Гражданский кодекс часть 1

от заинтересованного лица: ФИО4 – главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения Управления, доверенность от 18.12.2015 № 227Д (копия в деле), сл. удостоверение;

от третьих лиц: 1) не явились; 2) не явились;

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью Микрофинансовая организация «Партнер Инвест Финанс» (далее – заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (далее – Управление, заинтересованное лицо, регистрирующий орган) №42/103/070/2015-893 от 22.01.2016 в регистрации ипотеки.

Определением арбитражного суда от 29.04.2016 и от 08.06.2016 к участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1 и ФИО2.

Определением суда от 15.07.2016 судебное разбирательство по настоящему делу приостанавливалось в порядке пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) до вступления в законную силу судебного акта по делу №А27-8840/2016.

После вступления в законную силу судебного акта по делу №А27-8840/2016 судебное разбирательство по настоящему делу было возобновлено.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования в полоном объеме в обоснование которых указал, что право собственности Заемщика на вышеуказанную квартиру было зарегистрировано 29.07.2015 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, квартира принадлежит Залогодателю на основании Договора купли-продажи от 13.07.2015.

При этом, ФИО1 давала нотариальное письменное обязательство о выделении долей сроком на 6 месяцев, таким образом, на момент подачи заявления о государственной регистрации ипотеки в силу договора срок исполнения нотариального обязательства ФИО1 еще не наступил, поэтому Заявитель считает отказ Заинтересованного лица незаконным, необоснованным, нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности.

Отказ в регистрации договора ипотеки влечет его не действительность и как следствие договор займа является не обеспеченным, что влечет дополнительные риски в сфере предпринимательской деятельности для Заявителя.

Более подробно доводы изложены в заявлении.

Представитель Управления Росреестра по Кемеровской области в судебном заседании против требований заявителя возражала по основаниям, изложенным в письменном отзыве на заявление.

Считает, что оспариваемый отказ вынесен в полном соответствии с требованиями действующего законодательства. Указывает на то, что ФИО1 не вправе заключать договор залога с любой кредитной организацией, в обеспечение своих собственных кредитных обязательств. Передача в залог долей в праве собственности на жилое помещение, принадлежащих несовершеннолетним детям, возможна исключительно согласно статье 37 ГК РФ с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Более подробно возражения изложены в отзыве на заявление.

Привлеченные в дело третьи лица, уведомленные надлежащим образом, явку полномочных представителей не обеспечили, о причинах неявки суд не известили, заявлений и ходатайств не направили.

Изучив материалы дела, заслушав доводы и пояснения, суд установил следующее.

18 декабря 2015 года между ООО Микрофинансовая организация «Партнер Инвест Финанс» - «Займодавец» и гражданкой ФИО1 - «Заемщик» был заключен договор займа № 2015- 11182.

В обеспечение исполнения обязательств по договору в этот же день был заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) № 2015-11182, согласно условиям которого, заявитель является залогодержателем на предмет ипотеки - квартиру, назначение жилое, общей площадью 32,7 кв. м, находящееся по адресу: Россия, <...>.

Также 18 декабря 2015 года заявитель совместно с ФИО1 обратился к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу договора.

24 декабря 2015 г. государственная регистрация была приостановлена сроком до 23.01.2016 года в связи с отсутствием документов, удостоверяющих передачу займодавцем заемщику денежных средств.

До истечения срока приостановки регистрации, Заявителем была приобщена справка о безналичном перечислении денежных средств по Договору № 26011134 от 18.12.2015г., что подтверждается распиской в получении документов от 13.01.2016 года.

Однако сообщением от 22 января 2016 года Заявителю и гражданке ФИО1 было отказано в регистрации договора на основании абз.10, 13 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и на основании того, что ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документов и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

Не согласившись с вышеуказанным отказом ООО МФО «Партнер Инвест Финанс» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с настоящим заявлением.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные доказательства и фактические обстоятельства дела, заслушав доводы представителей сторон, суд считает заявленное требование заявителя необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, недействительными является их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

То есть для признания незаконными действий и решений государственных органов и органов местного самоуправления, необходима совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение этими действиями и решениями прав и законных интересов заявителя в сфере экономической деятельности.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации).

По положениям статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Пунктом 2 статьи 16, пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение прав.

В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации права может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав.

Как установлено материалами дела, в Прокопьевский отдел Управления 18.12.2015 поступили заявления от ФИО1, ООО Микрофинансовая организация «Партнер Инвест Финанс» о государственной регистрации ипотеки в силу договора на квартиру, расположенную по адресу: <...>.

