Гражданский кодекс часть 1

установил: Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к открытому акционерному обществу «Рубикон», г. Кемерово о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 04.07.2006г. №06-0448 в сумме 270220,63 руб. за период с 15.05.2007г. по 01.08.2008г., 381960,73 руб. неустойки за период с 25.03.2007г. по 01.08.2008г.

В обоснование исковых требований истец указывает, что по соглашению о переходе прав и обязанностей от 16.04.2007г., заключенному между КУГИ Кемеровской области, ОАО «Кузбассэнерго» и ОАО «Рубикон», права и обязанности ОАО «Кузбассэнерго» по договору аренды №06-0448 от 04.07.2006г., заключенному последним с КУМИ г. Кемерово, перешли к ОАО «Рубикон».

Права по договору аренды №06-0448 от 04.07.2006г. перешли от КУГИ Кемеровской области к КУМИ г. Кемерово на основании договора цессии (уступки права требования) от 14.08.2008г.

Определением суда от 21.10.2008г. судебное разбирательство откладывалось в связи с неявкой ответчика в судебное заседание, необходимостью предоставления им доказательств, указанных в определении суда от 24.09.2008г.

В судебном заседании от 21.10.2008г. истец заявленные требования подержал.

Ответчик иск оспорил, указав, что договор аренды не заключен, предмет договора не согласован, поскольку земельный участок не прошел процедуру межевания, не поставлен на кадастровый учет.

По договору аренды земельный участок предоставлен ОАО «Кузбассэнерго» для размещения офисных помещений. Вместе с тем, то место расположения, которое указано в схеме - перед фасадом здания бывшего клуба «ГРЭС», выходящее на проспект Советский (центральная улица города Кемерово) с учетом красных линий территории общего пользования, исключает размещение офисных помещений. ОАО «Рубикон» было заинтересовано в использовании земельного участка для временного складирования материалов, меньшей площадью.

Указывает на невозможность установления границ земельного участка в натуре, что подтверждается выводами, изложенными в акте проверки соблюдения земельного законодательства государственного земельного контроля от 25.05.2007г.

Кроме того, ответчиком указано, что соглашение подписано ФИО3, полномочия которого как директора общества прекращены с 27.03.2007г. В последующем соглашение обществом не одобрялось, платежи по договору аренды ОАО «Рубикон» не вносились.

ОАО «Кузбассэнерго» явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

В судебном заседании от 24.09.2008г. представитель ОАО «Кузбассэнерго» исковые требования поддержал, указав, предметом договора аренды является земельный участок площадью 1780 кв.м, договор содержит указание на адрес нахождения земельного участка, границы определены прилагаемой схемой. На основании соглашения от 16.04.2007г. права и обязанности ОАО «Кузбассэнерго», существующие на 01.01.2007г., перешли к ответчику. С указанного момента ОАО «Кузбассэнерго» не пользуется земельным участком. Земельный участок используется ОАО «Рубикон» для парковки автотранспорта, в связи с чем на последнем лежит обязанность по уплате арендных платежей.

КУМИ г. Кемерово в судебные заседания не явился, отзыв на иск и истребованные судом документы не представил.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании от 21.11.2008г. был объявлен перерыв до 17-00 час. 24.11.2008г., о чем на официальном сайте арбитражного суда размещена соответствующая информация. После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и возражения по существу требований, суд установил следующее.

24 июля 2006г. между КУМИ г. Кемерово (арендодатель) и ОАО «Кузбассэнерго» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №06-0448, предметом которого является возмездное владение и пользование земельным участком, площадью 1780 кв.м из земель поселений, находящимся по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пр. Советский,26 в границах, указанных в схеме границ земельного участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Указанный земельный участок предоставлен арендатору для размещения офисных помещений (п. 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды №06-0448 срок действия договора установлен с момента его заключения по 31.12.2006г.

Разделом 3 договора аренды №06-0448 предусмотрены размер и порядок внесения арендатором арендных платежей по договору, а пунктом 5.1 договора установлена ответственность арендатора в случае ненадлежащего исполнения обязанности по оплате арендных платежей в установленный договором срок в виде уплаты неустойки в размере 0,7% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 7.7 договор имеет силу передаточного акта.

Протоколом определения величины арендной платы от 04.07.2006г. установлено, что арендная плата за период с 01.01.2006г. по 31.12.2006г. составляет 24850,03 руб. в месяц.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации прав №№ 42 АВ 383443, 42 АВ 383444 от 17.10.2006г. ОАО «Рубикон» приобретены в собственность здание общей площадью 2499,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пр. Советский, 26, находящееся на земельном участке площадью 2964,02 кв.м с кадастровым номером 42:24:0101049:0477, в также данный земельный участок.

