Гражданский кодекс часть 1

о признании договора недействительным и применение последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, регистрации перехода права собственности

При участии:

от истца: Спириной Екатерины Сергеевны – представителя по доверенности от 01.03.2009; Левашовой Людмилы Михайловны – адвоката по доверенности от 16.03.2009, удостоверение № 353; Циряпкина Владимира Анатольевича по доверенности от 12.05.2009 (со спец. полн.), удостоверение № АЗ-006.

от ответчика ООО «ТД-Трейд-КНК»: Кириченко Анастасии Петровны – юрисконсульта по доверенности от 02.03.2009; Свиленок Евгении Михайловны – представителя по доверенности от 08.04.2009 (со спец. полн.).;

от ответчика ООО «Кронштадт – М»: Артемовой Натальи Владимировны – представителя по доверенности от 03.04.2009 (со спец. полн.).

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «СибТрейд-НК» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТД-Трейд-КНК», обществу с ограниченной ответственностью «Кронштадт – М» о признании договора купли-продажи от 16.01.2009 недействительным и применении последствий недействительности сделки в отношении следующих объектов:

- проходная, назначение: нежилое, общая площадь 74,3 кв.м, инв. № 4708-04, лит.10, кадастровый номер: 42:09:1527001:0009:04/4701:1000/Б, расположенная по адресу: Россия, Кемеровская область, Новокузнецкий район, в районе с. Сосновка;

- отдельно стоящее нежилое здание (гараж), назначение: нежилое, общая площадь 658,4 кв.м., инв. № 4708-04, лит. Б, кадастровый номер: 42:09:1527001:0009::04/4708:1000/Б, расположенный по адресу: Россия, кемеровская область, Новокузнецкий район, в районе с. Сосновка;

- отдельно стоящее нежилое здание (гараж), полезной площадью 117,1 кв.м., кадастровый номер: 42:06:1527001:0009:04/4708:1000/Б4, расположенный по адресу: Россия, Кемеровская область, Новокузнецкий район, в районе с. Сосновка;

о прекращении права собственности «Кронштадт – М»;

о регистрации перехода права собственности от ООО «ТД-Трейд-КНК» к ООО «СибТрейд-НК» на основании договора купли-продажи № ТД/70-2008 от 22.09.2008 на следующие объекты недвижимости:

- отдельно стоящее нежилое здание (гараж), назначение: нежилое, общая площадь 317 кв.м., инв. № 4708-04, лит. Б5, кадастровый номер: 42:09:1527001:0009:04/4701:1000/Б5, расположенный по адресу: Россия,
Кемеровская область, Новокузнецкий район, в районе с. Сосновка;
Исковые требования мотивированы тем, что между ООО «ТД-Трейд-КНК» (продавец) и ООО «СибТрейд-НК» заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества и сторонами исполнен. Так как договор не прошел государственную регистрацию спорные объекты были проданы ООО «Кронштадт – М», право собственности, которого зарегистрировано. По мнению истца, договор купли-продажи от 16.01.2009 является ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в нарушение статьи 556 указанного Кодекса не состоялась фактическая передача недвижимости, ООО «ТД-Трейд-КНК» не сообщил истцу о переходе права собственности на спорные объекты. Данная сделка является мнимой, то есть, совершена без намерения создать правовые последствия. Поскольку ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, то истец, на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты. Кроме того, продажа спорных объектов ООО «СибТрейд-НК» явилось основным условием продажи Тырышкиным Е.В. своей доли в уставном капитале ООО «ТД-Трейд-КНК» двум другим участникам.

Представители ответчика ООО «ТД-Трейд-КНК» исковые требования не признали, поскольку ООО «ТД-Трейд-КНК» не уклонялось от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости. Государственная регистрации была приостановлена, а затем прекращена на основании заявления сторон, в связи с необходимостью оформления документов на земельные участки для одновременного отчуждения. Договор купли-продажи не был исполнен сторонами- покупатель своим письмом изменил назначение платежа, вручение имущества не произошло, поскольку стороны предусмотрели в договоре, что имущество переходит во владение покупателя после государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3.5. договора). Истец пользуется спорными объектами на основании договора аренды. Поскольку фактическим собственником спорных объектов до января 2009 являлось ООО «ТД-Трейд-КНК», общество было вправе распорядиться спорными объектами. Полагает, что истец вправе обратиться к ООО «ТД-Трейд-КНК» только с иском о взыскании убытков. Кроме того, считает, что истец не является заинтересованным лицом по требованию о признании сделки недействительной, поскольку в случае применения последствий недействительности спорной сделки, ООО «СибТрейд-НК» ничего не получает, у него отсутствуют какие-либо права в отношении предмета данной сделки. Сделка не является мнимой, поскольку полностью исполнена сторонами, право собственности ООО «Кронштадт – М» зарегистрировано в установленном законом порядке.

