциона по продаже нежилого здания, расположенного по адресу: <...> Октября, 28. По результатам проведенных торгов между КУМИ г. Кемерово и ООО «Открытые инвестиции» заключен договор № 1151 купли-продажи муниципального имущества от 27.10.2010.

Полагая, что торги проведены с нарушением закона, а также прав и законных интересов ЗАО «Киноцентр «Космос», последнее обратилось в суд с исковыми заявлениями о признании торгов и договора купли-продажи недействительными.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела и нормы действующего законодательства, оценив в соответствии со статьями 67, 68, 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд установил следующее.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено право заинтересованного лица обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Гражданском кодексе РФ (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основаниями для признания проведенных торгов недействительными являются нарушения норм закона при проведении торгов и нарушения прав и законных интересов лица, оспаривающего такую сделку.

Согласно пункту 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Ввиду многообразия охраняемых законом интересов участников гражданского оборота правовая заинтересованность лица, обратившегося с требованием о признании торгов недействительными, должна быть установлена исходя из конкретных обстоятельств дела и характера нарушения правил проведения торгов. По смыслу названных норм гражданского законодательства торги могут быть признаны недействительными в случае, когда допущены такие нарушения, которые могли повлиять на определение результата торгов.

По общему правилу распределения бремени доказывания, на основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания возлагается на ту сторону, которая ссылается на соответствующие обстоятельства.

19.01.2001 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Киноцентр «Космос» (арендатор) заключен договор № 6143 аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Кемерово, по условиям которого в пользование арендатора было передано нежилое здание общей площадью 1763,5 кв.м., расположенное по адресу: <...> Октября, 28, для организации кинопоказа-кинопроката, зала игровых автоматов, кафе-закусочной.

Срок действия договора установлен с 01 февраля 2001 года по 31 января 2021 года. При этом договор считается заключенным с момента его государственной регистрации (пункт 1.2 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 28 февраля 2001 года, номер записи регистрации 42-01/00-1/2001-4098.

Согласно кадастровому паспорту на нежилое здание от 04.03.2009, его площадь была уточнена организацией кадастрового учета и составила 1773,3 кв.м.

30.10.2009 года стороны заключили дополнительное соглашение № 1-р к договору аренды, в соответствии с которым арендодатель не возражает против проведения арендатором работ по реконструкции и перепланировке помещений по адресу: <...> Октября, 28, в том числе реконструкции помещений второго этажа под кинозал, в соответствии с проектом, согласованным с соответствующими службами города.

В соответствии с пунктами 2.8, 2.9 дополнительного соглашения № 1-р от 30.10.2009 после выполнения реконструкции объекта, предусмотренной проектом, арендатор обязан получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в комитете строительного контроля администрации города Кемерово, предоставить арендодателю в срок до 01.11.2010 акт ввода объекта в эксплуатацию и новый технический паспорт объекта.

В результате реконструкции по заявлению арендатора 10.11.2010 были изготовлены технические паспорта на два нежилых помещения: нежилое помещение №1 площадью 1539,3 кв.м. и нежилое помещение № 2 площадью 351,4 кв.м.

Ссылаясь на дополнительное соглашение № 1-р 30.10.2009, истец полагает, что КУМИ города Кемерово было известно о том, что в результате реконструкции нежилого здания возникнут два самостоятельных объекта недвижимого имущества, следовательно, выставление здания киноцентра на продажу лишает истца преимущественного права на приватизацию одного из вновь созданных нежилых помещений в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Статьей 3 названного Закона установлено, что при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу приведенной нормы для признания за субъектом малого предпринимательства преимущественного права приватизации государственного имущества необходимо одновременное наличие всех перечисленных условий.

Как указал Конституционный суд Российской Федерации в определении от 15 июля 2010 года N 1209-О-О, цель Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции, направленной на их участие в приватизации.

