Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Мишиной И.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Пронченко К.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Обществ с ограниченной ответственностью «Система Чибис» и «ККИ-Недвижимость», г. Кемерово к Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии, г. Москва, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, г. Кемерово

третье лицо: Федеральное государственное унитарное предприятие «Федеральный кадастровый центр «Земля», г. Москва,

о признании незаконными действий, обязании исключить из кадастра объектов недвижимости сведения о кадастровой стоимости и удельном показателе кадастровой стоимости земельных участков,

при участии: от заявителя: ФИО1 – представитель (доверенности от 25.08.2009 № 22/09, от 01.01.2010 № 020/10); от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии и от ФГУП «ФКЦ «Земля» представители не явились,

у с т а н о в и л:

Общества с ограниченной ответственностью «Система Чибис» и «ККИ-Недвижимость», г. Кемерово (далее - ООО «Система Чибис» и ООО «ККИ-Недвижимость») обратились в арбитражный суд с заявлением к Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии, г. Москва (с учетом уточнения наименования), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, г. Кемерово (с учетом произведенной определением суда от 01.07.2010 замены стороны по делу ее правопреемником в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (далее – Управление Росреестра по Кемеровской области, Управление) по формированию в государственном земельном кадастре недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельных участков 9ВРИ кадастрового квартала 42:24:0201003, определенной на основании недостоверных сведений об удельном показателе кадастровой стоимости в размере 5057,68 руб. за кв.м земельных участков: с кадастровым номером 42:24:0201003:196 в размере 202974813 руб. (<...>), с кадастровым номером 42:24:0201003:197 в размере 618705599,4 руб. (<...>), с кадастровым номером 42:24:0201003:198 в размере 48174402 руб. (<...>), кадастровой стоимости земельных участков 5ВРИ кадастрового квартала 42:21:0102001, определенной на основании недостоверных сведений об удельном показателе кадастровой стоимости в размере 2180,31 руб. за кв.м земельного участка с кадастровым номером 42:21:0102001:64 в размере 94 367 615 руб. (<...>), выразившиеся в осуществлении ненадлежащего контроля за ходом исполнения государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель; ненадлежащей предварительной проверке Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области и внесении в государственный земельный кадастр недостоверных сведений об удельных показателях кадастровой стоимости и кадастровой стоимости земельных участков; о признании незаконными действий Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) по формированию в государственном земельном кадастре недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером 42:24:0201003:196 в размере 202974813 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 5057,68 руб. за кв.м (<...>); с кадастровым номером 42:24:0201003:197 в размере 618705599,4 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 5057,68 руб. за кв.м (<...>); с кадастровым номером 42:24:0201003:198 в размере 48174402 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 5057,68 руб. за кв.м (<...>); с кадастровым номером 42:21:0102001:64 в размере 94 367 615 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 2180,31 руб. за кв.м (<...>), выразившиеся в ненадлежащей проверке Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области; обязании Управления Росреестра по Кемеровской области исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровой стоимости в сумме 202974813 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 5057,68 руб. за кв.м в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:196 (<...>); о кадастровой стоимости в размере 618705599,4 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 5057,68 руб. за кв.м в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:197 (<...>); о кадастровой стоимости в размере 48174402 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 5057,68 руб. за кв.м для земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:198 (<...>); о кадастровой стоимости в размере 94 367 615 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 2180,31 руб. за кв.м для земельного участка с кадастровым номером 42:21:0102001:64 (<...>) (изложено в редакции принятых судом уточнений предмета заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При обращении в суд с настоящим заявлением обществами к участию в деле также привлечено Федеральное государственное унитарное предприятие «Федеральный кадастровый центр «Земля», г. Москва (далее – ФГУП «ФКЦ «Земля») в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора (с учетом заявленных уточнений правового статуса лица, участвующего в деле).

