Гражданский кодекс часть 1

установил: общество с ограниченной ответственностью «Защита-С» (далее-ООО «Защита-С», истец) обратилось в суд с иском к закрытому акционерному обществу «Компания ОСТ» (далее-ЗАО «Компания ОСТ»), к обществу с ограниченной ответственностью Компания «ОСТ» (далее-ООО Компания «ОСТ»), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее-Управление Росреестра по Кировской области) о государственной регистрации договора инвестирования от 11.11.2005, договоров передачи нежилых помещений от 11.08.2014.

Заявлениями от 23.10.2015, от 18.11.2015 истец уточнил требования, просит зарегистрировать право собственности ООО «Защита-С» на помещение второго этажа № 1003 общей площадью 176,6 кв.м. с кадастровым номером 43:40:000323:234, на помещение подвала № 1004 общей площадью 157,9 кв.м. с кадастровым номером 43:40:000323:232 (далее-спорные помещения).

Исковые требования основаны на положениях статей 6,8,219,551 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы уклонением ответчика-ЗАО «Компания ОСТ» от исполнения обязательств по договору от 11.11.2005.

Также в письменных пояснениях от 08.12.2015 и устно истец отказался от иска к ООО Компания «ОСТ». Надлежащим ответчиком по делу считает ЗАО «Компания ОСТ» как застройщика и Управление Росреестра по Кировской области как уполномоченный государственный орган в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которым впоследствии будет исполняться решение суда.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание и предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Также истец вправе отказаться от иска полностью или частично (ч.2 ст.49 АПК РФ).

Судом уточнение исковых требований принимается к рассмотрению, дело рассматривается по уточненным требованиям.

Поскольку отказ от иска к ответчику ООО Компания «ОСТ» в силу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не противоречит закону, и не нарушает права других лиц, суд принимает данный отказ от иска. Производство по делу в этой части на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит прекращению.

В обоснование требований истец указал, что владеет спорными помещениями с августа 2008, несет по ним коммунальные и эксплуатационные расходы. Передал ЗАО «Компания ОСТ» подписанные со своей стороны экземпляры договоров от 11.08.2014 о передаче помещений, которые ему ответчиком не возвращены. Отсутствие у истца оригиналов данных договоров от 11.08.2014 является препятствием для регистрации его права собственности, а также неявка ответчика и не предоставление им соответствующих документов в Управление Росреестра по Кировской области для регистрации права собственности истца на объекты недвижимости. Направленные истцом письма за период с августа 2013 по май 2015 в адрес ЗАО «Компания ОСТ» с требованием явиться в регистрирующий орган оставлены без удовлетворения, на регистрацию ответчик не явился. Данные действия ЗАО «Компания ОСТ» считает уклонением от исполнения обязательств по договору от 11.11.2005.Считает, что единственным основанием для регистрации его права собственности является решение суда. Более подробно доводы изложены в дополнительных объяснениях к иску.

В судебном заседании истец иск поддержал.

Ответчик ЗАО «Компания ОСТ» иск не признает, считает, что не уклоняется от передачи спорных помещений и подписания соответствующего акта (договора) об их передаче. Неоднократно в 2015 году направляло в адрес истца проекты договоров передачи помещений для подписания. Оригиналы договоров от 11.08.2014 у него отсутствуют.

Ответчик ООО Компания «ОСТ» с иском не согласно, поскольку истец за регистрацией права собственности на объекты недвижимости в установленном порядке не обращался; ввиду того, что ООО Компания «ОСТ» является застройщиком поскольку имело вложения в строительство здания, построенное здание находится на балансе общества данный спор должен быть рассмотрен в деле о банкротстве.

Ответчик Управление Росреестра по Кировской области в отзыве на уточненные требования с иском не согласен, указывая, что основанием для регистрации права собственности инвестора на объект недвижимости является договор инвестирования, договор (акт) передачи законченного строительством объекта, а также необходима регистрация прав собственности застройщика при наличии документов на земельный участок, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее-Постановление от 11.07.2011 № 54).

Суд, выслушав мнение сторон, исследовав письменные материалы дела, установил следующее.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 17.11.2005 по делу №А28-12282/05 принято решение о ликвидации ЗАО «Компания ОСТ», обязанности по ликвидации возложены на ФИО1, 07.12.2005 в ЕГРЮЛ внесена запись о принятии судом данного решения.

ООО Компания «ОСТ» решением Арбитражного суда Кировской области от 09.04.2015 по делу № А28-14306/2013 признано банкротом, в отношении должника введено конкурсное производство на 6 месяцев. Определением от 08.10.2015 срок конкурсного производства продлен до 09.04.2016.

ЗАО «Компания ОСТ» (Сторона-1), ООО Компания «ОСТ» (Сторона-2) и ООО «Защита-С» (Сторона-3) заключили договор от 11.11.2005 (далее-договор) на участие в инвестировании строительства здания по адресу: <...> (далее-здание).

