Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости, перехода права собственности на объект недвижимости (железнодорожный путь) и выдаче свидетельства о праве собственности

при участии:

от заявителя: ФИО1 - представитель по доверенности (копия в деле), паспорт;

от Управления: ФИО2 – заместитель начальника отдела правового обеспечения, доверенность (копия в деле), паспорт;

от КОАО «Азот»: ФИО3 - представитель по доверенности (копия в деле), паспорт;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Кемеровский каменный карьер», г. Кемерово обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, г. Кемерово в государственной регистрации перехода права собственности КОАО «Азот» к ООО «Кемеровский каменный карьер» на объект недвижимости (железнодорожный подъездной путь №3-12 от стыка рамного рельса стрелочного перевода №90 плюс 50 м до знака «Граница Азот-Карьер», протяженностью 2235 м, тип рельса Р-65), кадастровый номер 42:24:0101026:0:153, по адресу: г. Кемерово, западнее комплекса строений №23 по ул. Кирзавод 3 бис, выдаче свидетельства о государственной регистрации права незаконным и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок (требования изложены с учетом заявления об уточнении заявленных требований).

Определением суда от 10.06.2010г. заявление принято к производству, дело назначено к разбирательству в предварительном судебном заседании на 20.07.2010г. Этим же определением к участию в деле в порядке ст. 51 АПК РФ было привлечено третье лицо (КОАО «Азот»), не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора. Определением суда от 20.07.2010 предварительное судебное заседание откладывалось в порядке ст. 158 АПК РФ до 06.08.2010. Определением суда от 06.08.2010 дело назначено к рассмотрению в судебном заседании на 06.09.2010. Определением суда от 06.09.2010 производство по делу в порядке ст. 158 АПК РФ откладывалось до 04.10.2010.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении. В обоснование заявленных требований указывает на то, что отказ в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности противоречит ст. 131 ГК РФ, статьям 13 и 17 - 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и нарушает права заявителя как собственника на владение, пользование и распоряжение имуществом.

Представитель Управления по существу заявленных требований заявителя возражал, указав на то, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности является законным, а заявленные требования не подлежащими удовлетворению. Более подробно возражения изложены в письменном отзыве на заявление.

Представитель третьего лица поддержал требования заявителя, указав на то, что железнодорожный путь был продан в период действия установленной Законом «О несостоятельности (банкротстве)» процедуры внешним управляющим ФИО4, который действовал на основании Определения Арбитражного суда Кемеровской области от 09.04.1999г. Согласно ст. 76 указанного Закона, в редакции действовавшей на момент заключения сделки, внешний управляющий имел право отчуждать имущество предприятия, если иное не было предусмотрено планом внешнего управления. Более подробно возражения изложены в письменных отзывах на заявление.

Изучив материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, ООО «Кемеровский каменный карьер» в соответствии с договором от «04» мая 2000 г. является покупателем объекта недвижимости (железнодорожный подъездной путь № 3-12 от стыка рамного рельса стрелочного перевода № 90 плюс 50м до знака «Граница Азот-Карьер», протяженностью 2 235 м, тип рельса Р-65), кадастровый номер 42:24:0101026:0:153, по адресу: г. Кемерово, западнее комплекса строений № 23 по ул. Кирзавод 3 бис.

Указанный объект недвижимости передан ООО «Кемеровский каменный карьер» Кемеровским ОАО «Азот» по акту (накладной) приемки-передачи основных средств № б/н от «30» мая 2000г.

ООО «Кемеровский каменный карьер» пользуется и владеет объектом недвижимости (железнодорожный подъездной путь № 3-12 от стыка рамного рельса стрелочного перевода № 90 плюс 50м до знака «Граница Азот-Карьер», протяженностью 2 235 м, тип рельса Р-65).

Расчеты по сделке купли-продажи завершены, что подтверждается копией письма КОАО «Азот» (вх. № 143 от 07.05.2010г.), имеющейся в материалах дела.

14.12.2009г. ООО «Кемеровский каменный карьер» и КОАО «Азот» (продавец) обратились в регистрирующий орган (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области) с заявлением установленной формы о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода от КОАО «Азот» к ООО «Кемеровский каменный карьер» права собственности на объект недвижимости (железнодорожный подъездной путь № 3-12 от стыка рамного рельса стрелочного перевода № 90 плюс 50м до знака «Граница Азот-Карьер», протяженностью 2 235 м, тип рельса Р-65), кадастровый номер 42:24:0101026:0:153, по адресу: г. Кемерово, западнее комплекса строений № 23 по ул. Кирзавод 3 бис, с выдачей свидетельства о государственной регистрации права собственности в порядке, установленном законом, с приложением необходимых документов.