Определением от 02.08.2010 суд откладывал судебное разбирательство по делу в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Надлежаще извещенное о дате, времени и месте судебного разбирательства ФГУП «ФКЦ «Земля» своего представителя в судебное заседание не направило, представив в материалы дела в досудебном порядке письменные пояснения по существу заявленных требований, в которых также просило суд рассмотреть спор в его отсутствие.

Не явились в судебное заседание и представители надлежаще извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства Росреестра и Управления Росреестра по Кемеровской области, представив в материалы дела в досудебном порядке письменное ходатайство о рассмотрении заявления в отсутствие представителей указанных лиц.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд проводит судебное заседание в отсутствие не явившихся представителей заинтересованных лиц и представителя третьего лица по имеющимся в деле материалам.

В обоснование заявленных требований ООО «Система Чибис» и ООО «ККИ-Недвижимость» ссылаются на то, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201003:196, 42:24:0201003:197, 42:24:0201003:198, 42:21:0102001:64 , определенная в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 №222, является недостоверной, поскольку удельный показатель кадастровой стоимости, использованный при расчете кадастровой стоимости данных земельных участков, был определен с нарушением требований статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316, Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 №39, Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли от 28.06.2007 № 215. Однако, не смотря на указанное обстоятельство, Росреестр, а также Управление Росреестра по Кемеровской области по результатам проверки Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков, входящих в состав земель населенных пунктов Кемеровской области на соответствие Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007, пришли к выводу о соответствии отчета названным указаниям, в связи с чем соответствующие результаты государственной кадастровой оценки были утверждены постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 № 519, внесены в государственный кадастр недвижимости и впоследствии использованы при определении спорной кадастровой стоимости.

Представитель Управления и Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в ходе судебного разбирательства заявленные требования не признал, ссылаясь на то, что спорная оценка проведена в соответствии с утвержденной методикой и нормативными правовыми актами, регламентирующими проведение кадастровой оценки вновь образованных земельных участков (подробнее доводы изложены в письменных отзывах).

ФГУП «ФКЦ «Земля» в представленных в материалы дела письменных отзыве и пояснениях также ссылается на проведение кадастровой оценки и определение удельного показателя кадастровой стоимости, использованного при расчете кадастровой стоимости принадлежащих заявителям и используемых последними земельных участков, в соответствии с утвержденной методикой и действующим законодательством.

Как следует из материалов дела, ООО «Система Чибис» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201003:197, расположенный по адресу: <...>, а также ООО «Система Чибис» на праве аренды владеет земельным участком с кадастровым номером 42:21:0102001:64, расположенным по адресу: Кемеровская область, <...>. На участке с кадастровым номером 42:21:0102001:64 расположены принадлежащие заявителю на праве собственности нежилые помещения (свидетельства о праве собственности от 20.05.2009 № 42 АВ 972622, № 42 АВ 972621).

ООО «ККИ – Недвижимость» принадлежат на праве собственности земельные участки с кадастровыми номерами 42:24:0201003:196, 42:24:0201003:198, расположенные по адресу: <...>. Данные земельные участки, также, как и земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201003:197, были образованы в результате раздела единого земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:153, ранее принадлежавшего ООО «Система Чибис».

На участке с кадастровым номером 42:21:0102001:64 расположено нежилое здание, принадлежащее ООО «ККИ – Недвижимость» на праве собственности (свидетельство о праве собственности от 03.03.2009 № 42 АВ 939206).

Согласно кадастровым выпискам и кадастровым паспортам кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:196 составляет 202 974 813 руб., удельный показатель кадастровой стоимости – 5 057,68 руб. за кв.м.; земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:197 составляет 618 705 599 руб., удельный показатель кадастровой стоимости – 5 057,68 руб.; земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:198 составляет 48 174 402 руб., удельный показатель кадастровой стоимости – 5 057,68 руб.; земельного участка с кадастровым номером 42:21:0102001:64 составляет 94 367 688 руб., удельный показатель кадастровой стоимости – 2 180,31 руб.

