Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Титул» (в дальнейшем – ООО «Титул») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ветеран-НК» (в дальнейшем - ООО «УК Ветеран-НК») об устранении препятствий в осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом, расположенном по адресу: <...> «а».

Требования мотивированы тем, что на основании решения общего собрания собственников и заключенного договора №035 от 01.02.2010г. на обслуживание, содержание и ремонт общего имущества дома истец обслуживает жилой многоквартирный дом по выше указанному адресу. Однако, с 01.05.2010г. ответчик своими действиями препятствует осуществлению ООО «Титул» своих обязательств по договору № 035 по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Ссылаясь на пункт 9 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, согласно которой многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, истец просит обязать ответчика устранить препятствия к исполнению обязательств по договору №035.

Кроме этого, истцом было представлено уточнение иска, в котором истец сослался на то, что односторонний отказ от исполнения договора не допускается, истец не намерен расторгать договор № 035, заключенный с собственниками жилого дома. Основания для расторжения договора собственниками помещений согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ отсутствуют, поскольку ООО «Титул» добросовестно исполняет свои обязательства по договору. Представитель истца считает незаконным решение собрания собственников помещений многоквартирного дома по ул. Ноградская, 1 «а» от 26.03.2010г. по избранию способа управления управляющей компанией ООО «УК Ветеран-НК», поскольку собрание проведено с нарушением требований ст. ст. 45, 46 Жилищного кодекса РФ. Несоблюдение требований закона к проведению собрания лишает его юридической силы, такое решение не влечет правовых последствий для участников спорных правоотношений, в связи с чем договор управления, заключенный с ответчиком также является недействительным (ничтожным).

Ответчик иск не признал, по мотивам, изложенным в отзыве, сославшись на то, что 26.03.2010г. собственниками помещений дома по ул. Ноградская, 1 «а», проведено собрание, на котором избран способ управления- управляющей компанией ООО «УК Ветеран-НК», а также решено расторгнуть договор с ООО «Титул», заключить договор на управление с ООО «УК Ветеран НК». Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники вправе в любое время изменить способ управления, в связи с чем решение собственников от 26.03.2010г. является законным. Истец о состоявшихся решениях уведомлен. Ответчик на основании решения собственников и договора на управление многоквартирным домом приступил к осуществлению функций управляющей компании с 01.05.2010г., в том числе заключил договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Возражая на доводы истца, представители ответчика указали, что ООО УК «Ветеран-НК» не является инициатором и организатором проведения собрания собственников и не имеет документов по его проведению, а располагает только копией протокола и решения. Правом на обжалование решений собственников многоквартирного дома о выборе управляющей компании обладают собственники. Ответчик не является стороной по договору между истцом и собственниками и не может отвечать за их действия.

Ответчик считает, что отношения между участниками жилищных отношений регулируются Жилищным кодексом РФ, другие законы и нормативные акты применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ, в связи с чем ссылки истца на нормы Гражданского кодекса РФ , по мнению ответчика, являются необоснованными.

Кроме этого, ответчик полагает, что истец не доказал, что препятствия чинились ему со стороны именно ответчика.

Определением суда от 23.09.2010г., вынесенным в протокольной форме, рассмотрение дела было отложено в порядке ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ для истребования подлинного решения общего собрания собственников дома по ул. Ноградская, 1«а», по выбору управляющей организации от 26.03.2010г., обязанность по извещению старшей по дому ФИО3 о необходимости представления документа в суд возложена на ответчика.

В настоящее судебное заседание ответчиком представлен запрос, адресованный ФИО3, о представлении подлинника решения и ответ последней, содержащий отказ представить указанный документ.

Суд рассматривает спор в настоящем судебном заседании по имеющимся материалам.

Исследовав представленные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее:

Решением собственников многоквартирного жилого дома по адресу <...> «а» от 27.01.2010г. -31.01.2010г. избран способ управления многоквартирным домом – непосредственное управление, а также принято решение заключить договор на обслуживание, содержание и текущий ремонт с ООО «Титул» (л.д.27-40).

На основании выше указанного решения между ООО «Титул» и собственниками заключен договор №035 от 01.02.2010г., в соответствии с которым истец (компания) обязался осуществлять содержание и ремонт общего имущества дома (мест общего пользования), ведение лицевых счетов и сбор денежных средств с населения за содержание и ремонт многоквартирного дома, с оплатой за оказанные услуги.

Срок действия договора установлен на один год с 01.02.2010г. (л.д. 15-26).

Как указывает истец, начиная с 01.05.2010г. ему со стороны ответчика чинятся препятствия в выполнении функций по содержанию общего имущества дома, выражающиеся, в частности, в срезании замков истца и навешивании новых замков на помещения, являющиеся общим имуществом дома (подвальных помещений, мусорных камер), что явилось основанием для обращения с настоящим иском.

