Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, юридический адрес: 610000, Россия, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Вятинвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610025, <...>)

об освобождении земельного участка,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (адрес: 610002, <...>),

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО1, по доверенности от 28.12.2013 № 17424-01-05, ФИО2, по доверенности от 28.12.2013 №17420-01-05;

ответчика: ФИО3, по доверенности от 05.07.2013, ФИО4, по доверенности от 01.11.2013,

установил:

Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее по тексту – истец, департамент) обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Вятинвест» (далее по тексту – ответчик, общество, ООО «Вятинвест») об обязанииосвободить земельный участок с кадастровым номером 43:40:000571:61, площадью 4205 кв.м., расположенный по адресу: <...>, и передать Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова по акту приема-передачи свободным от прав третьих лиц, свободным от любых строений и иных предметов, материалов в течение 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В обоснование исковых требований департамент ссылается на прекращение 31.10.2012 действия договора аренды от 01.12.2008 № 57083 в связи с направлением департаментом в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомления от 01.10.2012 об отказе от договора аренды земельного участка и обязании освободить земельный участок на следующий день после окончания договора аренды, которое получено представителем ответчика 08.10.2012.

Ответчик представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором, возражая против требований истца, ссылается на получение всех необходимых технических условий, разработку проекта здания, осуществление соответствующих землеустроительных работ по освоению и разработке земельного участка, предоставленного в аренду (земельный участок огорожен с учетом прохода коммуникационных сетей, заездов и выездов, произведена уборка многочисленного бытового и строительного мусора, вырубка кустарника, обратная засыпка грунтом естественных углублений, вертикальная планировка земли, произведено устройство временной дороги из железобетонных дорожных плит). Также общество указывает на получение в рамках срока действия договора аренды разрешения на строительство объекта от 10.10.2012 № RU43306000-310, срок действия которого был установлен до 01.11.2013, на начало строительства и на получение технического и кадастрового паспортов на объект незавершенного строительства. Помимо этого, ответчик пояснил, что уведомление от 01.10.2012 об отказе от продления договора получено ненадлежащим лицом, поскольку с 05.07.2012 руководителем ООО «Вятинвест» является ФИО5, юридический адрес организации: <...>. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Возражая против доводов общества, департамент в письменных дополнениях к исковому заявлению указывает на заблаговременное извещение со стороны истца арендатора земельного участка о наличии возражений арендодателя в продлении договора аренды земельного участка № 57083 письмом от 16.04.2012 № 4061-01-05, в связи с чем, договор аренды продленным на неопределенный срок не является. Ссылается на недобросовестность со стороны ответчика, выразившуюся в нарушении пункта 3.2.11 договора аренды по исполнению обязанности по извещению арендодателя об изменении юридического адреса общества и полномочий руководителя.

Подробно доводы сторон изложены в исковом заявлении, отзыве на исковое заявление и дополнениях к ним, соответственно.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области в письменном отзыве на заявление указало, что 28.01.2009 в ЕРГП была внесена запись о государственной регистрации договора от 31.12.2008 аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000571:61, согласно которому цель использования земельного участка – для размещения здания техцентра с гостиницей и кафе (строительство), срок аренды с 28.01.2009 по 31.10.2012, арендатор – ООО «Вятинвест». Указанная запись об аренде была погашена 22.11.2012 на основании заявления департамента от 08.11.2012 в связи с истечением срока аренды и наличием возражений со стороны арендодателя на продление договора. На данный момент в ЕГРП каких-либо ограничений в отношении указанного земельного участка не содержится. По данным Управления на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000571:61 расположен поставленный на кадастровый учет объект незавершенного строительства с кадастровым номером 43:40:000571:290, расположенный по адресу: <...>. Актуальные записи о правах на объект незавершенного строительства в ЕГРП отсутствуют.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечило. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя третьего лица.

Заслушав представителей сторон, исследовав представленные документы, суд установил следующие фактические обстоятельства.

