Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Муниципального образования Топкинский муниципальный округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Топкинского муниципального округа, Кемеровская область - Кузбасс, район Топкинский, город Топки (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконными уведомлений от 30.12.2020 №№ КУВД-001/2020-29932836/1, КУВД-001/2020-29932836/2,

третьи лица:

1)ФИО1,

2)ФИО2,

3)ФИО3,

4)ФИО4;

при участии:

от заинтересованного лица: до перерыва – ФИО5 (доверенность от 04.12.2020 № 208-Д, удостоверение, диплом), после перерыва – ФИО6 (доверенность от 04.12.2020 №205-Д)

у с т а н о в и л

определением Центрального районного суда г. Кемерово в Арбитражный суд Кемеровской области передано для рассмотрения по подсудности дело по административному исковому заявлению Администрации Топкинского муниципального округа в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Топкинского муниципального округа о признании незаконными уведомлений от 30.12.2020 №№КУВД-001/2020-29932836/1, КУВД-001/2020-29932836/2Д Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу (далее – Управление Росреестра, заинтересованное лицо).

Определением от 02.04.2021 дело принято к производству Арбитражного суда Кемеровской области.

Определением от 29.04.2021 на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4; подготовка к судебному разбирательству завершена, дело назначено к судебному разбирательству в судебном заседании.

В судебном заседании 15.06.2021 судом по ходатайству заявителя уточнено наименование обратившего с требованиями лица - Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Топкинского муниципального округа, действующий в интересах собственника Муниципального образования Топкинский муниципальный округ (далее - Комитет, заявитель).

В судебное заседание от 13.07.2021 заявитель, извещенный надлежащим образом, явку представителя не обеспечил.

В обоснование заявленных требований Комитет указывает, что фактически соглашение об изъятии объектов для муниципальных нужд и выплате возмещения за изъятие объекта в данном случае направлено на выполнение программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, на соблюдение прав граждан на достойное жилое
помещение. При этом изъятие носит принудительный характер и не зависит
от волеизъявления собственников помещений. Нормы законодательства, устанавливающие обязательное нотариальное удостоверение сделок по реализации прав долевых собственников, а также несовершеннолетних в отношении объектов недвижимого имущества, направлены на защиту от недобросовестных участников и мошенников, в то же время, такая норма не может ограничивать их права на получение в
возмещения за изъятие объекта, подлежащего изъятию в порядке расселения из ветхого и аварийного жилья. Стоимость услуг нотариусов является значительной, расходы на такое удостоверение соглашений об изъятии не заложены в бюджет муниципального образования, а также являются непосильными для большинства граждан, проживающих в
ветхом и аварийном жилом фонде. Применение положений о нотариальной
форме сделки к соглашениям об изъятии помещений в целях реализации
региональной адресной программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 01.01.2017 в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции» на 2019-2025 годы» может привести к срыву данных программ, невозможности их реализации, а также это существенно нарушит права и интересы граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилом фонде.

Заинтересованное лицо в судебном заседании требования заявителя оспорило. Указывает, что в силу части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ"О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации) сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены.

Исключения из данного правила при заключении сделки органом местного самоуправления не установлены.

Поскольку представленное в орган регистрации прав соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 09.10.2020 нотариально не удостоверено, полагает, уведомления о приостановлении государственной регистрации законными и обоснованными.

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, отзывы на заявление не представили.

В судебном заседании на основании статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 11 час. 30 мин. 20.07.2021, после перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя заинтересованного лица, поддержавшего ранее изложенные доводы.

Исследовав материалы дела, доводы заявителя и заинтересованного лица, суд установил следующее.

В соответствии с постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 29.03.2019 №199 «Об утверждении региональной адресной программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 01.01.2017 в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции» на 2019-2025 годы», постановлением администрации Топкинского городского поселения от 25.12.2014 №89-п «Об утверждении перечня многоквартирных домов, расположенных на территории Топкинского городского поселения, признанных аварийными подлежащими сносу по иным основаниям, в соответствии с «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2007 №47, в связи с признанием многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Кемеровская область, р-н Топкинский, г. Топки, ул. Привокзальная, д.49, аварийным и подлежащим сносу, постановлением администрации Топкинского муниципального округа от 21.04.2020 №276-п принято решение об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, с кадастровым номером 42:35:0106026:426, и принадлежащих собственникам жилых помещений.

