Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель Скоб Н.В. обратился с требованием о признании недействительным решения Комитета по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка Кемеровской области (далее – Комитет) выразившегося в отказе в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения общей площадью 41,0 кв.м. расположенного по адресу: <...>, п. № 3., оформленного письмом от 06.04.2010 г. № 1337/9. Просит возложить на Комитет обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Скоб Н.В. путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Заявитель ссылается на наличие преимущественного права на приобретение вышеуказанного нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», так как в течение длительного времени владеет и пользуется спорным нежилым помещением на праве аренды, не имеет задолженности по арендным платежам. Имеются в наличии все предусмотренные законом условия, являющиеся необходимыми для возникновения права на выкуп арендованного имущества. Заявитель полагает, что решение Комитета об отказе в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения, изложенное в письме от 06.04.2010 г. является незаконным и нарушает его права.

Комитет в отзыве на заявление и представитель в судебном заседании, требование не признают, считают, что индивидуальный предприниматель Скоб Н.В. не имеет преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в связи с тем, что договоры аренды на указанное нежилое помещение с 21.10.2008 г. не заключались. Полагает, что ссылка заявителя о внесении арендной платы, установленной договором на расчетный счет Комитета, не может служить основанием для предоставления преимущественного права на приобретение имущества. Поскольку заявитель обратился в Комитет для рассмотрении вопроса о приобретении им арендуемого имущества на основании Закона № 159-ФЗ, когда действие договора аренды № 381-з/н от 15.09.2003 г. нежилого помещения было прекращено. Предприниматель не обращался за заключением договора на новый срок. Комитет законно и обоснованно отказал в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Подробнее доводы изложены в письменном отзыве, дополнении к отзыву.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено преимущественное право приобретение субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка Кемеровской области и индивидуальным предпринимателем Скоб Н.В. 15.09.2003 г. заключен договор аренды нежилого помещения № 381-з/н. Согласно указанному договору арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: пр. Авиаторов, 73, п. № 3, общей площадью 41,0 кв.м. Срок действия договора в соответствии с пунктом 1.5 установлен с 15.09.2003 г. по 20.10.2008 г., при этом стороны оговорили, что по истечении указанного срока данный договор прекращает свое действие, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора в дальнейшем и обязан сдать помещение по акту в трехдневный срок после окончания договора без дополнительного уведомления со стороны арендодателя. Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи (пункт 1.4 Договора). Государственная регистрация договора аренды № 381-з/н от 15.09.2003 г. произведена 13.11.2003 г.

Советом народных депутатов города Новокузнецка от 24.05.2005 № 5/34 утвержден «Прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2005 – 2008 годы», в который было включено спорное нежилое помещение.

Индивидуальный предприниматель Скоб Н.В., полагая, что у него в силу Федерального закона № 159-ФЗ возникло преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность, 31.03.2010 г. обратился в Комитет с соответствующим заявлением.

Комитет в письме № 1337/9 от 06.04.2010 г., со ссылкой на статью 3 Федерального закона № 159-ФЗ, сообщил об отказе в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого помещения. В обоснование отказа сослался на то, что с 21.10.2008 г. договоры аренды на вышеуказанное нежилое помещение с индивидуальным предпринимателем Скоб Н.В. не заключались.

Не согласившись с решением Комитета, заявитель обратился в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть предоставлено при следующих условиях:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации с информационном письме от 05.11.2009 г. № 134 при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Индивидуальный предприниматель Скоб Н.В. с 1999 г. по 2008 г. является арендатором помещения, расположенного по адресу: <...> на основании договора аренды нежилого помещения от 15.09.2003 № 381-з/н. Срок действия договора в соответствии с пунктом 1.5 установлен с 15.09.2003 г. по 20.10.2008 г. Этим же пунктом договора предусмотрено, что по истечении указанного срока данный договор прекращает свое действие, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора в дальнейшем и обязан сдать помещение по акту в трехдневный срок после окончания договора без дополнительного уведомления со стороны арендодателя.

