Гражданский кодекс часть 1

Установил: индивидуальный предприниматель ФИО1 Хаим Рувилович, Кемеровская область, г.Кемерово обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к закрытому акционерному обществу «НТК «ГрадЛан», Кемеровская область, г.Кемерово о расторжении договора аренды № 3347 от 11.07.2008г. и выселении ответчика из арендованного помещения, площадью 170,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

В обоснование исковых требований истец ссылается на статьи 450 – 452, 615, 619, 622 Гражданского кодекса РФ, пункты 1.1., 2.3.1., 2.3.5., 2.3.6., 5.3. спорного договора аренды и отсутствие надлежащего разрешения на перепланировку ( устройство лестницы и проема в междуэтажном перекрытии первого и второго этажей ) ответчиком арендованного помещения.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, изложив возражения в письменном отзыве. В обоснование возражений ответчиком представлены дополнительные документы на оспариваемую перепланировку и доказательства ее демонтажа.

Исследовав письменные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон и третьего лица, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспорено, истец является собственником нежилого помещения, площадью 170,8 кв.м., расположенного по адресу: <...> на основании договора № 870 купли-продажи муниципального имущества от 12.11.07г., заключенного с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, одним из условий которого явилось наличие обременения – долгосрочного договора аренды объекта № 3377 от 11.06.1997г. заключенного с ответчиком - ЗАО «НТК «ГрадЛан», согласно пункту 1.3 договора. Срок действия договора аренды определен до 01.06.2012г.

При исследовании истцом технической документации на спорный объект недвижимого имущества, последним было установлено, что ответчиком произведена перепланировка арендованного помещения ( устройство лестницы и проема в междуэтажном перекрытии первого и второго этажей ) без согласия арендодателя и без получения соответствующей разрешительной документации на реконструкцию.

11.04.08г. истцом, представителями ответчика и КУМИ, был проведен осмотр технического состояния объекта, составлен акт осмотра технического состояния № 7/НП-08 (в материалах дела) и выявлена вышеуказанная перепланировка в одном из помещений арендованного объекта, таким образом, арендованное помещение было переоборудовано ответчиком под вход на второй этаж.

Письмом от 23.06.2008г. истец потребовал от ответчика привести помещение, подвергшееся перепланировки, в соответствие с условиями договора аренды в срок до 26.06.2008г.

25.07.08г. истцом повторно была проведена проверка вышеуказанного помещения, о чем составлен акт № 16/НП08 (в материалах дела), согласно которого, деревянная часть лестничной конструкции демонтирована, однако проем в междуэтажном перекрытии не заделан и открыт.

Письмом № 18 от 30.07.2008г. направленным в адрес ответчика, истец обратился с требованием о расторжении договора со сроком ответа на письмо до 31.07.08г., однако ответ до настоящего времени не последовал.

По мнению истца, перепланировка была произведена без согласования с Арендодателем, что является нарушением положений пунктов 2.3.1., 2.3.6. спорного договора аренды, предусматривающих использование помещения по прямому назначению, указанному в п.1.1. договора ( под магазин непродовольственных товаров и мастерскую по ремонту компьютерной техники ), и перепланировку и переоборудование арендованного помещения с письменного разрешения Арендодателя.

Кроме того, как полагает истец, перепланировка арендованного помещения произведена ответчиком без составления проекта и ухудшила техническое состояние объекта, поскольку была нарушена целостность плиты междуэтажного перекрытия жилого дома, что требует значительных средств для её восстановления.

Поскольку ответчиком не представлены необходимые документы, подтверждающие наличие согласований с соответствующими органами на перепланировку арендованного помещения, истец обратился с настоящим требованием в суд.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

На основании части 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу положений статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 5.3.1. спорного договора аренды предусмотрено право Арендодателя потребовать досрочного расторжения договора при использовании Арендатором арендованных помещений не по указанному в п. 1.1. договора назначению.

Как следует из материалов дела, 21.10.1998г. на основании дополнительного соглашения к договору аренды № 3347 от 11.06.1997г. стороны согласовали реконструкцию арендованного помещения.

Кроме того, в материалах дела имеется разрешение № 534 выданное Госархстройнадзором города Кемерово 17.12.1998г. на перепланировку помещения.

29.01.1999г. распоряжением № 148 главы города Кемерово создана государственная приемочная комиссия по приемке в эксплуатацию после перепланировки помещения магазина с устройством внутренней лестницы.

17.03.1999г. актом государственной приемочной комиссии объект был принят в эксплуатацию на основании проекта Государственного проектного института «Кемеровогорпроект» от 15.10.1998г. № 552, по устройству проема в перекрытии 1-го этажа помещения по адресу: <...> с устройством внутренней лестницы.

