Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ленинска-Кузнецкого о признании незаключенным договора купли-продажи от 18 мая 2007 года № 167.

Исковые требования мотивированы тем, что в договоре купли-продажи от 18.05.2007 № 167 не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче. В соответствии с пунктом 1.1. договора покупателю передано муниципальное имущество – нежилое помещение площадью 1178,8 кв.м., расположенное на первом этаже (номера на поэтажном плане с 1 по 31 площадью 678 кв.м.) и в подвале (номера на поэтажном плане с 1 по 27 площадью 500,8 кв.м.) пятиэтажного жилого дома по адресу: <...>. В действительности объект недвижимости представляет собой одноэтажное здание с подвалом, расположенное на отдельном земельном участке с переходом во встроенное нежилое помещение или встроено-пристроенное помещение.

Таким образом, в договоре не определен предмет договора, что в соответствии со статьями 431, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет его незаключенность.

Ответчик исковые требования не признал, поскольку договор купли-продажи от 18.05.2007 № 167 содержит все существенные условия: предмет договора, данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю и цену имущества. ФИО1, являясь директором Частного предприятия «Белоснежка», арендовавшего спорный объект, имела полное представление о его технических характеристиках. В решении Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-15583/2008-1 установлено, что указанные в договоре купли-продажи данные позволяют определенно установить продаваемое недвижимое имущество.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 27.07.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2010 решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.03.2011 решение Арбитражного суда Кемеровской области от 27.07.2010 по делу N А27-6706/2010 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2010 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.

Вышестоящая судебная инстанция указала, что в ходе нового рассмотрения дела суду первой инстанции необходимо по существу установить соотношение приобретенного истцом пристроенного объекта недвижимого имущества с жилым домом. Выяснение фактического соотношения месторасположения приобретенного объекта недвижимости по договору и жилого дома не исключено в порядке проведения экспертизы согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 23.05.2011 по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, производство по делу приостановлено.

Определением от 05.07.2011 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании установлено, что по результатам аукциона по продаже объекта приватизации, состоявшегося 15.05.2007, между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ленинска-Кузнецкого (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (покупатель) был подписан договор купли-продажи от 18.05.2007 № 167, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя муниципальное имущество – объект приватизации – нежилое помещение площадью 1178,8 кв. м., расположенное на первом этаже (номера на поэтажном плане 1-31, площадью 678 кв.м.) и в подвале (номера на поэтажном плане 1-27, площадью 500,8 кв. м.) пятиэтажного жилого дома по адресу: <...> (т.1, л.д.19).

Право собственности покупателя зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.1, л.д.20).

Несоответствие данных об объекте недвижимости в правоустанавливающих и технических документах фактическим обстоятельствам явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о признании договора незаключенным.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца, по следующим основаниям:

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, пункт 1 статьи 2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ, определяющий статус государственной регистрации и закрепляющий, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, направлен на обеспечение стабильности оборота недвижимого имущества. По смыслу данной нормы в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, то есть его основания, а не сама регистрация, запись или свидетельство о регистрации права.

Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права; граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

Наличие государственной регистрации прав не исключает возможности предъявления требования о признании договора незаключенным в связи с отсутствием согласования его существенных условий.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В акте приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией законченного строительством объекта указано, что предъявлен к приемке магазин продовольственных товаров по ул.Пушкина, пристройка № 9 (т.1 л.д.14-15).

Правоустанавливающим документом для регистрации права муниципальной собственности на спорный объект явилось решение Малого Совета Кемеровского областного Совета народных депутатов от 21.09.1992 № 171 «О разграничении государственной собственности на муниципальную по городским административно-территориальным образованиям Кемеровской области», где объект указан как магазин № 2 по ул.Пушкина,2 (без указаний каких-либо характеристик).

В приложении к распоряжению администрации г.Ленинска-Кузнецкого Кемеровской области спорный объект значится как нежилое встроенно-пристроенное помещение площадью 1139,3 кв.м. (т.1, л.д.17-18).

Аналогичные выводы в отношении данного помещения сделаны в техническом заключении ГПИ «Кемеровогорпроект» (т.1, л.д.31).

В техническом паспорте объект недвижимости указан как нежилое помещение под литерой А (т.1, л.д.21-30).

В свидетельстве о государственной регистрации права указан объект «нежилое помещение, назначение: торгового назначения, общая площадь 1178,8 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане подвал 1-27, 1 этаж 1-31» (т.1, л.д.20). При этом отсутствует указание, что нежилое помещение находится в пятиэтажном жилом доме.

