Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Анжеро-Судженска (далее также - Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Маркет» (далее также - Общество) о взыскании о взыскании 464689 руб. 44 коп. долга по арендной плате, 775101,99 руб. пени по договору аренды земельного участка №839 от 03.03.2003г.

Ответчик в представленном отзыве просит в иске отказать, поскольку Общество не пользуется указанным земельным участком и в связи с тем, что объектом недвижимости, расположенным на спорном земельном участке фактически владеет ЗАО «Маркет». Договор аренды, по мнению стороны, заключен на срок более одного года и подлежал государственной регистрации. Кроме того указал на отсутствие гражданской правоспособности общества до 16.08.2007г.

Арифметический расчет долга и пени не оспаривает.

Заслушав пояснения ответчика, изучив материалы дела, суд установил, что ООО «Маркет» зарегистрировано в качестве юридического лица распоряжением Администрации города Анжеро-Судженска от 27.04.2001 № 567 АС-404, запись об Обществе в ЕГРЮЛ внесена налоговым органом 21.09.2002, Обществу присвоен ОГРН <***>.

Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.05.2010г. № 10/010/2010-043 обществу с ограниченной ответственностью «Маркет» принадлежит на праве собственности контейнерная АЗС площадью 6,7 кв.м. по адресу: <...>.

Факт наличия зарегистрированного за ООО «Маркет» права собственности на указанный объект до настоящего времени представителем Общества при рассмотрении настоящего дела подтвержден.

Земельный участок из земель поселений площадью 706 кв.м. с кадастровым номером 42:20:0102073:0001, находящийся по адресу: <...>, был предоставлен обществу с ограниченной ответственностью «Маркет» в аренду для использования под АЗС по договору аренды земельного участка № 839 от 03.03.2003г. с муниципальным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Анжеро-Судженска» на срок с 03.03.2003 по 30.11.2003.

Земельный участок передан по акту приема-передачи, являющимся приложением к настоящему договору.

Заключению данного договора аренды предшествовало принятие Администрацией города Анжеро-Судженска соответствующего распоряжения от 03.03.2003 № 240-р.

Сторонами не оспаривается, что по истечении срока указанного договора аренды Общество продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что свидетельствует о возобновлении договора аренды на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

В 2005 году ООО «Маркет» было реорганизовано путем слияния с ООО «Континент» с созданием ООО «ИнвестМаркет», зарегистрированного в ЕГРЮЛ 16.09.2005.

В последующем ООО «ИнвестМаркет» реорганизовано путем слияния с ООО «РентКонсалт» и ООО «Гала» в ООО «Антарс».

Далее ООО «Антарс» переименовано в ООО «Маркет», изменено место нахождения юридического лица: г. Кемерово.

Последнее ООО «Маркет» преобразовано в ЗАО «Маркет».

Указанные обстоятельства реорганизаций юридических лиц, последствием которых явилось создание ЗАО «Маркет» изложены в решении Арбитражного суда Новосибирской области от 28.05.2007 по делу № А27-7742/2006-36/254.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской от 26.02.2007 по делу №А27-34199/2005-1 признано недействительным решение общего собрания участников ООО «Маркет», г. Анжеро-Судженск от 07.09.2005, на котором участниками Общества принято решение о реорганизации общества в форме слияния с ООО «Континент».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 28.05.2007 по делу № А27-7742/2006-36/254 признаны недействительными решение ИФНС России по Центральному району г. Новосибирска о прекращении деятельности ООО «Маркет», г. Анжеро-Судженск путем реорганизации в форме слияния и запись о прекращении деятельности ООО «Маркет» от 16.09.2005.

Последний судебный акт послужил основанием для восстановления ООО «Маркет», ОГРН <***> в ЕГРЮЛ 16.08.2007.

В материалах настоящего дела отсутствуют доказательства прекращение действия договора аренды земельного участка № 839 от 03.03.2003 в соответствии с его условиями и нормами Гражданского кодекса РФ.

Суд отклоняет довод ответчика о незаключенности договора аренды, в связи с отсутствием его государственной регистрации как договора срок аренды по которому превышает один год, указывая на дату с которой стороны распространили действие спорного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Пункт 2 указанной нормы Кодекса определяет, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора, а также не изменяет момента заключения договора, установленного пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Поскольку срок предоставления в аренду земельного участка определен с 03.03.2003г. по 30.11.2003г. и не превышает одного года, то отсутствовали основания государственной регистрации договора в соответствии с требованиями закона.

Вместе с тем арбитражный суд полагает обоснованным возражение ответчика об отсутствии основания для взыскания арендной платы за период с 01.04.2007г. по 16.08.2007г., поскольку ответчик как субъект гражданского права не обладал правоспособностью, следовательно, не имел возможности осуществлять пава и нести обязанности.

Восстановление ООО «Маркет» в гражданских правах и обязанностях связано с внесением в Единый государственный реестр юридических лиц сведений от 16.08.2007г., в связи с чем с указанной даты установлена обязанность ООО «Маркет» надлежащим образом исполнять в том числе условия договора аренды№839 от 03.03.2003г.

Суд также отклоняет как несостоятельный довод о том, что ответчик фактически не владеет объектом недвижимости и соответствующим земельным участком.

Право собственности за АЗС зарегистрировано за ответчиком, доказательства возврата земельного участка не представлены, с момента внесении в ЕГРЮЛ сведений о восстановлении ООО «Маркет» восстановлена юридическая сила договора аренды земельного участка №839 от 03.03.2003г., в связи с чем, довод ответчика о прекращении обязательства в связи с невозможностью его исполнения не основан на нормах права и документально не подтвержден.

С учетом признанного судом обоснованного довода ответчика, суд полагает правомерным взыскание арендной платы за период с 17.08.2007г. по 31.03.2010г., что согласно представленному истцом расчету составит 406395 руб. 07 коп.

Пунктом 5.2 договора за нарушение сроков оплаты предусмотрена ответственность в виде пени в размере 0,3% от суммы невнесенной в срок арендной платы за каждый день просрочки.

Суд проверил расчет пени, представленный истцом, признал его арифметически верным, с учетом определенного судом периода взыскания основного долга, размер пени за период с 11.09.2007г. составит 575554,60 руб.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Данная правовая позиция изложена в Определениях Конституционного суда РФ от 24.01.2006г. №9-О, от 22.01.2004г. №13-О.

Согласно пунктам 2, 3, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 июля 1997г. №17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» критериями для установления явной несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть, в частности: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства и др.

Процент неустойки (0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки, что составит 109,5% годовых) суд считает чрезмерно высоким в сравнении со ставкой рефинансирования Банка России, составляющей в период начисления неустойки от 10,5% до 7,75% годовых, также со средними ставками по коммерческим кредитам (25-35% годовых).

Поскольку уменьшение неустойки является правом суда и наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств, суд считает необходимым уменьшить сумму неустойки до 200000руб., учитывая чрезмерно высокий размер неустойки.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за рассмотрение иска относится на ответчика, исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997г. №6 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине»).

Руководствуясь ст.ст. 167-171, 176, 180,181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л :

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Маркет» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Анжеро-Судженска 406395 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате, 20000руб. пени, всего 606395 руб. 07 коп.; в доход федерального бюджета 22638 руб. 99 коп. государственной пошлины за рассмотрение иска.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

После вступления решения в законную силу выдать исполнительные листы.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока после его принятия и может быть обжаловано в пределах указанного срока в арбитражный суд апелляционной инстанции, вступившее в законную силу решение - в двухмесячный срок в арбитражный суд кассационной инстанции.

Судья О.И. Перевалова