Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным соглашения № 1 от 23.12.2011 об уступке права аренды на земельный участок, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «СК Кузбасстрой», г. Кемерово, Обществом с ограниченной ответственностью «СибСтройРегион», г. Кемерово, Администрацией Топкинского муниципального района, г. Топки

при участии:

от истца: ФИО1 – представителя, доверенность от 20.09.2013 № 48/13-02-01/2

от ответчика - ООО «СК Кузбасстрой»: ФИО2 – генерального директора, решение от 02.03.2011

от ответчика – ООО «СибСтройРегион»: явка представителя не обеспечена

от третьего лица : участие представителя не обеспечено

у с т а н о в и л:

Администрация Топкинского муниципального района (ОГРН<***>, ИНН <***>), г. Топки обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «СК Кузбасстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Кемерово, Обществу с ограниченной ответственностью «СибСтройРегион» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Кемерово о признании недействительным соглашения № 1 от 23.12.2011 об уступке права аренды на земельный участок, заключенное между Обществом с ограниченной ответственностью «СК Кузбасстрой», г. Кемерово, Обществом с ограниченной ответственностью «СибСтройРегион», г. Кемерово, Администрацией Топкинского муниципального района, г. Топки.

Определением суда от 04.08.2014 рассмотрение спора откладывалось в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ по ходатайствам лиц, участвующих в рассмотрении спора для принятия мер в целях мирного (добровольного) урегулирования спора.

Надлежаще извещенные о рассмотрении спора по настоящему делу ответчик – ООО «СибСтройРегион», г. Кемерово, третье лицо : Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Топкинского муниципального района, г. Топки в судебное разбирательство по делу участие представителей не обеспечили, возражений против рассмотрения спора без участия представителей не заявили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело слушается в отсутствии представителей ответчика и третьего лица, не обеспечивших участие представителей в судебное разбирательство.

Представитель истца в ходе судебного разбирательства по делу поддержал требования, изложенные в исковом заявлении, мотивировав тем, что оспариваемое соглашение № 1 от 23.12.2011 об уступке права аренды на земельный участок (Соглашение), заключенное между ООО «СК Кузбасстрой», г. Кемерово, «СибСтройРегион», г. Кемерово, Администрацией Топкинского муниципального района, г. Топки, является ничтожной сделкой, поскольку нарушен порядок заключения данного Соглашения.

Сославшись на то, что договор аренды № 6595 земельного участка (собственность в отношении которого не разграничена) от 16.05.2011 заключен по результатам проведения открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, полагал, что и Соглашение о передаче права аренды, также подлежало заключению только по результатам торгов.

Мотивировав тем, что при заключении оспариваемого соглашения со стороны лиц участвующих в его подписании, а именно – ФИО3 – руководителя ООО «СибСтройРегион» и ФИО4 - председателя КУМИ Администрации Топкинского района, выступавшего от имени Администрации Топкинского района, были совершены действия направленные на причинение явного ущерба ООО «СибСтройРегион» и Администрации Топкинского района, полагал, что данные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном поведении ООО «СК Кузбасстрой». Мотивировав тем, что дальнейшие действия ООО «СК Кузбасстрой», направленные на обращение в арбитражный суд с иском о признании ничтожным договора о переводе долга (по муниципальным контрактам № 0139300005811000047-0079957-01 от 28.06.2011 (на 2 квартиры), № 0139300005811000048-0079957-01 (на 2 квартиры), № 0139300005811000049-0079957-01 (на 3 квартиры), заключенного между ООО «СК Кузбасстрой», ООО «СибСтройРегион», Администрацией Топкинского муниципального района от 31.01.2012, свидетельствует, по мнению истца, о продуманности действий со стороны ООО «СК Кузбасстрой», и направленности их на причинение ущерба Администрации Топкинского муниципального района, лишившей ее возможности требовать от ООО «СК Кузбасстрой» исполнения обязательств по названным муниципальным контрактам.