Заявлением от 20.02.2007г. №22 ОАО «Рубикон» в лице генерального директора ФИО3 обратилось к КУГИ Кемеровской области о предоставлении в аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, расположенного по адресу: <...> (бывший клуб «ГРЭС»), в пределах границ, обозначенных в прилагаемой схеме, с 01.01.2007г. К заявлению приложены копии свидетельств о государственной регистрации прав на здание и земельный участок, а также схема земельного участка с обозначением границ и указанием площади – 1780 кв.м.

С просьбой о переоформлении перехода прав на земельный участок по договору аренды №06-0448 от 04.07.2006г. на ОАО «Рубикон» подано заявление также ОАО «Кузбассэнерго».

16.04.2007г. между истцом, ОАО «Кузбассэнерго» (прежний правообладатель) и ответчиком (новый правообладатель) заключено соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.07.2006г. №06-0448. Указание в договоре ООО «Рубикон» вместо ОАО «Рубикон» суд расценивает как опечатку, поскольку соглашение удостоверено печатью ответчика, его заключение от имени ответчика подтверждено заявлением руководителя ОАО «Рубикон» от 20.02.2007г. №22.

В соответствии с условиями соглашения к ОАО «Рубикон» переходят права и обязанности ОАО «Кузбассэнерго» по договору аренды земельного участка от 04.07.2006г. №06-0448, в том объеме и на тех условиях, которые существовали на 01.01.2007г.

С 01.01.2007г. арендная плата по договору составляет 20761,62 руб. в месяц.

14.08.2008г. между КУМИ г. Кемерово (цедент) и КУГИ Кемеровской области (цессионарий) и заключен договор цессии (уступки прав требования), в соответствии которым КУМИ уступает, а истец принимает в полном объеме права по договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, заключенным между цедентом и арендаторами, в том числе по договору №06-0448 от 04.07.2006г. (п. 47 приложения №1 к договору).

Об уступке прав ответчик уведомлен письмом КУГИ Кемеровской области от 22.08.2008г. №10-6-08/2194.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей и наличие задолженности по арендной плате за период с 15.05.2007г. по 01.08.2008г. в сумме 270220,63 руб., КУГИ Кемеровской области обратился с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства и доводы сторон, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

Вступившим в силу с 01.07.2006г. Федеральным законом от 17.04.2006г. №53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» изложен в новой редакции.

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ в редакции Федерального закона от 11.04.2006г. №53-ФЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ.

Статьей 1 Закона Кемеровской области от 12.07.2006г. №108-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области», вступившим в силу 20.07.2006г., установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области – городе Кемерово осуществляется специальным органом исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющим отдельные полномочия в сфере земельных отношений.

Распоряжением Администрации Кемеровской области от 26.07.2002г. №506-р «О специальном органе исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющем отдельные полномочия в сфере земельных отношений» таким специальным органом определен Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области.

Таким образом, с учетом вышеуказанных положений, следует, что КУГИ Кемеровской области наделен полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена с 20.07.2006г.

До 20.07.2006г. полномочиями по распоряжению земельными участками в городе Кемерово был наделен Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово в силу Постановления Администрации г. Кемерово «О наделении Комитета по управлению муниципальным имуществом города Кемерово полномочиями по управлению и распоряжению земельными участками в городе Кемерово», Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, утв. Постановлением Кемеровского СНД от 10.03.2006г. №324.

Наделение КУГИ Кемеровской области в силу Закона Кемеровской области от 12.07.2006г. №108-ОЗ правом распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области, не предусматривает переход к последнему прав и обязанностей по ранее заключенным (до 20.07.2006г.) договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и не свидетельствует о наделении его в законодательном порядке полномочиями на взыскание по ранее заключенным КУМИ г. Кемерово договорам сумм арендных платежей и пени.

Как следует из положений статьи 3 ГК РФ, гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Гражданское законодательство состоит из гражданского кодекса РФ и принятых в соответствии с ним иных Федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 Кодекса. Отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 Кодекса, могут регулироваться указами Президента РФ, которые не должны противоречить Кодексу и иным законам.

Таким образом, под законами в Гражданском кодексе РФ, и в частности, под законом в п. 1 ст. 382 ГК РФ, понимаются только федеральные законы. В связи с чем, Закон Кемеровской области №108-ОЗ не может являться основанием для признания КУГИ Кемеровской области кредитором по обязательствам из договора аренды земельного участка №06-0448 от 04.07.2006г.

