Гражданский кодекс часть 1

товарищество собственников жилья «Алый парус» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Офис» о взыскании 23608 руб. долга за содержание и ремонт общего имущества дома, расположенного по адресу: г.Новокузнецк, ул. Тольятти, 5Б, помещение №155, этаж 3, площадью 295,1 кв.м за период с 01.10.2012 по 28.02.2013, 2142 руб. 40 коп. пени за период с 01.10.2012 по 28.02.2013.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком, как собственником нежилого помещения, обязанности по несению расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в размере, определенном собственниками помещений многоквартирного дома. В качестве правовых оснований заявленных требований истец ссылается на нормы статей 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 36, 39, 153, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Одновременно заявлено ходатайство о взыскании с ответчика 4000 руб. расходов за составление искового заявления, 200 руб. за получение выписки из единого государственного реестра юридических лиц и 600 руб. расходов за получение сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Определением суда от 11.04.2013 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ‑ АПК РФ).

Определением от 15.05.2013 дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства в предварительном судебном заседании арбитражного суда на 10.06.2013.

В предварительном судебном заседании от 10.06.2013 истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в части взыскания долга - 23600 руб. 80 коп. за период с 01.10.2012 по 28.02.2013 за помещение №155, расположенное по адресу: г.Новокузнецк, ул. Тольятти, 5Б, площадью 295,01 кв.м. Ходатайство судом удовлетворено (ст. 49 АПК РФ).

Определением от 10.06.2013 подготовка дела к судебному разбирательству завершена, дело назначено к судебному разбирательству на 01.08.2013.

К судебному заседанию от истца поступило письменное заявление об уменьшении размера исковых требований и взыскании с ответчика 23298 руб. расходов на содержание и ремонт общедомового имущества за период с октября 2012 по февраль 2013 года; 1067 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.11.2012 по 01.08.2013. Ходатайство судом удовлетворено (ст. 49 АПК РФ).

Кроме того, истцом заявлено ходатайство о взыскании с ответчика 600 руб. расходов за получение сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 4000 руб. расходов за составление иска. На взыскании 200 руб. расходов за получение выписки из единого государственного реестра юридических лиц истец не настаивает.

Ответчик возразил против удовлетворения иска, пояснил, что ООО «Центр-Офис» членом ТСЖ «Алый парус» не является, договор с ТСЖ в порядке ч. 6 ст. 155 ЖК РФ не заключался, в площадь, обслуживаемую по договору №004/оф от 01.04.2011, помещение №155 не входило.

Услуги по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома в офисной части, в которой расположены нежилые помещения (за исключением по обслуживанию банка – 0,36 руб., хознужд – 0,06 руб. и услуг связи – 0,06 руб.) не оказывались. Договор между ТСЖ «Алый парус» и ООО «Алый парус» заключен на комплексное обслуживание площади жилых помещений, без учета площади нежилых помещений. Ввиду отсутствия должного контроля за состоянием кровли произошло затопление офисных помещений, расположенных на третьем этаже. Ненадлежащее исполнение ТСЖ «Алый парус» обязанностей по содержанию и ремонту жилого дома подтверждается актами, составленными собственниками нежилых помещений, обращениями в Госжилинспекцию Кемеровской области, отчетом по аудиторской проверке финансово-хозяйственной деятельности от 20.12.2012.

Протоколом собрания собственников нежилых помещений от 01.06.2012 ООО «Проектная инвестиционная компания» наделено полномочиями по заключению договоров по обслуживанию мест общего пользования и придомовой территории от имени собственников офисной части здания. Расходы по содержанию офисной части здания собственники нежилых помещений несут самостоятельно.

Кроме того, ответчик указал, что протоколом общего собрания от 22.02.2013 из тарифа исключены расходы на содержание придомовой территории - 0,72 руб./кв.м, а также услуги паспортного стола - 0,21 руб./кв.м. Однако истцом исключены из расчета суммы иска только услуги паспортного стола.

