Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Водсервис-центр», г. Новокузнецк (далее – ООО «Водсервис-центр», истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Центр–офис», г.Новокузнецк (далее – ООО «Центр–офис», ответчик) о взыскании задолженности за фактически оказанные услуги по содержанию мест общего пользования в доме по адресу: <...> в котором ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение №159 площадью 403, 7 кв. м. в размере 72811 руб. 33 коп. и 3192 руб. пени.

Определением суда от 17 июня 2011 г. исковое заявление принято к производству, начата подготовка к судебному разбирательству, предварительное судебное заседание назначено на 09 августа 2011 г.

Определением от 09 августа 2011г. подготовка дела к судебному разбирательству завершена и дело назначено к рассмотрению по существу в судебном заседании суда первой инстанции на 05 сентября 2011 г., которое протокольным определением было отложено на 07 сентября 2011г. В ходе судебного заседания 07.09.2011г. истцом было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований. Просит взыскать с ответчика задолженность в сумме 72811 руб. 33 коп., 3192 руб. 02 руб.пени.

На основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ данное ходатайство принято судом к рассмотрению.

Определением от 07 сентября 2011года судебное заседание отложено на 29 сентября 2011года, в котором был объявлен перерыв до 30 сентября 2011 года.

В настоящем судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивает, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. В обоснование доводов относительно заявленных требований истец сослался на наличие обязанности у ответчика нести расходы на содержание общего имущества дома по ул.Тольятти, 5Б в размере, определяемом пропорционально принадлежащего ответчику на праве собственности нежилого помещения.

Ответчик исковые требования не признает, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. В отзыве ответчик указывает на то, что в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома по ул. Тольятти 5Б г. Новокузнецка, проведенного в форме заочного голосования 12.12.2009года, не участвовал, сослался на отсутствие заключенного между истцом и ответчиком договора управления многоквартирным домом. Оспаривает факт оказания истцом услуг по содержанию мест общего пользования в той части здания, в которой расположены нежилые (офисные) помещения, в связи с чем, полагает требования истца необоснованными. Указывает, что с 01.04.2011года в соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ на основании решения общего собрания собственников обслуживание жилого дома по ул. Тольятти 5Б осуществляет товарищество собственников жилья «Алый парус», о чем истец был уведомлен.

Как следует из материалов дела, 12.12.2009года на внеочередном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу <...> были приняты решения о выборе способа управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией, о заключении договора управления многоквартирным домом с ООО «Водсервис – центр», утверждении договора управления многоквартирным домом в редакции ООО «Водсервис – центр», об утверждении платы за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в размере не выше утвержденного СНД г. Новокузнецка, и о наделении ФИО3 полномочиями на осуществление контроля выполнения управляющей организацией договора управления.

30 апреля 2010года между ООО «Водсервис – центр» и собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу <...> был заключен договор управления многоквартирным домом №93 сроком действия с 01.05.2010года по 01.05.2011года, в рамках которого управляющая компания приняла на себя, среди прочего обязательства по надлежащему содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, содержанию и ремонту мест общего пользования, включающих содержание и ремонт инженерных коммуникаций и придомовой территории, а собственники помещений обязались производить оплату услуг управляющей организации в установленном договоре размере в срок до 20 – го числа каждого месяца. При этом, согласно п. 5.2.1 договора собственники несут бремя расходов по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с долями в праве общей собственности на это имущество, согласно тарифа, утвержденного Новокузнецким Городским Советом народных депутатов.

Согласно выписке из ЕГРП от 26.04.2011года №06/012/2011-951, свидетельства о государственной регистрации права серии 42 АГ№222495 ООО «Центр – офис» является собственником нежилого помещения площадью 403,7 кв.м (№ 159) по ул.Тольятти, 5Б г.Новокузнецка, сведения о зарегистрированном праве внесены в единый государственный реестр юридических лиц 14 октября 2009года.

Письмом исх. №942-244 от 17.03.2011года истец предложил ответчику заключить договор на предоставление жилищно – коммунальных услуг, в том числе и по содержанию мест общего пользования в многоквартирном доме, от заключения которого ответчик уклонился.

В связи с тем, что на ответчике лежит бремя содержании мест общего пользования в многоквартирном доме по адресу <...> истец направил ответчику требование о погашении задолженности №942-233 от 16.03.2011года, которое не было удовлетворено в добровольном порядке.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, суд счел исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. В соответствии с нормами статей 210, 249 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу части 1 статьи 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Собственники жилых (нежилых) помещений обязаны вносить плату за содержание помещения с момента возникновения права собственности (п. п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ.