15.03.2010г. письмом № 01/326/2009-262 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, сославшись на то, что в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Однако в ЕГРП не содержится запись о регистрации права собственности продавца.

Другим основанием для отказа послужило отсутствие документов, позволяющих проверить законность сделки, предусмотренную абз. 3 п.1 ст. 13 Закона о регистрации.

Кроме того, Управление в сообщении об отказе ссылалось на не представление сторонами акта приема-передачи имущества.

Не согласившись с вышеуказанным отказом госрегистрации перехода права собственности, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства и фактические обстоятельства дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд считает заявленные требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП).

Однако в ЕГРП не содержится запись о регистрации права собственности продавца по договору купли-продажи - КОАО «Азот» на указанный объект недвижимости.

Ссылка заявителя на то обстоятельство, что согласно ранее действовавшей редакции Закона о регистрации не требовалось наличия регистрации ранее возникшего права при регистрации перехода данного права, по мнению суда, является не состоятельной, поскольку началом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав является личное обращение заявителя в Управление с комплектом документов, необходимых для государственной регистрации прав (ст. 13 Закона о регистрации, п.п. 76, 77 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Приказом Минюста России от 14.09.2006 № 293 (далее Административный регламент)).

Следовательно, в данном случае подлежит применению редакция Закона о регистрации, действовавшая в момент подачи соответствующих заявлений.

Согласно п. 3 ст. 447 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) в случаях, указанных в ГК РФ или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 87 Федерального закона от 0801.1998 № 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» после проведения инвентаризации и оценки имущества должника внешний управляющий вправе приступить к продаже имущества должника на открытых торгах, если иное не предусмотрено планом внешнего управления.

Однако документов, подтверждающих проведение открытых торгов либо план внешнего управления, предусматривающий иной порядок отчуждения имущества, в дело правоустанавливающих документов не представлено, что не позволяет проверить законность сделки (абз. 3 п. 1 ст. 13 Закона о регистрации).

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не
предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать
недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого
имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего
документа о передаче.

Пунктом 5 указанного договора купли-продажи предусмотрено составление сторонами акта приема-передачи имущества, который в дело правоустанавливающих документов не представлен, что не позволяет сделать вывод о соблюдении сторонами обязательств, предусмотренных ст. 556 ГК РФ и указанным договором.

В соответствии с п. 1 договора на передачу железнодорожного подъездного пути в собственность от 04.05.2000 объект недвижимости описан следующим образом: железнодорожный подъездной путь № 3-12 от стыка рамного рельса стрелочного перевода № 90 плюс 50 м до знака «Граница Азот-Карьер», протяженностью 2235 м, тип рельса Р-65.

Данных, позволяющих определенно установить объект недвижимости, а также данных определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, договор не содержит.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В этой связи, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность. При этом в договоре должны быть указаны данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Таким образом, договор на передачу железнодорожного подъездного пути в собственность от 04.05.2000 не считается заключенным. Следовательно, регистрация перехода права собственности на основании незаключенного договора невозможна.

В сообщении об отказе в государственной регистрации № 01/326/2009-262 от 15.03.2010 не было указано в качестве причины отказа на незаключенность указанного договора (ст. 554 ГК РФ), однако данное обстоятельство в рассматриваемом случае не имеет правового значения.

Так, согласно п. 98 Административного регламента решение государственного регистратора (об отказе в государственной регистрации прав, приостановлении государственной регистрации прав, государственной регистрации прав) оформляется штампом на заявлении о государственной регистрации прав (приложение 3 к Административному регламенту). При этом форма данного штампа не предусматривает указание на конкретные основания (причины) отказа в государственной регистрации. То есть сам по себе факт наличия таких оснований для отказа в государственной регистрации (не зависимо от указания либо не указания их в сообщении об отказе) является основанием для принятия государственным регистратором решения об отказе в государственной регистрации прав.

В этой связи, решение об отказе в государственной регистрации перехода права в данном случае принято в том числе и по причине незаключенности указанного договора (ст. 554 ГК РФ).

Учитывая вышеизложенное, заявленное требования заявителя суд считает не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение спора судом в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на заявителя.

Государственная пошлина в размере 2000 рублей подлежит возврату заявителю в порядке статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, как излишне уплаченная.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 176, 200, 201, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Заявленное требование оставить без удовлетворения.

После вступления решения в законную силу выдать ООО «Кемеровский каменный карьер» справку на возврат из федерального бюджета 2000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Решение в месячный срок с момента его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный суд апелляционной инстанции, а также в двухмесячный срок после вступления решения в законную силу - в арбитражный суд кассационной инстанции.

Судья В.В. Власов