Правопреемство КУГИ Кемеровской области не следует и из буквального прочтения статьи 1 Закона №108-ОЗ. Положениями указанного нормативного акта не предусмотрена передача истцу полномочий Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово, в том числе прав и обязанностей, возникших из ранее заключенных договоров.

Таким образом, суд не находит оснований для признания КУГИ Кемеровской области правопреемником КУМИ г. Кемерово по договору аренды земельного участка №06-0448 от 04.07.2006г. в силу закона.

Статьей 617 ГК РФ предусмотрено сохранение договора аренды при изменении сторон. В соответствии с указанной нормой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Поскольку государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена, смены собственника или лица, обладающего вещным правом (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) в отношении земельного участка, не произошло.

Смена лица, уполномоченного в силу закона распоряжаться земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, не относится к случаям сохранения договора, установленным ст. 617 ГК РФ.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Утрата КУМИ г. Кемерово права распоряжения земельными участками в г. Кемерово, государственная собственность на которые не разграничена, влечет невозможность исполнения последним обязательств арендодателя по договору аренды №06-0448 от 04.07.2006г. с момента вступления в силу Закона Кемеровской области от 12.07.2006г. №108-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области» - 20.07.2006г.

Согласно п.1 ст. 417 ГК РФ если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Возникшая после заключения договора юридическая невозможность его исполнения одной из его сторон, является объективной и в силу главы 26 ГК РФ относится к специальным случаям прекращения договора.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о прекращении договора аренды земельного участка №06-0448 от 04.07.2006г., заключенного между КУМИ г. Кемерово и ОАО «Кузбассэнерго» с 20.07.2006г.

Как явствует из соглашения от 16.04.2007г. о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.07.2006 №06-0448, права и обязанности ОАО «Кузбассэнерго» (прежнего правообладателя) переходят к ОАО «Рубикон» (новому правообладателю) в том объеме и на тех условиях, которые существовали на 01.01.2007г., что свидетельствует о направленности воли сторон на сохранение действия договора аренды при изменении его участников, распространение арендных отношений на будущее время.

Вместе с тем, действие договора аренды прекращено с 20.07.2006г. По состоянию на 01.01.2007г. КУМИ г. Кемерово, не обладая правом распоряжения, не мог выступать арендодателем земельного участка, нести соответствующие права и обязанности по предоставлению его во владение и пользование, получению арендной платы, и т.д. Договор аренды с лицом, уполномоченным на распоряжение земельным участком после 20.07.2006г., ОАО «Кузбассэнерго» не заключался.

Таким образом, по состоянию на 01.01.2007г., ОАО «Кузбассэнерго» не являлось арендатором в действующем договоре аренды.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о неисполнимости соглашения о переходе прав и обязанностей арендатора по договору №06-0448 к ОАО «Рубикон».

Более того, КУГИ Кемеровской области, не являясь стороной по договору аренды, не обладая на момент его подписания правами арендодателя и не принимая на себя обязанности последнего по договору, не вправе был выступать стороной по соглашению о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.07.2006г. №06-0448 (ст.ст. 382, 391 ГК РФ).

Договор цессии (уступки права требования) заключен между КУМИ г. Кемерово и КУГИ Кемеровской области 14.08.2008г., то есть уже после заключения соглашения от 16.04.2007г.

Учитывая изложенное, основания для квалификации соглашения от 16.04.2007г., как создающего права и обязанности ОАО «Рубикон» по использованию земельного участка и внесению арендных платежей, отсутствуют.

Оценивая договор цессии от 14.08.2008г., суд приходит к выводу о несогласованности сторонами его предмета в части уступки прав по рассматриваемым правоотношениям.

Согласно приложению №1 к договору цессии КУМИ г. Кемерово переданы КУГИ Кемеровской области в полном объеме права по договорам, заключенным между КУМИ г. Кемерово (цедентом) и арендаторами земельных участков. В качестве арендатора земельного участка в приложении №1 указано ООО «Рубикон». При этом третьим лицом переданы истцу права договору аренды №06-0448 от 04.07.2006г., стороной по которому являлось ОАО «Кузбассэнерго».

Договор аренды между КУМИ г. Кемерово и ответчиком не заключался. Каких-либо обязательств перед Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово у ОАО «Рубикон» не возникло.

К дате, определенной как начало вступления ОАО «Рубикон» в спорные правоотношения – 01.01.2007г., обязательства сторон по договору были прекращены.

