Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «СПИК» (далее - ООО «СПИК», общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением к инспекции государственного строительного надзора Кемеровской области (далее – Инспекция) о признании решения об отказе в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации от 31.01.2019 №42-000337 требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20, 21 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон об участии в долевом строительстве), изложенного в уведомлении от 01.03.2019 №11-06/2019, незаконным, обзании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем выдачи заключения о соответствии застройщика и проектной декларации от 31.01.2019 №42-000337 по строительству объекта: «Многоэтажная жилая застройка по адресу: город Кемерово, Заводский район, микрорайон № 15 (Многоквартирный жилой дом №10 по ППТ)» требованиям Федерального закона.

Определением суда от 19.03.2019 заявление принято к производству, дело назначено к разбирательству в предварительном судебном заседании на 02.04.2019.Определением суда от 02.04.2019 дело назначено к судебному разбирательству в судебном заседании на 07.05.2019, которое по ходатайству ООО «СПИК» протокольным определением отложено на 04.06.2019.

В судебное заседание 04.06.2019 лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.

От ООО «СПИК» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а также об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью обеспечения явки представителя.

По ходатайству заявителя определением от 11.06.2019 судебное разбирательство отложено на 15.07.2019.

В судебном заседании от 15.07.2019 представитель ООО «СПИК» заявление о признании решения об отказе в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации от 31.01.2019 №42-000337 требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20, 21 Федерального закона об участии в долевом строительстве, поддержал.

Указывает, что отказ Инспекции в выдаче заключения не соответствует требованиям пункта 1.2 части 6 статьи 23 Федерального закона об участии в долевом строительстве. Федеральный закон об участии в долевом строительстве не содержит запрета на установление застройщиком сроков реализации проекта строительства жилого дома, превышающих срок действия прав застройщика на земельный участок. На момент направления проектной декларации в Инспекцию права застройщика на земельный участок должны быть действующими, зарегистрированными, при этом требования к сроку действия данных прав законом не регламентированы. Градостроительное законодательство также не связывает сроки строительства дома со сроками действия прав застройщика на земельный участок. Незаконное решение Инспекции нарушает права и законные интересы юридического лица в сфере предпринимательской деятельности, поскольку препятствует привлечению денежных средств участников долевого строительства.

Также представитель ООО «СПИК» пояснил, что 21.05.2019 зарегистрировано дополнительное соглашение от 29.04.2019 к договору субаренды земельного участка, согласно которому срок его действия установлен с даты заключения по 30.04.2021.

Инспекция против удовлетворения заявления возразила, указав, что сведения, отраженные ООО «СПИК» в разделе 17 проектной декларации, не соответствуют правоустанавливающему документу на земельный участок. Срок по договору субаренды земельного участка, предоставленного обществу, истекает 30.04.2019, то есть ранее завершения реализации проекта строительства. В соответствии со статьей 13 Федерального закона об участии в долевом строительстве в редакции, подлежащей применению в случае получения застройщиком разрешения на строительство до 01.07.2018, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) объект недвижимости.

Утрата ООО «СПИК» права субаренды земельного участка ввиду истечения срока действия договора, предполагает утрату им статуса специального субъекта отношений, регулируемых Федеральным законом об участии в долевом строительстве, влечет необеспечение исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

Также представитель Инспекции пояснил, что при принятии решения об отказе в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям статьям 3, 20, 21 Федерального закона об участии в долевом строительстве иные нарушения, кроме изложенных в уведомлении от 01.03.2019, отсутствовали.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании был объявлен перерыв до 10-00 час. 22.07.2019.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей лиц, участвующих в деле.

Представитель Инспекции дополнительно пояснил, что устранение нарушений прав застройщика путем выдачи заключения по ранее поданной декларации в настоящее время невозможно. Согласно части 2.1-1 статьи 19 Федерального закона об участии в долевом строительства заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 3.2, 20, 21 закона, или отказ в выдаче такого заключения с использованием единой информационной системы жилищного строительства в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной подписью. В соответствии с частью 23 статьи 19 Федерального закона об участии в долевом строительстве в случае, если уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации отказал в выдаче застройщику заключения либо если в течение шестидесяти дней со дня выдачи застройщику такого заключения застройщиком не поданы документы на государственную регистрацию с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, проектная декларация подлежит повторному направлению в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Кроме того, в проектную декларацию застройщику необходимо внести изменения в части финансового результата (данные сведения подлежат изменению ежеквартально), сведений о праве на земельный участок, касающихся изменения срока действия договора субаренды. С учетом изменений Федерального закона об участии в долевом строительстве, вступивших в силу с 01.07.2019 (часть 16 статьи 8 Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ), раздел 19.1 проектной декларации должен содержать сведения о способе обеспечения обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве в соответствии со статьей 15.4 Федерального закона об участии в долевом строительстве, а именно: об использовании счетов эскроу либо о соответствии проекта строительства установленным Правительством РФ критериям, определяющим степень готовности объекта и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Таким образом, Инспекция не имеет возможности повторно рассмотреть проектную декларацию, поданную застройщиком 31.01.2019, в отношении которой отказано в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона об участии в долевом строительстве. Проектная декларация подлежит актуализации и повторному направлению в Инспекцию посредством личного кабинета в единой информационной системе жилищного строительства.