Иными словами, реализовать преимущественное право на приватизацию арендуемого помещения могут лишь субъекты малого и среднего предпринимательства, удовлетворяющие условиям, установленным этим законом.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 разъяснено, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, возможность выкупа части здания или нежилого помещения, на основе которой может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, не исключается в том случае, если такая часть была предоставлена в аренду.

Аналогичное толкование статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ содержится в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.07.2011 № ВАС-9647/11.

Таким образом, довод истца о том, что для возникновения у него преимущественного права на приватизацию достаточно того, что нежилое помещение меньшей площади, чем арендуемый объект, сформировано в качестве обособленного объекта недвижимого имущества, является необоснованным. В силу названных правовых норм и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, формирование частей нежилого помещения в качестве обособленных объектов недвижимого имущества, если не соблюдено условие о предоставления их в аренду, не образует необходимую совокупность условий для приобретения преимущественного права на приватизацию имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Договор аренды от 19.01.2001 № 6143 заключен в отношении нежилого здания общей площадью 1763,5 кв.м., представляющего собой обособленный объект и в качестве такового переданный в аренду истцу, а не в отношении его части, нежилого помещения №2 (второй этаж, антресоль), площадью 351,4 кв.м.

Согласно статье 1 Закона Кемеровской области от 30.09.2008 № 85-ОЗ «Об установлении предельного значения площади арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Кемеровской области или в муниципальной собственности, при возмездном отчуждении которого у субъекта малого и среднего предпринимательства возникает преимущественное право на его приобретение, и срока рассрочки его оплаты» предельное значение площади арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Кемеровской области или в муниципальной собственности, при возмездном отчуждении которого у субъектов малого и среднего предпринимательства возникает преимущественное право на его приобретение, установлено в размере 1 000 кв. м.

Поскольку площадь арендуемого нежилого помещения превышает установленный Законом Кемеровской области предел, у истца отсутствует право на приватизацию в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Истец неоднократно предпринимал попытки приватизировать нежилые помещения в составе переданного ему в аренду здания в порядке, предусмотренным названным Законом.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 15.07.2009 по делу №А27-7865/2009, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, отказано в признании незаконным отказа КУМИ города Кемерово в предоставлении ЗАО «Киноцентр «Космос» преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения по адресу: <...> Октября, 28, общей площадью 973,9 кв.м. в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

ЗАО «Киноцентр «Космос» также обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа КУМИ города Кемерово в реализации преимущественного права на приобретение части арендуемого имущества площадью 943,8 кв.м., оформленного письмом от 12.03.2010 № 730, полагая, что на основании частей помещения, в отношении которого просит реализовать преимущественное право заявитель (нежилые помещения № 13, 20, расположенные на первом этаже, №№ 1-21, расположенные на втором этаже здания по адресу: <...> Октября, 28) может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 11.05.2010 по делу № А27-4281/2010, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2010, в удовлетворении заявления отказано.

По указанным делам суд установил, что нежилое помещение, арендуемое ЗАО «Киноцентр «Космос», представляет собой единый обособленный имущественный комплекс, имеющий целевое назначение – кинотеатр.

Несмотря на это, истец не оставил попыток приватизировать спорное имущество в льготном порядке.

По настоящему делу истец ссылается на наличие двух обособленных нежилых помещений: нежилого помещения № 1, площадью 1539,3 кв.м. и нежилого помещения № 2, площадью 351,4 кв.м., ссылаясь на наличие в отношении указанных помещений технических паспортов (изготовлены 10.11.2010), присвоение объектам самостоятельных адресов (<...> Октября, 28, помещение № 1 и <...> Октября, 28, помещение № 2 соответственно), а также учет данных объектов в реестре муниципального имущества по состоянию на 08.12.2010.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственник имущества вправе владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом, в том числе решать вопрос о возможности разделения одного объекта на отдельные объекты недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ, действующего в период заключения дополнительного соглашения от 30.10.2009) реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Из содержания дополнительного соглашения № 1-р от 30.10.2009 к договору аренды не усматривается, что целью реконструкции являлось разделение нежилого здания на два обособленных объекта недвижимого имущества с возможностью их отдельного использования. Не следует данный вывод из рабочего проекта Р-0509 «перепланировка кафе в кинозал на 90 мест».