В перечне помещений, подлежащих изъятию у собственников, включена квартира №6 площадью 24 кв.м.

Обязанность по оформлению документов и направлению их в Управление Росреестра возложена на Комитет (пункт 2 постановления от 21.04.2020 №276-п).

09.10.2020 между Комитетом и собственниками квартиры №6 ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, действующего с согласия матери ФИО3, заключено соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд.

Согласно данному соглашению целью изъятия объектов (жилого помещения №6 в многоквартирном доме по ул. Привокзальная, 49, общей площадью 24 кв.м с кадастровым номером 42:35:0106024:426, принадлежащей гражданам на праве общей долевой собственности и доли земельного участка с кадастровым номером 42:35:0106026, пропорциональной общей площади жилого помещения), является снос многоквартирного дома, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.

Пунктами 3, 5 соглашения предусмотрено прекращение права долевой собственности граждан на жилое помещение с возникновением права собственности муниципального образования Топкинский муниципальный округ; размер возмещения за изъятие объекта определен на основании отчета об оценке №1152/20 от 04.09.2020 ООО «ПРАЙС-СЕРВИС» – 715 668 рублей.

Перечисление денежных средств в указанной сумме произведено (платежные поручения №821682 от 26.11.2020, №829455 от 26.11.2020).

18.12.2020 между Комитетом и гражданами ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4, действующим с согласия матери ФИО3, подписан акт приема-передачи объектов, подлежащих изъятию.

Согласно свидетельству о рождении серии I-ЛО №664633 на дату заключения соглашения ФИО4 являлся несовершеннолетним (дата рождения – 26.04.2003).

19.12.2020 в орган регистрации прав представлены заявления ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и Топкинского муниципального округа в лице представителя ФИО7 о государственной регистрации права (перехода права) собственности в отношении жилого помещения (квартира) с кадастровым номером 42:35:0106026:426, расположенного по адресу: Кемеровская область, <...>.

К данным заявлениям в качестве основания для совершения регистрационных
действий представлено, в том числе соглашение об изъятии недвижимости для
муниципальных нужд от 09.10.2020, составленное в простой письменной форме.

30.12.2020 уведомлениями №№КУВД-001/2020-29932836/1, КУВД-001/2020-29932836/2Д Управлением Росреестра приостановлена государственная регистрация прав на основании пункта 13 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации с указанием на ничтожность соглашения об изъятии от 09.10.2020 в связи с отсутствием ее нотариального удостоверения.

Не согласившись с вышеуказанными уведомлениями, Комитет обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых ненормативного правового акта, решений и действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействий), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействий), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействий), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействия).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Закона о государственной регистрации.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации).

В соответствии со статьей 29 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав предусмотрен статьей 26 Закона о государственной регистрации.

В силу пункта 13 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

В силу пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Пунктом 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Соглашение об изъятии от 09.10.2020, заключенное с участием несовершеннолетнего ФИО4, нотариально не удостоверено, что, по мнению органа государственной регистрации, влечет его ничтожность.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные доказательства и фактические обстоятельства суд приходит к выводу об ошибочности выводов Управления Россреестра и незаконности оспариваемых уведомлений от 30.12.2020 №№КУВД-001/2020-29932836/1, КУВД-001/2020-29932836/2 о приостановлении государственной регистрации прав, исходя из следующего.

Согласно статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (часть 10 статьи 32 ЖК РФ).

В соответствии со статьей 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для государственной регистрации перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества является заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

При этом положения статьи 60 Закона о государственной регистрации не устанавливают требования о нотариальном удостоверении соглашения об изъятии.

Норма статьи 42 Закона о государственной регистрации об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, направлена на защиту прав долевых собственников, в том числе, при соблюдении права преимущественного приобретения доли.

