Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Исаенко Е.В., при ведении протокола судебного заседания с применением средств аудиозаписи помощником судьи Селезневой Н.А., рассмотрев в судебном заседании иск общества с ограниченной ответственностью «Прагма-СТМ», г. Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка, г. Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:69

третье лицо: Комитет градостроительства и земельных ресурсов города Новокузнецка, г. Новокузнецк,

при участии:

от истца: ФИО1 – представитель, доверенность от 02.02.2020, паспорт, диплом (до перерыва),

от ответчика: ФИО2 – представитель, доверенность от 14.01.2020, паспорт, диплом (до перерыва),

от третьего лица: без явки,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Прагма-СТМ» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (далее – ответчик, КУМИ) с иском об урегулировании преддоговорного спора в части выкупной стоимости земельного участка.

Требования мотивированы тем, объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке, был отчужден в порядке приватизации, истец относится к категории собственников, на которых распространяется льготный порядок определения цены выкупа земельного участка, установленный пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – «Федеральный закон №137-ФЗ»), соответственно, выкупная стоимость данного земельного участка для предпринимателя должна составлять 2,5% от его кадастровой стоимости. Тот факт, что первоначальным владельцем земельного участка право постоянного (бессрочного) пользования было переоформлено на право аренды до 30.10.2001 не имеет значения, поскольку в законе соответствующее ограничение не предусмотрено.

Кроме того заключенный в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования договор аренды ничтожен, т.к. зарегистрирован Управлением по земельным ресурсам и землеустройству в г.Новокузнецке – органом, не имевшим на то полномочий. По состоянию на 23.10.1997 полномочиями по регистрации документов о правах на земельные участки указом Президента РФ от 11.12.1993 №2130 был наделен исключительно Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы. Управление по земельным ресурсам и землеустройству в г.Новокузнецке являлось органом местной администрации. Переподчинение и изменение функций государственных органов незаконно.

КУМИ требования не признал, представил отзыв. Указывает, что выкупная стоимость земельного участка не может определяться по льготной цене 2,5% от его кадастровой стоимости, поскольку данная льгота распространяется только на земельные участки, в отношении которых осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в период со дня вступления в силу Федерального закона №137-ФЗ (30.10.2001) до 1.07.2012, или образованные из них земельные участки. Земельный участок, из которого образован спорный, был переоформлен ранее.

Третье лицо – Комитет градостроительства и земельных ресурсов города Новокузнецка также представил отзыв, в котором изложил аналогичные доводы. Дополнительно указал, что считает несостоятельным довод о ничтожности договора аренды земельного участка от 23.10.1997, поскольку зарегистрировавшее договор Управление по земельным ресурсам и землеустройству в г.Новокузнецке хотя и являлось структурным подразделением администрации г.Новокузнецка, но было создано в системе Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Кемеровской области приказом №61 от 20.06.1994, имело двойное подчинение, действовало на основании положения, утвержденного совместно Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Кемеровской области и Администрацией г.Новокузнецка, следовательно правомерно реализовывало делегированные ему полномочия, в т.ч. в сфере регистрации договоров аренды земли на срок свыше одного года.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды №522-01 от 13.12.2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:69 площадью 4 607 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Кузнецкий район, ул. Еланьская, д. 10А, (далее – земельный участок).

На данном земельном участке расположены принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимого имущества: административно-бытовой корпус, кадастровый номер 42:30:0104055:250, площадь 2 211,7 кв.м; отдельно стоящее нежилое здание (склад), кадастровый номер 42:30:0104055:241, площадь 827,2 кв.м. Как следует из материалов дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, данные объекты недвижимости были отчуждены в порядке приватизации и впоследствии приобретены истцом.

Ранее земельный участок был предоставлен в аренду муниципальному предприятию г.Новокузнецка «Новокузнецкий аптечный склад» по договору №01-677 от 27.11.2003 сроком до 1.11.2004.

Данный земельный участок был образован из земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:13 площадью 1,0903 га, который в свою очередь был предоставлен в аренду ГП «Новокузнецкий аптечный склад» по договору №01-17 от 23.10.1997 сроком на 5 лет.

Земельный участок с кадастровым номером 42:30:0104055:13 был образован и переоформлен из земельного участка площадью 2,47 га, ранее предоставленного Новокузнецкой группе УКСа Облисполкома в бессрочное пользование по акту от 29.02.1968.

26.12.2019 истец обратился в КУМИ с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:69 по цене 2,5% от его кадастровой стоимости, приложив необходимые документы.