Согласно решения от 31.10.1997г. Кемеровского городского совета народных депутатов «Об упорядочении переоборудования и перепланировок жилых и нежилых помещений в жилом фонде горда Кемерово» (далее – временный порядок), пунктом 1.3 временного порядка переоборудования и перепланировок жилых и нежилых помещений в жилищном фонде г.Кемерово установлено, что заявка о переоборудовании и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилищном фонде рассматривается инспекцией Госархстройнадзора (далее ГАСН) на основании заявлений нанимателей, собственников, арендаторов помещений (физических или юридических лиц - далее по тексту - заявитель).

Разрешение на переоборудование и (или) перепланировку жилых и нежилых помещений в жилом фонде выдается только после рассмотрения представленного согласованного проекта и других необходимых документов.

В случаях, когда заявитель не согласен с решением проектной организации о невозможности проведения переоборудования и (или) перепланировки помещения, он имеют право представить заключение независимой экспертизы по проекту.

Решение инспекции ГАСН является окончательным.

В материалах дела имеется разрешение № 534 от 17.12.1998г. Госархстройнадзора на проведение реконструкции помещения, расположенного по адресу: <...> .

Пунктом 1.4 временного порядка установлено, что проектно - сметная документация представляется с согласованием и техническим заключением проектного института «Кемеровгорпроект».

Проектный институт «Кемеровгорпроект» или, по его поручению, подрядная проектная организация в ходе выполнения работ по изготовлению проектно - сметной документации производит обязательные и индивидуальные согласования.

К обязательным относятся согласования с:

- балансодержателем жилищного фонда;

- Комитетом по управлению имуществом г.Кемерово (при проведении переоборудования и (или) перепланировки муниципальных нежилых помещений, а также в случае пристройки к домам, в которых находятся предоставляемые Комитетом в аренду нежилые помещения, различных сооружений, либо при реконструкции платформ, пандусов, цокольных этажей, арок и т. п. с целью их дальнейшего использования в качестве нежилых помещений);

- Управлением архитектуры и градостроительства (при проведении перепланировки, влекущей изменение фасадной части жилого дома).

Индивидуальные согласования определяет ПИ «Кемеровгорпроект».

Разрешение на переоборудование и (или) на перепланировку помещений выдается установленного образца, согласно пункту 3.3. временного порядка.

В соответствии с пунктом 3.6, разрешение на переоборудование и (или) перепланировку помещения (помещений) жилого дома, выдается заявителю, копии направляются в Комитет по управлению имуществом г. Кемерово, МП БТИ для получения технического паспорта с внесенными изменениями.

МП БТИ вносит соответствующие изменения в технический паспорт на строение после проведения переоборудования и (или) перепланировки помещений (жилых и нежилых) в жилых домах и их измерений (обмеров) работниками бюро в натуре, в соответствии с пунктом 3.7, в Комитет по управлению имуществом г. Кемерово для внесения этих изменений в соответствующий банк данных, согласно пункту 3.8.2.

Согласно имеющейся в материалах дела проектно-сметной документации на указанную перепланировку, выданной ГПИ « Кемеровогорпроект », перепланировка была согласована с соответствующими органами, следовательно, с учетом положений пунктов 1.4., 3.6. и 3.8.2. временного порядка, прежний собственник ( Арендодатель ) спорного объекта недвижимости не мог не знать о перепланировки арендованного помещения.

После проведения работ по переоборудованию и (или) перепланировке жилых помещений заявитель обязан представить помещения для приемки государственной комиссии в соответствии с пунктом 1.10.

В процессе перепланировки были выполнены все условия, предусмотренные вышеуказанными нормами, что подтверждается Согласованием Кемеровогорпроекта перепланировки помещений с устройством внутренней лестницы от 1998 года № 98-01/655, актом приемочной комиссии, разрешением № 534.

Не смотря на согласование по перепланировке арендованного помещения, ответчиком требования истца были выполнены, проем в плите заделан, лестница демонтирована, что подтверждается техническим заключением от 16.06.09г. (в материалах дела), Актом осмотра технического состояния объекта от 07.11.2008г., Актом освидетельствования скрытых работ от 18.09.2008г., Актом № 1 приемки выполненных работ от 18.09.2008г.

При этом суд отмечает, что при наличии указанной перепланировки назначение используемого помещения, предусмотренное п. 1.1. договора аренды, не изменилось.

Таким образом, суд не усматривает оснований для расторжения договора аренды № 3347 от 11.06.1997г. по указанным основаниям, в связи с чем, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в арбитражном суде, в порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на истца, но не взыскиваются как оплаченные при обращении с требованием в суд.

Руководствуясь статьями 167-170, 171, 180,181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Седьмой апелляционный суд в течение месячного срока со дня его изготовления.

Судья Арбитражного суда

Кемеровской области Е.А. Команич