Данные обстоятельства, по мнению Администрации, свидетельствуют о злоупотреблении правом ООО «СК Кузбасстрой» и о наличии оснований для вывода о несоответствии оспариваемого Соглашения статье 10 Гражданского кодекса РФ, и как следствие, о наличии оснований для вывода о ничтожности сделки в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Полагал, что признание судом оспариваемого Соглашения недействительным (ничтожным в силу закона), позволит Администрации Топкинского муниципального района предъявить к ООО «СибСтройРегион» требования по муниципальным контрактам «на строительство (приобретение) двух однокомнатных квартир в многоквартирном жилом доме, расположенном в городе Топки» № 0139300005811000047-0079957-01 от 28.06.2011, № 0139300005811000048-0079957-01 от 28.06.2011, «на строительство (приобретение) трех однокомнатных квартир в многоквартирном жилом доме, расположенном в городе Топки» № 0139300005811000049-0079957-01 от 28.06.2011, заключенным с ООО «СибСтройРегион» по результатам открытого аукциона, проведенного в порядке, предусмотренном нормами Федерального закона «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» от 21.07.2005 № 94-ФЗ (Закон 94-ФЗ) (действующим в период рассматриваемых по делу правоотношений).

Более подробно доводы изложены в заявлении.

Представитель ответчика - ООО «СК Кузбасстрой» в ходе судебного разбирательства по делу, возражал против требований истца, сославшись на отсутствие каких-либо доказательств, свидетельствующих о недобросовестности общества, достроившего многоквартирный жилой дом по адресу : <...>, на земельном участке с кадастровым номером 42:35:0107002:262, площадью 1707 кв.м., предоставленном ООО «СК Кузбасстрой» на основании Соглашения № 1 от 23.12.2011 о передаче права аренды на земельный участок, заключенного между ООО «СК Кузбасстрой», ООО «СибСтройРегион» и Администрацией Топкинского муниципального района.

Оспаривая довод истца о том, что обращение ООО «СК Кузбасстрой» в суд с иском о признании ничтожным договора о переводе долга от 31.01.2012 (по муниципальным контрактам № 0139300005811000047-0079957-01 от 28.06.2011 (на 2 квартиры), № 0139300005811000048-0079957-01 (на 2 квартиры), № 0139300005811000049-0079957-01 (на 3 квартиры), заключенного между ООО «СК Кузбасстрой», ООО «СибСтройРегион и Администрацией Топкинского муниципального района, следует квалифицировать как умышленные действия, направленные на причинения ущерба Администрации Топкинского муниципального района (Администрации), пояснил, что данное обращение было продиктовано требованием Администрации о безвозмездной передачи семи квартир в застроенном ООО «СК Кузбасстрой» доме, расположенном на арендованном земельном участке.

Пояснил, что земельный участок с кадастровым номером 42:35:0107002:262, площадью 1707 кв.м., по адресу : <...>, по договору аренды земельного участка № 6595 от 16.05.2011, заключенному по результатам проведения открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, передан ООО «СибСтройРегион» для использование под строительство многоквартирного жилого дома.

По акту прима-передачи земельный участок передан ООО «СибСтройРегион».

Поскольку строительные работы застройщиком - ООО «СибСтройРегион» выполнялись некачественно, Администрацией Топкинского муниципального района были выявлены нарушения, последняя, предложила ООО «СК Кузбасстрой», принять незавершенный строительством объект в целях застройки.

ООО «СК Кузбасстрой» дало согласие на продолжение строительства трехэтажного многоквартирного дома.

В целях чего между ООО «СК Кузбасстрой», ООО «СибСтройРегион» и Администрацией Топкинского муниципального района заключено Соглашение № 1 от 23.12.2011 о передаче ООО «СК Кузбасстрой» права аренды на земельный участок с кадастровым номером 42:35:0107002:262, расположенный по адресу : <...>, площадью 1707 кв.м.

Согласно пункту 1.1 Соглашения № 1 от 23.12.2011 о передаче права аренды на земельный участок, все арендные права и обязанности в полном объеме по договору аренды № 6595 от 16.06.2011 на спорный земельный участок с кадастровым номером 42:35:0107002:262, площадью 1707 кв.м., по адресу : <...>, перешли от ООО «СибСтройРегион» к ООО «СК Кузбасстрой».

Полагал, что ООО «СК Кузбасстрой» действовал добросовестно, выполнил все возложенные на него обязанности по договору аренды земельного участка.

Заслушаны пояснения представителей лиц, участвующих в рассмотрении спора, обеспечивших явку представителей для участия в судебном разбирательстве, изучены письменные материалы и обстоятельства дела.