Также не усматривается волеизъявление собственника на разделение здания кинотеатра на отдельные объекты муниципальной собственности, в частности нежилые помещения № 1 и № 2, из представленной истцом переписки. Письма от 09.04.2010 №1055, от 17.06.2010 № 06-10/932, от 25.06.2010 № 2018 лишь подтверждают, что КУМИ города Кемерово было известно о проведенной реконструкции с образованием нежилого помещения № 2, но не содержат данных, позволяющих с достоверностью утверждать, что нежилое помещение по воле Комитета сформировано в качестве обособленного объекта для последующего самостоятельного использования.

В силу пункта 3.1 Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, утвержденного постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов третьего созыва от 10.03.2006 № 324 (текст документа опубликован в издании приложение «Официально» к газете «Кемерово», №52, 29.12.2006), на КУМИ города Кемерово возложена функция ведения Реестра муниципальной собственности города Кемерово.

В соответствии с пунктом 3.1. Положения «О Реестре муниципальной собственности города Кемерово», утвержденного Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 28.11.2008 № 176 (опубликовано в газете «Кемерово» - 05.12.2008), ведение Реестра означает выполнение следующих действий: включение объекта в Реестр; внесение изменений в Реестр; исключение объекта из Реестра. Все указанные в настоящем пункте действия осуществляются на основании решения Комитета в течение 10 дней с момента предоставления документов, предусмотренных настоящим Положением.

Представленные истцом технические паспорта на нежилые помещения № 1 и №2 изготовлены 10.11.2010, а выписки из реестра муниципального имущества города Кемерово №№ 4588, 4589 выданы 08.12.2010, а, т.е. после проведения торгов и заключения договора купли-продажи.

Доказательств, что до даты проведения торгов в реестре муниципального имущества были учтены два самостоятельных объекта по адресу: <...> Октября, 28, помещение № 1 и <...> Октября, 28, помещение № 2 на основании соответствующего решения КУМИ города Кемерово, истцом в дело не представлено.

Таким образом, истец не доказал, что на дату проведения торгов продаваемое имущество – нежилое здание, общей площадью 1773,3 кв.м. не существовало в качестве объекта муниципальной собственности, а имелись иные объекты, один из которых подлежал приватизации в льготном порядке.

Рассматривая довод о нарушении процедуры проведения торгов ввиду ненадлежащего опубликования извещения, суд установил следующее.

Приватизация муниципального имущества города Кемерово, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, регулируется Положением «О порядке приватизации муниципального имущества города Кемерово», утвержденным Постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 28.06.2002 №38 (первоначальный текст документа опубликован в издании «Кемерово», № 28, 12.07.2002).

Суд установил, что решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 23.12.2009 №312 (опубликовано в приложении «Вестник Кемеровского городского Совета народных депутатов» к газете «Кемерово», № 18, 06.05.2011) утвержден прогнозный план приватизации муниципального имущества города Кемерово на 2010 года. В состав имущества, подлежащего приватизации в 1 квартале 2010 года включено здание, площадью 1773,3 кв.м., расположенное по адресу: <...> Октября, 28.

Распоряжением Главы города Кемерово № 4227 от 21.09.2010 утверждены условия приватизации здания, расположенного по адресу: <...> Октября, 28 (в редакции распоряжения от 26.11.2010 № 5416). Согласно пункту 1 распоряжения, утверждено принятое комиссией по приватизации решение об условиях приватизации спорного нежилого здания, общей площадью 1773,3 кв.м.

В силу пункта 3.7 Положения о порядке приватизации муниципального имущества города Кемерово комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово осуществляет функции по приватизации имущества города Кемерово в соответствии с прогнозными планами и решением об условиях приватизации, принятом в установленном порядке.