Предметом данного договора явилось участие всех указанных сторон в строительстве двухэтажного здания общественного назначения (магазина с офисом) ориентировочной площадью 450,0 кв.м. (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 данного договора Сторона-1 и Сторона-2 обязались собственными или привлечёнными силами осуществить строительство вышеназванного здания в части помещений второго и подвального этажей (далее-спорные помещения) и после завершения строительства передать названные помещения второго и подвального этажей в собственность Стороне-3, а Сторона-3 в свою очередь обязалась вкладывать собственные денежные средства на строительство помещений второго и подвального этажей здания.

Согласно пункту 1.5 договора строительство здания осуществляется на земельном участке по адресу: <...>, предоставленном ЗАО «Компания ОСТ» распоряжением администрации города Кирова от 11.09.2002 № 3502 в аренду.

Объем финансирования в части помещений второго и подвального этажей здания определяется в размере фактических затрат по строительству здания, вклад Стороны-3 может быть в том числе строительными материалами, работами, услугами. По окончании строительства Сторона-1 предоставляет Стороне-3 счет-фактуру об общем объеме фактических затрат на строительство (пункты 2.1-2.6 договора).

Общая площадь передаваемых помещений уточняется после сдачи здания в эксплуатацию (п.2.7 договора).

Также в силу п.3.1 договора Сторона-3 обязана в течение 3-х дней с момента получения письменного требования Стороны-1 предоставить все необходимые документы для оформления права собственности Стороны-3 и оплатить все расходы по государственной регистрации права собственности на указанные помещения; нести расходы по оплате коммунальных услуг с момента подписания акта приема-передачи помещений второго и подвального этажей в собственность Стороны-3.

В силу пункта 3.2 договора Сторона-1 и Сторона-2 обязуются сдать законченное строительством здание в части спорных помещений в эксплуатацию и обеспечить оформление соответствующей документации; представить для государственной регистрации права собственности Стороны-3 необходимые документы в течение двух месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Срок действия договора-с момента его подписания и до полного исполнения сторонами обязательств по договору (пункт 7.1 договора).

Администрацией города Кирова 08.08.2008 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 43306000-118, расположенного по адресу:<...>.

После сдачи объекта в эксплуатацию истец фактически занял спорные помещения, заключил соответствующие договоры на получение коммунальных, эксплуатационных услуг, производил их оплату. Данные факты ответчиком не оспариваются.

В материалы дела изначально истцом представлены копии договоров передачи нежилых помещений от 11.08.2014 на помещение второго этажа № 1003 общей площадью 176,6 кв.м. и на помещение подвала № 1004 общей площадью 157,9 кв.м., от ЗАО «Компания ОСТ» в собственность ООО «Защита-С», подписанных обеими сторонами. В судебном заседании 11.02.2016 истцом представлены оригиналы вышеуказанных договоров от 11.08.2014.

Ответчик ЗАО «Компания ОСТ» подтвердил в судебном заседании, что обязательства ООО «Защита-С» (инвестор) по финансированию полностью исполнены, истец фактически занимает здание (в части спорных помещений) с момента ввода объекта в эксплуатацию, т.е. после 08.08.2008.

Письмами от 06.08.2013, от 15.10.2013 в адрес ООО Компания «ОСТ» истец просил передать в собственность спорные помещения.

Сопроводительным письмом от 11.08.2014 истец направляет в адрес ответчика для подписания договоры передачи спорных помещений от 11.08.2014, вручено ликвидатору ФИО1 15.08.2014.

Письмом от 11.11.2014 истец вновь просит передать ЗАО «Компания ОСТ» спорные помещения в собственность истца (почтовое уведомление о вручении от 13.11.2014).

ООО «Защита-С» телеграммой от 20.05.2015, письмами от 07.07.2015, от 22.07.2015, от 28.08.2015 (все получены ответчиком) просило явиться ЗАО «Компания ОСТ» в МФЦ для регистрации права собственности истца на спорные помещения.

Письмом от 05.11.2015 № 91/1 истец просил предоставить ЗАО «Компания ОСТ» для регистрации права собственности оригиналы договоров передачи помещений от 11.08.2014.

Ответчиком ЗАО «Компания ОСТ» представлены доказательства направления в адрес истца по электронной почте и почтой России проектов договоров передачи для подписания от 30.10.2015, от 05.11.2015.

В соответствии с представленными истцом уведомлениями Управления Росрееста по Кировской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах на спорные помещения, также в судебном заседании установлено, что право собственности ЗАО «Компания ОСТ» на спорные помещения не регистрировало.

Уклонение ЗАО «Компания ОСТ» от государственной регистрации права собственности истца на спорные помещения послужило основанием для обращения в суд с данным иском.

Оценивая представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 4 Постановления от 11.07.2011 № 54 при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Исходя из характера встречных предоставлений по договору от 11.11.2005, существа взаимных прав и обязанностей по своей правовой природе договор от 11.11.2005 является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 28.09.2015 по делу № А28-9034/2014 установлено, что договор от 11.11.2005 ни ЗАО «Компания ОСТ», ни ООО Компания «ОСТ» не оспаривался, данный договор имеет юридическую силу и может служить основанием для государственной регистрации права собственности на подвальные помещения и на помещения второго этажа здания по ул.Горбачева,22 г.Кирова. Право собственности ООО «Защита-С» на подвальные помещения и помещения второго этажа ЗАО «Компания ОСТ», ООО Компания «ОСТ» не оспариваются.