Из представленных ответчиком документов следует, что решением общего собрания собственников от 26.03.2010г., проводившегося 25.03.2010г.- 26.03.2010г. в форме заочного голосования, приняты решения: об изменении способа управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией, о расторжении договора с ООО «Титул», заключении договора с ООО «Управляющая компания «Ветеран-НК», избрании старшего по дому, делегировании управляющей компании полномочий действовать от лица и в интересах собственников помещений (л.д. 108-117).

На основании указанного решения между ООО «УК «Ветеран-НК» и собственниками дома по ул. Ноградская, 1 «а» заключены индивидуальные договоры управления многоквартирным домом. Судом указанные договоры обозревались в судебном заседании, к материалам дела приобщен один из договоров (л.д. 100-106).

Кроме этого, собственниками помещений управляющей организации выдана доверенность №15н от 26.03.2010г. на представление интересов собственников во всех государственных и муниципальных органах, во всех отношениях с третьими лицами (л.д. 121- 124).

Обществом с ограниченной ответственностью «УК «Ветеран –НК» в адрес истца было направлено уведомление о решениях, принятых общим собранием собственников помещений в жилом доме по ул. Ноградская, 1 «а», а также представлен протокол общего собрания, копия решения от 26.03.2010г., которые получены истцом 30.03.2010г. (л.д. 75).

Ответчик, в свою очередь, письмом от 04.05.2010г. исх.№254 (л.д. 54) отказался признавать решения собрания собственников дома в связи имеющимися, по мнению истца, нарушениями требований жилищного законодательства при проведении собрания и оформлении его результатов, что влечет признание собрания несостоявшимся, а все документы, принятые на собрании – недействительными.

Давая оценку доводам сторон, при рассмотрении вопроса о правомерности осуществления функций по управлению многоквартирным домом по ул. Ноградская. 1 «а» истцом и ответчиком, суд исходит из следующего:

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации определение порядка управления многоквартирным жилым домом находится в сфере ведения собственников жилых помещений.

В соответствии с частью 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом необходимо отметить, что указанные в части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ способы управления являются самостоятельными и взаимоисключающими, закон обязывает собственников помещений в многоквартирном доме избрать один из определенных упомянутой статьей способов управления, а также предоставляет собственникам право изменить способ управления в любое время.

Собственники помещений многоквартирного жилого дома по ул. Ноградская, 1 «а» реализовали свое право на изменение способа управления и выбор управляющей организации: решением общего собрания собственников указанного дома от 26.03.2010г. был изменен способ управления: непосредственное управление изменено на управление управляющей организацией, в качестве которой избрано ООО «УК Ветеран –НК». Что повлекло расторжение договора с обслуживающей организацией - ООО «Титул».

Истец, обосновывая свои требования, ссылается на пункт 9 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, согласно которой многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Однако, из представленных а материалы дела доказательств следует, что ООО «Титул», действующий на основании решения собственников дома от 31.01.2010г. и договора №035 от 01.02.2010г., не может быть признан управляющей организацией.

В соответствии со ст. 164 Жилищного кодекса при непосредственном управлении многоквартирным домом услуги по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме осуществляется на основании договора возмездного оказания услуг с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, на основании решений общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Договоры на предоставление коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени, либо на основании решения общего собрания - одним из собственников помещений в таком доме или иным лицом, имеющим полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

В силу пункта 1 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ №307 от 23.05.2006г., под управляющей организацией понимается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом и являющиеся исполнителем коммунальных услуг, в обязанности которых входит предоставление коммунальных услуг гражданам, приобретение коммунальных ресурсов у ресурсоснабжающих организаций на основании соответствующих договоров, обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

Согласно части 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Между тем анализ заключенного истцом с собственниками помещений договора №035 от 01.02.2010г. свидетельствует о том, что истец (исполнитель) обязался осуществлять работы по содержанию и ремонту общего имущества дома, при этом обязательств по предоставлению гражданам коммунальных услуг на себя не брал, соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями для целей предоставления гражданам коммунальных услуг не заключал. Таким образом, истец не осуществляет одну из основных функций управляющей компании – предоставление коммунальных услуг гражданам, а договор №035 от 01.02.2010г. не является договором управления многоквартирным домом.

С учетом выше изложенного, договор №035 от 01.02.2010г. квалифицирован судом в качестве договора возмездного оказания услуг, правила о котором регулируются Главой 39 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем положения пунктов 8.1, 8.2 статьи 162 Жилищного кодека РФ, регулирующие порядок расторжения договора управления многоквартирным домом, к спорным правоотношениям не применимы.

Согласно положениям статьи 782 Гражданского кодекса РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

По смыслу данной нормы права, причина отказа от договора не имеет значения.

Согласно пункту 8.1 договора №035 от 01.02.2010г. он не может быть расторгнут в одностороннем порядке за исключением случаев, оговоренных в договоре.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения.

Поскольку право заказчика на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг императивно установлено пунктом 1 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, оно не может быть ограничено по соглашению сторон.