На основании постановления Главы администрации города Кирова от 10.10.2008 № 4021-п «О предоставлении ООО «Вятинвест» земельного участка № 43:40:000571:61 в аренду для строительства объекта (здание техцентра с гостиницей и кафе) по ул. Луначарского, 13, Первомайского района города Кирова» между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.12.2008 № 57083 (далее по тексту - договор), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 43:40:000571:61 (У0571-028), площадью 4205 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для размещения здания техцентра с гостиницей и кафе (строительство) (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора).

Срок действия договора определен сторонами с 01.11.2008 по 31.10.2012 (пункт 4.1 договора). Государственная регистрация договора аренды произведена 28.01.2009 за номером регистрации 43-43-01/025/2009-035.

Распоряжением Заместителя Главы администрации города Кирова от 12.03.2009 № 350-зр утвержден градостроительный план земельного участка № RU 43306000-623 с кадастровым номером 43:40:000571:61, расположенного по адресу: <...>.

Для проектирования объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <...>, обществом получены технические условия:

- от 14.05.2010 № 97 от ОАО «Кировские коммунальные системы» на подключение к инженерным сетям (водопровод) объекта капитального строительства;

- от 15.07.2010 № 16/ЦТЭ – ФИО6 от ОАО «Ростелеком»;

- от Департамента социального развития Кировской области (письмо от 16.08.2010 № 47-46-06/1);

- на проектирование отвода ливневых вод и благоустройства от МУПП «Гордормостстрой»;

- от 18.08.2010 № 19 подключения объекта капитального строительства к газораспределительной сети.

19.11.2010 ООО «Вятинвест» подписан договор с МУП «Горэлектросеть» № 500/24-10тп на осуществление технологического присоединения энергопринимающих устройств техцентра по адресу: <...>.

Обществом получено подтверждение от ОАО «Кировоблгаз» от 08.02.2011 о технической возможности подачи природного газа для отопления, горячего водоснабжения и вентиляции здания техцентра по адресу: <...> со строящейся ГРС «Барамзы», и согласование от 14.02.2011 от ООО «Газпром межрегионгаз ФИО6» на использование природного газа в качестве топлива для теплоснабжения здания техцентра.

02.03.2011 между ООО «Вятинвест» и ОАО «Кировоблгаз» подписан договор на выполнение работ по подготовке и разработке технических условий на присоединение объекта газификации к газораспределительной сети и оказании услуг по согласованию проектной документации.

ОАО «Кировоблгаз» выданы технические условия от 04.03.2011 № 497-02 на присоединение к сети газораспределения объекта газификации природным газом в отношении объекта газификации, расположенного по адресу: <...>.

Письмом от 16.04.2012 Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова сообщило об оставлении заявления ООО «Вятинвест» о продлении договора аренды (рег. № 43-43-01/025/2009-035 от 28.01.2009) земельного участка с кадастровым номером 43:40:000571:61 без удовлетворения в связи с длительным не освоением земельного участка, отсутствием разрешения на строительство. Названное письмо направлено и получено по адресу: <...>, 24.04.2012 ФИО7

17.04.2012 ООО «Вятинвест» выдано согласование ОАО «Ростелеком» № 29/П на производство работ в охранной зоне кабельных линий связи.

16.05.2012 ОАО «Ростелеком» выданы технические условия № 26 на проектирование объекта по адресу: <...>.

18.07.2012 ООО «Вятинвест» обратилось в администрацию МО «Город ФИО6» с заявлениями о внесении изменений в градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 43:40:000571:61 по адресу: <...>, и внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образований «Город ФИО6» в части изменения зоны земельного участка с кадастровым номером 43:40:000571:61 по адресу: <...>, с Р-2П на Ц-2П.

Письмом от 17.08.2012 № 9110-03-01 администрация города Кирова сообщила обществу об отклонении предложения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образований «Город ФИО6» в части изменения зоны земельного участка с кадастровым номером 43:40:000571:61 по адресу: <...>, с Р-2П на Ц-2П.