На основании части 7 статьи 155 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

В соответствии с положениями частей 1, 11 статьи 155 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.

Отсутствие заключенного между сторонами договора на предоставление жилищно-коммунальных услуг не свидетельствует об отсутствии у ответчика обязательств по несению расходов на содержание мест общего пользования в жилом доме по ул. Тольятти 5Б в городе Новокузнецке за период с 01.05.2010года по 31.03.2011года.

С учетом вышеизложенных норм права, обязывающих ответчика вносить плату за содержание мест общего пользования управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, у ответчика в силу закона применительно к требованиям нормы статьи 781 Гражданского кодекса РФ возникает обязанность как заказчика по оплате фактически оказанных исполнителем услуг при отсутствии заключенного между сторонами договора содержания здания.

Следовательно, с учетом вышеизложенного, отсутствие договора не является основанием для освобождения собственника помещения в многоквартирном доме от несения расходов по содержанию общего имущества, поскольку положения ст.ст.39, 158 Жилищного кодекса РФ носят императивный характер.

Неосуществление полномочий по фактическому пользованию каким-либо объектом общего имущества не освобождает ответчика как собственника этого общего имущества от обязанности по его содержанию, поскольку закон не связывает несение указанных расходов с фактическим пользованием общим имуществом многоквартирного дома.

Таким образом, ответчик, как собственник помещения в жилом доме, обязан нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества дома, расположенного по адресу: <...> в размере пропорционально площади принадлежащего ему нежилого помещения.

При этом размер, этой платы определяется следующим образом.

В соответствии с пунктом 7 статьи 156 ЖК РФ в действовавшей в спорный период редакции, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 Жилищного кодекса РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определятся с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В соответствии с протоколом №1 от 12.12.2009 на общем собрании собственников помещений дома по ул.Тольятти, 5 «Б» утверждена плата за содержание и текущий ремонт общего имущества дома в размере не выше утвержденного Советом народных депутатов г.Новокузнецка.

Постановлением Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 30.12.2009 №15/156 «Об установлении размера платы населения за жилищно-коммунальные услуги» с 01.01.2010г. установлена плата за жилищно-коммунальные услуги в размере 100% для определенных категорий граждан (для граждан, собственников квартир, где никто не зарегистрирован по месту жительства и др.). При этом указано, что размер этой 100% платы населения рассчитывается управляющими организациями, ТСЖ и ЖСК и т.д. самостоятельно.

Расчет размера 100% платы за жилищно-коммунальные услуги произведен ООО «Водсервис-центр» на основе Постановления Совета Народных Депутатов г.Новокузнецка от 25.12.2008 №12/161 (Приложения №8,9,10) и утвержден решением общего собрания собственников помещений по ул.Тольятти,5 «Б». Протоколом №1 от 30.07.2010года общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу <...> помещений в доме утверждена смета затрат на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома (Приложение №1), установлен 100% размер затрат управляющей компании на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома в сумме 2883051,52 руб. (приложение №1), а также размер платы за содержание и текущий ремонт жилья (в расчете за 1 кв. м.) в размере 100% - 23,86 руб. ( для граждан – собственников квартир где никто не зарегистрирован по месту жительства), в который среди прочего были включены расходы по содержанию мест общего пользования в размере 9,02 руб. за кв. м., расходы на текущий ремонт помещений – 6,01 руб. с кв. м. (Приложение №1 к протоколу №1 от 30.07.1010года)

Результаты проведения голосования и протоколы общего собрания собственников помещений дома по ул.Тольятти,5 «Б» №1 от 12.12.2009г. и №1 от 30 июля 2010года ответчиком в установленном законом порядке не оспорены.

Доказательств того, что общее собрание и голосование проведено с нарушением установленного законом порядка, суду также не представлено. Между тем, согласно положениям п. 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

С учетом изложенного, суд полагает правомерным расчет размера платы за содержание мест общего пользования в доме по ул. Тольятти 5 «Б» в городе Новокузнецке, произведенный на основании тарифов, утвержденных общим собранием собственников помещений многоквартирного дома (протокол №1 от 30.07.2010года), согласно которому тариф на содержание мест общего пользования составил 9,02 руб. за кв. м., расходы на текущий ремонт помещений – 6,01 руб. с кв. м. (Приложение №1 к протоколу №1 от 30.07.1010года). С учетом принадлежащего ответчику нежилого помещения площадью 403,7 кв. м., размер ежемесячных платежей составит 6067 руб. 61 коп. ( 6,01 руб. + 9,02 руб.) * 403,7 кв. м.). При этом, суд полагает обоснованным требование истца о взыскании платы за содержание мест общего пользования за период с 01.05.2010года по 31 марта 2011года, поскольку с 01.04.2011года собственники помещений в многоквартирном доме фактически расторгли договор оказания услуг с истцом.