Представитель ООО «Кронштадт – М» требования не признал, договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от 16.01.2009, в том числе и объектов, являющихся предметом настоящего спора, был исполнен сторонами, право собственности за ООО «Кронштадт – М» зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы. Спорное имущество было обременено договором аренды, заключенного с ООО «СибТрейд-НК», срок которого истек 01.04.2009. Истец, в обоснование своих требований не ссылается на нормы права, в которых закреплена обязанность по его уведомлению о переходе права собственности на объекты.

Управление Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области в судебное заседание представителя не направило, пояснения по иску не представило, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица в порядке, предусмотренном частью 5 стать 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что 22.09.2008 между ООО «ТД-Трейд-КНК» (продавец) и ООО «СибТрейд-НК» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № ТД/70-2008 (т.1 л.д.20), предметом которого являлись:

В пятидневный срок с даты подписания договора стороны обязались произвести расчет и передать имущество по актам приема-передачи (разделы 2, 3).

ООО «СибТрейд-НК» платежным поручением от 22.09.2008 № 1221 на расчетный счет ООО «ТД-Трейд-КНК» в счет оплаты за недвижимое имущество согласно договору перечислило 1389939 руб. 46 коп. (т.1 л.д.23).

22.09.2009 между сторонами были составлены акты приема передачи недвижимого имущества к договору купли-продажи от 22.09.2008 № ТД/70-2008 (т.1 л.д. 24-27).

26.09.2008 стороны обратились за государственной регистрацией права собственности и перехода права собственности.

Уведомлениями Новокузнецкого отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области от 13.10.2008 сообщено о приостановлении государственной регистрации в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту Закон о регистрации) в связи с необходимостью оформления документов на земельный участок для одновременного отчуждения (т.1 л.д.28-31).

23.12.2008 на основании заявлений представителей продавца и покупателя государственная регистрация прекращена по пункту 4 статьи 20 Закона о регистрации (т.1 л.д.32-35).

Между ООО «ТД-Трейд-КНК» (продавец) и ООО «Кронштадт – М» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 16.01.2009, предметом которого явились 13 объектов недвижимого имущества, в том числе и спорного (т.1 л.д.38).

Право собственности за ООО «Кронштадт – М» зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области (Новокузнецкий отдел) о чем выданы свидетельства (т.1 л.д.103-114), в том числе и на спорные объекты (т.1 л.д.110,111,112,113).

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о прекращении права собственности ООО «ТД-Трейд-КНК».

Истец, полагая, что ООО «ТД-Трейд-КНК» не вправе был распоряжаться объектами недвижимости, поскольку они являлись предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель- ООО «СибТрейд-НК» является его законным владельцем обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Наличие заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества дает право покупателю требовать регистрации перехода права собственности. При таких обстоятельствах, суд не принимает возражения ООО «ТД-Трейд-КНК», что у истца отсутствует право на предъявление иска.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правоотношений, сложившихся между сторонами, суд полагает, что требования истца удовлетворению не подлежат.

Суд полагает необоснованными доводы истца, что о продаже спорных объектов недвижимости ООО «СибТрейд-НК» было принято решение учредителями ООО «ТД-Трейд-КНК», поскольку в силу статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и обязанности через свои органы, действующие в соответствии с учредительными документами. В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" общество не отвечает по обязательствам своих участников. Участниками общества сделка не оспаривается. Данное обстоятельство не влияет на действительность или недействительность сделки.

Как следует из положений пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в пункте 3 Приложения к Информационному письму от 13.11.1997 № 21 договор купли - продажи недвижимого имущества (за исключением предприятий и жилых помещений) считается заключенным с момента его подписания.

В соответствии с частью 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю.

В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании договора, заключенного между ООО «ТД-Трейд-КНК» и ООО «СибТрейд-НК» переход права собственности на покупателя - ООО «СибТрейд-НК» не был зарегистрирован.

Таким образом, истец не являлся титульным владельцем спорного имущества.

Как установлено пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит только собственнику.