Представитель ООО «СПИК», возражая на доводы Инспекции, указал, что указанное обстоятельство не может рассматриваться в качестве основания для отказа в удовлетворении заявления о признании решения незаконным.

Рассмотрев и исследовав материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

31.01.2019 ООО «СПИК» в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 19 Федерального закона об участии в долевом строительстве, была направлена в Инспекцию проектная декларация №42-000337 от 31.01.2019 по объекту застройщика – «Многоэтажная жилая застройка по адресу: город Кемерово, Заводский район, микрорайон №15 (Многоквартирный жилой дом №10 по ППТ)», строящемуся на основании разрешения на строительство №42-305-280-2018 от 29.06.2018.

В проектной декларации согласно требованиям пунктов 3, 9 части 1 статьи 21 Федерального закона об участии в долевом строительстве была отражена следующая информация о проекте строительства:

- в разделе 12 «сведения о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство жилого дома»: право субаренды на основании договора субаренды №22/16 от 23.12.2016 (дата регистрации – 20.03.2017), дата окончания действия права застройщика на земельный участок – 30.04.2019;

- в разделе 17 «о примерном графике реализации проекта строительства дома»:

- этап реализации проекта - 20% готовности – 4 квартал 2019 года;

- этап реализации проекта - 40% готовности – 2 квартал 2020 года;

- этап реализации проекта - 60% готовности – 1 квартал 2021 года;

- этап реализации проекта - 80% готовности – 3 квартал 2021 года;

- этап реализации проекта - получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию - 4 квартал 2021 года.

01.03.2019 застройщиком получено уведомление Инспекции №11-06/2019 «Об отказе в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20, 21 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»».

Как явствует из текста уведомления, основанием для отказа в выдаче заключения согласно пункту 1.2 части 6 статьи 23 Федерального закона об участии в долевом строительстве явилось несоответствие сведений, указанных в разделе 17 проектной декларации правоустанавливающему документу на земельный участок, а именно: установление права субаренды на срок, истекающий раньше срока реализации проекта строительства.

Полагая, что отказ в выдаче заключения не основан на законе, ООО «СПИК» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и фактические обстоятельства спора в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

В соответствии со статьей 2 Федерального закона об участии в долевом строительстве (в редакции от 01.07.2017, применяемой с учетом особенностей, установленных статьей 8 Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ, в связи с получением застройщиком разрешения на строительство до 01.07.2018), застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В силу части 1 статьи 19 Федерального закона об участии в долевом строительстве проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

В соответствии с п. 2.1 статьи 19 уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации осуществляет подготовку и выдачу застройщику заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения.

В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, а также в случае нарушения застройщиком на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона застройщиком и (или) его основным обществом или дочерним обществом такого основного общества срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства, указанного в проектной декларации, представленной для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства таких объектов недвижимости, на три и более месяца.

Отказ в выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения по иным основаниям не допускается.

В соответствии с пунктами 3, 9 части 1 статьи 21 Федерального закона об участии в долевом строительстве информация о проекте строительства должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию:

3) о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка;

9) о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Согласно договору субаренды земельного участка №22/16 от 23.12.2016, заключенному между ООО «СПИК» (субарендатор) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (субарендодатель), обществу был предоставлен на условиях субаренды земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101030:17681, общей площадью 4019 кв.м, расположенный по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, Заводский район, микрорайон 15, жилой дом №10, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка. Земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 1.2 договора).

Срок действия договора установлен с момента его заключения до 30.04.2019, по окончании которого договор считается расторгнутым (пункты 2.1, 6.2 договора).

При этом срок действия разрешения на строительство №42-305-280/2018 от 29.06.2018, выданного ООО «СПИК», в соответствии с разделом проектной документации «Проект организации строительства», шифр 0021-КАСП-2018-ПОС, установлен до 31.12.2021. Планируемый срок завершения работ согласно декларации – 4 квартал 2010 года.

Таким образом, ООО «СПИК», обращаясь с заявлением о признании решения об отказе в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации от 31.01.2019 №42-000337 требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20, 21 Федерального закона об участии в долевом строительстве, не представило правоустанавливающих документов на земельный участок обеспечивающих нормативный срок продолжительности строительства.