КУМИ города Кемерово выступает организатором конкурсов (аукционов) по продаже муниципального имущества города Кемерово и его продавцом (пункт 3.8.1 Положения); осуществляет информационное обеспечение приватизации муниципального имущества города Кемерово (пункт 3.8.3); выполняет иные полномочия, связанные с осуществлением функций по приватизации имущества города Кемерово, в соответствии с законодательством Российской Федерации, настоящим Положением и иными нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления города Кемерово (пункт 3.8.6).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» информация о приватизации государственного или муниципального имущества, в том числе информационных сообщений о продаже муниципального имущества, подлежит опубликованию в официальных печатных изданиях и размещению на официальных сайтах в сети "Интернет", определенных уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, местной администрацией.

Информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества подлежит опубликованию в официальном печатном издании, а также размещению на официальном сайте в сети "Интернет", сайте продавца государственного или муниципального имущества в сети "Интернет" не менее чем за тридцать дней до дня осуществления продажи указанного имущества, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Положение о порядке приватизации муниципального имущества города Кемерово не содержит сведений о печатном издании, в котором должно быть опубликовано информационное сообщение о торгах. Также отсутствует информация о сайте, где должны быть размещены указанные сведения.

Действующее законодательство не определяет понятие «официальное печатное издание».

Согласно части 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в целях решения вопросов местного значения органы местного самоуправления поселений, муниципальных районов и городских округов обладают полномочиями по учреждению печатного средства массовой информации для опубликования муниципальных правовых актов, обсуждения проектов муниципальных правовых актов по вопросам местного значения, доведения до сведения жителей муниципального образования официальной информации о социально-экономическом и культурном развитии муниципального образования, о развитии его общественной инфраструктуры и иной официальной информации.

Пунктом 39 части 2 статьи 28 Устава города Кемерово (первоначальный текст опубликован в издании «Кемерово», № 28, 08.07.2005, приложение «Официально») определено, что учреждение печатных средств массовой информации для опубликования правовых актов органов городского самоуправления относится к полномочиям городского Совета. Аналогичными полномочиями также обладает Глава города в соответствии с пунктом 20 части 2 статьи 44 Устава.

В силу пункта 12 статьи 30 Устава города Кемерово нормативные правовые акты городского Совета подлежат опубликованию (обнародованию) в печатных средствах массовой информации. Официальным опубликованием нормативного правового акта городского Совета считается первая публикация его полного текста в любом печатном средстве массовой информации, распространение которого осуществляется на территории города.

В силу статьи 44 Положения об администрации города Кемерово, утвержденного Постановлением администрации города Кемерово от 15.07.1996 № 158, постановления Главы города, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, вступают в силу по истечении 10 дней с момента официального опубликования (обнародования), если в нем не оговорен иной срок вступления в силу.

Согласно пункту 3.18 Регламента администрации города Кемерово, утвержденного Постановлением администрации города Кемерово от 27.09.2006 № 90 (первоначальный текст документа опубликован в издании приложение «Официально» к газете «Кемерово», № 39, 29.09.2006), постановления Главы города, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, подлежат официальному опубликованию в газете «Кемерово». По решению Главы города такой правовой акт может быть опубликован в иных печатных изданиях.

Исходя из изложенного, нормативные правовые акты Кемеровского городского Совета народных депутатов, а также Главы города Кемерово могут быть опубликованы в любом печатном издании, имеющем распространение на территории города Кемерово. По сложившейся традиции, официальная информация, в том числе нормативные правовые акты публикуются в газете «Кемерово» в разделе «Официально» и приложениях к этой газете (по тексту решения суд ссылался на источник опубликования нормативных актов города Кемерово).

В силу пункта 3.18 Регламента администрации города Кемерово, опубликование информации в газете «Кемерово» является официальным опубликованием.