Таким образом, данные об объекте недвижимости, указанные в свидетельстве противоречат правоустанавливающему документу-договору купли-продажи от 18.05.2007 № 167.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Поэтому для разрешения спора подлежат выяснению обстоятельства, свидетельствующие о расположении отчуждаемого объекта недвижимости относительно другого недвижимого имущества (жилого дома). Для разъяснения указанных вопросов была назначена судебная экспертиза. На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы: 1. Входит ли нежилое помещение (торговое назначение) площадью 1178,8 кв.м., расположенное по адресу: <...> в состав жилого дома, расположенного по этому же адресу? 2. Как следует квалифицировать вид объекта недвижимости – нежилое помещение (торговое назначение) площадью 1178, 8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, как отдельное здание, встроенное помещение, встроенное - пристроенное или другое? 3. Соответствует ли вид данного объекта, указанный в договоре купли-продажи от 18.05.2007 № 167 (нежилое помещение площадью 1178,8 кв. м., расположенное на первом этаже (номера на поэтажном плане 1-31, площадью 678 кв.м.) и в подвале (номера на поэтажном плане 1-27, площадью 500,8 кв. м.) пятиэтажного жилого дома) и в свидетельстве о государственной регистрации права от 04.07.2007 (нежилое помещение, назначение: торгового назначения, общая площадь 1178,8 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане подвал 1-27, 1 этаж 1-31), фактическому?

Из заключения экспертов ГУ Кемеровской лаборатории судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации от 24.06.2011 № 362/05-3-22/11, а также пояснений эксперта ФИО4, данных в судебном заседании, следует, что нежилое помещение площадью 1042,5 кв.м., в том числе площадь подвала 500,8 кв.м. не входит в состав жилого дома, а является отдельно стоящим зданием (строением). В состав жилого дома входит помещение площадью 136,6 кв.м., которое является встроенным.

Вид спорного объекта, указанный в договоре купли-продажи от 18.05.2007 № 167 и в свидетельстве о государственной регистрации права от 04.07.2007, не соответствует фактическому (т.3, л.д.82-93).

В судебном заседании эксперт пояснил, что в помещении, которое непосредственно находится в пределах контура жилого дома, подвал отсутствует. Все подвальное помещение находится под отдельно стоящим зданием (магазин). Отдельно стоящее здание и встроенное помещение соединены переходом и не имеют общих стен. В заключении допущены опечатки, которые не влияют на выводы.

Мнение эксперта относительно необходимости указания в договоре о продаже двух объектов судом во внимание не принимается, поскольку эксперт не вправе решать вопросы, относящиеся к правовой оценке действий лиц, а также другие вопросы выходящие за пределы его компетенции.

Как следует из "СП 31-107-2004. Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий" (одобрен и рекомендован к применению Письмом Госстроя РФ от 28.04.2004 N ЛБ-131/9).

Встроенное нежилое помещение - помещение, располагаемое в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м.

Встроенно-пристроенное нежилое помещение - помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м.

В ходе исследования доказательств, судом установлено, что спорный объект общей площадью 1178,8 кв.м., выступающий за пределы жилого дома на 31, 38 м. (стр. 5 заключения эксперта), нельзя отнести к нежилому помещению, расположенному на первом этаже и в подвале пятиэтажного жилого дома.

Судом отклонены доводы представителя ответчика, что договор не может быть признан незаключенным, поскольку в договоре имеются характеристики объекта.

Объект недвижимости - это предмет материального мира, обладающий определенными местоположением, границами и специфическими характеристиками. Он существует как физически, так и юридически независимо от тех отношений, которые существуют по-поводу этого объекта.

Наличие в договоре существенных условий как, например, вид объекта и его расположение относительно или/и составе другого недвижимого имущества должны не только определяться в договоре, но и соответствовать фактическому положению. При этом не имеет значение тот факт, что истец пользовался имуществом до заключения договора купли-продажи и знал, что за объект ему передается.

Определение вида объекта и его расположение в составе другого недвижимого имущества имеет существенное значение для реализации прав собственника по оформлению прав на земельный участок и осуществлению полномочий по распоряжению объектом, что подтверждается актом проверки соблюдения земельного законодательства от 01.03.2010, постановлением о прекращении производства по делу об административном правонарушении Территориального отдела № 13 Управления Роснедвижимости по Кемеровской области от 15.03.2010 (т.1, л.д.62-63), решением Ленинск-Кузнецкого городского суда Кемеровской области от 15.09.2010 по делу № 2-2381 (т.2, л.д.7-8).

Выводы суда относительно заключенности договора по делу № А27-15583/2008-1 в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой преюдициальными являются обстоятельства, установленные судом, не имеют значение для разрешения настоящего спора.

Из материалов дела следует, что правоустанавливающие документы содержат противоречивые данные, которые не соответствуют действительности, что влечет признание договора незаключенным.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 5 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" все судебные расходы относятся на ответчика, в том числе расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 8000 руб. (в том числе за подачу апелляционной и кассационной жалобы), по оплате экспертизы в сумме 7623 руб.

Руководствуясь статьями 110, 168 – 171, 176, 180,181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

1. Признать незаключенным договор купли-продажи от 18 мая 2007 года № 167 между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ленинска-Кузнецкого и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

2. Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ленинска-Кузнецкого в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 15623 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины и оплате экспертизы.

Решение в месячный срок после его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья С.В.Вульферт