Гражданский кодекс часть 1

общественная организации «Федерация профсоюзных организаций Кировской области» (далее – Федерация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дирекция гостиницы «Интурист» о признании недействительной ничтожной сделки – соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды части земельного участка от 10 ноября 2006 года.

В судебном заседании 29.12.2008 года объявлялся перерыв до 11.01.2009г., и до 13.01.2009 года.

Представители истца на исковых требованиях настаивают, подтвердили доводы, изложенные в исковом заявлении. В заявлении указав, что между ОО «Федерация профсоюзных организаций Кировской области» и администрацией г.Кирова был заключен договор аренды № 28276 части земельного участка по адресу: г.Киров, ул.Сурикова,19, общей площадью 11530 кв.метров для строительства гостиницы «Интурист». 10.11.2006 года между ОО «Федерация профсоюзных организаций Кировской области и ООО «Дирекция строящейся гостиницы «Интурист» было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды. Данное соглашение является ничтожной сделкой, поскольку, пункт 4 договора аренды запрещает арендатору-Федерации «предоставлять полностью или частично указанный земельный участок третьим лицам без заключения подготовленного и согласованного арендодателем договора субаренды (поднаема)». Т.о. передача земельного участка и прав на него третьим лицам возможны только на основании договора субаренды. Федерация заключила соглашение в отсутствие указанного договора. Т.е. соглашение не соответствует требованиям ч.1 ст. 388 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что «уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит… договору». Положения п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат применению, т.к. согласно п.17 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. № 11 «когда в договоре аренды земельного участка на срок более пяти лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Кроме того, истец, ссылаясь на п.2 ст.389 Гражданского кодекса Российской Федерации «уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом» считает, что договор аренды прошел процедуру государственной регистрации, следовательно, в отсутствие такой регистрации ничтожной сделкой является соглашение.

Также истец указывает, что является собственником нежилых помещений, расположенных на указанном земельном участке. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, если земля и здание принадлежат одному лицу. Недвижимое имущество ответчику не отчуждалось. Соответственно, и не могло отчуждаться и право на земельный участок.

Представители ответчика с иском не согласны, отразили свои доводы в представленном отзыве. Считают, что истец не представил доказательств того, что оспариваемым соглашением были нарушены какие-либо его права и законные интересы. Так как фактическое пользование земельным участком по договору аренды части земельного участка от 15.05.1997 года добросовестно осуществлялось ответчиком; который осуществлял функции «заказчика» по строительству гостиницы. За весь период пользования земельным участком все арендные платежи осуществлялись ответчиком. Права истца не нарушены, т.к. в настоящее время истец является собственником части помещений гостиницы и соответственно, арендатором земельного участка. Кроме того, поскольку, при регулировании земельных правоотношений приоритет имеют нормы Земельного кодекса РФ, соглашение о передаче прав и обязанностей заключено между сторонами в соответствии с п.5 ст.22 Земельного кодекса РФ. В договоре аренды отсутствует запрет на передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды (перенаем), т.е. согласия ни арендодателя, ни собственника земельного участка не требуется.

Данный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, не является срочным договором, следовательно, договор аренды, включая дополнительные соглашения к нему, не нуждаются в государственной регистрации и действительны с момента их подписания.

Положения статьи 388 Гражданского кодекса РФ применяться не могут, т.к. истец не является кредитором и приоритет имеют нормы Земельного кодекса РФ.

Также истец необоснованно ссылается на ч.4 ст.35 Земельного кодекса РФ, поскольку, истец собственником земельного участка не является, и он не вправе распоряжаться этим участком при отчуждении принадлежащих ему помещений в здании гостиницы.

Представитель третьего лица исковые требования истца считает законными и обоснованными, в подтверждение представил отзыв на иск, поддержав позицию истца. При заключении спорного соглашения согласие арендодателя отсутствовало, что противоречит действующему законодательству. Соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке, что влечет его недействительность.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы, суд приходит к следующему.

Между управлением муниципальных земель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Кирова (арендодателем) и Федерацией профсоюзных организаций Кировской области (арендатором) в соответствии с распоряжениями администрации города Кирова № 1834 от 03.10.2005 года и № 686 от 31.03.1997 года был заключен договор аренды № 28276 части земельного участка, имеющей кадастровый номер У0369-030/012 площадью 11530 кв.м. по адресу: г.Киров, ул.Сурикова, 19, на срок с 01.01.1997г. по 28.02.1999года.

Указанный договор зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Кирова 15.05.1997 года, регистрационная запись № 1. Согласно пункту 2 договора вышеназванный участок предоставлен арендатору для строительства объекта- гостиницы «Интурист» с нормативным сроком строительства в 41 месяц.

Пунктом 4 договора стороны предусмотрели условие, согласно которому арендатору запрещается предоставлять полностью или частично земельный участок третьим лицам без заключения подготовленного и согласованного с арендодателем договора субаренды (поднаема).

10 ноября 2006 года между общественной организацией «Федерация профсоюзных организаций Кировской области» (арендатором) и ООО «Дирекция строящейся гостиницы «Интурист» (новым арендатором) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды части земельного участка. Во исполнение п.5 ст.22 Земельного кодекса РФ арендатор передал новому арендатору все свои права и обязанности по договору аренды № 28276 части земельного участка, расположенного по адресу: г.Киров, ул.Сурикова, 19, общей площадью 11530 кв.метров. Пункт 4 соглашения предусматривал уведомление арендодателя в письменной форме о передаче прав и обязанностей по договору аренды. Пункты 7 и 10 предусматривали обязанность сторон провести государственную регистрацию соглашения в Управлении Федеральной регистрационной службы по Кировской области.