Таким образом, предмет уступки по договору от 14.08.2008г. не определен, договор цессии в указанной части является незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

Кроме того, исходя из того, что договор аренды №06-0448 от 04.07.2006г. прекращен ввиду юридической невозможности исполнения, суд приходит к выводу о неисполнимости в соответствующей части и договора цессии.

Суд также указывает на отсутствие доказательств фактического исполнения договора аренды ОАО «Рубикон».

Исполнение договора по передаче прав и обязанностей арендатором другому лицу (перенайма), в силу существа договора аренды невозможно без передачи во владение и пользование имущества, являющегося объектом аренды.

Доказательства передачи имущества ОАО «Рубикон» в материалах дела отсутствуют.

Указание в договоре аренды №06-0448 от 04.07.2006г. на то обстоятельство, что он имеет силу передаточного акта, не может рассматриваться как условие договора.

Отражение в консенсуальном договоре соответствующего положения, является фиксацией сторонами факта передачи земельного участка от Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово к третьему лицу ОАО «Кузбассэнерго» в момент его подписания.

Пункт 7.7. договора рассматривается судом как документ, подтверждающий передачу имущества, подписание которого происходит одновременно с подписанием договора.

Заключение соглашения о переходе прав и обязанностей к ответчику, не зависимо от его квалификации, не может свидетельствовать о фактической передаче земельного участка открытому акционерному обществу «Рубикон».

Акты приема-передачи имущества к ОАО «Рубикон» от истца, ОАО «Кузбассэнерго» или КУМИ г. Кемерово лицами, участвующими в деле, не представлены, соответствующее положение в тексте соглашения не оговорено.

Документы, подтверждающие фактическое использование ОАО «Рубикон» земельного участка и внесение арендных платежей также отсутствуют. Из расчета суммы задолженности видно, что последняя оплата произведена 10.05.2007г. Представитель истца подтвердил в судебном заседании, что платежи в 2007 году, в том числе: 24850,03 руб. от 11.01.2007г., 74550,09 руб. от 10.04.2007г., 24850,03 руб. от 10.05.2007г. произведены ОАО «Кузбассэнерго»; оплата ОАО «Рубикон» не производилась. Указанное обстоятельство отражено в протоколе судебного заседания и удостоверено подписью представителя истца (п. 3 ст. 70 АПК РФ).

Учитывая изложенное, основания возникновения обязанности ответчика по уплате арендных платежей, установленные ст.ст. 307, 309, 382, 391, 606 ГК РФ, отсутствуют.

С учетом вывода о прекращении договора аренды земельного участка №06-0448 с 20.07.2006г., невозможности перехода прав и обязанностей арендатора по нему по состоянию на 01.01.2007г. к ОАО «Рубикон», суд не находит оснований для оценки доводов ответчика о несогласованности предмета договора, стороной которого последний не является.

Суд также отклоняет доводы ответчика о недействительности в силу ст.ст. 53, 168, 183 ГК РФ соглашения от 16.04.2007г. о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.07.2006г. №06-0448 ввиду его подписания неуполномоченным лицом.

Протоколом заседания совета директоров ОАО «Рубикон» от 19.03.2007г. подтверждается прекращение полномочий ФИО3 как генерального директора общества с указанной даты.

Соглашение датировано 16.04.2008г. Заявление о предоставлении земельного участка подано ОАО «Рубикон» согласно входящему штампу 18.03.2007г., заявление ОАО «Кузбассэнерго» о переоформлении прав на земельный участок – 18.04.2007г.

Вместе с тем согласно дате, проставленной в тексте соглашения, последнее от имени ОАО «Рубикон» подписано генеральным директором ФИО3 15.03.2007г. Совокупность вышеизложенных обстоятельств, не опровергает возможности подписания ФИО3 проекта соглашения ранее даты, указанной как дата его заключения, и подписания иными сторонами.

Доказательства, безусловно свидетельствующие о проставлении подписи ФИО3 после отстранения его от должности генерального директора, ответчиком не представлены.

Суд отказывает в удовлетворении иска в связи с недоказанностью приобретения КУГИ Кемеровской области прав арендодателя по договору аренды земельного участка №06-0448 от 04.07.2006г., перехода обязанностей арендатора к ОАО «Рубикон», а также фактической передачи последнему земельного участка.

Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на истца.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Расходы от уплаты госпошлины отнести на истца.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока после его принятия и может быть обжаловано в пределах указанного срока в арбитражный суд апелляционной инстанции, вступившее в законную силу решение – в двухмесячный срок в арбитражный суд кассационной инстанции.

Судья

Арбитражного суда

Кемеровской области Ю.Ю. Кормилина

5 экз.