Определением суда от 01.08.2013 рассмотрение дела в судебном заседании на 01.09.2013, в котором в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 09 час. 30 мин. 09.09.2013.

Стороны в судебное заседание не явились, заявив о рассмотрении спора в отсутствие представителей.

Рассмотрев и исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка от 26.03.2013 №06/010/2013-549) ООО «Центр-Офис» является собственником нежилого помещения №155, площадью 295,1 кв.м, расположенного по <...> этаж.

В соответствии с п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

06.03.2011 собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Новокузнецк, ул. Тольятти, 5Б, принято решение о выборе управления многоквартирным домом - Товариществом собственников жилья «Алый парус».

Из пояснений сторон следует, что договор №004/оф от 01.04.2011 на комплексное обслуживание многоквартирного жилого дома по ул. Тольятти 5Б был заключен ответчиком в отношении площади– 300 кв.м, соответствующей помещению №164. Площадь помещения №155 указанным договором не охватывалась.

Заявлением исх. №94/2012 от 07.11.2012, ответчик уведомил истца о выходе из членов ТСЖ «Алый парус». С октября 2012 года оплата за содержание и ремонт общего имущества жилого дома ответчиком не производилась, что явилось основанием для обращения истца с настоящим иском.

Суд, оценив представленные доказательства и доводы сторон, находит исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

На основании статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии со статьей 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Аналогичная норма содержится в части 1 статьи 158 ЖК РФ, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения определяется по правилам, установленным в пункте 1 статьи 37 ЖК РФ, то есть пропорционально размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В силу п. 6 ст. 155 ЖК РФ не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья.

Выход ООО «Центр-Офис» из состава членов ТСЖ «Алый парус», а также отсутствие договора, заключенного с ТСЖ, не освобождает его от установленной законом (ст.ст. 39, 155, 158 ЖК РФ) обязанности по несению расходов на содержание и ремонт общего имущества.

Судом также не принимаются возражения ответчика относительно того, что он самостоятельно несет бремя содержания своего имущества.

Ответчиком представлен протокол собрания собственников нежилых помещений (ООО «Проектная инвестиционная компания», «Центр-Офис» и ООО «Парус») в доме №5Б от 01.06.2012, которым ООО «Проектная инвестиционная компания» наделено полномочиями на заключение договоров по обслуживанию мест общего пользования и придомовой территории, а также содержанию и ремонту офисной части многоквартирного дома, в связи с неисполнением соответствующей обязанности ТСЖ «Алый Парус».

К материалам дела приобщены заключенные ООО «Проектная инвестиционная компания» договоры: №2019 от 04.05.2008 на электроснабжение, №8381 от 07.09.2007 на отпуск и пользование тепловой энергией в горячей воде, №111/12-К от 26.11.2012 на изготовление ковриков из резиновой крошки, №632-Б от 11.05.2012 на охрану объектов и обслуживания охранно-пожарной сигнализации, №174 от 28.02.2012 на утилизацию ртутьсодержащих лам и приборов, №30/12 от 01.09.2012 на покраску лестничного марша, №6 от 16.01.2013 на очистку кровли пристройки от снега, а также договоры, заключаемые ежемесячно с физическими лицами на уборку придворовой территории офисного конструктива и на влажную уборку всех внутренних помещений офисного конструктива и лестничных пролетов. К договорам приложены акты приемки работ (услуги, товаров), счета, платежные документы.

Вместе с тем из сметы доходов и расходов ТСЖ «Алый парус» от 06.03.2011 видно, что тариф «содержание жилья» - 10,02 руб./кв.м не включает коммунальные услуги (тепло-, энергоснабжение), а также услуги по охране объектов и услуги по вывозу мусора, в связи с чем ссылка ответчика на несение расходов в соответствующей части необоснованна.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №4910/10 от 09.11.2010, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Ответчик не доказал, что в рассматриваемый период в многоквартирном жилом доме вообще не оказывались услуги по содержанию и текущему ремонту мест общего пользования.