ООО «ТД-Трейд-КНК» вправе был распорядиться имуществом, заключив договор и зарегистрировав переход права собственности к ООО «Кронштадт – М», что не влечет его ничтожность, как заключенного с нарушением требований законодательства.

Сам по себе факт наличия договора купли-продажи от 22.09.2008 не препятствует продавцу распорядиться имуществом.

Права покупателя по первоначальному договору не являются обременением, препятствующим распоряжению имуществом собственником.

Данный вывод следует также из пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Таким образом, заключение договора купли-продажи с новым покупателем, даже после передачи имущества покупателю, влечет для продавца последствия в виде ответственности за неисполнение договора.

Суд не принимает доводы истца, что договор от 22.09.2008 исполнен сторонами.

Как следует из материалов дела, основанием для пользования ООО «СибТрейд-НК» спорными объектами недвижимости являлись арендные отношения, возникшие на основании заключенного с ООО «ТД-Трейд-КНК» договора от 30.05.2008 № СТ-НК/6А-2008 и дополнительных соглашений к нему. Срок аренды установлен до 01.04.2009. Арендованное имущество передано по акту приема-передачи от 01.10.2008.

Из пояснений представителя ООО «ТД-Трейд-КНК» следует, что акты к договору купли-продажи были подписаны для регистрации перехода права собственности на объекты в соответствии с требованиями Закона о государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из пункта 3.5. договора от 22.09.2008 обязательство продавца передать объекты считается исполненным после подписания сторонами всех актов приема-передачи и государственной регистрации перехода права собственности.

То есть для констатации факта передачи имущества необходимо наличие двух условий подписание актов приема-передачи объектов и регистрация перехода права собственности.

Кроме того, поскольку имущество, переданное по договору аренды, не было возвращено арендодателю, передача объектов ООО «СибТрейд-НК» как покупателю на основании актов не состоялась.

Покупатель не произвел оплату имущества в соответствии с условиями договора.

ООО «СибТрейд-НК» направил ООО «ТД-Трейд-КНК» письмо от 27.11.2008 об изменении назначения платежа в платежном поручении от 22.09.2008 № 1221 на сумму 1389939 руб. 46 коп., указав как оплату по договорам № ТД/70-2008 от 22.09.2008, № ТД/49-2008 (ТД/Сиб) от 30.04.2008 на сумму 670178, 36 руб., за основные средства по договору № ТД/71-2008 от 08.09.2008 на сумму 262212, 82 руб., № ТД/72-2008 от 08.09.2008 на сумму 118575, 06 руб., № ТД,73-2008 от 08.09.2008 на сумму 277929, 53 руб., № ТД/74-2008 от 08.09.2008 на сумму 61043, 69 руб. Письмо подписано директором общества Е.В.Тырышкиным (т.1 л.д.139).

В подтверждении наличия задолженности по данным договорам ответчиком ООО «ТД-Трейд-КНК» представлены указанные договора и акты сверок (т.1 л.д.142-144).

Доводы истца, что акты сверки подписаны только главными бухгалтерами, в связи с чем их не следует принимать во внимание, являются необоснованными, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 7 ФЗ «О бухгалтерском учете» главный бухгалтер обеспечивает соответствие осуществляемых хозяйственных операций законодательству Российской Федерации, контроль за движением имущества и выполнением обязательств.

Письмом от 03.04.2009 № 150 ООО «СибТрейд-НК» вновь изменил назначение платежа, указанного в платежном поручении от 22.09.2008 № 1221 на оплату за недвижимое имущество согласно договору № ТД/70-2008 от 22.09.2008, гарантировав оплату по договорам № ТД/49-2008 (ТД/Сиб) от 30.04.2008 на сумму 670178, 36 руб., за основные средства по договору № ТД/71-2008 от 08.09.2008 на сумму 262212, 82 руб., № ТД/72-2008 от 08.09.2008 на сумму 118575, 06 руб., № ТД,73-2008 от 08.09.2008 на сумму 277929, 53 руб., № ТД/74-2008 от 08.09.2008 на сумму 61043, 69 руб. (т. 1 л.д.134).

Письмом от 10.04.2009 № 176 ООО «ТД-Трейд-КНК» отказало в принятии изменения платежа, поскольку годовая бухгалтерская и налоговая отчетность за 2008 сданы. На балансе ООО «ТД-Трейд-КНК» отсутствует недвижимое имущество, в счет оплаты которого ООО «СибТрейд-НК» просит изменить назначение платежа (т.1 л.д.133).