Поскольку в силу статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентом соотношении к его рыночной стоимости, ООО «Система Чибис» заключило договор с оценочной организацией - Обществом с ограниченной ответственностью «Маркетинг» для определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201003:196, 42:24:0201003:197, 42:24:0201003:198, 42:21:0102001:64. Согласно отчету названной организации, рыночная стоимость земельных участков составила, соответственно, 18 969 200 руб., 19 749 700 руб., 17 430 500 руб., 13 747 800 руб.

В связи со значительностью размера кадастровой стоимости названных участков относительно их рыночной стоимости, ООО «Система Чибис» и ООО «ККИ – Недвижимость», полагая, что при определении величины кадастровой стоимости земельных участков были допущены отступления от установленного нормативно-правовыми актами порядка, обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные доказательства и фактические обстоятельства дела в их совокупности и взаимосвязи, выслушав пояснения представителя заявителей, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии счастью 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ. Согласно части 2 этой же статьи кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 65 Земельного кодекса для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков согласно части 2 статьи 66 Земельного кодекса проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных частью 3 указанной статьи.

Согласно части 3 рассматриваемой статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель в соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса регулируется Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 (далее Правила).

Организация проведения государственной кадастровой оценки земель в соответствии с пунктом 1 Правил осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (правопредшественник Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» от 21.07.2005 № 94-ФЗ.

Согласно пункту 5 Правил, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Результаты государственной кадастровой оценки земель согласно пункту 10 Правил утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости согласно пункту 13 Правил осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Пункт 11 Правил говорит о том, что Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Во исполнение указанного пункта Правил Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации разработаны и утверждены Приказом от 15.02.2007 № 39 Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, зарегистрированные в Минюсте Российской Федерации 02.05.2007 № 9370 (далее – Методические указания № 39).

Согласно подпункту 1.3 Методических указаний № 39 кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации.

Пункт 1.4 Методических указаний № 39 устанавливает следующий порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, а именно: формирование перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов, а затем расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Согласно подпункту 2.1.1 Методических указаний № 39 перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации по состоянию на 1 января года проведения работ. Согласно подпункту 2.1.2 этого же акта указанный перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

В соответствии с пунктом 1.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 № 222 (далее – Методические указания № 222), результаты определения кадастровой стоимости данных земельных участков отражаются в Акте определения кадастровой стоимости земельных участков.

При этом названные Методические указания применяются также для определения кадастровой стоимости земельных участков в случаях перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель и выявления ранее учтенных земельных участков, не включенных в состав инвентаризационной описи (пункт 1.2).

В силу пункта 2.1.3 Методических указаний № 222 в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка в границах существующего поселения кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала поселения, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

Как следует из пояснений представителя Росреестра и Управления Росреестра по Кемеровской области, отзыва ФГУП «ФКЦ «Земля», в качестве исходных данных для определения значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201003:196, 42:24:0201003:197, 42:24:0201003:198, 42:21:0102001:64 и последующего расчета их кадастровой стоимости в связи с уточнением площади земельного участка были использованы данные о кадастровой стоимости указанных земельных участков до соответствующего образования и выявления, определенные в числе кадастровой стоимости иных земельных участков, отнесенных к 9 виду разрешенного использования («Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок» участки с кадастровыми номерами 42:24:0201003:196, 42:24:0201003:197, 42:24:0201003:198) и 5 виду разрешенного использования («Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» - участок с кадастровым номером 42:21:0102001:64) в составе земель населенных пунктов Кемеровской области на основании Методических указаний № 39, Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, и указанные в Отчете об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области по состоянию на 01.01.2007.

В соответствии с подпунктом 2.2.1 Методических указаний № 39 расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 данных Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке: сначала определяется состав факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, затем сбор – сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов, сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости, и, наконец, построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов и расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Подпункт 2.2.5 Методических указаний № 39 устанавливает, что для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости. При этом информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В целях определения достоверности собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.

В соответствии с подпунктом 2.2.6 Методических указаний № 39 для каждой группы земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках видов разрешенного использования осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели.

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков.