В соответствии счастью 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Из пункта 8.2 указанной статьи следует, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Жилищный кодекс РФ предусмотрел право собственников в любое время изменить способ управления многоквартирным домом (статья 161 ).

Следовательно, в связи с избранием собственниками другой формы управления многоквартирным домом (товариществом собственников жилья) обязательства управляющей компании по управлению, обслуживанию домов и представлению интересов собственников домов прекращаются в силу части 1 статьи 407 Гражданского кодекса РФ.

На состоявшемся 06 марта 2011года общем собрании собственников помещений в доме №5Б по ул. Тольятти в городе Новокузнецке собственниками помещений приняты следующие решения: 1) о признании деятельности Управляющей компании ООО «Водсервис – центр» по управлению многоквартирным жилым домом по адресу <...> неудовлетворительной, так как ООО «Водсервис – центр» не обеспечило содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома на надлежащем уровне за весь период управления, 2) расторжении договора с ООО «Водсервис – центр»; 3) о выборе способа управления многоквартирным домом – управлением товариществом собственников жилья; 4) создании товарищества собственников жилья «Алый парус»; 5) утверждении и заключении договора на комплексное обслуживание многоквартирным домом с ООО «Алый парус». Уведомлением (вх. №710 от 14.03.2011года), факт получения которого ответчик подтвердил в ходе судебного заседания, ответчик был уведомлен о принятом на общем собрании собственников 06 марта 2011года решении о расторжении договора управления и избрании другого способа управления многоквартирным домом, к уведомлению был приложен протокол общего собрания собственников №1 от 06 марта 2011года. 28.03.2011года ответчику было повторно вручено уведомление (вх. №745), содержащее требование о передаче технической документации по дому и ключи от помещений в связи с расторжением договора на управление многоквартирным домом.

Таким образом, с учетом избрания собственниками помещений с 01.04.20011г. иного способа управления многоквартирным домом – управление товариществом собственников жилья, у истца прекратились обязательства по управлению и обслуживанию указанного дома.

Соответственно, отсутствуют правовые основания требовать взыскания задолженности за жилищные услуги за апрель 2011г. При этом, судом учитывается также то обстоятельство, что ответчиком в материалы дела представлены договор №1/2011 от 01 апреля 2011года на комплексное обслуживание многоквартирного дома по ул. Тольятти, 5Б, заключенный товариществом собственников жилья «Алый парус» с обществом с ограниченной ответственностью «Алый парус», в рамках которого с 01.04.2011года услуги по содержанию мест общего пользования в доме оказывает другая организация (ООО «Алый парус»), а также договор №004/оф от 01.04.2011года на комплексное обслуживание многоквартирного жилого дома по ул. Тольятти 5Б, заключенный обществом с ограниченной ответственностью «Центр – офис» (заказчик) с товариществом собственников жилья «Алый парус» (исполнитель), в рамках которого ответчиком по платежному поручению №77 от 11.05.2011года произведена оплата за содержание и текущий ремонт мест общего пользования многоквартирного дома за апрель – май 2011года. С учетом изложенного, суд полагает неправомерными требования истца о взыскании с ответчика платы за содержание и текущий ремонт мест общего пользования многоквартирного дома за апрель 2011года.

Истец в соответствии с требованиями нормы статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ документально подтвердил оказание жилищно-коммунальных услуг по дому за период с 01.05.2010г. по 31.03.2011г. с представлением в материалы дела актов выполненных работ (отчетов о стоимости работ), подписанных уполномоченным представителем собственников, а также представлением заключенных договоров на оказание жилищных услуг, актов оказанных услуг, счетов – фактур, платежных документов.

С учетом представленных истцом доказательств, признаются несостоятельными доводы ответчика о недоказанности факта оказания услуг истцом.

Утверждение ответчика о несении расходов по содержанию и ремонту офисного конструктива, в связи с чем, основания для возложения на ответчика дополнительных расходов признаются судом несостоятельными, поскольку в силу положений ст. 36, 155, 158 Жилищного кодекса РФ ответчик, являющийся собственником нежилого помещения в доме по адресу <...> обязан нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, расположенном как в офисной части жилого дома, так и в той части жилого дома, где расположены жилые помещения.

Доводы ответчика о ненадлежащем исполнении истцом своих обязательств по оказанию жилищно-коммунальных услуг признаны судом несостоятельными.