Из пункта 8.6 договора следует, что в случае одностороннего расторжения договора и выбора иной обслуживающей организации в отсутствие оснований, предусмотренных пунктом 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, собственниками помещений, последние обязаны оплатить понесенные истцом расходы и неустойку согласно расчету упущенной выгоды.

Таким образом, из толкования норм ст. 782 Гражданского кодекса РФ, пункта 8.6 договора №035 от 01.02.2010г. следует, что собственники помещений в многоквартирном доме по ул. Ноградская, 1 «а», выступающие на стороне заказчика по договору возмездного оказания услуг, вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, при этом указание причин такого отказа не является обязательным.

Согласно части 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Общим собранием собственников многоквартирного дома по ул. Ноградская, 1 «а» от 26.03.2010г., проводившимся в форме заочного голосования, выражено волеизъявление собственников на расторжение договора с ООО «Титул», о чем последний был уведомлен путем направления в его адрес протокола собрания и решения собственников.

Направление указанных документов истцу не представителем собственников, а ответчиком, по мнению суда, само по себе не влияет на факт расторжения договора в связи с односторонним отказом собственников от договора, поскольку требование о расторжении договора исходило не от ООО «Ветеран-НК». Направление уведомления ответчиком в рассматриваемом случае имеет техническое значение в качестве способа доведения до истца волеизъявления собственников, что также представляется правомерным, исходя из полномочий, которыми наделен ответчик при выдаче ему доверенности №15н от 26.03.2010г. собственниками.

Таким образом, суд полагает, что договор на обслуживание, содержание и текущий ремонт №035 от 01.02.2010г., заключенный собственниками с ООО «Титул», является расторгнутым на основании ч.3 ст. 450, 782 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ч.2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. При этом в случае одностороннего расторжения договора у исполнителя сохраняется право требования от заказчика (собственников) оплаты фактически понесенных им расходов.

Суд отклоняет ссылку истца на правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 15.07.2010г. по делу №ВАС-1027/10, поскольку обстоятельства дела, рассмотренного Высшим Арбитражным Судом РФ, иные.

С другой стороны, суд пришел к выводу, что ООО «УК Ветеран-НК» правомерно на основании решения собственников от 26.03.2010г. и индивидуальных договоров управления, осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом по ул. Ноградская, 1 «а», в том числе ответчиком заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями (ОАО «Кузбассэнергосбыт», ЗАО «Водоканал») с целью оказания коммунальных услуг собственникам помещений в указанном доме.

Рассмотрев доводы истца относительно действительности принятых указанным собранием решений, суд считает необходимым отметить следующее:

В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого отнесен, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом.

Порядок созыва и порядок принятия решений собранием собственников жилого дома установлены ст.ст. 45, 46 Жилищного кодекса РФ.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме считается правомочным (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме и оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Правом на обжалование решения, принятого общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, согласно п. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ принадлежит собственнику помещений в многоквартирном доме, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Также суд считает необходимым отметить, что требования о признании решения собрания недействительным могут быть предъявлены к собственникам помещений – физическим лицам, такие требования не подлежат рассмотрению в арбитражном суде (ст. 27 АПК РФ).

В ходе рассмотрения дела суд установил, что собрание о выборе способа управления многоквартирным жилым домом по ул. Ноградская, 1 «а» от 26.03.2010г. проводилось по инициативе собственника жилого помещения в данном доме - ФИО3. Ответчик – ООО «УК «Ветеран-НК» организацией проведения собрания, в том числе вопросами уведомления собственников о проведении собрания, не занималось, участия в собрании не принимало.

Согласно протоколу №15 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 26.03.2010г., в собрании приняли участие 69 человек, обладающих в совокупности 68% от общей площади многоквартирного дома; решения по всем указанным вопросам, входящим в повестку дня, приняты 100% голосов лиц, принявших участие в голосовании (л.д. 118-120).

Представленная ответчиком заверенная светокопия решения собрания от 26.03.2010г. признана надлежащим доказательством, поскольку согласно ч. 8 ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ письменные доказательства могут быть представлены в суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинник решения собрания от 26.03.2010г. в соответствии с решением собрания, хранится у старшего по дому. Ответчик располагает только копией указанного документа.

Истец не представил доказательств, свидетельствующих о недостоверности доказательств, представленных ответчиком.

Указанное выше решение общего собрания собственников от 26.03.2010г. в установленном порядке судом общей юрисдикции недействительным не признано.

Рассмотрение доводов истца и оценка правомочности собрания, принятых на нем решений, а также заключенных на основании указанного решения договоров управления существенным образом затронет интересы лиц (собственников помещений многоквартирного дома), не привлеченных к участию в деле.

Кроме выше изложенного, суд считает необходимым отметить, что истец в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представил надлежащих доказательств нарушения каких-либо его прав со стороны ответчика. Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 25.05.2010г., вынесенное дознавателем ОД ОВД по Центральному району г. Новокузнецка, в силу ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ не имеет преюдициального значения для настоящего дела.

В связи с выше изложенным, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований. Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика согласно ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, ч.2 ст. 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р е ш и л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья Е.В. Капштык