Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Лесинвест» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения управления Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области № 10/021/2008-091 от 01.11.2008г. о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество: материальный склад общей площадью 399, 6 кв.м, кадастровый номер 42:18:0118046:0012:1038/1:1000А, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 42:18:0118046:0005 по адресу: Кемеровская область, Яйский район, пгт. Яя, ул. Осовиахимовская, 4. Кроме того, просит обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области произвести государственную регистрацию права собственности на указанный объект ( требование изложено с учетом его уточнения 17.02.2009г.).

Дело рассмотрено в отсутствие надлежаще извещенного ООО «СибЭл» (определение суда возвращено с отметкой об истечении срока хранения) в порядке ст.200 АПК РФ.

Рассмотрение дела откладывалось для представления лицами, участвующими в деле, дополнительных доказательств.

В настоящем судебном заседании представитель Управления ФРС обратился с устным ходатайством об отложении рассмотрения дела, так как конкурсный управляющий ООО «СибЭл» ФИО4 в настоящее время отстранен судом.

Судом данное ходатайство оставлено без удовлетворения, поскольку отстранение одного конкурсного управляющего и назначение нового конкурсного управляющего привлеченного по делу в качестве третьего лица ООО «СибЭл» не является основанием для отложения рассмотрения дела в силу ст.158 АПК РФ. Суд признал, что дело может быть рассмотрено и в отсутствие представителя ООО «СибЭл».

В обоснование заявленного требования заявитель и его представитель ссылаются на то, что решение о приостановлении государственной регистрации права на материальный склад противоречит ст.352 ГК РФ, ст.ст. 1 и 29 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ, ст.25 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости), ст.126 Закона «О несостоятельности (банкротстве), так как заложенное имущество было продано на открытых торгах в рамках дела о банкротстве ООО «СибЭл», и в силу действующего законодательства регистрационная запись о залоге Управлением должна быть погашена самостоятельно на основании решения суда о признании ООО «СибЭл» банкротом и открытии в отношении него конкурсного производства. Полагают также, что приостановление государственной регистрации нарушает права и законные интересы Общества по распоряжению купленным имуществом.

Управления ФРС по Кемеровской области в отзыве и его представитель в судебном заседании требование не признали. Возражения мотивированы тем, что в отношении заложенного имущества должны применяться нормы специального закона «Об ипотеке ( залоге недвижимости)», а не нормы Закона «О несостоятельности (банкротстве)»; запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда о прекращении ипотеки, принятого не в рамках дела о несостоятельности. Товар должен быть передан покупателю свободным от любых прав третьих лиц, либо в договоре должно быть указано на обременение правами третьих лиц. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Однако требования о прекращении ипотеки заявлены не были, соответственно, регистрационная запись об ипотеке является действующей. Кроме того, ссылается на наличие регистрационной записи о запрете сделок с имуществом, внесенной на основании постановления судебного пристава-исполнителя, а также на то, что государственная регистрация приостановлена также и на основании заявления ООО «СибЭл», и до настоящего времени не возобновлена.

Представитель ООО «СибЭл» в предыдущем судебном заседании поддержал требование и доводы заявителя, ссылаясь на то, что ООО «СибЭл» решением суда было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, все имущество, в том числе и обремененное правами третьих лиц, подлежит включению в конкурсную массу и реализации на открытых торгах. Решение суда о признании должника банкротом и продажа заложенного имущества с открытых торгов являются основанием для погашения залога в силу действующего законодательства, отдельного судебного акта о погашении залога в данном случае не требуется.

Представитель ООО «Медея» в отзыве и в судебном заседании поддержал позицию Управления ФРС, просит отказать в удовлетворении заявления ООО «Лесинвест», ссылаясь на то, что возбуждение дела о несостоятельности и признание ООО»СибЭл» банкротом не влечет прекращение залоговых отношений; залог прекращается не просто с момента продажи предмета залога, а с момента удовлетворения требований залогодержателя; требования ООО «Медея» к залогодателю – банкроту не являются денежными и эти требования не могут быть включены в реестр требований. Требование ООО «Медея» к залогодателю рассмотрены в общем порядке, соответственно, залоговое имущество не может быть включено в конкурсную массу и продано, на него не распространяются нормы законодательства о банкротстве.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд находит заявленное требование обоснованным исходя из следующего.

Судом установлено, и подтверждается материалами дела, что решением арбитражного суда Кемеровской области от 30.01.2008г. ООО «СибЭл» признано несостоятельным ( банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В ходе осуществления мероприятий, предусмотренных статьей 139 Федерального закона «О несостоятельности ( банкротстве)», конкурсным управляющим ООО «СибЭл» 05.08.2008г. торги в форме открытого аукциона по продаже принадлежащего должнику недвижимого имущества, в том числе спорного объекта.