Письмом от 25.09.2012 № 9110-03-01 администрация города Кирова направила ООО «Вятинвест» постановление администрации города Кирова от 12.09.2012 № 3645-П «О разработке проекта о внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город ФИО6».

03.09.2012 между ООО «Вятинвест» и ООО «ВикторияСтрой» подписан договор подряда № 1 на выполнение следующих видов работ на объекте по адресу: <...>: вывоз бытового и строительного мусора на свалку, вырубку деревьев с разделкой и вывозкой, вырубку кустарника на всей площади объекта с разделкой, корчевкой корней и вывозкой, устройство забора.

Письмом от 21.09.2012 ООО «ИнженерЪ» сообщило обществу о возникновении с момента заключения договора от 02.07.2012 № 26/12 на проектирование здания техцентра с гостницей и кафе по адресу: <...>, фактов, непосредственно влияющих на ход работ: несоответствие чертежа градостроительного плана фактически сложившейся ситуации, предоставленные технические условия на подключения к инженерным сетям требуют пересмотра и продления сроков действия, изменение действующих норм проектирования, не допускающих с 01.01.2010 встраивание объектов класса Ф1.2 (гостиниц) в другие жилые и общественные здания.

Письмом от 26.09.2012 МУП «Горэлектросеть» сообщило о продлении технических условий № 632/2010 на электроснабжение объекта по адресу: <...> до 14.09.2014.

Письмом от 01.10.2012 № 11129-01-05 Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова известило общество об отказе в продлении договора аренды № 57083 (рег. № 43-43-01/025/2009-035 от 28.01.2009) и наличии у общества обязанности освободить спорный земельный участок 01.11.2012 в связи с длительным не освоением земельного участка. Согласно уведомлению о вручении почтового отправления данное письмо получено по адресу: <...> – 08.10.2012 ФИО7

10.10.2012 обществу с ограниченной ответственностью «Вятинвест» администрацией муниципального образования «Город ФИО6» выдано разрешение № RU43306000-310 на строительство объекта капитального строительства: здание техцентра с гостиницей и кафе, расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер земельного участка 43:40:000571:61), срок действия разрешения установлен до 01.11.2013.

12.10.2012 ООО «Вятинвест» обратилось к истцу с заявлением о продлении договора аренды № 57083 на земельный участок по адресу: <...>, в связи с получением разрешения на строительство объекта «Здание техцентра с гостиницей и кафе».

Письмом от 30.10.2012 № 12196-01-05 департамент указал на оставление заявления ООО «Вятинвест» о продлении договора аренды № 57083 без удовлетворения в связи с длительным не освоением земельного участка. При этом департамент сослался на результаты осмотра земельного участка от 22.03.2012.

Письмом от 01.11.2012 № 12322-01-05 департамент обратился в Управление Росреестра по Кировской области о прекращении права аренды по договору аренды (рег. № 43-43-01/025/2009-035 от 28.01.2009) земельного участка с кадастровым номером 43:40:000571:0061, расположенного по адресу: <...>, по основаниям пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с Уведомлением от 06.12.2012 № 14/2000/2012-4130 данные о зарегистрированных правах на данный земельный участок в ЕГРП отсутствуют.

Кировским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное бюро технической инвентаризации» составлен технический паспорт по состоянию на 18.12.2012 на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000571:61, согласно которому степень готовности объекта – 2%.

Согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства от 19.03.2013 на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000571:61 по адресу: <...>, находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 43:40:000571:290, степенью готовности – 2%.

08.07.2013 Заместителем Главы администрации города Кирова издано распоряжение № 1885-зр «О прекращении действия разрешения на строительство от 10.10.2012 № RU43306000-310», согласно которому на основании уведомления об отсутствии в ЕГРП сведений прекращено действие разрешения от 10.10.2012 № RU43306000-310 на строительство объекта «Здание техцентра с гостиницей и кафе», расположенного по адресу: <...>.

