Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания «Радуга " (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о взыскании 227 617, 27 руб. долга.

Исковые требования истцом поддержаны, мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (далее - МКД) по адресу: пр-т. Шахтеров, 81б, г. Кемерово, в котором ему принадлежит на праве собственности нежилое помещение, общей площадью 1490,3 кв.м.

Ответчик исковые требования оспорил. Возражения мотивированы тем, что истец не доказал факт оказания услуг в спорном многоквартирном доме; истцом не обоснованно произведен расчет исходя из площади 1409,3 кв.м., а не 705, 68 кв.м., как указано в договоре; расчет платы составлен без учета понижающего коэффициента, установленного договором; документально не подтвержден расчет расходов коммунальных услуг на общедомовые нужды; непредставление документов соответствия общедомовых приборов учета обязательным требованиям, актов ежемесячного снятия показаний, иных документов. Также указал на необоснованность произведения расчета на всю площадь принадлежащего ему помещения, без учета того, обстоятельства, что часть помещения площадью 943,9 кв.м. является пристроенным, расположенным на отдельном земельном участке, имеет самостоятельные фундамент, подвальное помещение с отдельным входом, крушу и кровлю, наружные и внутренние сети стены, вход, не имеет конструктивной связи с МКД. В подтверждение указанных обстоятельств ссылается на акт обследования помещений магазина от 25.07.2016.

Истец, возражая против доводов ответчика, указал, что пристроенное помещение не является обособленным объектом недвижимого имущества, имеет один и тот же адрес, что и МКД, внешняя стена пристроенного помещения является общим имуществом МКД, пристроенное помещение имеет общую несущую стену с МКД.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Ответчик является собственником нежилого помещения общей площадью 1490,3 кв.м, расположенного по адресу: пр-т. Шахтеров, 81б, г. Кемерово, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имуществом и сделок с ним от 18.04.2016 №42/201/015/2016-619, и ответчиком указанное обстоятельство не оспаривается.

На основании протокола от 29.12.2007 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> собственниками выбран способ управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией ООО «УК «Радуга», с которой собственниками помещений 28.01.2008 заключен договор управления многоквартирным домом, по условиям которого собственник поручает, а управляющая организация принимает на себя обязательство в течение определенного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по управлению многоквартирным домом по адресу: <...>.

Поскольку ответчиком не производилась оплата расходов по содержанию общего имущества, а ООО «УК «Радуга» оказаны услуги по содержанию многоквартирного дома, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Пунктом 2 указанной статьи установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из содержания части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Аналогичная норма содержится в части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения определяется по правилам, установленным в пункте 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть пропорционально размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику.

Согласно пункту 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Расчет платы за содержание и ремонт мест общего пользования произведен истцом исходя из 1490,3 кв.м площади нежилого помещения за период с февраля 2015 года по февраль 2016 года в соответствии с тарифами, утвержденными решениями Кемеровского городского Совета народных депутатов № 343 от 18.06.2014 «О внесении изменений в решение Кемеровского городского Совета народных депутатов от 25.05.2012 №142 «Об установлении размера платы за жилое помещение» (тариф – 14,51 руб. с кв. м.) и №417 от 18.06.2014 «О внесении изменений в решение Кемеровского городского Совета народных депутатов от 25.05.2012 №142 «Об установлении размера платы за жилое помещение» (тариф – 15,59 руб. с кв. м.).

При этом, истцом произведен вычет стоимости тарифа стоимости услуг по дератизации и дезинсекции, вывозу мусора, уборке придомовой территории.

Применение указанных истцом тарифов также не противоречит условиям договора №214 от 01.03.2008, заключённого между истцом и ответчиком, в соответствии с которым в случае принятия Городским Советом народных депутатов г. Кемерово решения об изменении тарифа, стоимость услуг изменяется автоматически.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД за период с февраля 2015 года по февраль 2016 года составил 211 294, 73 руб.

Проверив правильность расчета задолженности за обслуживание жилого фонда, составленного истцом путем умножения площади нежилого помещения на тариф за содержание, текущий ремонт помещений в многоквартирном доме, суд, признал его обоснованным и арифметически верным.

Не оспаривая примененные истцом тарифы, период начисления, ответчик ссылается на необоснованность начисления истцом суммы платы на содержание и ремонт МКД исходя из площади всего помещения, не учитывая, что часть принадлежащего ему помещения площадью 943, 9 кв.м. является пристроенным, расположенном на отдельном земельном участке, имеет самостоятельные фундамент, подвальное помещение с отдельным входом, крышу и кровлю, наружные и внутренние стены, вход, не имеет конструктивной взаимосвязи с МКД, в связи с чем, начисление платы по указанному помещению является необоснованным.

Между тем, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме (лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен дом) (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Каждый из собственников помещений в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади помещения (ч. 1 ст. 37, ч. 1, 2 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, ст. ст. 210, 249 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с действующим законодательством обязанность нести бремя расходов на содержание общего имущества не зависит от того, пользуется ли собственник отдельно взятыми объектами общего имущества. В целом многоквартирный дом спроектирован как единый комплекс с общими инженерными сетями и коммуникациями, поэтому осуществление технического обслуживания находящихся в нем нежилых помещений невозможно отдельно от технического обслуживания дома в целом.