29.01.2020 истец получил проект договора купли-продажи земельного участка и письмо ответчика №194/7 от 24.01.2020, в котором содержалось обоснование невозможности выкупа участка по льготной цене и пояснения об определении его стоимости на основании п.6 ст.1 Закона Кемеровской области «О цене земельных участков №10-ОЗ от 7.02.2013 – в размере 100% от кадастровой стоимости.

5.02.2020 истец направил ответчику протокол разногласий, в котором отклонил редакцию п.2.1 договора о стоимости земельного участка и предложил собственную редакцию: «Цена участка по настоящем договору определена на основании пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» с учетом пункта 2.2 статьи 3 данного Закона, выписки из государственного реестра недвижимости от 27.12.2019 №42/206/003/2019-9620 и составляет 2 500 000 рублей 00 копеек x 2,5% = 62 625 рублей 00 копеек».

Письмом от 3.02.2020 ответчик отклонил протокол разногласий, предложенный истцом, направил протокол согласования разногласий, настаивая на первоначальной редакции п.2.1 договора.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

Согласно п.2 ст.445 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п.1 ст.446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Ст.1 Федерального закона №137-ФЗ Земельный кодекс РФ введен в действие со дня официального опубликования (опубликован в "Собрании законодательства РФ" - 29.10.2001, в "Российской газете" - 30.10.2001).

В соответствии с пунктом 2.2. ст.3 Федерального закона №137-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.

С 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона №137-ФЗ, в случаях, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона (29.10.2001) до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

В соответствии с указанным пунктом статьи 2 Федерального закона №137-ФЗ до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При этом согласно абзацам 3-5 указанного пункта в случае приобретения вышеуказанными лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им здания, строения, сооружения, их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Собственники зданий вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки, независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ, при этом выкупная цена испрашиваемого предпринимателем земельного участка, должна составлять 2,5% его кадастровой стоимости.

Не установлено ограничений на выкуп спорного земельного участка по льготной цене в отношении истца, который не переоформлял право постоянного (бессрочного) пользования на аренду спорного земельного участка, а приобрел право аренды в связи с приобретением объектов недвижимости, поскольку право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переоформлено в установленном порядке на право аренды до 01 июля 2012 года, что соответствует положению названной нормы права.

Данный вывод согласуется с позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.04.2015 № 301-КГ15-2955 по делу № А43-6860/2014.

Таким образом, для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка, на котором расположено он расположен, по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона №137-ФЗ, достаточно установить факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды, независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Факт образования спорного земельного участка из земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также факт последующего переоформления данного права на право аренды подтверждается материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами.

Дата переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды для определения выкупной цены земельного участка правового значения не имеет, в связи с чем доводы сторон относительно ничтожности договора аренды №01-17 от 23.10.1997, заключенного между Администрацией г.Новокузнецка и ГП «Новокузнецкий аптечный склад», не влияют на вывод суда о праве истца на применение льготной выкупной цены земельного участка.

Вместе с тем суд отмечает следующее.

В соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.2 ст.26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Правовые последствия несоблюдения требования о государственной регистрации сделки подробно освещены в информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее – Обзор №165). Там освещены в основном те правоприменительные ситуации, когда осуществление надлежащей государственной регистрации сделки зависело исключительно от волеизъявления сторон. В случае, если она не осуществлена по воле или с ведома стороны сделки, то такая сторона не вправе ссылаться на отсутствие или незаконность государственной регистрации, а правовые последствия наступают так, как если бы регистрация была произведена.

Как следует из п.2 Обзора №165, в силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (п.3 Обзора №165).

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ) (п.4 Обзора №165).

Договор аренды №01-17 от 23.10.1997 между Администрацией г.Новокузнецка и ГП «Новокузнецкий аптечный склад» был заключен на 5 лет и требовал государственной регистрации.

23.11.1989 были приняты и введены в действие Основы законодательства Союза СССР и союзных республик об аренде, статьей 4 которых предусмотрено, что землю в аренду сдают соответствующие Советы народных депутатов.

25.04.1991 был принят и введен в действие Земельный кодекс РСФСР, в соответствии которым был установлен порядок предоставления земельных участков в аренду, арендодателями выступали соответствующие Советы народных депутатов.