Согласно распоряжению администрации города Кемерово № 382 от 04.02.2010 «Об установлении задания муниципальному автономному учреждению «Редакция газеты «Кемерово» администрация города Кемерово, являясь учредителем муниципального автономного учреждения «Редакция газеты «Кемерово», установила цель формирования задания – официальное доведение до населения города Кемерово информации о принимаемых муниципальных правовых актах, деятельности администрации города Кемерово, социально-экономическом развитии города, социально-значимых событиях городской жизни, а также иной официальной информации (пункты 1, 2 приложения № 1). В соответствии с техническим заданием, являющимся приложением № 2 к указанному распоряжению, периодичность выхода газеты – один номер еженедельно.

Согласно письму МАУ «Редакция газеты «Кемерово» № 24 от 15.08.2011, разделы «Официально» и «Вестник КУМИ» являются неотъемлемой частью газеты «Кемерово» и выпускаются еженедельно вместе с газетой, их тираж полностью соответствует количеству экземпляров газеты. «Вестник КУМИ» не является самостоятельным разделом и входит в раздел «Официально». Отсутствие сквозной нумерации страниц вызвано техническими причинами.

В материалы дела представлен оригинал газеты «Кемерово» № 39 (1096) от 24.09.2010 (тираж 7760 экземпляров) в котором в разделе «Официально» на странице «Вестник КУМИ» опубликовано извещение о проведении аукционов по продаже муниципального имущества, в том числе за номером 12 - о проведении 27.10.2010 в 11-00 аукциона по продаже нежилого здания, расположенного по адресу: ул. 50 лет Октября, 28. В извещении КУМИ г. Кемерово указаны: срок приема заявок с 27.09.2010 по 22.10.2010; способ продажи муниципального имущества – аукцион (с открытой формой подачи предложений о цене); условия участия в аукционе, время и адрес приема заявок; адрес проведения аукциона; дата определения претендентов участниками аукциона; адрес, телефон и сайт для ознакомления претендентов с более полной информацией о приватизируемом муниципальном имуществе. Кроме того, в извещении содержится ссылка на наличие в отношении здания заключенного договора аренды сроком до 31.01.2021 года.

Также судом в судебном заседании 21.06.2011 по делу № А27-409/2011 обозревался оригинал газеты «Кемерово», № 42 (1099) от 15.12.2010 (тираж 7810 экземпляров), представленный в составе документов для государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество к ООО «Открытые инвестиции» на основании заключенного по результатам торгов договора купли-продажи. Копия соответствующих страниц газеты приобщена к материалам дела. В указанном номере в разделе «Официально» на странице «Вестник КУМИ» за номером 1 повторно опубликовано сообщение о проведении 27.10.2010 в 11-00 аукциона по продаже нежилого здания, расположенного по адресу: ул. 50 лет Октября, 28. Содержание извещения, опубликованного в данном номере газеты, аналогично извещению, опубликованному в газете «Кемерово» № 39 (1096) от 24.09.2010.

Таким образом, КУМИ города Кемерово дважды публиковало извещение о проведении торгов по продаже спорного здания.

В свою очередь истец документально не опроверг факт публикации извещения, не представил доказательств, что в иных распространенных в городе экземплярах газеты «Кемерово» № 39 (1096) от 24.09.2010, № 42 (1099) от 15.12.2010 отсутствовало информационное сообщение о торгах по продаже спорного имущества.

Кроме того, исходя из пункта 13.1 Регламента администрации города Кемерово, официальным сайтом администрации города в сети Интернет является сайт www.kemerovo.ru. Этот же сайт указан в качестве официального сайта для размещения информации о проведении торгов на право заключения договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход права владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества, в постановлении администрации города Кемерово № 94 от 09.12.2009 «Об определении официального сайта».

При посещении указанного сайта, в том числе с использованием поисковых систем, любой пользователь, нажав на ссылку «Конкурсы, торги», а затем – «Продажа» переходит на сайт КУМИ города Кемерово - www.kumi-kemerovo.ru, указанный в информационном сообщении о проведении торгов.