По результатам торгов ООО «СибЭл» заключило договор купли-продажи недвижимого имущества с ООО «Лесинвест», имущество передано покупателю на основании указанного договора, являющегося одновременно актом приемки-передачи отчуждаемого имущества.

На основании этого, 08.10.2008г. контрагенты сделки обратились с заявлениями о государственной регистрации перехода права на спорную недвижимость в Управление Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области в лице Анжеро-Судженского отдела.

В ответ на обращение контрагентов сделки с заявлениями Регистрационная служба уведомлением от 01.11.2008г. № 10/021/2008-091 сообщила о приостановлении государственной регистрации прав на спорный объект на основании п.1 ст.19 Закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Причиной такого решения послужило отсутствие в договоре купли-продажи сведений об обременении предмета договора ипотекой. В ходе проведения правовой экспертизы регистратор выявил непогашенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о залоге спорного объекта по договору ипотеки от 29.08.2006г. между ООО «СибЭл» и ОАО «Углеметбанк», уступившем право требования по указанному договору ООО «Медея».

Посчитав данное решение незаконным и нарушающим его права и законные интересы, ООО «Лесинвест» обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием.

Суд признал обоснованными доводы заявителя о необходимости в данном случае исходить из особенностей процедуры проведения конкурсного производства в отношении должника- продавца имущества.

Согласно п.1 ст.19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

В соответствии с частью 4 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 126 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002г. «О несостоятельности (банкротстве)» с момента принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства все ограничения относительно распоряжения имуществом должника, в том числе связанные с его обременением, снимаются.

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены главой VII названного Федерального закона о конкурсном производстве.

Все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога (п. 1, 2 ст. 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

Тем самым прекращаются залоговые обязательства, а предмет залога включается в конкурсную массу.

С учетом вышеизложенного, при наличии решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства принятия отдельного решения по вопросу о прекращении ипотеки ( залога), ограничивающей распоряжение имуществом должника, не требуется.

Судом отклонены доводы Управления ФРС о том, что решение о прекращении ипотеки должно приниматься не в рамках дела о банкротстве, что решение суда о признании должника и об открытии конкурсного производства является основанием только для снятия ареста на имущества, но не для погашения ипотеки, и что приоритетным в данном случае является Закон об ипотеке, как не основанные на действующем законодательстве.

По смыслу пункта 1 статьи 126 Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» с фактом принятия в отношении должника решения о признании его несостоятельным (банкротом) связывает отмену любых ограничений, связанных с распоряжением имуществом, в том числе ипотеки.

Предусмотренные Законом о банкротстве правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающих максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, носят специальный характер и по этой причине подлежат приоритетному применению.

В рассматриваемом случае ипотека прекращена на основании и в порядке положений Закона о банкротстве.

Не приняты судом как несостоятельные доводы представителя Управления ФРС о том, что государственная регистрация носит заявительный характер, и регистрирующий орган не вправе самостоятельно, без соответствующего заявления совершать какие-либо действия, в том числе по прекращению обременения.

В соответствии с п.1 ст.16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности , если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Иное установлено частью 4 статьи 29 Закона № 122-ФЗ, предусматривающей погашение регистрационной записи об ипотеке на основании вступившего в законную силу решения суда, а также статьей 126 Закона о банкротстве.

Таким образом, с момента получения информации (решения от 30.01.2008г. Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-7182/2007-4) о признании ООО «СибЭл» несостоятельным (банкротом) и об открытии в отношении него конкурсного производства регистрирующий орган обязан был самостоятельно погасить регистрационную запись об ипотеке. Соответственно ссылка государственного регистратора на отсутствие информации о погашении записи об ипотеке в ЕГРП не соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям Закона о банкротстве, и требование на указание в договоре купли-продажи об обременении предмета договора необоснованно.

С учетом изложенного, несостоятельными являются и доводы представителя Управления ФРС об отсутствии заявленных в судебном порядке требований о прекращении ипотеки, а также о том, что заявитель не является участником правоотношений в рамках дела о банкротстве.

Кроме того, в силу п. 3 ст. 138 Закона о банкротстве продажа включенного в конкурсную массу предмета залога осуществляется путем проведения открытых торгов.

Из материалов дела усматривается, что продажа заложенного недвижимого имущества осуществлена путем проведения торгов в форме открытого аукциона.

Состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном порядке никем из заинтересованных лиц не оспорены и недействительными не признаны.

В связи с этим можно сделать вывод, что продажа заложенного имущества с публичных торгов также повлекла прекращение залога в отношении спорного имущества в порядке подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку на момент заключения договора купли-продажи ипотека прекращена в силу закона, требование о включении в договор купли-продажи сведений об ипотеке не законны и необоснованны. Отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке в результате бездействия регистрирующего органа в данном случае не может препятствовать переходу права собственности к приобретателю этого имущества в установленном законом порядке.

Оснований для сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, а также подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений не имеется.

Судом отклонены также доводы представителя ООО «Медея» о том, что между ним и ООО «СибЭл» возникли не денежные обязательства, имущество должником-банкротом было предоставлено в обеспечение кредитного договора в пользу третьего лица – ООО Тяжинлеспром», поэтому положения закона о банкротстве не применимо, и залоговое имущество не может быть включено в конкурсную массу, как необоснованные и противоречащие действующему законодательству.

Ни ст.126 Закона «О несостоятельности ( банкротстве)», ни иные нормы указанного закона не содержит каких-либо исключений в отношении имущества должника, представленного им в обеспечение обязанностей по кредитному договору, заключенному между банком и третьим лицом. В силу указанного закона включению в конкурсную масса подлежит все имущество должника.

Не приняты судом и доводы представителя ООО «Медея» о том, что залог может быть прекращен только при условии удовлетворения требования залогового кредитора, как не основанные на действующем законодательстве. Кроме того, судом установлено, что требование ООО «Медея» по договору об ипотеке от 29.08.2007г., заключенному между ОАО «Углеметбанк» и ООО «СибЭл» с целью обеспечения исполнения обязательств ООО «Тяжинлеспром» по кредитному договору № 223ю/09 от 31.08.2006г. не включено в реестр требований кредиторов. Требование ООО «Медея» о взыскании 11000000 руб. по кредитному договору № 223ю/09 путем взыскания на заложенное имущество удовлетворено в исковом порядке. Однако, указанное решение суда не является основанием для освобождения залогового имущества от включения его в конкурсную массу и продажи в установленном законом о банкротстве порядке. Кроме того, решение принято после проведения открытых торгов.

Признаны несостоятельными доводы представителей Управления ФРС и ООО «Медея» о том, что в отношении спорного объекта судебным приставом-исполнителем вынесено постановление от 13.01.2009г. о запрете регистрационных действий. На момент обращения заявителя и ООО «СибЭл» с заявлением о государственной регистрации сделки в отношении спорного имущества и принятия Управлением ФРС решения о приостановлении государственной регистрации какие –либо запреты по осуществлению регистрационных действий не были установлены.

Кроме того, в соответствии с п.1 ст.126 Закона «О несостоятельности ( банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства не допускается наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника. Все исполнительные листы в отношении предприятия-должника в обязательном порядке должны быть переданы конкурсному управляющему. Таким образом, внесение Управлением ФРС записи от 15.01.2009г. о запрете сделок с имуществом, противоречит ст.126 Закона «О несостоятельности ( банкротстве)», имеющего, как уже указывалось судом, приоритетное значение в рассматриваемом случае.

При названных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у регистрационной службы отсутствовали основания для приостановления уведомлением от 01.11.2008г. государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество; решение регистрационной службы не соответствуют требованиям Федерального закона 122-ФЗ и нарушают права заявителя, в связи с чем, в силу ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является незаконным.

Подлежит удовлетворению и требование об обязании регистрирующего органа произвести государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества.

Из материалов дела усматривается, что 26.11.2008г. государственная регистрация перехода права собственности приостановлена на три месяца на основании заявления представителя продавца- ООО «СибЭл» в связи с исправлением договора купли-продажи. На день рассмотрения настоящего дела срок приостановления ( до 26.02.2009г.) истек. Управлением ФРС не представлены доказательства продления срока приостановления государственной регистрации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167-170, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требование удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области от 01.11.2008г. № 10/021/2008-091 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество: материальный склад общей площадью 399,6 кв.м, кадастровый номер 42:18:0118046:0012:1038/1:1000А, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 42:18:0118046:0005 по адресу: Кемеровская область, Яйский район. пгт. Яя, ул. Осоавиахимовская,4, как несоответствующее Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закону «О несостоятельности ( банкротстве)».

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области произвести государственную регистрацию права собственности ООО «Лесинвест» на указанный объект недвижимости.

Возвратить заявителю из федерального бюджета госпошлину в сумме 2000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья Г.П.Обухова