Согласно подпункту 2.2.7 Методических указаний № 39, если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется подстановкой значений факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в статистическую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов. Если же построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (кадастровой стоимости земельного участка в расчете на единицу его площади) от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определяется следующим образом: сначала определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, а затем определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка.

Однако доказательства, свидетельствующие о том, что указанный в Методических указаниях № 39 порядок построения статистической модели при определении кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов на территории Кемеровской области был соблюден, в том числе, определен состав факторов стоимости, произведен сбор сведений о значении этих факторов, произведен сбор рыночной информации, а также расчет кадастровой стоимости с учетом перечисленных элементов, в представленных в суд материалах отсутствуют.

Не представлено Росреестром и Управлением Росреестра по Кемеровской области в порядке части 5 статьи 200 АПК РЙ, а ФГУП «ФКЦ «Земля» - в порядке части 1 статьи 65 АПК РФ в ходе судебного разбирательства в материалы дела и бесспорных доказательств, однозначно и непротиворечиво свидетельствующих о том, что при проведении оценки земельных участков была собрана достаточная и достоверная информация о земельных участках, необходимая для проведения государственной кадастровой оценки земель, а кадастровая оценка участков проведена в соответствии с требованиями пункта 5 Правил на основании статистического анализа рыночных цен.

Так, из представленных в суд материалов усматривается и не опровергается участвующими в деле лицами, что при построении статистической модели расчета кадастровой стоимости ФГУП «ФКЦ «Земля» использовало лишь несколько из возможных 56 факторов, влияющих на данную стоимость, без указания на причину, по которой остальные факторы не были приняты во внимание при построении данной модели.

Довод представителя заинтересованных лиц об использовании при определении кадастровой стоимости информации о рыночных ценах судом также не принимается, поскольку в тексте отчета отсутствуют ссылки на достоверные источники информации, использованные в отчете, позволяющие установить авторство соответствующей информации и даты ее подготовки, копии материалов и распечаток к отчету не приложены, что свидетельствует об отсутствии документального подтверждения в материалах отчета сведений о первичной исходной информации об анализе рыночных цен о земельных участках в размере фактора их стоимости.

В свою очередь, отраженная в отчете последовательность действий по определению стоимости земельных участков заявителей, и других участков, не позволяет пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком действий для установления стоимости объекта оценки.

Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области (в представленном виде) не содержит описание расчетов, расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки и определения удельного показателя кадастровой стоимости, использованного для последующего расчета кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201003:196, 42:24:0201003:197, 42:24:0201003:198, 42:21:0102001:64 что не соответствует пункту 9.2 Административного регламента.

Ссылка представителя Управления на отчеты №1/ГКР/140-013д и №1/ГКР/140-025д, подготовленные Обществом с ограниченной ответственностью «Группа комплексных решений» и использованные ФГУП «ФКЦ «Земля» в качестве информации о рыночной стоимости соответствующих земельных участков, судом отклоняется как несостоятельная, поскольку указанные отчеты содержат информацию об оценке рыночной стоимости «гипотетических» земельных участков, расположенных по адресу: РФ, Кемеровской области, г. Кемерово, что не позволяет сопоставить данные участки с участками заявителей по их характеристикам, влияющим на определение рыночной стоимости либо прийти к выводу о том, что те или иные конкретные характеристики влияния на данную стоимость не оказывают. В самом отчете не содержится экономических, материальных, технических и других характеристик земельных участков, принадлежащих заявителям, в связи с чем не представляется возможным определить, какой именно гипотетический объект, указанный в отчетах №1/ГКР/140-013д и №1/ГКР/140-025д, является аналогом объектов, принадлежащих ООО «Система Чибис» и ООО «ККИ-Недвижимость» и используемых последними.

Таким образом, суду не представлено достаточных сведений об используемых исходных данных, которые бы позволили бы оценить их достоверность и объективность, сделать вывод о наличии оснований для расчета как удельного показателя кадастровой стоимости земли, так и государственной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201003:196, 42:24:0201003:197, 42:24:0201003:198, 42:21:0102001:64 в соответствующем размере.

