Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «АДИДАС», г. Москва обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Северный Маганак», г. Кемерово о взыскании 3 181 308 руб. 22 коп. неосновательного обогащения, в том числе 3 148 109 руб. 97 коп. стоимости подготовительных и ремонтно-отделочных работ и неотделимых улучшений и 33 198 руб. 25 коп. авансового платежа по договору аренды от 22.10.2008 № 1.

Иск основан на том, что, в связи с неисполнением ответчиком (арендодателем) обязательств по заключению долгосрочного договора аренды, общество с ограниченной ответственностью «АДИДАС» (арендатор) заявило о своем отказе от пролонгации краткосрочного договора и возвратило помещение арендодателю.

В соответствии с пунктом 12.10 договора аренды от 22.10.2008 № 1, отказом арендодателя от заключения долгосрочного договора признается неполучение арендатором от арендодателя предложения о заключении долгосрочного договора в порядке и в сроки, предусмотренные краткосрочным договором. Поскольку краткосрочный договор прекратил свое действие, общество с ограниченной ответственностью «АДИДАС» имеет право на возмещение стоимости подготовительных и ремонтно-отделочных работ и неотделимых улучшений, произведенных им в помещении.

Правовое основание иска: статьи 623, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца заявил отказ от части требований о взыскании 464 699 руб. 23 коп. неосновательного обогащения, в виде стоимости неотделимых улучшений.

Отказ от части иска принят судом.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, производство по делу, в данной части, подлежит прекращению.

Рассматривается требование о взыскании 2 716 608 руб. 99 коп. неосновательного обогащения, в том числе 2 683 410 руб. 74 коп. стоимости подготовительных и ремонтно-отделочных работ и неотделимых улучшений и 33 198 руб. 25 коп. авансового платежа по договору аренды от 22.10.2008 № 1.

Представитель ответчика в судебном заседании, в части требований о взыскании 33 198 руб. 25 коп. суммы неосновательного обогащения, в виде перечисленного авансового платежа по договору аренды от 22.10.2008 № 1, признал.

Признанием ответчика части иска принято судом.

В остальной части требований ответчик иск оспорил, на том основании, что ремонтные работы, проведенные истцом, были выполнены с нарушением действующего законодательства, без получения необходимых разрешений на строительство.

Арендатором на согласование арендодателя был представлен проект магазина, утверждение которого арендодателем, является согласием на проведение в будущем ремонтных работ. Все согласования с компетентными органами должны были быть проведены не после приведения работ, а до начала работ. В период действия договора аренды арендатор не обращался к арендодателю за согласованием проектной документации, объёмов, материалов и стоимости подготовительных, ремонтно-отделочных работ и неотделимых улучшений. Цена договора подряда №10-34/08 от 24.10.2008, представленные акты выполненных работ и стоимость материалов не соответствует взыскиваемой сумме. Отказ арендатора от пролонгации краткосрочного договора аренды не означает отказ от заключения долгосрочного (основного) договора. Арендодатель не заявлял отказ от заключения долгосрочного (основного) договора. Основания, влекущие последствия возникновения обязанности арендодателя уплатить арендатору стоимость неотделимых улучшений, не возникли, срок, установленный для заключения долгосрочного договора, не истек.

Истец, пользуясь помещением с октября 2008 года, произвел ремонт, в целях создания корпоративного стиля общества с ограниченной ответственностью «Адидас», для осуществления торговой деятельности и извлечения прибыли.

Истец сам отказался от договора, в этой связи, по мнению ответчика, у него отсутствует обязанность возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений.

Из пояснений представителей сторон в судебном заседании и письменных документов следует, что между обществом с ограниченной ответственностью «АДИДАС» (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Северный Маганак» (арендодатель) 22.10.2008 заключен краткосрочный договор № 1 аренды нежилых помещений общей площадью 171,6 кв.м., расположенных на первом и в подвальном этажах здания по адресу: <...> (пункт 1.1) (т. 1 л. д. 12-28).