Как установлено в ходе судебного разбирательства по делу между администрацией Топкинского муниципального района в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «СибСтройРегион» (арендатор) по результатам торгов, проведенных способом открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 11.05.2011 № 2, заключен договор аренды земельного участка № 6595 от 16.05.2011, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор - принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:35:0101002:262, площадью 1707 кв.м., расположенный по адресу: <...>, разрешенное использование : для строительства многоквартирного жилого дома, в границах, указанных в кадастровом паспорте.

Срок действия договора согласно п. 2.1 договора установлен с 12.05.2011 по 12.05.2012 г.г.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области 22.08.2011, за № 42-42-14/017 /2011-273.

Пунктом 3.1 договора установлен размер арендной платы в размере 3 750 руб. в месяц.

Согласно трехстороннему Соглашению № 1 от 23.12.2011, заключенному между ООО «СибСтройРегион», ООО «СК Кузбасстрой» и администрацией Топкинского муниципального района все права и обязанности по договору аренды земельного участка № 6595 от 16.05.2011 в полном объеме переданы ООО «СК Кузбасстрой».

Соглашение участниками подписано без замечаний и разногласий.

Согласно дополнительному Ссоглашению к договору аренды земельного участка № 6595 от 16.05.2011, заключенному между администрацией Топкинского муниципального района и ООО «СК Кузбасстрой» (от 01.09.2012 г.) срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:35:0101002:262 продлен на период с 01.09.2012 по 31.12.2012. Соглашение сторонами подписано

Дополнительным соглашением от 10.01.2013, подписанным сторонами, срок договора продлен до 31.05.2013.

Фактическое пользование спорным земельным участком ООО «СК Кузбасстрой» в ходе судебного разбирательства по делу подтверждено представителем ответчика.

Объект на спорном земельном участке ответчиком застроен, и часть квартир по передаточным актам передана физическим лицам (участникам долевого строительства многоквартирного жилого дома, согласно договорам долевого участия).

Полагав, что трехстороннее Соглашение № 1 от 23.12.2011, заключенное между ООО «СибСтройРегион», ООО «СК Кузбасстрой» и администрацией Топкинского муниципального района, по которому все права и обязанности по договору аренды земельного участка № 6595 от 16.05.2011 в полном объеме переданы ООО «СК Кузбасстрой», противоречит нормам действующего земельного и гражданского законодательства, как заключенное в нарушение, предусмотренной законом процедуры - без проведения торгов, Администрация Топкинского муниципального района обратилась в арбитражный суд.

Оценивая законность оспариваемого соглашения, суд исходил из следующего.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с пунктом 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в период рассматриваемых по делу правоотношений) продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пункта 2.1 статьи 30 и пункта 27 статьи 38.1 данного Кодекса.

Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства либо комплексного освоения в целях жилищного строительства определены статьями 38.1, 38.2 Земельного кодекса РФ.

Согласно статьям 30, 38 Земельного кодекса РФ приобретение земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах), порядок проведения которых устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства от 11.11.2002 № 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (Правила).

В соответствии с пунктом 26 Правил протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Таким образом, основанием для заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства, является результат проведения торгов по предоставлению земельных участком в аренду для жилищного строительства.

При этом право на заключение договора аренды в силу действующего законодательства, предоставляется лицу, признанному в результате торгов победителем, либо, единственному участнику, в случае признания торгов не состоявшимися (исходя из условий, предусмотренных действующим законодательством).

Иного порядка и способа передачи земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрено.

В силу пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации ( в редакции действующей в период рассматриваемых по делу правоотношений) в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 настоящей статьи (в случае, если в аукционе участвовали менее двух участников), единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Как уже установлено выше, на основании Протокола № 2 от 11.05.2011 заседания комиссии проведению открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:35:0101002:262, площадью 1707 кв.м., расположенного по адресу: <...>, разрешенное использование : для строительства многоквартирного жилого дома, открытый аукцион признан несостоявшимся, в связи с тем, что поступила единственная заявка на участие в нем.

Данная заявка поступила от ООО «СибСтройРегион», с которым, по результатам торгов и был заключен договор аренды земельного участка № 6595 от 16.05.2011, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор - принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов для строительства многоквартирного жилого дома.