Доводы ООО «СПИК» о том, что договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области от 20.03.2017 и являлся действующим на момент подачи проектной декларации, судом отклонены.

Федеральным законом об участии в долевом строительстве не установлены требования относительно соответствия сроков реализации проекта строительства жилого дома срокам аренды (субаренды) земельного участка.

Вместе с тем в соответствии со статьей 13 Федерального закона об участии в долевом строительстве (в редакции, подлежащей применению в случае получения застройщиком разрешения на строительство до 01.07.2018), в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) объект недвижимости.

Таким образом, наличие у застройщика прав на земельный участок, предусмотренных статьей 2 Федерального закона об участии в долевом строительстве, является одним из способов обеспечения прав участников долевого строительства.

Вопрос о возможности выдачи заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20, 21 Федерального закона об участии в долевом строительстве, подлежит разрешению инспекцией в каждом случае, исходя из представленных документов, и не исключает решения о выдачи заключения при несоответствии нормативного срока строительства сроку действия прав на землю с учетом конкретных обстоятельств (срока действия прав на землю, степени готовности объекта, иных).

Из документов, представленных ООО «СПИК», явствовало, что права общества на земельный участок на дату вынесения оспариваемого уведомления, подлежат прекращению через два календарных месяца, что с очевидностью свидетельствовало о невозможности реализации проекта строительства в заявленные сроки.

Доводы общества о том, что вывод Инспекции о прекращении прав на землю имел предположительный характер, судом отклонены.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101030:17681 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Указанный земельный участок был предоставлен в аренду Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области ООО «Кузбассдорстрой», а последним в субаренду индивидуальному предпринимателю ФИО3 по договору субаренды №22-07-С/16-СА от 06.12.2016, на срок до 30.04.2019, с условием о его расторжении по истечении установленного срока. В свою очередь индивидуальный предприниматель Клиновая Л.П. предоставила земельный участок ООО «СПИК» по договору субаренды №22/16 от 22.12.2016 на тот же срок.

Ссылаясь на возможность предоставления земельного участка, находящегося в государственной собственности, для продолжения строительства без проведения публичных торгов в силу норм земельного законодательства, заявитель не обосновал наличие на стороне арендатора и субарендатора земельного участка, установленной законом безусловной обязанности по его предоставлению в субаренду ООО «СПИК».

Согласно статье 19 Федерального закона об участии в долевом строительстве проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

В случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, а также в случае нарушения застройщиком на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона застройщиком и (или) его основным обществом или дочерним обществом такого основного общества срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства, указанного в проектной декларации, представленной для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства таких объектов недвижимости, на три и более месяца, в выдаче заключения отказывается (пункт 2.2. статьи 19 Федерального закона об участии в долевом строительстве).

То обстоятельство, что на день рассмотрения спора ООО «СПИК» заключено дополнительное соглашение от 29.04.2019 к договору субаренды земельного участка №22/16 от 23.12.2016, согласно которому срок действия договора устанавливается до 30.04.2021 (зарегистрировано за №42:24:0101030:17681-42/001/2019-7), с представлением дополнительных соглашений, подтверждающих продление сроков по договорам аренды от 21.07.2016 №22-07-С/16 (между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области и ООО «Кузбассдорстрой») и субаренды №22-07-С/16-СА от 29.04.2019 (между ООО «Кузбассдорстрой» и индивидуальным предпринимателем ФИО3), не влечет незаконности уведомления.

Оценка соответствия застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона об участии в долевом строительстве, дана Инспекцией с учётом документов, представленных ООО «СПИК» при обращении с заявлением.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания незаконным уведомления Инспекции об отказе выдаче заключения от 01.03.2019 №11-06/2019.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что признание незаконным уведомления в настоящее время не приведет к восстановлению прав ООО «СПИК» в форме обязания Инспекции выдать заключение, в связи с необходимостью актуализации отражаемых застройщиком в декларации сведений, касающихся финансового результата общества, срока действия договора субаренды земельного участка, сведений о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика с учетом изменений Федерального закона об участии в долевом строительстве, вступивших в силу с 01.07.2019 (часть 16 статьи 8 Федерального закона от 25.12.2018 №478-ФЗ).

Заявление удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение спора в силу статьи 110 АПК РФ относятся на ООО «СПИК».

Руководствуясь статьями 167-170, 201, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении заявления отказать.

Расходы от уплаты государственной пошлины отнести на заявителя.

Обществу с ограниченной ответственностью «СПИК» (ОГРН <***>, ИНН <***>), город Кемерово выдать справку на возврат из федерального бюджета Российской Федерации 3000 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению №495 от 11.03.2019.

Решение в месячный срок с момент его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск. Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Ю.Ю. Кормилина