Материалами дела не доказано, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201003:196, 42:24:0201003:197, 42:24:0201003:198, 42:21:0102001:64 в размере, соответственно, 202 974 813 руб., 618 705 599,40 руб., 48 174 402 руб., 94 367 615 руб., рассчитанная в соответствии с Методическими указаниями № 222 (с использованием данных об удельных показателях кадастровой стоимости, определенных на основании Методических указаний № 39), отраженная в Актах определения кадастровой стоимости земельных участков и внесенная Управлением в государственный кадастр недвижимости, определена на основе результатов государственной оценки земель, то есть с соблюдением требований, предъявляемых к такой оценке.

Между тем, ООО «Система Чибис» и ООО «ККИ – Недвижимость» суду представлен отчет ООО «Маркетинг» от 29.03.2010 № 02-01-10, согласно которому рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201003:196, 42:24:0201003:197, 42:24:0201003:198, 42:21:0102001:64 составляет, соответственно, 18 969 200 руб., 19 749700 руб., 17 430 500 руб., 13 747 800 руб., то есть государственная кадастровая стоимость в размере 202 974 813 руб., 618 705 599,40 руб., 48 174 402 руб., 94 367 615 руб. значительно превышает рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком.

Суд соглашается с доводом представителя Росреестра и Управления Росреестра по Кемеровской области о том, что действующим законодательством не устанавливается сопоставимость кадастровой стоимости и рыночной, а также запрет превышения кадастровой стоимости над рыночной стоимостью, возможность утверждения органом исполнительной власти рыночной стоимости земель и внесение таких сведений в государственный кадастр недвижимости.

Вместе с тем, суд учитывает, что в ходе судебного разбирательства Росреестром и Управлением Росреестра по Кемеровской области не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, на основании которых кадастровая стоимость земельных участков была определена в размере, превышающем их рыночную стоимость более чем в 3, 7, 11, 31 раза, а также о том, что те или иные критерии, относящиеся к данным земельным участкам, позволили определить кадастровую стоимость данных участков с превышением рыночной стоимости именно в указанном соотношении.

Ссылка представителя Управления на то, что удельный показатель кадастровой стоимости, использованный в расчете спорной кадастровой стоимости, определен по состоянию на 01.01.2007, в то время как рыночная стоимость по представленному заявителями отчету оценщика № 02-01-10 – на 01.01.2010 судом также не принимается, поскольку в ходе судебного разбирательства заинтересованными лицами не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии объективных обстоятельств для указанного несоответствия в стоимости, в том числе - с учетом периода ее определения.

Что касается доводов Управления о соблюдении при проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области процедуры ее проведения, то в указанной части суд отмечает следующее.

Исполнение государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости в соответствии с Административным регламентом (далее - Регламент), утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 28.06.2007 № 215, в соответствии с которым определяется последовательность и сроки осуществления действий (административных процедур) Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (далее - Роснедвижимость) и территориальных органов Роснедвижимости - Управлений Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации, порядок взаимодействия между Роснедвижимостью и Управлениями Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации, а также порядок их взаимодействия с федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при исполнении государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктом 4 Регламента исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает следующие административные процедуры:

- подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации;

- формирование перечня подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение;

- утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

- внесение сведений об экономических характеристиках земельных участков (сведений о кадастровой стоимости земельных участков) в государственный земельный кадастр;

- определение кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет, а также земельных участков, в отношении которых прошли государственный кадастровый учет текущие изменения, связанные с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков;

- разъяснение результатов государственной кадастровой оценки земель.

Порядок проведения проверки результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков регулируется пунктом 9.5 Регламента, в соответствии с которым Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации производит проверку представленного исполнителем работ Отчета на соответствие его состава условиям технического задания (далее - предварительная проверка) в срок не более трех рабочих дней с даты представления Отчета исполнителем работ.