Факт ненадлежащего оказания жилищно-коммунальных услуг устанавливается в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам (утв. Постановлением Правительства РФ №307 от 23.05.2006) и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006.)

Акт о не предоставлении жилищно-коммунальных услуг или предоставлении жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества, составленный в порядке, установленном вышеуказанными Правилами, является основанием для перерасчета размера платы за жилищно-коммунальные услуги.

Однако, ответчиком такой акт не представлен, а представленный акт ТСЖ «Алый парус» от 11.04.2011г. и иные решения собственников нежилых помещений дома таковыми не являются.

Ссылка ответчика на то, что истец своим письмом №942-507 от 18.05.2011, являющимся ответом на письмо ТСЖ «Алый Парус» №22 от 12.05.2011, подтвердил факт невыполнения работ по статье «ремонт жилья» за период с 01.05.2010 по 01.05.2011 несостоятельна, поскольку из содержания данного письма следует, что истец указывает на отсутствие правовых оснований у собственников многоквартирного дома требовать возврата остатка денежных средств, оплаченных собственниками помещений на расчетный счет ООО «Водсервис-центр» в связи с тем, что жители дома не утвердили планы работ по текущему ремонту дома и стоимость ремонтных работ и, как следствие, у истца не возникло обязанности произвести работы по текущему ремонту на определенную сумму.

Размер ежемесячного платежа за содержание мест общего пользования и текущий ремонт помещений составил 6 067,61 руб. в месяц, в том числе 3 641,37 руб. за содержание жилья (9,02 руб.*403,7 кв.м.) и 2 426,24 руб. за текущий ремонт (6,01 руб.*403,7 кв.м).

Пунктом 5.4 договора № 93 от 30.04.2010 управления многоквартирным домом предусмотрен срок внесения платы за содержание и ремонт помещений многоквартирного дома до 20 числа месяца, следующего за истекшим.

Ответчик доказательств погашения суммы задолженности не представил.

При таких обстоятельствах, суд признает правомерными требования истца о взыскании задолженности за период с 01.05.2010г. по 01.04.2011г. в размере 66 743,71 руб.

Требования о взыскании пени за несвоевременную оплату оказанных услуг суд также считает подлежащими удовлетворению, исходя из установленной судом суммы задолженности в размере 66 743,71 руб., исходя из следующих обстоятельств.

В пункте 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойка определяется как денежная сумма, взыскиваемая в виде штрафа или пени за нарушение каких-либо гражданских обязанностей, при этом доказывание убытков, обоснование их размера не требуется.

В соответствии с п.4.7 договора №93 от 30.04.2010года собственники несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить Управляющей организации пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ, за каждый день просрочки платежа.

Пунктом 14 статьи 155 ЖК РФ также предусмотрена ответственность лиц, несвоевременно и (или) не полностью внесших плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), в виде уплаты пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Поскольку ненадлежащее исполнение обязательств по оплате оказанных услуг подтверждено материалами дела, то требования о взыскании неустойки также подлежат удовлетворению.

При этом, размер подлежащей взысканию неустойки определяется судом в размере 2 795,38 руб., исходя из определенной судом суммы задолженности 66 743,71 руб.

Таким образом, требования истца по иску удовлетворяются частично с взысканием с ответчика в пользу истца 66 743,71 руб. долга, 2 795,38 руб. пени.

В соответствии со ст.106 Арбитражного процессуального кодекса РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В подтверждение факта несения истцом расходов на получение выписки из ЕГРЮЛ на ответчика и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество относительно принадлежащего ответчику помещения представлены заявления истца о предоставлении указанных выписок и платежные поручения №456 от 17.05.2001г. об уплате 1200 руб. госпошлины за получение выписок из ЕГРЮЛ в количестве 6 штук, в том числе в отношении ответчика и платежное поручение №333 от 20.04.2001г. об оплате 600 руб. за получение выписки из ЕГРП относительно зарегистрированных прав на имущество в отношении ответчика.

Указанные расходы согласно ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежат отнесению на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ также относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 180, 181Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Центр – офис», г. Новокузнецк в пользу общества с ограниченной ответственностью «Водсервис - центр», г. Новокузнецк 66 743 руб. 71 коп. платы за содержание мест общего пользования, 3 140 руб. 81 коп. пени, 2 795 руб. 38 коп. в возмещение расходов по уплате госпошлины по иску, 735, 59 руб. в возмещение судебных издержек, всего – 73415 руб. 49 коп.

В остальной части в иске отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение в месячный срок со дня его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г.Томск и в двухмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу – в Федеральный арбитражный суд Западно–Сибирского округа.

Судья Арбитражного суда

Кемеровской области О.С.Андуганова