При этом закон не содержит положений об изменении порядка внесения платы за содержание и ремонт общего имущества жилого дома в связи с возможным заключением одним или несколькими собственниками договоров, охватывающих в том числе оказание отдельных услуг в отношении части общего имущества жилого дома.

Возражения ответчика, в обоснование которых представлены акты нарушения качества оказываемых услуг, составленные собственниками нежилых помещений, касаются мест общего пользования офисной части жилого дома, однако эти возражения не могут являться основанием для полного освобождения ответчика от рассматриваемой платы, в то время как другие собственники жилых и нежилых помещений несут соответствующие расходы.

К общему имуществу многоквартирного дома помимо собственно коммуникаций, проходящих через конкретное помещение, относятся общедомовые сети в целом, стены и кровля дома и т.п.

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003, к работам по содержанию общего имущества в многоквартирном доме относятся также работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов, работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осеннее-зимний, весеннее-летний периоды и др. Помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности, является встроенным в дом, то есть его частью, а не отдельно стоящим сооружением.

В подтверждение фактического оказания услуг по содержанию и ремонту жилого дома истцом представлены: договор №1/2011 от 01.04.2011, заключенный с ООО «Алый парус» на комплексное обслуживание многоквартирного дома, договор №Д-22 от 16.08.2011 с ООО «Дезинфекция» об организации и проведении дезинфекционных работ, договоры подряда №1 от 15.03.2012, б/н от 02.04.2012 с ООО Фирма «С-ПРОФИТ» на ремонт холла и помещения консьержей, договор №0404/1 от 04.04.2012 с ООО «Новотехком» на поставку и монтаж комплекта шлагбаума, договоры №1 от 21.03.2012, №3 от 20.04.2012 с ООО «Реактор» на установку входной группы ПВХ, договор №2/2011 от 01.04.2011 с ООО «Меридиан Нк» на текущее обслуживание внутриквартирного инженерного оборудования, договор №5 от 15.05.2012 с ООО «КравКомСервис» на монтаж системы видеонаблюдения, акты приемки работ, акты сверки.

Из материалов дела следует, что актом проверки Госжилинспекции Кемеровской области технического состояния жилищного фонда и его инженерного оборудования от 27.11.2012 были установлены нарушения ТСЖ «Алый парус» Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (в том числе уборка снега на придомовой территории не в полном объеме, некачественная очистка от снега подвальных помещений, загрязнение подвальных и чердачных помещений, ненадлежащая уборка лестничных клеток и т.д.). Об устранении выявленных нарушений вынесено предписание №40 от 30.11.2012.

В подтверждение устранения указанных нарушений истцом представлен акт от 28.12.2012, составленный ООО «Алый парус» с собственником помещения и членом правления ТСЖ «Алый парус» ФИО1

Ссылка ответчика на затопление офисных помещений в результате отсутствия надлежащего контроля за состоянием кровли, судом отклонена. Вывод о причинении ущерба конкретным лицом, требует доказанности таких элементов, как: незаконность деяний (действий или бездействий) лица, причинно-следственная связь между причинённым ущербом и деянием. Установление указанных обстоятельств выходит за пределы рассмотрения требований по настоящему делу и может являться предметом рассмотрения при предъявлении ответчиком самостоятельного иска в защиту нарушенного права.

Относительно довода ответчика о ненадлежащей деятельности ТСЖ «Алый парус» со ссылкой на отчет по аудиторской проверке финансово-хозяйственной деятельности от 20.12.2012, суд отмечает, что в установленном законом порядке действия ТСЖ «Алый парус» не оспорены, доказательств обратного материалы дела не содержат.