В случае соответствия состава Отчета условиям технического задания Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации в соответствии с пунктом 9.6 Регламента представляет один экземпляр Отчета на бумажном и электронном носителях на проверку в Роснедвижимость в срок не более двух рабочих дней с даты окончания его предварительной проверки.

В случае если проверяемый Отчет составлен по результатам работ, выполненных за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, такое же извещение в тот же срок направляется в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Исследовав представленные в дело доказательства, суд соглашается с доводами заявителя, что государственным органом не в полном объеме и не с надлежащим качеством осуществлена обязанность по проведению проверки отчета в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 6 Федерального стандарта оценки «требования к отчету оценки (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития и торговли от 20.07.2007 № 254 (далее по тексту - ФСО №3) отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Согласно пункту 9 ФСО №3 в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Как установлено в ходе судебного разбирательства (и не опровергнуто Управлением и Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии), отчет по определению кадастровой стоимости не содержит даты его подписания оценщиками, которые проводили оценку и дату утверждения соответствующим лицом, в отчете не имеется сведений о наличии полномочий на подписание отчета, утвержденного и.о. генерального директора ФИО2, в то время как сам государственный контракт и приложения к нему от имени ФГУП «ФКЦ «Земля» подписаны генеральным директоров ФИО3.

Раздел отчета 1.2 в нарушение пункта 8 ФСО №3 не содержит указание на проведение оценки исполнителем работ в соответствии с Федеральными стандартами оценки №1, №2, №3, утвержденных приказами Минэкономразвития № 254, 255, 256, тогда как данные стандарты являются основополагающими в области оценки и в силу данного пункта 8 ФСО №3 должны быть отражены в отчете.

В соответствии с пунктом 19 ФСО №1, если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

Страница отчета в разделе 3 «Соисполнители работ по ГКОЗ НП» имеет ссылку на омский филиал ФГУП «ФКЦ «Земля», однако текст отчета и приложение к отчету не имеет каких-либо документов, подтверждающих статус данного лица, а также обосновывающих необходимость привлечения данного лица для проведения работ по государственному контракту.

Страница 5 отчета в разделе «Сотрудники, непосредственные исполнители работ по ГКОЗ НП» содержит указание на ООО «Группа комплексных решений» и указание на сотрудников данной организации, однако статус данного лица не определен, отсутствуют подписи лиц, осуществлявших оценку (часть оценки), на каком основании данное лицо стало исполнителем работ по государственному контракту, имеет ли данное лицо право осуществлять оценочную деятельность.

Данные нарушения представителями Управления в ходе судебного разбирательства, в нарушение требований статьи 65, 200 АПК РФ документально не опровергнуты, при этом протокол предварительной проверки Управлением отчета от 11.11.2008 содержит вывод о соответствии отчета техническому заданию, что в свою очередь подтверждает довод заявителя о не полном проведении данным государственным органом предварительной проверки, тогда как, как отмечалось судом выше, именно формальное соблюдение федеральных стандартов оценки является предметом проверки Управлением.

Ссылка Управления на то, что к отчету об определении кадастровой стоимости земельных участков требования ФСО №3 не могут быть применены, судом не применяется как нормативно не обоснованная. Более того, данная ссылка противоречит пункту 5 технического задания на выполнение работ по государственной кадастровой оценке (приложение № 1 к государственному контракту от 29.06.2007 № 140).

Согласно пункту 9.8 Регламента в срок не более одного месяца с даты получения от Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации Отчета Роснедвижимость производит его проверку на соответствие методическим указаниям и принимает одно из следующих решений, которое оформляется актом проверки:

- о соответствии Отчета методическим указаниям;

- о выявлении нарушений методических указаний при выполнении работ по определению кадастровой стоимости земельных участков.

В случае принятия решения о соответствии Отчета методическим указаниям Роснедвижимость согласно пункту 9.9 Регламента в срок не более трех рабочих дней с даты составления акта проверки направляет согласованные сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель) в Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации вместе с актом проверки. После получения указанных сведений и акта проверки Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации представляет в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации) на утверждение.