10.11.2006года за № 152 Федерацией профсоюзов в адрес управления (комитета) по делам муниципальной собственности г.Кирова было направлено уведомление о передаче ООО «Дирекция строящейся гостиницы «Интурист»прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 28276, которое получено Управлением 13.11.2006года.

Письмом за исх. № 10825 от 14.12.2006года Управление сообщило, что не принимает данное уведомление о состоявшейся передаче прав и обязанностей по договору аренды, ввиду передачи в аренду земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, при условии, что здание принадлежит нескольким лицам на праве собственности (исх. № 10825 от 14.12.2006года).

Соглашением от 08.04.2008года между Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности г.Кирова и ОО «Федерация профсоюзных организаций Кировской области» договор аренды (регистрационная запись № 1 от 15.05.1997года) земельного участка по адресу: г.Киров, ул.Сурикова, 19 расторгнут.

Гостиница «Интурист» как оконченный строительством объект введен в эксплуатацию распоряжением администрации г.Кирова 17.05.2007года.

ОО «Федерация профсоюзных организаций Кировской области» является собственником помещений гостиницы (первый, второй, третий этажи) и помещения магазина (этаж первый, цокольный, подвальный) в здании гостиницы, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 17.10.2000года и 30.06.2005года.

ООО «Дирекции гостиницы «Интурист» является собственником помещения техно-бытовой части цокольного этажа гостиницы, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 01.11.2008года.

Как до заключения оспариваемого соглашения так и после его заключения счета на оплату арендных платежей арендодателем выставлялись в адрес ОО «Федерация профсоюзных организаций Кировской области», фактически аренда за землю оплачивалась ООО «Дирекция строящейся гостиницы «Интурист», что сторонами подтверждено в ходе судебного заседания.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 стати 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенных срок.

По договору аренды № 28276 часть земельного участка была передана истцу в аренду сроком с 10.01.1997года по 28.02.1999года. Истец продолжал пользоваться данным земельным участком по истечении срока договора, каких-либо возражений со стороны арендодателя по поводу пользования имуществом по истечении срока договора не поступало. Соответственно, применяя данные нормы закона, договор аренды части земельного участка № 28276 считается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Данной нормой закона предусмотрена передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка арендатором третьему лицу без согласия собственника только по срочному договору свыше пяти лет.

Поскольку, вышеуказанный договор аренды № 28276 считается возобновленным на неопределенный срок, для данного вида договора иные условия передачи прав Земельным законодательством не установлены, соответственно, нормы статьи 22 Земельного кодекса РФ не могут регулировать данное правоотношение и пункт 4 договора аренды не содержит каких-либо условий на передачу прав и обязанностей третьим лицам. Следовательно, непосредственно применению подлежат положения п.2 ст.615 Гражданского кодекса РФ, т.е. при передаче истцом прав и обязанностей по договору аренды ответчику в силу закона требовалось согласие арендодателя-Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности г.Кирова. Такое согласие, как установлено в судебном заседании, получено не было. Т.е. соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды было заключено в нарушение п.2 ст.615 Гражданского кодекса РФ.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996года «о некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что ничтожная сделка недействительно независимо от признания ее таковой судом, Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе.

Поскольку, истец является сособственником здания гостиницы «Интурист» и его право собственности на помещения неразрывно связано с правами на земельный участок, на котором расположено здание гостиницы, суд считает, что истец, являясь заинтересованным лицом, вправе предъявить данный иск. Однако, требования о применении последствий недействительности данной ничтожной сделки истцом не заявлено, и суд по своей инициативе данный вопрос не разрешает, воспользовавшись своим правом, предусмотренным ст.166 ГК РФ.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, соглашение от 10.11.2006года о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 28276 ничтожно, т.е. заключено в нарушение норм гражданского законодательства, которое по требованию истца как заинтересованного лица следует признать недействительным.

Доводы истца о том, что соглашение подлежало государственной регистрации, суд не принимает во внимание. Согласно ч.2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Договор аренды № 28276 по истечения срока его действия был возобновлен на неопределенный срок. Условия государственной регистрации данного вида договоров нормами земельного законодательства не урегулированы. Следовательно, договор аренды, возобновленный на тех же условиях, не подлежал государственной регистрации. Соответственно, и соглашение о передаче прав и обязанностей по нему не требует государственной регистрации.

Его доводы о применении ст.388, 389 Гражданского кодекса РФ суд не поддерживает, поскольку соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка является самостоятельным договором и не отвечает требованиям указанных норм закона. Суд критически относится к доводам о том, что председатель Федерации не мог заключить спорное соглашение, поскольку, этот довод противоречит п.13 Устава Федерации, предусматривающей полномочия председателя Федерации. Также суду не представлено доказательств, свидетельствующих о несоответствии заключенного спорного соглашения целям деятельности Федерации. Также истец не уполномочен заявлять в данном процессе о нарушении прав инвестора Найденова К.А. в результате заключенного соглашения от 10.11.2006г., тем более, что Найденов К.А. не является лицом, участвующим в данном деле.

Доводы ответчика о применении к спорным правоотношениям п.5 статьи 22 Земельного кодекса РФ суд не принимает во внимание, поскольку, переданный в аренду земельный участок находится в муниципальной собственности, в связи с чем правильно применить п.9 данной статьи Земельного кодекса РФ.

На основании изложенного, суд считает требование истца о признании соглашения от 10.11.2006 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды части земельного участка подлежащим удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в сумме 2 000 рублей относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 177, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Признать недействительной ничтожную сделку – соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды части земельного участка от 10 ноября 2006 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дирекция гостиницы «Интурист» в пользу общественной организации «Федерация профсоюзных организаций Кировской области» государственную пошлину в сумме 2000 (две тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации или в кассационную инстанцию (Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа) в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Судья Е.Ю.Прозорова.