В отношениях же с публичными образованиями в рамках изъятия помещений для муниципальных (государственных нужд) такого нарушения не допускается, поскольку изъятие происходит в отношении всех долевых собственников в обязательном порядке в связи с признанием жилого дома аварийным и подлежащим сносу.

Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектным составом, в частности, с лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью (пункт 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации), также обусловлено необходимостью публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц как наиболее слабой стороны в сделке.

В рассматриваемом случае соглашения об изъятии заключены с участием публичного органа, то есть с осуществлением публичного контроля, в рамках указанных соглашений собственникам помещений выплачено возмещение за изымаемое недвижимое имущество в соответствии с отчетом об оценке, поэтому дополнительного контроля со стороны нотариата не требовалось.

Соглашение об изъятии заключено в соответствии с постановлением
Коллегии Администрации Кемеровской области от 29.03.2019 №199 «Об
утверждении региональной адресной программы «Переселение граждан из
многоквартирных домов, признанных до 01.01.2017 в установленном порядке
аварийными и подлежащими сносу или реконструкции» на 2019-2025годы».
Указанная программа рассчитана до 2025 года и предусматривает
определенное бюджетное финансирование.

Приостановление государственной регистрации прав, а равно как
логическое завершение действий Управления - отказ в регистрации перехода
прав в отношении изъятого помещения и выплаты возмещение за изъятие
объекта ставит под вопрос реализацию региональной адресной программы
«Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 01.01.2017
в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или
реконструкции» на 2019-2025годы», необоснованно увеличивает расходы
бюджета в части возмещения затрат гражданам, ограничивает права граждан
на реализацию их прав по приобретению пригодного жилого помещения.

При очевидном отсутствии нарушений прав участников сделки - соглашения об изъятии от 09.10.2020 приостановление Управлением Росреестра государственной регистрации перехода прав со ссылкой на положения части 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации не соответствует преследуемым данными нормами целям.

Указанная позиция согласуется с судебной практикой (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.12.2020 по делу N А32-20168/2010, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.01.2018 по делу N А45-8114/2017, иные).

При изложенных обстоятельствах, исследовав и оценив представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заявителем, в установленные сроки, на государственную регистрацию представлены все необходимые документы для регистрации перехода права и права общей долевой собственности на объекты недвижимости, следовательно, у Управления Росреестра отсутствовали предусмотренные Законом о государственной регистрации основания для приостановления государственной регистрации прав.

Правомерность оспариваемых уведомлений по изложенным в них основаниям регистрирующим органом в нарушении части 5 статьи 200 АПК РФ не доказана, нарушение прав и законных интересов заявителя подтверждено, поскольку оспариваемые уведомления препятствует Комитету в реализации его прав.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

С учетом изложенного, уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу от 30.12.2020 №№ КУВД-001/2020-29932836/1, КУВД-001/2020-29932836/2 о приостановлении государственной регистрации прав признаются судом незаконными, а требования заявителя подлежащими удовлетворению.

В порядке пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ восстановление нарушенного права общества в данном случае возможно только путем возобновления государственной регистрации на вышеуказанное имущество, поскольку оспаривание решений (уведомлений) по приостановлению государственной регистрации не предусматривает возможности возложения на регистрирующий орган обязанности по государственной регистрации права, минуя соблюдение порядка, установленного Законом о государственной регистрации.

Суд вправе обязать Управление Росреестра на регистрацию права лишь в случае отказа в ее совершении государственным органом. В рассматриваемом случае, Управление Росреестра решения об отказе в регистрации права не принимало, в связи с чем у суда нет оснований возлагать обязанность осуществить регистрацию прав на указанное имущество.

Таким образом, суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на обязание государственного органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем возобновления государственной регистрации прав в отношении помещения, расположенного по адресу <...>, на основании заявлений от 19.12.2020.

С учетом того, что заявитель и заинтересованное лицо освобождены от уплаты государственной пошлины, судебные расходы судом не распределяются.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконными уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу от 30.12.2020 №КУВД-001/2020-29932836/1, №КУВД-001/2020-29932836/2 о приостановлении государственной регистрации прав.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем возобновления государственной регистрации прав в отношении помещения, расположенного по адресу <...>.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Ю.Ю. Кормилина