Поэтому в силу требований указанных выше норм права издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на законных владельцев нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.

Фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений, а также самостоятельная оплата расходов по содержанию нежилого помещения и прилегающего земельного участка не освобождают собственника от обязанностей по содержанию общего имущества, возложенных на него законом.

Возражения ответчика относительно того, что его пристроенное помещение, является полностью самостоятельным, имеет обособленные входы-выходы, собственную крышу, системы отопления, водопровода, канализации, энергоснабжения, имеют границы эксплуатационной ответственности, судом отклоняются, поскольку полная изолированность помещения ответчика последним не доказана, помещение ответчика имеет общую стену с жилым домом.

Заключение обследования помещений магазина в доме по адресу: пр-т. Шахтеров, 81б, г. Кемерово, составленное ООО «Сибстройпроект», в качестве такого доказательства судом не принимается, поскольку составлено в одностороннем порядке без участия истца и противоречит иным материалам дела.

Так, из технического паспорта на МКД по адресу пр-т. Шахтеров, 81б, г. Кемерово следует, что МКД с встроенно-пристроенными помещениями строился как единый объект, спорные встроенно-пристроенное помещение примыкает к многоквартирному дому, имеет общие стены.

Здание и встроенно-пристроенное помещение построено одновременно. Доказательства того, что спорные помещения построены в иное время, ответчиком не представлены.

Согласно представленной в материалы дела технической документации спорное встроенно-пристроенное помещение, принадлежащие ответчику, включено в общую структуру здания.

Из свидетельства о государственной регистрации и иных соответствующих документов усматривается, что в данном случае на праве собственности ответчику принадлежат именно нежилые помещения, а не здание, как отдельно возведенный объект.

Таким образом, выводы, изложенные в заключении обследования от 25.07.2016 противоречат техническому паспорту.

Более того, из указанного документа следует, что коммуникации нежилого помещения имеют место присоединения в подвале жилого дома, снабжение коммунальными ресурсами встроенно-пристроенных помещений ответчика, соответственно, идет из многоквартирной части жилого дома. То есть, соответствующие коммуникации расположены в подвале дома - в той части, где имеется общее помещение в подвале дома.

То обстоятельство, что ответчиком заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг для рассматриваемого спора о взыскании задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества правового значения не имеет.

Ссылка ответчика на то, что земельный участок, на котором находится принадлежащее ответчику пристроенное помещение обособлен, не может влечь отрыв спорного встроенно-пристроенного помещения а от структуры многоэтажной (жилой) части всего здания по смыслу технического паспорта на здание.

Ответчиком не представлено надлежащих и достаточных доказательств того, что спорное помещение является полностью обособленным, изолированным и может существовать отдельно от жилого дома.

С учетом изложенного, доводы ответчика относительно того, что плату за содержание и ремонт общего имущества МКД в части пропорционально пристроенному помещению, он вносить не должен, являются несостоятельными.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в п.5 Постановления №10-П от 03.04.1998, уклонение части домовладельцев от заключения договоров на техническое обслуживание и ремонт общего имущества не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управление кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. Следовательно, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги. Таким образом, обязанность нести расходы на содержание общего имущества собственником помещения многоквартирного дома не зависит от наличия или отсутствия договора на управление многоквартирным домом между управляющей компанией и собственниками нежилого помещения.

ООО «УК «Радуга» в полном объеме оказывало жилищно-коммунальные услуги по дому в период с февраля 2015 года по февраль 2016 года, что подтверждается представленными в материалы дела отчетами за соответствующий период, что опровергает доводы ответчика о недоказанности фактического оказания услуг и выполнения работ.

Поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Доказательства ненадлежащего исполнения истцом функций управления (в том числе и по содержанию общедомового имущества, объему и качеству выполненных работ и оказанных услуг) в суд не представлены.

Ответчик пользовался услугами, оказываемыми истцом собственникам всего многоквартирного дома, оплату не производил, доказательств обратного ответчиком не представлено.

Истец также заявил о взыскании долга по горячей воде, холодной воде и электроэнергии, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме.

В силу пункта 40 Постановления Правительства Российской Федерации №354 от 06.05.2011 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее - Правила) потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно части 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации. Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (часть 1 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Расчет платы общедомовых нужд на холодную и горячую воду, электроснабжение произведен истцом исходя из показаний приборов учета по всему дому в целом за минусом потребления в помещениях многоквартирного дома пропорционально площади занимаемого ответчиком помещения.

Размер расходов на общедомовые нужды за период с февраля 2015 года по февраль 2016 года составил 15 825, 84 руб.

Применяемый истцом размер тарифов, показания коммунальных расходов на общедомовые нужды, арифметический расчет, ответчиком не оспорены.

При этом, по указанным выше основаниям, суд признает правомерным начисление истцом коммунальных расходов исходя из площади помещения, принадлежащей ответчику в полном объеме 1490,3 кв.м.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л :

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Радуга» 227 120 руб. 57 коп. долга, 7 542 руб. 41 коп. расходов от уплаты госпошлины, всего 234 662 руб. 98 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья Е.П. Серафимович