Из материалов дела следует, что истец в соответствии с условиями вышеуказанного договора исполнил свою обязанность по финансированию строительства спорных помещений. Здание по ул.Горбачева, 22 г.Кирова, в котором расположены спорные помещения введено в эксплуатацию 08.08.2008. Данные обстоятельства свидетельствуют о возникновении обязательства ЗАО «Компания ОСТ» по передаче истцу этих помещений и осуществлению действий по государственной регистрации права собственности истца.

Согласно абзацу 3 пункта 4 вышеназванного Постановления право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик-продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этом случае переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (абзац 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Следовательно, юридически значимыми обстоятельствами для предъявления требований по пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации являются именно факты владения истцом (покупателем) исполнившим обязательства по оплате недвижимостью и необоснованное уклонение ответчика от государственной регистрации.

Передача спорных помещений ответчиком истцу подтверждается договорами от 11.08.2014, подписанными сторонами.

Также передача нежилого помещения № 1004 подвального этажа от ответчика истцу по договору от 11.08.2014, владение ООО «Защита-С» помещением второго этажа здания по ул.Горбачева,22 г.Кирова установлены решением Первомайского суда г.Кирова от 16.07.2015 по делу № 2-2763/15 и апелляционным определением Кировского областного суда от 27.10.2015, которым данное решение оставлено без изменения.

В силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вышеуказанными судебными актами вновь не доказываются.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что истец исполнил обязательства по договору от 11.11.2005, спорные помещения с августа 2008 находились в фактическом его владении и пользовании и были переданы ему ЗАО «Компания ОСТ» по договорам от 11.08.2014.

Уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость очевидно, поскольку на протяжении длительного времени- с 08.10.2008 по истечении двухмесячного срока, установленного пунктом 3.2 договора, спорные помещения истцу не передавались, договоры об этом подписаны только 11.08.2014; право собственности ЗАО «Компания ОСТ» на эти помещения до настоящего времени не зарегистрировано; доказательств представления договоров от 11.08.2014 и других необходимых документов в Управление Росреестра по Кировской области для регистрации права не представлено; на приглашения истца в МФЦ для государственной регистрации права никаких действий со стороны ответчика не предпринято. Данные факты подтверждают нежелание ответчика исполнить свои обязательства по договору от 11.11.2005, начиная с октября 2008 до настоящего времени.

При указанных обстоятельствах суд считает, что имеются основания для удовлетворения исковых требований истца.

При этом следует отметить, несмотря на то, что право собственности ЗАО «Компани ОСТ» до настоящего времени на спорные помещения не зарегистрировано, но доказано, что истец исполнил свои договорные обязательства по оплате построенных помещений, фактически владеет и пользуется спорными помещениями после ввода объекта в эксплуатацию, несет соответствующие расходы по их содержанию, спор о передаче помещений между сторонами отсутствует, правопритязания третьих лиц на эти помещения не установлены в судебном заседании, все помещения здания по ул.Горбачева,22 эксплуатируются, в том числе помещения первого этажа данного здания (инвестор ФИО4) неоднократно были проданы по договорам купли-продажи и право собственности новых покупателей было зарегистрировано в установленном законом порядке, суд считает, что отсутствие зарегистрированного права собственности ответчика на спорные помещения не может служить в данном конкретном случае препятствием для удовлетворения заявленного требования.

Иной подход противоречил бы основным началам гражданского законодательства, установленным статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: равенству участников регулируемых Кодексом отношений; неприкосновенности собственности; обеспечению восстановления нарушенных прав; их судебной защиты; предусмотренному законом правилу о недопущении действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу; злоупотребления правом в иных формах; принципу справедливости.

В данном споре права истца нарушены противоправными действиями ЗАО «Компания ОСТ», в материалы дела истцом не представлено доказательств обращения в Управление Росреестра по Кировской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на построенные помещения, и отказа последним в государственной регистрации права собственности, исковые требования к Управлению Росреестра по Кировской области заявлены необоснованно, в иске к данному ответчику следует отказать.

На основании вышеизложенного, исковые требования к ЗАО «Компания ОСТ» подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине в сумме 6 000 рублей относятся на ЗАО «Компания ОСТ» в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Зарегистрировать право собственности за обществом с ограниченной ответственностью «Защита-С» на нежилые помещения № 1003 с кадастровым номером 43:40:000323:234 и № 1004 с кадастровым номером 43:40:000323:232, находящиеся по адресу: <...>, являющиеся предметом договора инвестирования от 11.11.2005.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Компания ОСТ» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Производство по делу в части исковых требований к обществу с ограниченной ответственность Компания «ОСТ» прекратить.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кировской области.

Судья- Е.Ю.Прозорова.