Вместе с тем, суд отклоняет ссылку Комитета на отсутствие между сторонами договорных отношений на дату обращения предпринимателя с заявлением о выкупе спорного помещения. Несмотря на включение в договор аренды условия об отсутствии у арендатора преимущественного права на заключение договора в дальнейшем, данный договор возобновил свое действие на неопределенный срок, поскольку в деле отсутствуют доказательства возражений со стороны арендодателя против использования арендатором помещением после окончания срока действия договора, а также доказательства освобождения предпринимателем арендуемого помещения.

Таким образом, поскольку арендатор при отсутствии возражений арендодателя продолжал пользоваться арендованным помещением после истечения срока действия договора № 381-з/н от 15.09.2003 г. - 20.10.2008 г., последний в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на неопределенный срок.

В период с 21.10.2008 г. предприниматель уплачивал арендную плату, которая согласно своду начислений и платежей по обязательству от 26.04.2010 г. увеличилась с 01.01.2009 г..

Каких-либо письменных возражений арендатору относительно его пребывания в спорном нежилом помещении арендодатель до истечения срока аренды не направлял. Доказательств соблюдения установленного порядка прекращения договора арендодателем не представлено.

Как следует из материалов дела и не отрицается Комитетом на момент обращения предпринимателя с заявлением о выкупе арендуемого имущества арендные платежи по договору аренды нежилого помещения № 381-з/н от 19.09.2003 г. производились, просрочки по внесению арендной платы имели непродолжительный характер, а пени были уплачены индивидуальным предпринимателем Скоб Н.В. добровольно до того момента, когда он обратился с заявлением. В настоящее время задолженность по арендной плате за нежилое помещение также отсутствует, как следует из представленного в материалы дела свода начислений по обязательству по состоянию на 26.04.2010 г.

Площадь арендуемого помещения составляет 41,0 кв.м. и не превышает норму 1000 кв.м., определенную Законом Кемеровской области от 30.09.2008 № 85-ОЗ «Об установлении предельного значения площади арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Кемеровской области или в муниципальной собственности, при возмездном отчуждении которого у субъектов малого и среднего предпринимательства возникает преимущественное право на его приобретение, и срока рассрочки его оплаты».

Участвующими в деле лицами не оспаривается, что заявитель подпадает под критерии малого и среднего предпринимательства (число работников составляет 3 человека, выручка на предприятии не превышает 600 000 руб. в год); площадь арендуемого помещения 41.0 кв.м не превышает установленного не превышает норму 1000 кв.м., определенную Законом Кемеровской области от 30.09.2008 № 85-ОЗ «Об установлении предельного значения площади арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Кемеровской области или в муниципальной собственности, при возмездном отчуждении которого у субъектов малого и среднего предпринимательства возникает преимущественное право на его приобретение, и срока рассрочки его оплаты»; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При указанных обстоятельствах, отказ Комитета в преимущественном праве приобретения Скоб Н.В. арендуемого помещения является неправомерным, заявленное требование подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, требование об обязании устранить допущенное нарушение путем возложения на Комитет обязанности совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ; удовлетворению не подлежит, поскольку заявителю для реализации данного права необходимо направить в уполномоченный орган соответствующее заявление в порядке, предусмотренном статьей 9 Федерального закона № 159-ФЗ. В заявлении от 31.03.2010 г. отсутствуют все необходимые сведения, подтверждающие наличие у предпринимателя преимущественного права.

На основании части 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с заявлением индивидуального предпринимателя Скоб В.Н. об отказе от взыскания с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка Кемеровской области судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. и отсутствием возражений со стороны Комитета, суд относит расходы по государственной пошлине в размере 2 000 руб. на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Требование индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным решение Комитета по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка Кемеровской области выразившееся в отказе в предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО1 преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения общей площадью 41,0 кв.м. расположенного по адресу: <...>, п. № 3., оформленное письмом от 06.04.2010 г. № 1337/9.

На решение может быть подана жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия и в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Судья Ж.Г. Смычкова