По результатам правовой экспертизы представленных документов установлено следующее:

На государственную регистрацию 18.12.2015 представлен договор залога недвижимого имущества (ипотека) от 18.12.2015 №2015-11182, согласно которому ФИО1 передает в залог ООО Микрофинансовая организация «Партнер Инвест Финанс» квартиру, расположенную по адресу: <...>; договор займа от 18.12.2015 № 2015-11182, выдавший орган: ООО Микрофинансовая организация «Партнер Инвест Финанс».

В соответствии со статьями 807, 808 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества, договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющий передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Однако заявителями не было представлено подтверждения получения денег по вышеуказанному договору займа.

Так же в Едином государственном реестре прав на вышеуказанный объект недвижимости внесена информация о том, что квартира приобретена владельцем государственного сертификата с использованием средств материнского (семейного) капитала и давших обязательство.

Однако данный объект недвижимого имущества не был оформлен в долевую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей, с определением размера долей по соглашению.

В соответствии со статьями 2, 10 Федерального закона от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» дополнительные меры государственной поддержки семей, имеющих детей - меры, обеспечивающие возможность улучшения жилищных условий.

В соответствии с пунктом 13 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 «О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» в случае направления средств материнского капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение жилья либо по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение жилья, лицо, получившее сертификат, представляет в территориальный орган Пенсионного фонда РФ в случае, если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей и иных совместно проживающих с ними членов семьи - засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица, в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств материнского (семейного) капитала, либо являющегося стороной сделки или обязательства по приобретению жилого помещения, оформить указанное жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев.

В связи с этим у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований государственной регистрации ипотеки в силу закона на квартиру, а также в достоверности сведений в представленных документах.

Заинтересованным лицом 23.12.2015 направлен запрос в Управление образования администрации г. Прокопьевска с просьбой предоставить информацию о том, будут ли нарушены права несовершеннолетних детей при заключении договора залога недвижимого имущества (ипотека) от 18.12.2015 №2015-11182.

Для устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации, заявителям было рекомендовано оформить жилое помещение в общую собственность детей, супруга.

В договор ипотеки на стороне залогодателя рекомендовано включить в состав участников супруга и детей ФИО1, представить разрешение органа опеки и обратиться с соответствующим заявлением о государственной регистрации договора ипотеки. Также было рекомендовано предоставить расписку заемщика или иной документ, удостоверяющий передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы.

После чего, Заявителем была приобщена справка о безналичном перечислении денежных средств по Договору № 26011134 от 18.12.2015г., что подтверждается распиской в получении документов.

Также, в Прокопьевский отдел Управления Росреестра 29.12.2015 поступил ответ Управления образования администрации города Прокопьевска от 29.12.2015 № 01-3517, из которого следует, что в соответствии со статьями 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ объект недвижимости, принятый в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, считается находящимся в залоге в силу Закона с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В данном случае, по договору залога, залогодержателем является ООО Микрофинансовая организация «Партнер Инвест Финанс».

Учитывая, что жилое помещение приобреталось с использованием государственных средств материнского (семейного) капитала, ФИО1 обязана исполнить обязательство перед УПФР о наделении несовершеннолетних детей долями с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после снятия обременения с жилого помещения, данное обязательство является одним из основных условий направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, его неисполнение, равно как и неполное исполнение влечёт ответственность в соответствии с законодательством РФ; юридически нотариальное обязательство перед УПФР не предусматривает утраты, предполагает безусловное исполнение.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода (статья 314 ГК РФ).

Из анализа вышеприведенных правовых норм следует, что ФИО1 не вправе заключать договор залога с любой кредитной организацией, в обеспечение своих собственных кредитных обязательств.

Передача в залог долей в праве собственности на жилое помещение, принадлежащих несовершеннолетним детям, возможна исключительно согласно статье 37 ГК РФ с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Подобные договоры нарушают жилищные имущественные права несовершеннолетних детей на владение, пользование, распоряжение жилым помещением, так как в случае не исполнения законным представителем обязательств по кредитному договору вполне реален риск утраты недвижимого имущества, возможно единственного жилья.

Оценивая иные доводы заявителя применительно к изложенным выше обстоятельствам суд с учетом перечисленных положений норм права, содержания оспариваемого отказа, оформленного в виде сообщения, и других доказательств, представленных в материалы настоящего дела, также приходит к выводу об отсутствии оснований для признания их обоснованными.

Установив совокупность вышеуказанных обстоятельств, суд отказывает в удовлетворении требование заявителя о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области №42/103/070/2015-893 от 22.01.2016 в регистрации ипотеки.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 180, 181, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Заявленные требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья В.В. Власов