06.07.1991 был принят Закон Российской Федерации №1550-1 «О местном самоуправлении в Российской Федерации», пунктом 1 статьи 71 которого, предусматривалось, что полномочия по сдаче земельных участков в аренду переданы городской администрации. Пунктом 2 статьи 71 указанного закона городской администрации также были переданы полномочия по регистрации договоров аренды на землю.

11.12.1993 Указом Президента Российской Федерации от 11.12.1993 №2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» полномочия по государственной регистрации документов о правах на земельные участки были переданы Комитету Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальным органам на местах.

Таким образом, полномочия по заключению договоров аренды на земельные участки по состоянию на 23.10.1997 принадлежали городским администрациям, а полномочия по ведению государственного земельного кадастра, регистрация и оформления документов о правах на земельные участки были возложены на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству (его территориальным органам на местах.

Порядок осуществления государственной регистрации договоров аренды земельного участка на момент составления договора от 23.10.1997 был предусмотрен Методическими указаниями по государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, утвержденных Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству Письмом от 31.08.1994 №2-14/1316 (далее – «Методические рекомендации»), в соответствии с пунктом 2 которых государственная регистраиия прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость является актом, на основании и с момента совершения которого за гражданами и юридическими лицами признаются и закрепляются государством права на недвижимость. Государственная регистрация прав на земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости осуществляется посредством внесения подтвержденной документами информации о правах на недвижимость в Поземельную Книгу.

В соответствии со статьей 6 указанных Методических рекомендаций, государственная регистрация любого случая возникновения, передачи, ограничения (обременения), изменения или прекращения прав на недвижимость является обязательной, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Нарушение регистрации этих прав на недвижимость будет иметь последствия, определяемые законодательством Российской Федерации.

В письме Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству от 06.01.1995 №2-21/27 «О деятельности органов по земельным ресурсам и землеустройству» указано на сохранение действующего (после принятия Гражданского кодекса Российской Федерации) порядка регистрации документов о правах на недвижимость. Кроме того, отдельно указано на незаконность действий по переподчинению и изменению функций государственных органов по земельным ресурсам и землеустройству.

Таким образом, договор №01-17 от 23.10.1997 между Администрацией г.Новокузнецка и ГП «Новокузнецкий аптечный склад» подлежал регистрации в территориальных органах Роскомзема.

Фактически функции по государственной регистрации договоров аренды земли в указанный период на территории г.Новокузнецка были переданы функциональному подразделению органа местного самоуправления. Вместе с тем данный орган имел двойное подчинение – Комитету по земельным ресурсам и землеустройству Кемеровской области и Администрации г.Новокузнецка, что следует из положения о городском Управлении по земельным ресурсам и землеустройству, утвержденного приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Кемеровской области №75 от 20.06.1994 и распоряжением Администрации г.Новокузнецка №589 от 10.10.1994.

Исходя из вышеуказанных норм права и актов их толкования, при отсутствии надлежащей государственной регистрации сделки, которая такой регистрации подлежала, сделка не порождает правовых последствий для неосведомленных о сделке третьих лиц; но не является ничтожной; стороны данной сделки и осведомленные о ней третьи лица не вправе извлекать преимущества из данного обстоятельства.

Договор №01-17 от 23.10.1997 зарегистрирован Управлением по земельным ресурсам и землеустройству в поземельной книге г.Новокузнецка 23.10.1997 за №01-17, исполнялся его сторонами.

Истец не ссылался на неосведомленность о данной сделке в связи с ее ненадлежащей государственной регистрацией, напротив он знал о ней, указал лишь только на отсутствие полномочий у регистрирующего органа. Каким образом это нарушило его права и законные интересы, также не пояснил.

При таких обстоятельствах суд не может согласиться с доводом истца о ничтожности договора аренды №01-17 от 23.10.1997, заключенного между Администрацией г.Новокузнецка и ГП «Новокузнецкий аптечный склад».

Вместе с тем, как было указано выше, дата переоформления права пользования земельным участком на право аренды не влияет на выкупную цену земельного участка.

Исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 150, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования удовлетворить.

Установить пункт 2.1 договора купли-продажи №69 от 3.02.2020 земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:69, площадью 4607 кв.м. в следующей редакции: «Цена участка по настоящем договору определена на основании пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» с учетом пункта 2.2 статьи 3 данного Закона, выписки из государственного реестра недвижимости от 27.12.2019 №42/206/003/2019-9620 и составляет 2 500 000 рублей 00 копеек x 2,5% = 62 625 рублей 00 копеек».

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Е.В. Исаенко