Согласно статье 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Уступка права допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (статья 388 Гражданского кодекса РФ).

Договор аренды, заключенный по результатам торгов в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома, подлежал исполнению стороной по договору, определенной таковой в порядке и на условиях предусмотренных земельным законодательством.

Таким образом, сторонами указанного договора являются орган местного самоуправления (арендодатель) и победитель аукциона по продаже права на заключение такого договора либо единственный участник аукциона (арендатор).

Соглашение об уступке права на исполнение договора аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов, в том числе и признанных несостоявшимися, иному (третьему) лицу, направлено на получение последним этого права вне аукциона, что противоречит нормам земельного законодательства, и поэтому, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, является ничтожным.

Данная правовая позиция определена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.06.2008 № 3351/08, и обязательна для арбитражного суда рассматривающего споры со сходными правоотношениями.

Таким образом, поскольку оспариваемое Соглашение № 1 от 23.12.2011 об уступке права аренды на земельный участок, заключенное между ООО «СК Кузбасстрой», ООО «СибСтройРегион» и Администрацией Топкинского муниципального района недействительно (ничтожно), то оно не порождает юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, отклоняя довод истца о недобросовестном поведении (злоупотреблении правом) ответчика - ООО «СК Кузбасстрой» при заключении указанного Соглашения, обоснованный ссылкой на то, что ООО «СК Кузбасстрой инициировал обращение в суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора от 31.01.2012 г. о переводе долга (по муниципальным контрактам № 0139300005811000047-0079957-01 от 28.06.2011 (на 2 квартиры), № 0139300005811000048-0079957-01 (на 2 квартиры), № 0139300005811000049-0079957-01 (на 3 квартиры), заключенного между ООО «СК Кузбасстрой», ООО «СибСтройРегион и Администрацией Топкинского муниципального района, суд исходил из следующего.

Действительно, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 19.06.2012 по делу №А27-4598/2013 исковые требования ООО «СК Кузбасстрой» к ООО «СибСтройРегион» и Администрации Топкинского муниципального района о признании недействительным в силу ничтожности договора о переводе долга от 31.01.2012 удовлетворены.

Решение оставлено без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.12.2013 г.

Между тем, реализация права на обращения в суд, не является безусловным основанием для вывода о наличии умысла на причинение ущерба стороне по сделке.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы заинтересованных лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом ( пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ).

По смыслу статьи 10 Гражданского кодекса РФ для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у всех либо конкретных участников сделки (их сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам.

Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Однако иных доказательств и доводов в обоснование вывода о злоупотреблении правом ООО «СК Кузбасстрой» истцом не представлено и не изложено.

Исходя из конкретных обстоятельств рассматриваемого дела, в результате исследования и оценки доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие умысла на причинение ущерба участникам сделки, в результате заключения оспариваемого соглашения, не представлено и доказательств, подтверждающих наличие недобросовестного поведения ООО «СК Кузбасстрой», принявшего на себя обязательства по достройке незавершенного строительством объекта и исполнившего данное обязательство.

Однако, исходя из выводов о незаконности (ничтожности) оспариваемого Соглашения, изложенных судом выше, требования истца подлежат удовлетворению, как основанные на нормах земельного и гражданского законодательства.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования Администрации Топкинского муниципального района (ОГРН<***>, ИНН <***>), г. Топки удовлетворить.

Признать недействительным соглашение № 1 от 23.12.2011 об уступке права аренды на земельного участка с кадастровым номером 42:35:0101002:262, площадью 1707 кв.м., расположенного по адресу: <...>, разрешенное использование : для строительства многоквартирного жилого дома, заключенное между Обществом с ограниченной ответственностью «СК Кузбасстрой», г. Кемерово, Обществом с ограниченной ответственностью «СибСтройРегион», г. Кемерово, Администрацией Топкинского муниципального района, г. Топки.

Взыскать с Общества ограниченной ответственностью «СК Кузбасстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Кемерово в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение спора судом в размере 2000 руб.

Взыскать с Общества ограниченной ответственностью «СибСтройРегион» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Кемерово в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение спора судом в размере 2000 руб.

После вступления решения в законную силу выдать исполнительные листы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья С.Е.Петракова