В пункте 4.3.3 стороны предусмотрели право арендатора за свой счёт производить текущий ремонт помещения, а также любые отделимые улучшения, без согласования с арендодателем, а неотделимые улучшения производить только при наличии письменного согласования с арендодателем.

Пунктом 4.2.16. договора установлена обязанность арендодателя самостоятельно и за свой счет провести согласование во всех необходимых государственных и муниципальных органах произведенную арендатором перепланировку и/или реконструкцию помещения в соответствии с утвержденным 15.10.2008 арендодателем (согласованным) проектом магазина, расположенного в помещении.

В пункте 12.6. договора стороны согласовали обязательство заключить долгосрочный договор аренды помещения сроком до 31.10.2013 включительно, в порядке, предусмотренном настоящим договором, после проведения арендатором подготовительных и отделочных работ в помещении, в целях предстоящей аренды, согласования арендодателем произведенной перепланировки в установленном законодательством порядке, получения арендодателем документов технической инвентаризации помещения, отражающих произведенную арендатором перепланировку помещения, и государственной регистрации изменений в Единый государственный реестр прав, связанных с перепланировкой помещения.

В случае, предусмотренном пунктом 12.9. договора, в также в случае отказа (уклонения) арендодателя от добровольного заключения долгосрочного договора аренды, арендодатель выплачивает арендатору штраф в размере месячной арендной платы, предусмотренной настоящим договором, в течение 7 банковских дней с момента получения соответствующего требования от арендатора (п. 12.10.).

В соответствии с пунктом 12.12. договора, в случае отказа арендодателя от заключения долгосрочного договора, а также в случаях расторжения настоящего или долгосрочного договора по вине арендодателя, арендодатель возмещает арендатору стоимость произведенных последним в помещении подготовительных и ремонтно-отделочных работ и неотделимых улучшений, согласно подтверждающим документам, на основании письменного требования арендатора, в течение 30 календарных дней, с момента получения такого требования.

Дополнительным соглашением от 22.10.2008 к договору аренды стороны согласовали, что договор, в части обязательств сторон заключить долгосрочный (основной) договор аренды, является предварительным договором. Стороны обязались заключить долгосрочный (основной) договор аренды помещения, указанного в пункте 1.1., на срок и на условиях, указанных в приложении № 3 к договору.

В целях определения срока заключения основного договора, предусмотренного пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны в пункте 1 дополнительного соглашения внесли изменения в пункт 1.6 договора аренды и установили, что обязательства сторон по заключению основного договора действуют в течение 3 лет с момента подписания настоящего договора. При этом основной договор считается заключенным, вступает в силу, с даты его государственной регистрации (т.1, л.д. 48).

Арендатор произвел в спорном помещении ремонтные работы на сумму 3 148 109 руб. 97 коп.

Полагая, что ответчик отказался от заключения долгосрочного договора, не выполняя условия краткосрочного договора, предусмотренные пунктами 4.2.16, 12.6 и 12.7, истец 08.07.2010 направил обществу с ограниченной ответственностью «Северный Маганак» уведомление об отказе от пролонгации краткосрочного договора с 12.10.2010 (т. 1 л. д. 102).

По акту от 11.10.2010 помещение возвращено обществу с ограниченной ответственностью «Северный Маганак» (т. 1 л. д. 104).

Претензией от 06.06.2011 истец потребовал от ответчика возмещения 3 148 109 руб. 97 коп. стоимости подготовительных и ремонтно-отделочных работ и неотделимых улучшений и 33 198 руб. 25 коп. авансового платежа по договору аренды от 22.10.2008 № 1.

Не исполнение ответчиком данного требования послужило основанием для подачи настоящего иска.