В случае если проверенный Отчет составлен по результатам работ, выполненных за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации также представляется копия акта проверки.

Порядок внесение Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации сведений об экономических характеристиках земельных участков (сведений о кадастровой стоимости земельных участков) в государственный земельный кадастр регулируется пунктом 11 Регламента.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждено материалами дела, акт проверки отчета от 24.11.2008 в разделе 6 содержит сведения о должностном лице Роснедвижимости, осуществившего проверку отчета, которым являлся ФИО4 – начальник управления оценки ФГУП «ФКЦ «Земля», т.е. фактически отчет проверило лицо, которое проводило оценку и утвердило соответствующий отчет. При изложенных обстоятельствах суд принимает как состоятельный довод заявителя о том, что в данном случае имеет место нарушение пункта 9.8 Административного регламента, поскольку проверка результатов отчета была осуществлена неуполномоченным на то лицом.

При этом суд также учитывает, что исполняющий обязанности директора ФГУП «ФКЦ «Земля» ФИО2 (утвердивший отчет) и начальник оценки ФГУП «ФКЦ «Земля» ФИО4, должностными лицами Роснедвижимости не являются. Обратного государственными органами, участвующими в деле, в порядке части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ не доказано. О невозможности представления соответствующих доказательств по независящим от Управления и Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии, причинам не заявлено, не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих об обратном.

Кроме того, суд принимает во внимание, что ФГУП «ФКЦ «Земля» является федеральным государственным предприятием, которое в соответствии с частью 2 статьи 50 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из видов коммерческих организаций. Работники государственных предприятий не являются государственными служащими и не могут выполнять полномочия должностных лиц государственных органов.

Таким образом, с учетом установленных обстоятельств суд соглашается с выводом заявителя о ненадлежащем проведении проверки Управлением и Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии отчета о кадастровой стоимости земельных участков Кемеровской области, включая земельный участок заявителя до уточнения его площади, в то время как системный анализ положений Административного регламента позволяет суду прийти к выводу о том, что государственная кадастровая оценка земель может быть признана проведенной в установленном законом порядке только в случае безусловного соблюдения государственными органами всех административных процедур, включая проверку отчета.

Принимая во внимание, что процедура утверждения кадастровой оценки земельных участков является многоступенчатой и многостадийной, каждый этап и стадия утверждения отчета должен соответствовать действующему законодательству, в противном случае утверждение отчета ведет к нарушению прав и законных интересов владельца земельного участка, в том числе, связанных с исполнением обязанностей налогоплательщика и уплачивать в бюджет только законно установленные налоги и сборы.

Указанные выше нарушения, по мнению суда, носят существенный характер, так как позволили Управлению и Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии признать оценку отчета как положительную и принять отчет в том виде, который не соответствует формальным требованиям, установленным действующим законодательством, тогда как отчет должен соответствовать приведенному выше законодательству не только по содержанию, но и по оформлению.

Более того, оценивая названные нарушения как существенные, суд учитывает, что в ходе судебного разбирательства Управлением и Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии не представлено и достаточных доказательств того, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201003:196, 42:24:0201003:197, 42:24:0201003:198, 42:21:0102001:64 является достоверной, в то время как формальное соблюдение административной процедуры само по себе не свидетельствует о возможности утверждения кадастровой стоимости земельного участка, определенной не в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Таким образом, внесение Управлением в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков, определенной с нарушением установленной процедуры и без надлежащего анализа и учета информации о рыночной стоимости нарушает права и законные интересы ООО «Система Чибис» и ООО «ККИ Недвижимость», связанные с уплатой установленного законодательством земельного налога, поскольку порядок исчисления земельного налога, установленный статьями 388, 390, 391 НК РФ, прямо связан с соблюдением требований земельного законодательства при определении кадастровой стоимости каждого земельного участка и внесении этих данных в государственный кадастр недвижимости.

При таких обстоятельствах заявленные ООО «Система Чибис» и «ККИ Недвижимость» требования подлежат удовлетворению.

Судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 4 000 руб., уплаченной заявителями за рассмотрение спора в арбитражном суде, в соответствии со статьей 110 АПК РФ суд относит на государственные органы, чьи действия признаны незаконными.

Излишне уплаченная ООО «Система Чибис» и «ККИ Недвижимость» государственная пошлина в сумме 10 000 руб. подлежит возврату заявителям из средств федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового Кодекса Российской Федерации.

При этом требования заявителей об обязании Управления исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровой стоимости и удельном показателе кадастровой стоимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201003:196, 42:24:0201003:197, 42:24:0201003:198 и 42:21:0102001:64 суд с учетом фактических обстоятельств спора и положенных в основу заявленных требований оснований расценивает как способ устранения государственным органом допущенных нарушений прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В связи с изложенным, руководствуясь статьями 110, 167-170, 201, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Заявление Обществ с ограниченной ответственностью «Система Чибис» и «ККИ-Недвижимость», г. Кемерово удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, г. Кемерово по формированию в государственном земельном кадастре недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером 42:24:0201003:196 в размере 202974813 руб. (<...>), с кадастровым номером 42:24:0201003:197 в размере 618705599,4 руб. (<...>), с кадастровым номером 42:24:0201003:198 в размере 48174402 руб. (<...>), определенной на основании недостоверных сведений об удельном показателе кадастровой стоимости земельных участков 9ВРИ кадастрового квартала 42:24:0201003 в размере 5057,68 руб. за кв.м, а также сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:21:0102001:64 в размере 94 367 615 руб. (<...>), определенной на основании недостоверных сведений об удельном показателе кадастровой стоимости земельных участков 5ВРИ кадастрового квартала 42:21:0102001 в размере 2180,31 руб. за кв.м, выразившиеся в осуществлении ненадлежащего контроля за ходом исполнения государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель, ненадлежащей предварительной проверке Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области и внесении в государственный земельный кадастр недостоверных сведений об удельных показателях кадастровой стоимости и кадастровой стоимости земельных участков.

Признать незаконными действия Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, г. Москва по формированию в государственном земельном кадастре недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером 42:24:0201003:196 в размере 202974813 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 5057,68 руб. за кв.м (<...>); с кадастровым номером 42:24:0201003:197 в размере 618705599,4 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 5057,68 руб. за кв.м (<...>); с кадастровым номером 42:24:0201003:198 в размере 48174402 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 5057,68 руб. за кв.м (<...>); с кадастровым номером 42:21:0102001:64 в размере 94 367 615 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 2180,31 руб. за кв.м (<...>), выразившиеся в ненадлежащей проверке Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, г. Кемерово исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровой стоимости в сумме 202974813 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 5057,68 руб. за кв.м в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:196 (<...>); о кадастровой стоимости в размере 618705599,4 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 5057,68 руб. за кв.м в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:197 (<...>); о кадастровой стоимости в размере 48174402 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 5057,68 руб. за кв.м для земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:198 (<...>); о кадастровой стоимости в размере 94 367 615 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 2180,31 руб. за кв.м для земельного участка с кадастровым номером 42:21:0102001:64 (<...>).

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, г. Кемерово в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Система Чибис», г. Кемерово судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 000 руб., в пользу Общества с ограниченной «ККИ – Недвижимость», г. Кемерово - судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 000 руб.

Взыскать с Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, г. Москва в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Система Чибис», г. Кемерово судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 000 руб., в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ККИ – Недвижимость», г. Кемерово - судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 000 руб.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Система Чибис», г. Кемерово из средств федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 15.04.2010 № 355 государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «ККИ - Недвижимость», г. Кемерово из средств федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 15.04.2010 № 70 государственную пошлину в сумме 4 000 руб.

Исполнительные листы и справки на возврат государственной пошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Решение в месячный срок с момента его принятия может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции, а также в двухмесячный срок после вступления решения в законную силу - в арбитражный суд кассационной инстанции.

Судья И.В. Мишина