В материалах дела отсутствуют решения, принятые общим собранием собственников помещений об отказе от услуг ТСЖ «Алый парус» в связи с ненадлежащим их оказанием либо о соразмерном уменьшением тарифа на оказываемые услуги за предшествующий период.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии у ответчика обязанности по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества жилого дома, исходя из установленных тарифов.

Истец, определяя размер расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома - 23298 руб., руководствовался протоколом №1 от 06.03.2011, протоколом №4 собрания правления ТСЖ «Алый парус» от 14.12.2011, протоколом подсчета голосов от 29.11.2012, которыми утверждены тарифы на содержание общего имущества - 10,02руб./кв.м., на текущий ремонт - 5,98 руб./кв.м, при этом исключил услугу паспортного стола 0,21 руб./кв.м, как не оказываемую ранее.

Доводы ответчика о том, что также подлежит исключению плата за содержание придомовой территории в размере 0,72 руб./кв.м., со ссылкой на протокол подсчета голосов собрания членов ТСЖ «Алый парус» от 22.02.2013, подлежат отклонению.

В п. 6 протокола отражено принятое собранием членов ТСЖ «Алый парус» решение: «Исключить из содержания нежилых помещений пп. 9.5 «Содержание придомовой территории» в размере 0,72 руб./кв.м, пп.9.10 «Паспортный стол» в размере 0,21 руб./кв.м (в связи с тем, что эта услуга не оказывается)».

Из буквального содержания принятого решения, не следует, что данное решение принято в отношении периода, предшествующего проведению собрания, и что услуга по содержанию придомовой территории не оказывалось в период с октября 2012 года по февраль 2013 года.

Договором №1/2011 от 01.04.2011 на комплексное обслуживание многоквартирного дома, заключенным истцом с привлеченной организацией ООО «Алый парус», предусматривалось условие о санитарном содержании (подметание снега, территории асфальта, уборка контейнерных площадок, очистка урн от мусора, уборка газонов от листьев, сучьев, мусора и т.д.).

Согласно статье 65 АПК РФ каждая из сторон обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований либо возражений по делу.

Доказательств внесения ООО «Центр-Офис» платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обслуживаемом истцом, соразмерно общей площади помещения, принадлежащего ответчику, суду не представлено.

Учитывая изложенное, исковые требования о взыскании 23298 руб. расходов за содержание и текущий ремонт общего имущества жилого дома признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, истец начислил проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1067 руб. 60 за период с 11.11.2012 по 01.08.2013 с применением ставки рефинансирования 8,25%, действующей на дату подачи иска.

Согласно статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Расчет процентов судом проверен и признан правильным.

Исковые требования о взыскании 1067 руб. подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцом понесены расходы в сумме 4000 руб. за составление искового заявления, что подтверждается договором на оказание юридических услуг от 01.03.2013, заключенным с ООО «Юридчиеское агентство Авантаж», квитанцией к расходному кассовому ордеру №67 от 11.03.2013 .

Определяя ко взысканию сумму судебных расходов на оплату услуг представителя, арбитражный суд с учетом разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в Информационном письме от 05.12.2007 №121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвоката и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах», полагает, что 4000 руб. расходов по оплате услуг представителя соответствуют критерию разумных пределов.

Ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил возражений против заявленной суммы судебных расходов на оплату услуг представителя.

Поскольку выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним получена истцом в целях подтверждения сведений в отношении занимаемой ответчиком площади помещения, то с учетом положений статей 101, 106 АПК РФ расходы по ее получению в размере 600 руб., подтвержденные платежным поручением №25 от 11.03.2013, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца

Расходы от уплаты государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Иск удовлетворить.

Судебные расходы отнести на ответчика.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Центр-Офис" в пользу товарищества собственников жилья "Алый парус" 23298 руб. расходов на содержание и ремонт общего имущества жилого дома, 1067 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 600 руб. расходов за получение сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 4000 руб. расходов по составлению иска, 2000 руб. расходов от уплаты государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья Ю.Ю. Кормилина