Срок действия краткосрочного договора, в соответствии с пунктом 8.1, определен сторонами в течение 360 дней с момента подписания или до момента государственной регистрации долгосрочного договора, в зависимости от того, какое событие наступит раньше. В случае, если по истечении 360 дней с момента подписания договора обеими сторонами не будет осуществлена государственная регистрация долгосрочного договора, настоящий договор автоматически пролонгируется на следующий срок в 360 дней на тех же условиях. Автоматическая пролонгация договора возможна не более пяти раз, при условии, что не менее чем за три месяца до окончания срока его действия арендатором не будет направлено уведомление арендодателю об отказе в пролонгации договора. В любом случае, срок действия последнего пролонгируемого договора истекает 31.10.2013 (пункт 8.2).

Заключенные сторонами сделки (краткосрочный договор, дополнительное соглашение, проект долгосрочного договора) содержат признаки смешанного договора - договора аренды и предварительного договора.

Согласно положениям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Требования истца основаны на прекращении договора аренды (краткосрочного), наличии факта создания на спорном объекте неотделимых улучшений и положений статьи 623 Гражданского кодекса.

Однако, пункт 12.12. краткосрочного договора содержит определённые условия, при наличии которых у арендодателя возникает обязательство по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений, а именно, вследствие отказа арендодателя от заключения долгосрочного договора, либо наличия вины арендодателя в расторжении краткосрочного и/или долгосрочного договора.

Отказом арендодателя от заключения основного договора, в соответствии с пунктом 12.10 краткосрочного договора, признается:

а) неполучение арендатором от арендодателя предложения о заключении долгосрочного (основного) договора аренды в порядке и сроки, предусмотренные договором;

б) отказ арендодателя от подписания долгосрочного (основного) договора аренды по форме и на условиях согласно приложению № 3 к настоящему договору, в том числе после получения их от арендатора;

в) не предоставление требуемого пакета документов для регистрации долгосрочного (основного) договора аренды в органе по регистрации прав на недвижимость и сделок с ним в срок в течение 15 рабочих дней с момента подписания долгосрочного (основного) договора аренды обеими сторонами.

Срок подписания долгосрочного договора сторонами определён до 23.09.2009 (пункт 12.7 краткосрочного договора), срок заключения договора – до 22.10.2011 (с учётом пункт 1 дополнительного соглашения к договору).

Данный срок подписания долгосрочного договора, кроме того, поставлен в зависимость от согласования технической документации по результатам проведения арендатором ремонта помещений и регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений помещений, связанных с их перепланировкой, получением арендодателем Свидетельства о праве собственности.

Поскольку дополнительным соглашением № 1 стороны предусмотрели возможность заключить основной договор в течение трех лет с момента подписания краткосрочного договора, то есть до 22.10.2011, следовательно, любая из сторон до истечения указанного срока вправе направить предложение о заключении долгосрочного договора.

Из буквального толкования пункта 12.10 краткосрочного договора не следует, что «не подписание» договора расценивается как отказ от заключения долгосрочного (основного) договора.

Последствия уклонения одной стороны от заключения договора регулируются статьями 429 пункт 5 и 445 пункт 4 Гражданского кодекса Российской Федерации: обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор стороной, право которой нарушено.

Пунктом 4.2.8 краткосрочного договора арендатору предоставлено право, при наличии письменного согласия арендодателя, за свой счет и своими силами обеспечить проведение капитального ремонта помещения, перепланировку и/или реконструкцию, включая создание неотделимых улучшений внутри и снаружи помещения.

Согласование во всех необходимых государственных и муниципальных органах указанных работ возложено пунктом 4.2.16 краткосрочного договора на арендодателя.

Работы должны быть правомерными, проведены в соответствии с действующим законодательством (Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").

Определённые работы требуют в обязательном порядке получение необходимых разрешений и согласований контролирующих органов, отвечающих за безопасность строительства, до их начала.

Согласование данных работ после их выполнения невозможно. Данные работы являются самовольным строительством, для легализации которого существует определённый установленный законом порядок.

Из письма Администрации города Кемерово от 14.05.2010 следует, что представленный проект на производство спорных работ не соответствует требованиям законодательства (т. 2 л. д. 132).