Указывая на прекращение действия договора аренды от 01.12.2008 № 57083 и неисполнение ответчиком обязанности по возврату земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с требованиями по настоящему исковому заявлению.

Изложенные обстоятельства дела позволяют суду прийти к следующим выводам.

Общие основания отказа от договора аренды и расторжения данного договора предусмотрены нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Абзацем 13 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации при регулировании земельных отношений установлен принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

Частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации (часть 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Предоставление физическим и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной, в том числе неразграниченной собственности, или в муниципальной собственности, в аренду для строительства объектов капитального строительства осуществляется в специальном порядке, установленном статьями 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

После предоставления заинтересованному лицу - застройщику испрашиваемого земельного участка в аренду названное лицо обязано осуществить комплекс мероприятий по подготовке строительства объекта капитального строительства, предусмотренных главой 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и само строительство указанного объекта. На стадии подготовки арендованного земельного участка к строительству застройщик должен осуществить инженерные изыскания для подготовки проектной документации, подготовить проектную документацию на планируемый к строительству объект, провести необходимые согласования строительства объекта с заинтересованными лицами, оформить градостроительный план земельного участка и получить в компетентном органе местного самоуправления разрешение на строительство. Таким образом, при предоставлении в аренду земельного участка, предназначенного для строительства объекта капитального строительства, и при определении срока действия соответствующего договора аренды подлежат учету особенности использования данного земельного участка, обусловленные необходимостью соблюдения застройщиком до начала строительных работ публично-правовых требований, предусмотренных градостроительным законодательством. В этой связи в целях обеспечения возможности соблюдения застройщиком-арендатором земельного участка, предоставленного для строительства объекта капитального строительства, указанных выше публично-правовых требований законодатель в пункте 1 части 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащего применению в силу положений части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрел трехгодичный срок использования (освоения) указанного земельного участка.

По смыслу приведенных выше положений Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации в их системном толковании застройщику, арендующему земельный участок для строительства объекта капитального строительства, должен быть предоставлен срок для освоения данного земельного участка, составляющий не менее трех лет, в течение которого он обязан начать совершать действия по подготовке и осуществлению строительства запланированного объекта.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 №8985/08 по делу №А55-16774/2007, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером 43:40:000571:61 предоставлен истцу в аренду по договору № 57083 путем предварительного согласования места размещения объекта строительства.

В материалы дела ответчиком представлены документы, подтверждающие его действия, направленные на подготовку к строительству объекта капитального строительства на земельном участке, в результате которых обществом до истечения срока договора аренды № 57083 получено разрешение на строительство 10.10.2012 № RU43306000-310, срок действия которого был установлен до 01.11.2013.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт начала строительства объекта в период действия разрешения на строительство и в рамках установленного им срока.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что получение ответчиком разрешения собственника земельного участка на строительство объекта, свидетельствует о наличии согласия собственника на строительство объекта.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что названные действия сторон свидетельствуют об их намерении продлить действие договора аренды земельного участка, предоставленного в целях строительства, после истечения установленного в нем срока действия. Соответственно, по истечении срока действия договора № 57083 его действие в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновилось на неопределенный срок.

Учитывая выше изложенное, суд не находит предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований.

Государственная пошлина по делу относится на истца, но взысканию не подлежит, поскольку истец освобожден от ее уплаты согласно положениям пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, юридический адрес: 610000, Россия, <...>) об обязанииобщества с ограниченной ответственностью «Вятинвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610025, <...>) освободить земельный участок с кадастровым номером 43:40:000571:61, площадью 4205 кв.м., расположенный по адресу: <...>, и передать Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова по акту приема-передачи свободным от прав третьих лиц, свободным от любых строений и иных предметов, материалов в течение 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу, отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Судья С.А. Едомина