Согласно письму ООО «Управляющая компания «Пятое измерение» от 16.08.2011, с которым у КУМИ города Кемерово заключены договоры № 83 от 01.07.2010, № 92 от 01.10.2010 на абонентское обслуживание сайта www.kumi-kemerovo.ru, информационное сообщение о проведении аукциона в отношении здания, расположенного по адресу: <...> Октября, 28, было размещено на указанном сайте.

Учитывая изложенное, суд считает, что КУМИ города Кемерово соблюдены требования статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 15 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» об информационном обеспечении приватизации государственного или муниципального имущества, т.е. выполнены мероприятия, направленные на создание возможности свободного доступа неограниченного круга лиц к информации о приватизации.

Таким образом, истец, реализуя свое намерение приобрести арендуемое имущество и проявляя активную гражданскую позицию, не был лишен возможности ознакомиться с информационным сообщением и принять участие в торгах по продаже нежилого здания по адресу: <...> Октября, 28.

Доводы истца о том, что информационное сообщение не позволяет идентифицировать объект недвижимого имущества, выставленный на продажу, вследствие неуказания города, расхождений по площади здания, суд полагает несостоятельными.

Согласно пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 06.07.2010 № 44/10 по делу № А57-24892/08 отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных указанной нормой, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

Вместе с тем, наличие отдельных недостатков в информационном сообщении не свидетельствует о нарушении порядка проведения торгов и не может являться основанием для признания недействительности торгов и заключенной по их результатам сделки.

Указание в извещении адреса объекта как ул. 50 лет Октября, 28 (без ссылки на город Кемерово) не может свидетельствовать, по мнению суда, в целом об отсутствии данных, позволяющих индивидуализировать спорное имущество. Истец не доказал, что вследствие именно отсутствия в адресе объекта указания на город (при том, что имеется указание на опубликование извещения КУМИ города Кемерово, извещение опубликовано в газете «Кемерово») он не мог индивидуализировать выставленное на торги нежилое помещение как занимаемое им по договору аренды, в связи с чем не смог участвовать в аукционе как заинтересованное лицо.

Ссылку истца на несоответствие указанной в извещении площади проданного здания его фактической площади также суд считает несостоятельной. Согласно представленному ответчиком в материалы дела кадастровому паспорту на 04.03.2009 общая площадь отчужденного на торгах объекта составляет 1773,3 кв.м.

Кроме того, всю необходимую информацию истец имел возможность уточнить по указанным в информационном сообщении телефонам. Имея намерение приобрести арендуемое имущество, действуя разумно и добросовестно, истец вправе был обратиться в КУМИ г. Кемерово с заявлением о предоставлении необходимой информации, позволяющей уточнить объект, подлежащий отчуждению, с учетом имевшего, по его мнению, расхождения площадей здания.

Таким образом, реализованное с торгов недвижимое имущество надлежащим образом индивидуализировано указанием на его наименование, место нахождения и иные обязательные сведения, включаемые в свидетельство о государственной регистрации права собственности и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а имеющиеся неточности устранимы в связи с наличием на проданный объект технической документации, следовательно, требования статьи 554 ГК РФ, предписывающей сторонам договора купли-продажи недвижимости согласовать его предмет, не были нарушены.

При надлежащем извещении о проведении аукциона истец не воспользовался предоставленным ему статьей 448 ГК РФ правом на участие в торгах, никаких действий, свидетельствующих о намерении участвовать в аукционе, не предпринял. Из материалов дела следует, что истец не являлся участником аукциона, проведенного 27.10.2010 по продаже муниципального нежилого здания, расположенного по адресу: <...> Октября, 28, с заявкой на участие в данном аукционе не обращался (Протокол № 41 об итогах аукциона от 27 октября 2010 года).

Доказательств того, что истец не принял участие в торгах по не зависящим от него причинам или по вине КУМИ города Кемерово, в материалы дела не представлены.