Заключения эксперта от 31.08.2010 № 4/104 и от 06-20.08.2010 не приняты судом во внимание, поскольку в них содержатся выводы о стоимости выполненных работ и не содержат выводов о соответствии выполненных работ установленным нормам и правилам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В пункте 12.12 краткосрочного договора стороны определили конкретные случаи, когда стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору.

Поскольку истцом не доказан факт правомерного выполнения работ, с соблюдением необходимых согласований, безопасности данных работ, а также отказа арендодателя от заключения долгосрочного договора, либо наличия вины арендодателя в расторжении краткосрочного договора, у суда отсутствуют основания для взыскания с ответчика стоимости подготовительных, ремонтных работ и неотделимых улучшений.

Кроме того, судом отмечается, что истцом заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения, при этом указано правовое обоснование: глава 34 (статья 623) Гражданского кодекса Российской Федерации и глава 60 (статьи 1102 и 1105) Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представленные истцом документы свидетельствуют о наличии между сторонами обязательственных отношений, регулируемых главой 34 (статья 623) Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требования истца, вытекающие из главы 34 (статья 623) Гражданского кодекса Российской Федерации, рассмотрены Арбитражным судом Кемеровской области по делу № А27-4418/2010.

Нормы главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются по требованиям о взыскании неосновательного обогащения в денежном выражении (возврате в натуре неосновательно полученного имущества), когда ответчику были перечислены денежные средства, а также передано имущество без законных оснований, либо по требованиям о взыскании неосновательного сбережения, в тех случаях, когда ответчик пользуется имуществом без законных на то оснований.

При отсутствии возмещения арендатору стоимости произведённых неотделимых улучшений, у арендодателя может возникнуть неосновательное обогащение.

Однако, из этого не следует, что защита нарушенного права арендатора, в этом случае, должна быть произведена по нормам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Защита права, вытекающая из арендных отношений, производится исходя из специальных норм права - главы 34 (статья 623) Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае, положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей обязательства, вследствие неосновательного обогащения, применимы быть не могут.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска и в связи с выше изложенным.

Требования о взыскании 33 198 руб. 25 коп. суммы неосновательного обогащения, в виде перечисленного авансового платежа по договору аренды от 22.10.2008 № 1, представитель ответчика в судебном заседании признал в полном объёме.

Признанием ответчиком части иска принято судом.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.

В соответствии со статьями 2, 8, 9, частью 1 статьи 64, частью 2 статьи 65, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Истец не доказал законность и обоснованность заявленных требований о взыскании 2 683 410 руб. 74 коп. стоимости подготовительных и ремонтно-отделочных работ и неотделимых улучшений.

Иск, в этой части, не подлежит удовлетворению.

В части требований о взыскании 33 198 руб. 25 коп. суммы неосновательного обогащения, в виде перечисленного авансового платежа по договору аренды от 22.10.2008 № 1, иск основателен, признан ответчиком и подлежит удовлетворению.

Государственная пошлина относится на сторон пропорционально удовлетворённым требованиям.

Руководствуясь статьями 167 - 171, 150 часть 1 часть 4, 151, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В части требований о взыскании 464 699 руб. 23 коп. неосновательного обогащения, в виде стоимости неотделимых улучшений, производство по делу прекратить.

Иск удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Северный Маганак», г. Кемерово, Кемеровская область в пользу общества с ограниченной ответственностью «АДИДАС», г. Москва 33 198 руб. 25 коп. суммы неосновательного обогащения, в виде перечисленного аванса, 447 руб. 06 коп. расходов по государственной пошлине.

Выдать исполнительный лист.

В остальной части иска отказать.

Обществу с ограниченной ответственностью «АДИДАС», г. Москва выдать справку на возврат из федерального бюджета 2 323 руб. 50 коп. государственной пошлины, перечисленной по платёжному поручению от 10.06.2011 № 47040.

Решение в месячный срок после его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск, в двухмесячный срок после вступления решения в законную силу – в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, г. Тюмень.

Судья А. А. Филатов