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.09.2008 является не исполненным ни со стороны продавца, ни со стороны покупателя.

В судебном заседании не нашли своего подтверждения утверждения истца, что договор купли-продажи от 16.01.2009, заключенный между ООО «ТД-Трейд-КНК» и ООО «Кронштадт – М» является мнимой сделкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Мнимой сделкой являются действия, направленные на обман лиц, не являющихся сторонами такой сделки, с целью создать у них неверное представление об истинных намерениях участников подобной сделки. При этом мнимость сделки означает, что стороны сознают, что сделка их не связывает, и они сами не намерены ее исполнять.

По мнению истца о мнимости сделки свидетельствует тот факт, что ООО «ТД-Трейд-КНК» не поставило в известность ООО «СибТрейд-НК» о переходе права собственности на спорные объекты недвижимости к ООО «Кронштадт – М». Заключая сделку ООО «ТД-Трейд-КНК» преследовало цель не допустить перехода прав на спорные объекты недвижимости к ООО «СибТрейд-НК». Вместо сдачи документов 16.01.2009 на оформление права собственности на земельные участки, образованные в результате разделения, ответчик заключил договор купли-продажи с ООО «Кронштадт – М». 02.03.2009 ответчик не явился на сдачу документов для государственной регистрации перехода права собственности, сообщив, что имущество продано.

Представителем истца в подтверждении мнимости сделки было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела копии постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 17.04.2009, в котором изложены пояснения Нечай А.А.

Согласно части 4 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве освобождения от доказывания арбитражным судом может быть принят только вступивший в законную силу приговор суда общей юрисдикции по уголовному делу.

Установление же обстоятельств дела арбитражным судом на основании постановлений об отказе в возбуждении уголовного дела нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается.

На основании статьи 10, части 4 статьи 69, статей 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд отказал в приобщении к материалам дела указанного документа.

Из материалов дела следует, что в адрес истца ООО «ТД-Трейд-КНК» было направлено уведомительное письмо от 11.01.2009 № 001 с предложением расторгнуть договор, полученное ООО «СибТрейд-НК» 19.01.2009 (т.1 л.д.136-137), ответа на которое ответчик не получил, что следует из письма от 11.03.2009 № 120 (т.1. л.д.138).

Кроме того, в данном случае на права собственника по распоряжению имуществом не влияет факт наличия договора, не расторгнутого сторонами.

Истец не сослался на нормы действующего законодательства, устанавливающие обязанность собственника ставить в известность арендатора или лица, с которым договор купли-продажи был заключен ранее в известность о продаже имущества.

20.03.2009 ООО «Кронштадт – М» уведомил ООО «СибТрейд-НК» о смене собственника и необходимости освободить помещения в связи с истечением срока договора аренды.

Между ООО «ТД-Трейд-КНК» и ООО «Кронштадт – М» были составлены акты от 29.01.2009 о передаче имущества по договору от 16.01.2009. ООО «Кронштадт – М» частично произвел оплату по договору до государственной регистрации перехода права собственности в сумме 3795000 руб. и представил гарантийное письмо об отсрочке оплаты 205000 руб. до 29.03.2009.

Переход права собственности на объекты зарегистрирован.

Сделка может быть признана недействительной (мнимой) только в том случае, если все стороны этой сделки не имели намерения ее выполнять или требовать ее исполнения.

Договор от 16.01.2009 сторонами исполнен.

ООО «Кронштадт – М» реализует свое право собственника на обращение в суд с требованием к ООО «СибТрейд-НК» об истребовании имущества из чужого незаконного владения (дело № А27-5578/2009-1).

Истцом в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств наличия пороков воли у сторон, заключивших договор, отсутствие намерения создать правовые последствия.

Поскольку сделка сторонами исполнена и не влечет иных последствий, чем те которые в ней предусмотрены, исковые требования в части признания сделки недействительной удовлетворению не подлежат.

В связи с этим не подлежат удовлетворению требования о прекращении права собственности ООО «Кронштадт – М» и регистрации перехода права собственности от ООО «ТД-Трейд-КНК» к ООО «СибТрейд-НК» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № ТД/70-2008 от 22.09.2008.

Государственная пошлина относится на истца на основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 23.03.2009 приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на спорное имущество и земельный участок, которые подлежат отмене в соответствии с частью 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

Руководствуясь статьями 168 – 170, 180,181, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение в месячный срок после его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, а также в двухмесячный срок после вступления решения в законную силу – в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Судья С.В.Вульферт