Признание торгов недействительными не может повлиять на объем и характер прав и обязанностей истца, как арендатора помещения, и не нарушает его прав, поскольку в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что оспариваемыми торгами и сделкой права и законные интересы истца не нарушены.

Иные доводы истца, касающиеся отсутствия в информационном сообщении указания на статус объекта как объекта социально-культурного назначения, участия в аукционе аффилированных лиц, с учетом недоказанности наличия у истца интереса в деле, правового значения не имеют.

Вместе с тем, суд также считает необходимым отметить следующее.

Согласно частям 1, 2 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» при проведении торгов запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, в том числе: 1) координация организаторами торгов или заказчиками деятельности его участников; 2) создание участнику торгов или нескольким участникам торгов преимущественных условий участия в торгах, в том числе путем доступа к информации, если иное не установлено федеральным законом; 3) нарушение порядка определения победителя или победителей торгов; 4) участие организаторов торгов или заказчиков и (или) работников организаторов торгов или работников заказчиков в торгах. Наряду с указанными запретами при проведении торгов, если организаторами или заказчиками торгов являются федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, государственные внебюджетные фонды, запрещается не предусмотренное федеральными законами или иными нормативными правовыми актами ограничение доступа к участию в торгах.

Нарушение правил, установленных статьей 17 данного Закона, является основанием для признания судом соответствующих торгов и заключенных по результатам таких торгов сделок недействительными, в том числе по иску антимонопольного органа (пункт 4 указанной статьи).

При этом нормы действующего законодательства и Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» не содержат запрета на участие в открытом аукционе аффилированных лиц, а сам по себе факт участия таких лиц не может быть рассмотрен как действия организатора торгов, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции. В связи с тем, что проведение торгов в форме открытого аукциона предполагает участие в них любых лиц, данные обстоятельства не могут являться основанием для признания торгов и заключенной по их результатам сделки недействительными.

Относительно доводов истца о том, что торги проведены без указания на необходимость сохранения профиля здания как объекта социально-культурного назначения, суд отмечает следующее.

Согласно пункту 17 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», создание условий для организации досуга и обеспечения жителей городского округа услугами организаций культуры относится к вопросам местного значения городского округа.

Органы местного самоуправления вправе самостоятельно определять назначение объектов муниципальной собственности, в том числе устанавливать их назначение.

Установленное пунктом 4 статьи 30 Федерального закона от т 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» требование о том, что обязательным условием приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения является сохранение их назначения в течение срока, установленного решением об условиях приватизации, но не более чем пять лет с момента приватизации, направлено на сохранение существующего назначения объекта как объекта социально-культурного назначения в интересах муниципального образования.

В случае нарушения собственником условия о сохранении назначения приватизированного объекта социально-культурного и коммунально-бытового назначения именно органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском об изъятии посредством выкупа такого объекта для муниципальных нужд.

Из материалов дела не следует, что проданное по результатом торгов здание имеет целевое назначение как объект культуры. Факт передачи здания в аренду для использования в том числе, в качестве кинотеатра не влечет невозможности использования его по иному назначению (в качестве зада игровых автоматов, кафе, как это предусмотрено договором аренды № 1643 от 19.01.2001).

Исходя из изложенного, суд полагает, что определение назначения здания в качестве кинотеатра являлось правом органа местного самоуправления и невключение этого условия в качестве условия приватизации здания не является нарушением Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и прав истца.

Истцом не заявлено доводов, касающихся недействительности договора № 1151 купли-продажи муниципального имущества от 27.10.2010, помимо тех, что заявлены им в отношении проведенных торгов.

Учитывая изложенное, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Меры по обеспечению иска, принятые определением Арбитражного суда Кемеровской области от 22.07.2011 по делу № А27-16174/2010 НР до его объединения с делом № А27-409/2011 (исполнительный лист от 22.07.2011 № 0003420992), отменить.

Обеспечительные меры сохраняются до вступления судебного акта в законную силу и считаются отмененными с момента вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, а также в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу – в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Судья Е.А. Плискина